【正文】 ，業(yè)主被動(dòng) ”的尷尬局面。 ? 應(yīng)當(dāng)說(shuō)，《物權(quán)法》為業(yè)主依法維權(quán)提供了制度和法律的保障，有利于規(guī)范物業(yè)管理各主體的關(guān)系以及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，有利于化解物業(yè)管理目前的矛盾和糾紛。但問(wèn)題是：第一、《物權(quán)法》是以法律的形式總結(jié)、深化和升華物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，規(guī)制物業(yè)管理各方關(guān)系，但并不能解決物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制的問(wèn)題，舊有的問(wèn)題依然存在。 ? 第二、上已述及，《物權(quán)法》必將帶來(lái)物業(yè)管理模式和市場(chǎng)環(huán)境的變革，這種變革不可避免地引發(fā)物業(yè)管理行業(yè)的震蕩，形成新的業(yè)務(wù)調(diào)整和資源整合，物業(yè)管理交換各方也必然需要在法律框架重新調(diào)整各自的關(guān)系。 ? 第三、《物權(quán)法》本次對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的建立還是初步的、原則的，例如對(duì)專(zhuān)有部分范圍的規(guī)定，僅以建筑物的用途為分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，采用例舉方式，共有部分的界定采取排除法的模式，以專(zhuān)有部分內(nèi)容的確定為參照；正式頒布的《物權(quán)法》刪除了有關(guān)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)享有訴訟主體資格的規(guī)定等等。界限的模糊，必將引起爭(zhēng)端。? 第四、從歷史的經(jīng)驗(yàn)看，一個(gè)新的法規(guī)出臺(tái)需要一個(gè)較長(zhǎng)學(xué)習(xí)認(rèn)識(shí)過(guò)程?！段餀?quán)法》有關(guān)立法原義的準(zhǔn)確理解和實(shí)際運(yùn)用，也將是今后一個(gè)時(shí)期的突出問(wèn)題。更為重要的是法律的實(shí)施和執(zhí)行，馬克思有句名言 “種下的是龍種，長(zhǎng)出來(lái)的是跳蚤 ”，這樣的歷史會(huì)不會(huì)重演，我們不得而知。綜合而言，從今后一個(gè)相當(dāng)時(shí)期看，我國(guó)物業(yè)管理投訴糾紛高居不下的局面不僅得不到緩解，還將進(jìn)一步加劇。第七部分：如何應(yīng)對(duì)《物權(quán)法》的出臺(tái)? 《物權(quán)法》雖然對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)作了比較完備的規(guī)定，但是仍然沒(méi)有明確物業(yè)專(zhuān)有部分與共有部分的界限，由此帶來(lái)的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)范圍的困惑需要我們厘清；物業(yè)管理涉及各主體間的關(guān)系有待進(jìn)一步明確；對(duì)業(yè)主團(tuán)體的成立、運(yùn)作、決策機(jī)制及政府主管部門(mén)在其中的職責(zé)和作用的影響我們要積極應(yīng)對(duì)；? 物業(yè)管理模式的變化、小區(qū)控制權(quán)的移交以及物權(quán)法時(shí)代所面臨的物業(yè)管理糾紛新類(lèi)型等等問(wèn)題，都亟待我們前瞻和未雨綢繆。?行業(yè)需要一顆平常心（《物權(quán)法》對(duì)物業(yè)管理的影響肯定是深刻的，這種影響一時(shí)難以完全預(yù)料、長(zhǎng)期性、漸進(jìn)的，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)、業(yè)主、政府是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)）? 《物權(quán)法》給物業(yè)管理公司帶來(lái)的機(jī)遇主要表現(xiàn)在：物業(yè)管理行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)前所未有的、有法可依的時(shí)代，以前只有在行政法規(guī)、地方規(guī)章中才看得到的概念，比如說(shuō) “業(yè)主 ”、 “物業(yè)管理 ”、 “區(qū)分所有 ”等等開(kāi)始被引入到國(guó)家的基本法中去。《物權(quán)法》確定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)，澄清了物業(yè)管理行業(yè)中存在的一系列法律問(wèn)題，將為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的契機(jī)。加快《物業(yè)管理?xiàng)l例》和地方性法規(guī)修改，出臺(tái)補(bǔ)充性文件（廣州、南京）? 首先，《物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)當(dāng)回到自己的定位上去，把規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系作為自己規(guī)制的對(duì)象，刪除規(guī)范業(yè)主之間關(guān)系、業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間關(guān)系的條款，這樣就使得《物業(yè)管理?xiàng)l例》回歸到自己的本來(lái)面目，成為一部專(zhuān)門(mén)規(guī)定物業(yè)管理過(guò)程中，相關(guān)當(dāng)事人權(quán)利與義務(wù)的行政法規(guī)。? 其次，作為業(yè)主行使自身權(quán)利的重要手段，業(yè)主委員會(huì)的組成與運(yùn)作是《物業(yè)管理?xiàng)l例》內(nèi)容的重中之重，也是其可以大力創(chuàng)新之處，目前對(duì)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，無(wú)法應(yīng)對(duì)實(shí)踐中錯(cuò)綜復(fù)雜的情況。筆者認(rèn)為，適當(dāng)借鑒《公司法》中關(guān)于股東會(huì)、董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)的組成架構(gòu)，將已經(jīng)相當(dāng)成熟的有限責(zé)任公司的運(yùn)作模式引入進(jìn)來(lái)，結(jié)合建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律特征，進(jìn)行適度創(chuàng)新，將會(huì)給新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》增色不少，比如業(yè)主投票權(quán)的設(shè)定，完全可以采用類(lèi)似于有限責(zé)任公司股權(quán)的方式加以規(guī)定；還有對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的機(jī)構(gòu)設(shè)置，也應(yīng)該借鑒《公司法》議行分離的某些優(yōu)點(diǎn)；等等。 ? 第三，在新的條例中，行政執(zhí)法機(jī)關(guān)本身應(yīng)當(dāng)擺正自己的位置，作為條例的制定者，其職能很大一部分在于理順市場(chǎng)關(guān)系，對(duì)于具體的條款問(wèn)題，除非嚴(yán)重侵害了多數(shù)人的利益和整個(gè)市場(chǎng)的秩序，否則行政機(jī)關(guān)一般不得發(fā)動(dòng)國(guó)家公權(quán)力來(lái)強(qiáng)行介入，行政機(jī)關(guān)在其中的角色更應(yīng)當(dāng)是服務(wù)而非管理，充當(dāng)最終的糾紛解決者的只能是法院。 ■結(jié) 語(yǔ)? 《物權(quán)法》的出臺(tái)，是中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)新的里程碑，是我國(guó)物業(yè)管理商品經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)的一次飛躍，無(wú)論是政府、社會(huì)還是物業(yè)管理交換各方，均應(yīng)重新審視物業(yè)管理，擯棄舊有的和傳統(tǒng)的物業(yè)管理觀念，準(zhǔn)確把握物業(yè)管理的商品屬性和市場(chǎng)要求，理清思路、調(diào)整自身、積極參與物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在《物權(quán)法》和相關(guān)法律的規(guī)制下切實(shí)組織和開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)。強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)意識(shí)、市場(chǎng)意識(shí)、合同意識(shí)、服務(wù)意識(shí)。? 產(chǎn)權(quán)意識(shí)：? 物業(yè)管理是以特定的物業(yè)存在為基礎(chǔ)的，而特定的物業(yè)又都表現(xiàn)為一定形式的產(chǎn)權(quán)。從我國(guó)的法律上看，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)也就是物業(yè)的物權(quán)及其派生的權(quán)利。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)影響著物業(yè)管理的范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及管理費(fèi)用的承擔(dān)等。? 市場(chǎng)意識(shí)：? 物業(yè)管理是商品，物業(yè)管理買(mǎi)賣(mài)是市場(chǎng)交換行為，有市場(chǎng)必然存在競(jìng)爭(zhēng)。? 競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征，物業(yè)管理行業(yè)必須通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。我國(guó)物業(yè)管理雖然經(jīng)過(guò)了二十多年的發(fā)展，人們的消費(fèi)觀念也有了一些轉(zhuǎn)變，但由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和福利分房的長(zhǎng)期統(tǒng)治地位，物業(yè)管理法規(guī)的不到位，市場(chǎng)機(jī)制的嚴(yán)重缺失，使得舊有、傳統(tǒng)的后勤服務(wù)觀念和意識(shí)依然根深蒂固。社會(huì)各界和業(yè)主對(duì) “誰(shuí)受益，誰(shuí)付費(fèi) ”、 “付多少錢(qián)，享受與付費(fèi)水平質(zhì)價(jià)相符的服務(wù) ”及 “根據(jù)自己的消費(fèi)水平，選擇相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù) ”的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)仍待進(jìn)一步強(qiáng)化，物業(yè)管理的消費(fèi)觀念仍待進(jìn)一步矯正。 ? 合同意識(shí)：物業(yè)管理供需雙方應(yīng)該全面樹(shù)立合同意識(shí)，維護(hù)自身權(quán)益。物業(yè)管理納入市場(chǎng)化，業(yè)主與物業(yè)公司是一種委托和受托的合同關(guān)系。物業(yè)公司的服務(wù)水平、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和違約責(zé)任，皆由合同約定；業(yè)主該享有的服務(wù)和應(yīng)盡的義務(wù)，也由合同約定。合同是一把尺，是衡量物業(yè)管理到位與否的標(biāo)準(zhǔn)。? 引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)合同意識(shí)，通過(guò)合同約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng)，明確雙方權(quán)利、義務(wù)和解決糾紛的方法，維護(hù)雙方的合法權(quán)益。服務(wù)意識(shí)：? 規(guī)范化服務(wù)在保證公司的整體工作質(zhì)量、樹(shù)立企業(yè)形象方面發(fā)揮了積極作用，為公司獲得社會(huì)的廣泛承認(rèn)奠定了良好的基礎(chǔ)?！　∫?guī)范化管理也就是要求物業(yè)管理的每一項(xiàng)工作如安全管理、清潔綠化管理、設(shè)備維護(hù)、社區(qū)文化、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)項(xiàng)目及投訴處理等，乃至工作中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都有章可循，有法可依，避免因人為因素造成的工作操作的隨意性。謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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