【正文】 4892張床位 ， 分別占星級酒店總量的 %、%、 %。 從酒店數(shù)量增長來看 ， 五星級和四星級酒店增速分別為 %、 %， 高于酒店平均 9%的增速 。 Code of this report | 64 169。 Copyright Centaline Group, 2023 星級酒店酒店平均客房數(shù)量及床位數(shù)量走勢：呈現(xiàn)規(guī)模逐步減少特征 、 舒適化發(fā)展特征 2023年 2023年酒店平均床位數(shù)量走勢 2023年 2023年酒店平均客房數(shù)量走勢 ?重慶市三星級以上酒店產(chǎn)品均呈現(xiàn)規(guī)模逐步減少的特征 ， 2023年三星級及以上酒店平均客房數(shù)和床位數(shù)分別為 135間 、 232張 。 其中五星級酒店的平均客房數(shù)和床位數(shù)減少更加明顯 ， 但平均值更高 。 ?從客房和床位數(shù)的比值看 ， 三星級及以上酒店配比為 ， 即 1間房間配臵 。 其中五星級配比最小 ，為 ， 表明酒店星級越高 ， 床位配臵越少 。 而且從 04年到 08年 ， 三星級以上酒店的客房床位比例也在逐漸降低 ， 表明越來注重舒適度的提高 。 Code of this report | 65 169。 Copyright Centaline Group, 2023 重慶酒店市場需求分析 Code of this report | 66 169。 Copyright Centaline Group, 2023 重慶酒店市場主要需求來源分析 ?商務(wù)客戶： 大部分國際性企業(yè)或全國性企業(yè)每年均需接待一定量的高層管理人員 、 技術(shù)人員 、 客戶或者供應(yīng)商等 ， 一般會與酒店簽訂長期協(xié)議 （ 通常一年一簽 ） 以獲得較為優(yōu)惠和個性化的服務(wù)需求穩(wěn)定 ， 價格承受力高 。 通常選擇四星級以上酒店 。 五星級酒店最主要的需求 ， 所占比重一般在 50%以上； ?會議客戶： 新需求增長點 ， 且能有力帶動酒店其他收入 ， 通常選擇四星級以上酒店 ， 重慶市場中有相當大的份額為會議會展所占據(jù) ； ?旅游團隊： 季節(jié)性需求 ， 通常選擇四星級以下酒店 。 重慶自身有豐富的旅游資源 ， 但數(shù)量和質(zhì)量較高的不多； ?休閑娛樂客戶： 休閑娛樂是重慶高星級酒店市場的重要特點 ， 本地消費者會經(jīng)常光顧酒店 ， 麻將 、 KTV等是主要的休閑娛樂活動 ， 需求較為穩(wěn)定持續(xù) ， 但支付能力有限 ， 以選擇四星級以下酒店為主 。 Code of this report | 67 169。 Copyright Centaline Group, 2023 星級酒店主要客源構(gòu)成 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%商務(wù)客戶 旅游客戶 會議客戶 休閑娛樂客戶 其他五星級酒店客源主要來源 四星級酒店客源主要來源 30 35 15 10 10 0 5 10 15 20 25 30 35 40 商務(wù) 會議 旅游 休閑娛樂 其他 商務(wù) 會議 旅游 休閑娛樂 其他 ?五星級的客源中約有 45%來自商務(wù)需求， 20%來自會議； ?四星級酒店的客源則主要來自會議，其次為商務(wù)和旅游；各酒店由于自身的定位差別，各自的客源結(jié)構(gòu)會有一定不同。 Code of this report | 68 169。 Copyright Centaline Group, 2023 重慶酒店市場經(jīng)營狀況分析 Code of this report | 69 169。 Copyright Centaline Group, 2023 酒店星級 單 間 標 間 套 房 整體入住率 備 注 三星級 198328 198328 328588 約 60% 實際成交均價 200元左右 四星級 208492 208492 488880 5080% 實際成交均價 400元左右 五星級 468662 468662 8271280 50— 70%（平均約51%） 實際成交均價 500元左右 客房價格實施標準及出租情況分析 （單位：標價 RMB元 /天） ?據(jù)調(diào)查 ， 各星級酒店客房標價 、 成交價以及協(xié)議價有較大差距 。 并且價格依酒店淡旺季的區(qū)分而有相應(yīng)的變動； ?一般來說酒店根據(jù)星級的不同而有不同的價格底線和上限 ， 協(xié)議價格則依據(jù)客人與酒店簽訂的協(xié)議 ， 根據(jù)客人年消費量的多少來決定最終協(xié)議價格 。 各協(xié)議價格在價格底線和上限之間浮動 ， 有很大差異 。 三星級 、 四星級及五星級酒店標間的折后均價分別為 200300、 300400和 500660元 /天 ， 較一線城市酒店的價格偏低 。 Code of this report | 70 169。 Copyright Centaline Group, 2023 入住率分析 ?從酒店入住率來看 ， 目前四 、 五星級酒店整體入住率約為 60%左右 ， 經(jīng)營狀況較好； ?據(jù)中原調(diào)查 ， 當前重慶三星級以上酒店客房入住率達到 40%時 ， 酒店基本達到盈虧平衡點 。 ?而三星級酒店經(jīng)營狀況普遍不佳 ， 受經(jīng)濟型酒店市場沖擊較為嚴重 。 Code of this report | 71 169。 Copyright Centaline Group, 2023 經(jīng)營狀況分析 ?酒店前期投入資金大 、 回收期長 ， 故在短期內(nèi)難以實現(xiàn)贏利 ， 從主城區(qū)在營業(yè)酒店的經(jīng)營狀況來看 ， 大部分賬面凈利率為負值 ， 呈虧損狀況 （ 當然不排除部分酒店出于納稅角度的考慮 ） ， 實際值應(yīng)該高于這一水平 。 總體來看 ， 重慶酒店經(jīng)營狀況較好 ， 尤其是四星級以上酒店 ， 如大世界酒店 、 揚子江假日酒店處于贏利的狀態(tài) 。 ?從目前酒店經(jīng)營業(yè)績分析 ， 酒店 餐飲 、 商務(wù)會議收入日益成為酒店行業(yè)的主要收入來源 ， 并在個別四 、 五星級 ， 該部分收入超過了客房收入 ， 如：大世界酒店 02年餐飲收入就超過客房收入 ， 成為酒店最主要的收入來源 。 ?從酒店經(jīng)營狀況分析 ， 目前重慶酒店市場呈現(xiàn) 星級越高 ， 入住率越高的趨勢 ， 三星級酒店將陸續(xù)被經(jīng)濟型酒店代替 。 Code of this report | 72 169。 Copyright Centaline Group, 2023 重慶酒店市場總結(jié) ?重慶目前星級酒店隨著經(jīng)濟的快速增長呈快速發(fā)展態(tài)勢 ， 尤其是高星級酒店近年來增長較快 ， 呈現(xiàn) 規(guī)模增速逐漸降低品質(zhì)逐漸走高趨勢 ； ?重慶高星級酒店主要分布在渝中和新興商務(wù)區(qū)北部區(qū)域 ， 未來潛在高星級酒店主要分布在解放碑和南濱路這兩個區(qū)域； ?高星級酒店的經(jīng)營狀況相比低星級酒店經(jīng)營狀況好 ， 餐飲和商務(wù)會議及娛樂逐漸占據(jù)了酒店收入的重要比例； 綜合重慶酒店市場特別是高星級酒店的經(jīng)營和布局情況看 ， 同時結(jié)合本項目的高區(qū)域價值和 T1棟的良好景觀價值 ， 本項目存在發(fā)展高星級酒店的機會 ， 那本項目發(fā)展什么樣的高星級酒店呢 ？ Code of this report | 73 169。 Copyright Centaline Group, 2023 重慶酒店競爭市場分析 Code of this report | 74 169。 Copyright Centaline Group, 2023 重慶五星級酒店區(qū)域分布：中部和北部為主 ,中部屬于傳統(tǒng)的商圈如解放碑，北部屬于新興的商務(wù)區(qū)如北部新區(qū)。 ? 解放碑：萬豪 、 海逸 、 洲際、 豪生 ? 兩路口：希爾頓 ? 江北：金源 、 君豪 ? 北部新區(qū)：戴斯 、 金科 、 維景 、 喜地山戴斯酒店 ? 南坪：艾美 ? 高新區(qū)：申基索菲特 、 南方君臨 渝中區(qū)憑借良好的商業(yè)圈傳統(tǒng)基礎(chǔ) ，五星級酒店供應(yīng)量最大 。 江北區(qū)域良好的商務(wù)發(fā)展前景帶動了酒店產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ， 酒店多為近年修建 ， 以滿足商務(wù)需求 。 Code of this report | 75 169。 Copyright Centaline Group, 2023 重慶 14家五星級酒店集中在渝中和三北區(qū)域 ， 渝中作為傳統(tǒng)中心最先集聚了多家酒店 ， 三北區(qū)域作為城市發(fā)展方向 ， 近年來新增多家五星級酒店 酒店 定位 總建面（萬㎡） 總投資（億元） 客房數(shù) 區(qū)域位臵 開業(yè)時間 萬豪 商務(wù)酒店 （包含寫字樓） 15 517 渝中區(qū) 1999 海逸 商務(wù)酒店 — 390 渝中區(qū) 1998 希爾頓 商務(wù)旅游酒店 7 423 渝中區(qū) 2023 豪生 商務(wù)酒店 445 渝中區(qū) 2023 洲際 商務(wù)酒店 — 338 渝中區(qū) 2023 金源 商務(wù)酒店 402 江北區(qū) 2023 君豪 商務(wù)酒店 — 405 江北區(qū) 2023 金科 商務(wù)旅游酒店 — 206 北部新區(qū) 2023 天來 商務(wù)酒店 5 — 300 北部新區(qū) 2023 維景 商務(wù)酒店 — — 282 北部新區(qū) 2023 喜地山戴斯 商務(wù)酒店 — — 175 北部新區(qū) 2023 南方君臨 商務(wù)酒店 — — 330 九龍坡 2023 申基索菲特 商務(wù)旅游酒店 — — 464 九龍坡 2023 萬達艾美 商務(wù)酒店 — 319 南岸區(qū) 2023 重慶目前的五星級酒店，渝中區(qū)是重慶傳統(tǒng)的商貿(mào)中心，因此成為五星級酒店最早選址區(qū)域，數(shù)量較大。江北區(qū)和北部新區(qū)是近年政策推動發(fā)展起來的新興商務(wù)地區(qū)，五星級酒店業(yè)隨之發(fā)展起來，基本上每年增加一家，酒店的規(guī)模和設(shè)施遠超過渝中區(qū)。萬達艾美酒店是萬達廣場的配套酒店，也是目前重慶硬件條件最好的酒店。 Code of this report | 76 169。 Copyright Centaline Group, 2023 重慶早期五星級酒店多位于傳統(tǒng)商圈，由于歷史或其他因素，周邊環(huán)境對酒店形象影響較大 成熟商業(yè)區(qū)酒店 ， 海逸酒店為例 優(yōu)勢 ?地處成熟商業(yè)區(qū)城市配套良好 ， 地段優(yōu)越 ， 交通 、 購物方便 ?租金均價較低 ， 性價比高 劣勢 ?地處于繁華商業(yè)街鬧市區(qū) ， 噪音大 ， 人流密集雜亂 ， 居住舒適性低 ?景觀資源較少 ， 沒有強勢自然景觀 ?城市中心區(qū)域交通擁堵 ， 停車位數(shù)量緊張 ， 出行不便 ?酒店修建年代久遠 ， 硬件設(shè)施相對落后 ?配套餐飲娛樂設(shè)施較少 ， 水平偏低 ?服務(wù)人員質(zhì)量偏低 —— 入駐客戶評價 新興商業(yè)區(qū)酒店 ， 艾美酒店為例 優(yōu)勢 ?地處南坪商業(yè)中心 ， 地段優(yōu)越 ， 交通 、購物方便 ?大堂挑高很高設(shè)計感強 ， 大方闊氣 ， 裝修風(fēng)格現(xiàn)代 ， 衛(wèi)浴 、 床具舒適 、 藝術(shù) ?地處于繁華商業(yè)街鬧市區(qū) ， 但晚上人流量較小 ， 噪音小 ， 居住舒適性強 ?酒店在南岸區(qū) ， 距離欣賞夜景的地方近 ?服務(wù)人員態(tài)度好 ， 熱心周到 ， 平易近人 ?餐飲娛樂獨特 ， 形式豐富 劣勢 ?距離重慶核心商務(wù)區(qū)較遠 ， 交通不便 —— 入駐客戶評價 海逸酒店樓下是解放碑步行街 ， 白天人潮川流不息 ， 早晚上下班時間交通擁堵 ， 汽車噪音大 。 解放碑雖然為重慶最高端的商業(yè)區(qū) ， 但重慶特有的文化傳統(tǒng)亦隨處可見 ， “ 棒棒 ” 、 “ 路邊小販 ” 較多 ， 嚴重影響了酒店入駐客戶 。 Code of this report | 77 169。 Copyright Centaline Group, 2023 大多五星級開業(yè)時間不長，硬件設(shè)備良好，早期的五星級酒店多進行翻新裝修，整體硬件良好 重慶近 3年來修建了 6家五星級酒店 ， 從檔次來看 ，酒店的硬件設(shè)備將不斷提升 ， 從開發(fā)區(qū)域來看 ， 新興商務(wù)區(qū)將是新的開發(fā)熱點 。 目前重慶五星級酒店硬件條件主要表現(xiàn)在如下幾方面（例子：希爾頓酒店）： 客房 獨立制冷的冷暖空調(diào)系統(tǒng)、電子保險箱、 30個國際衛(wèi)星頻道、語音信箱、雙層隔音玻璃等，另外行政、商務(wù)樓層套房均有兩條電話線 餐飲 西餐廳：自助加燒烤，最大可容納 180人進餐，面積約 200平米 ； 中餐廳：大廳可容納 138人進餐 ； 大包房 9間，自帶衛(wèi)生間，約 25平米；小包房 5間，約 15平米，最低消費 2023元 ； 酒吧：共設(shè) 52個座位，包括 12個吧臺座位，面積約 70平米 康樂 康樂中心位于 9樓層，其中 8樓為女賓專用健身會所 ， 主要配套：室內(nèi)恒溫游泳池、蒸氣房、桑拿房、按摩浴、各式水療、美發(fā)中心、心血管測量儀，轉(zhuǎn)軸系統(tǒng)力量訓(xùn)練器械材等健身設(shè)備。 商務(wù) 3樓為多功能廳，大廳約 550平米，空高 7米，最多可容納 500人開會 ； 該層另有 5間較小的多功能廳，面積 53— 100平米 ； 會議室，共有 9間 33— 78平米小型會議室。會議室有較為現(xiàn)代的會議設(shè)施配臵，如 LCD液晶投影儀。 Code of this report | 78 169。 Copyright Centaline Group, 2023 客房規(guī)劃標準分析 高層： 行政標間、套房；總統(tǒng)套房 中層： 豪華商務(wù)標間、套房 低層： 豪