【正文】 ?ORIX千葉項目與 2023年開始營業(yè) ?項目地處距離千葉繁華區(qū) 2公里的位置，距離輕軌站約 10分鐘路程。項目周邊是日本經(jīng)濟泡沫破滅前期的開發(fā)區(qū)，后來一直沒有得到發(fā)展。項目一面臨海，擁有良好的海景景觀， 周邊五公里范圍內人口約 67萬。 項目背景 ?占地面積： 3904㎡ ?建筑面積： 10147㎡ ?總戶數(shù)： 233戶（高區(qū)為自理性居室，共 141戶；低區(qū)為介護居室，共 92戶） ?入住門檻：自理老人及介護老人均吸納。 ?入住率：自理居室入住率 30%，介護居室入住率 70% 62 ORIX—— 千葉 營收方式 ?一次性入住金（會費） +月金（租賃費、管理費及餐費） +額外收費。 ?一次性入住金按年齡設定不同額度，居住不滿 12年可按比例返還。 客戶特征 ?七成為千葉地區(qū)老人，三成為子女在千葉的老人 ?三成舊有職業(yè)為醫(yī)生，其它為企業(yè)高管等 63 產品設計 ?考慮入住老人往往是夫妻一方肯定需要照顧，因此戶型以單人間為主。 ?車位配比： 1:,餐位配比： :1。 ?雙餐廳設計，自理老人和介護老人區(qū)分用餐。 ?餐椅高度不一，適合不同身理特征的老人。 ?公共空間采用中央空調，室內采用分體式空調。 ?頂樓設計有遛狗區(qū)。 ORIX—— 千葉 按摩浴缸 高低不同的餐椅 64 居室內設計 65 ORIX—— 千葉 ORIX千葉項目運營要點 ?ORIX養(yǎng)老地產項目主要結合普通住宅發(fā)展，項目開發(fā)主要看當?shù)氐睦淆g化程度及于普通住宅整合計算后的財務指標。 ?無論普通住宅的開發(fā)規(guī)模多大，養(yǎng)老地產的規(guī)模一般控制在 80100居室以內，這個規(guī)模是人員效率和運營效率最高效的規(guī)模。 ?ORIX養(yǎng)老地產項目的運營團隊為自行組建，最初也整合外來運營團隊作為顧問，當合作時間均較短，目前的運營團隊經(jīng)營靠自己經(jīng)驗積累。 ?自行組建運營團隊還有另一個優(yōu)勢是可以根據(jù)一線的服務數(shù)據(jù)，改進養(yǎng)老地產的開發(fā)產品。 ?運營團隊的關鍵因素是工作人員需要具備良好的工作態(tài)度，愛心比技術更重要。 ?養(yǎng)老地產與普通住宅相比，利潤薄，但一旦盈利后，是一個穩(wěn)定長效的現(xiàn)金流。 ?養(yǎng)老地產作為老人人生中最后一筆的大額支出消費，對項目的信譽度非常看重， ORIX采取與養(yǎng)老領域知名度非常高的春山滿合作，以此贏得消費者的信任。 66 ORIX—— 千葉 在中國開拓意向 以前沒有考慮過到中國發(fā)展市場，后期如果有合適的機會可以考慮發(fā)展。 ORIX千葉項目 啟示 ?開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老地產的目的在于通過養(yǎng)老地產來提高普通房地產商品的附加價值（配套多樣化，提供居住的安心。） ?養(yǎng)老地產也可以用于開發(fā)商銷售不利產品的替代用途。 ?養(yǎng)老地產的運營團隊組建，很難依靠外來力量，更多需要自身經(jīng)驗的累積。 ?遠郊項目，在擁有良好的景觀條件下，如周邊人口不足，也很難贏得高入住率。 67 考察項目 高端運營機構 項目 收益前三 的 運營 機構項目 實業(yè)公司 開發(fā)項目 房地產商 開發(fā)項目 政府投資 企業(yè)運營項目 行業(yè)相關機構 養(yǎng)老地產考察項目 橫濱太陽城 銀座太陽城 SunCity 日醫(yī)學館 墨田項目 北浦和項目 SECOM ORIX 成城項目 世田谷下馬項目 千葉項目 橫濱藤尺項目 側重研究、營建 大和房屋研究所 側重 設備研究 橫濱康復中心 68 橫濱藤尺項目 橫濱藤尺項目 項目接待人員 伸福祉會社 理事 片山 江 69 橫濱藤尺項目 項目背景 ?橫濱藤尺項目是由政府投資，伸福祉會社運營的社區(qū)式、福利式養(yǎng)老地產項目。 ?會社負責人片山是日本養(yǎng)老地產領域非常知名的管理人員，她最早自行開發(fā)組建的 16個項目，最后由一家上市公司整體收購。由于與上市公司簽訂協(xié)議不再進行進行競爭性開發(fā)，因此片山組建非營利性的伸福祉會社。 ?伸福祉會社是日本養(yǎng)老地產盈利排名前 10名的企業(yè)，與其它 9名企業(yè)不同的是，伸福祉會社是非營利性機構的盈利性代表，在低收費的前提下，旗下項目 5年仍盈利 20億日元。 70 橫濱藤尺項目 橫濱藤尺項目在養(yǎng)老氛圍營造上非常具有特色，具備強烈的居家感和溫馨感。 71 考察項目 高端運營機構 項目 收益前三 的 運營 機構項目 實業(yè)公司 開發(fā)項目 房地產商 開發(fā)項目 政府投資 企業(yè)運營項目 行業(yè)相關機構 養(yǎng)老地產考察項目 橫濱太陽城 銀座太陽城 SunCity 日醫(yī)學館 墨田項目 北浦和項目 SECOM ORIX 成城項目 世田谷下馬項目 千葉項目 橫濱藤尺項目 側重研究、營建 大和房屋研究所 側重 設備研究 橫濱康復中心 72 大和房屋研究所 大和房屋研究所 項目接待人員 建筑事業(yè)推進部 所長 高田和洋 73 大和房屋研究所 公司背景 ?大和建筑研究所是日本知名的建筑設計公司和開發(fā)公司，擁有 20年的養(yǎng)老地產研究設計經(jīng)驗，在日本擁有 2666家養(yǎng)老地產項目的設計成績，其中自行投資運營一家。 ?大和建筑研究所可以提供市場調查、拿地建議、法律調研、市場企劃、政府協(xié)商、運營人員協(xié)商、融資協(xié)助、施工等一系列養(yǎng)老地產開發(fā)環(huán)節(jié)的咨詢服務。 ?大和研究所在中國已有住宅發(fā)展項目。 74 大和房屋研究所 對養(yǎng)老地產的理解 ?日本從 1970年進入老齡化社會，最初的養(yǎng)老地產以政府為主導。 2023年政府推行介護保險法，才開始吸引企業(yè)進入。 ?日本介護保險分為五個等級，根據(jù)老人身體評定后，用于支付 90%的介護服務費用。介護保險的來源主要為市級政府通過稅收、財政撥款來獲得。介護費用額度根據(jù)當?shù)刎斦顩r，每三年會進行一次修整。 ?日本養(yǎng)老地產在建筑標準上，有 ISO標準，但在服務上沒有標準，對養(yǎng)老機構的服務評定方式主要通過“第三方評價”及“自我評價”。 ?養(yǎng)老地產的收費，一次性入住金沒有標準，根據(jù)投資方根據(jù)不同的產品定位和投入自行設定，而月金的費用很大程度根據(jù)當?shù)氐慕樽o保險金支付比例設定。 ?養(yǎng)老地產產品具有利潤薄的特點，日本的養(yǎng)老地產運營商主要通過連鎖化經(jīng)營來分攤經(jīng)營開支。 ?目前市場上的養(yǎng)老地產經(jīng)營狀況呈現(xiàn)低收費項目盈利狀況好于高收費項目。 ?SunCity類的養(yǎng)老地產項目，很大部分的客戶為日本經(jīng)濟高度增長期的經(jīng)營者，而隨著日本經(jīng)濟現(xiàn)狀的發(fā)展，針對普通白領的養(yǎng)老地產產品將成為主流。 ?目前老人的經(jīng)濟狀況好于中青年人，很多項目通過一次性入住金收費，這樣的費用繳納方式，未來可能需要調整。 ?中國內地目前對養(yǎng)老地產的政策和商業(yè)環(huán)境仍不明確，風險較大。相對中國內地，臺灣的發(fā)展空間更大。 大和房屋研究所 75 大和房屋研究所 大和建筑研究所 啟示 ?經(jīng)濟高度增長期過程中， SunCity這類養(yǎng)老地產產品具備一定的市場空間。 ?連鎖化發(fā)展是養(yǎng)老地產發(fā)展的規(guī)律和方向。 ?日本老齡化程度和養(yǎng)老地產發(fā)展階段均領先于中國三十年左右，日本養(yǎng)老地產的服務對象已開始呈現(xiàn)由高端人群轉向普通收入人群轉變的過程。 76 謝謝聆聽！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT