【正文】 售，招商銷(xiāo)售同步進(jìn)行。招商采用先引進(jìn)大品牌業(yè)主，帶動(dòng)招商氣氛的策略。經(jīng)營(yíng)方式以“自主經(jīng)營(yíng)”為主，“委托經(jīng)營(yíng)與自主經(jīng)營(yíng)相結(jié)合”為輔。 ? 不同檔次的項(xiàng)目租售金水平相差很大。臨主干道獨(dú)立門(mén)面租金為： 100180元 /平米 月，售價(jià)一般在 2023030000元 /平米左右。 南城板塊 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 雖然南城是湖南的置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域，但整體建設(shè)尚未成熟、入住度有限，人氣缺乏； ? 由于片區(qū)的成熟度尚有待時(shí)日，片區(qū)的商業(yè)租售情況整體不甚理想。臨近省政府的天虹商城附近商業(yè)氛圍逐漸濃厚。 ? 已初步形成以天虹百貨為中心的生活商業(yè)區(qū)；中高檔社區(qū)商業(yè)正在崛起，商業(yè)主要滿足住戶的日常需要，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要集中在便利店、美容美發(fā)、餐飲等生活服務(wù)商業(yè)類(lèi)； ? 標(biāo)志商務(wù)中心、長(zhǎng)沙奧林匹克花園、生活藝術(shù)城、中信新城等中大型商業(yè)即將投入使用或面市，競(jìng)爭(zhēng)加劇。 省府片區(qū) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 PART C 商業(yè)發(fā)展定位 一． 區(qū)域商業(yè)環(huán)境概述 二． 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展定位建議 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 18880平米的 3層裙樓商業(yè)，適合做什么？ 商業(yè)體量 商業(yè)級(jí)別 輻射范圍及人口 業(yè)態(tài)構(gòu)成 準(zhǔn)確的商業(yè)定位 類(lèi)型 輻射人口 （萬(wàn)人） 營(yíng)業(yè)面積 （平方米） 市級(jí)中心商業(yè) 50萬(wàn)人以上 30萬(wàn)以上 大型區(qū)域級(jí)商業(yè) 10萬(wàn)人以上 社區(qū)型 商業(yè) 5萬(wàn)人以上 鄰里型 商業(yè) 5000人以上 就項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)模來(lái)看，屬社區(qū)型商業(yè)，輻射人口在 5萬(wàn)人以上 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 區(qū)域內(nèi)人群需要哪些商業(yè)業(yè)態(tài)？ 物業(yè) 客群 需求業(yè)態(tài) 酒店 住宿 /用餐者 中西餐廳 /咖啡廳 /茶座 /宴會(huì) /干洗 /洗浴按摩 /KTV/清吧 …… 寫(xiě)字樓 辦公者 商務(wù)快餐 /大型中西餐飲 /商務(wù)間 /健身 /咖啡廳 /超市 /通訊 …… 公寓 居住者 中型超市 /美容美發(fā) /干洗 /特色餐飲 /銀行 /面包店 …… 區(qū)域內(nèi)居民 餐飲、美容美發(fā)、健身、按摩足浴、 KTV娛樂(lè) …… 中大型餐飲、中高端商務(wù)咖啡茶座、健身美容、超市 娛樂(lè)以及時(shí)性日常生活所需小配套，是適宜本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的業(yè)態(tài) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 商業(yè)發(fā)展定位： 新南城 省府鄰 滿足以項(xiàng)目為中心的、 5萬(wàn)左右居住人群生活需求的 中高端 區(qū)域型 酒店服務(wù)式商業(yè) “酒店服務(wù)式”體現(xiàn)項(xiàng)目“五星酒店”的優(yōu)勢(shì) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 第三章 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 一． 寫(xiě)字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 二． 公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 三． 商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 第三章 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 一． 寫(xiě)字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 二． 公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 三． 商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 新南城 省府旁 CPD核心 五星級(jí) 花園式 生態(tài)寫(xiě)字樓 一 .寫(xiě)字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 設(shè)計(jì)要點(diǎn) ? 采用 Low－ e中空鍍膜隔音玻璃，超越其他對(duì)手 ? 大面積使用玻璃幕墻，不出現(xiàn)魚(yú)鱗波紋。 ? 玻璃幕墻開(kāi)窗數(shù)量只要保證消防規(guī)范要求即可，盡量減少； ? 幕墻尺寸盡可能采用大塊面玻璃，減少隱框，玻璃劃分盡量減少人體使用高度的視覺(jué)遮擋。 ? 以玻璃幕墻為主，奠定了項(xiàng)目的第一印象，彰顯昭示性，樹(shù)立項(xiàng)目的高檔物業(yè)形象。色調(diào)上采用深灰色，能使立面更能在同類(lèi)產(chǎn)品中脫穎而出 寫(xiě)字樓外立面：現(xiàn)代簡(jiǎn)約，城市感強(qiáng)，體現(xiàn)商務(wù)價(jià)值 寫(xiě)字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的主流間隔為 150~250㎡。 ? 目前長(zhǎng)沙的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓間隔面積多在150~250㎡之間； ? 部分寫(xiě)字樓（如華美歐大廈）開(kāi)始采用可自由間隔的方式，靈活滿足客戶需求； ? 項(xiàng)目目標(biāo)客戶以中小規(guī)模企業(yè)為主，對(duì)面積的需求較為適中。 ? 中小規(guī)模企業(yè)對(duì)于面積的需求相對(duì)集中在150~300㎡之間； ? 未來(lái)對(duì)于面積的需求有兩極擴(kuò)大的趨勢(shì)，300~500㎡及 120㎡以下的需求均有所上升； ? 面積間隔以 150~250㎡為主，配置少量 80—100㎡的樓層，同時(shí)預(yù)留部分樓層自由間隔； 寫(xiě)字樓間隔面積： 以 150~250平方米的中等戶型為主，預(yù)留可自由間隔的樓層 企業(yè)對(duì)辦公面積的需求 18%21%24%26%5%6%11%28%38%17%4%1%120以下120200200300300500500800800以上未來(lái) 現(xiàn)狀自由間隔空間 寫(xiě)字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 生態(tài)寫(xiě)字樓的考慮 ? 首層設(shè)置生態(tài)大堂，考慮植物的設(shè)置； ? 每隔三到五層設(shè)置一處空中花園； ? 頂層可以設(shè)置屋頂綠化，設(shè)置屋頂花園。 ? 為了適應(yīng)不同客戶的使用需求，建議在平面設(shè)計(jì)時(shí)考慮合并單獨(dú)使用的附加值，如： ? 私家電梯廳 ? CEO休息室 ? 獨(dú)立衛(wèi)生間 ? 設(shè)置既能通過(guò)定時(shí)的消防檢查又能實(shí)現(xiàn)私家使用的通道面積 寫(xiě)字樓平面布局： 考慮生態(tài)寫(xiě)字樓定位，以及對(duì)附加值的體現(xiàn) 廣州天河城東塔 私家電梯， 寫(xiě)字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 寫(xiě)字樓平面布局：生態(tài)寫(xiě)字樓，重視對(duì)后花園的利用，營(yíng)造生態(tài)環(huán)境 ? 充分利用天心區(qū)政府公園的景觀資源，營(yíng)造良好的生態(tài)辦公環(huán)境； ? 通風(fēng)采光均好，避免出現(xiàn)暗室； ? 開(kāi)放的綠色空間，使升降梯、樓梯井、露臺(tái)等公共空間也能充滿陽(yáng)光。 公園 電梯間通風(fēng)采光 樓層平面布局示意 公 共 走 廊 辦公區(qū) 設(shè)備區(qū) 開(kāi)放的綠色空間 寫(xiě)字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 甲級(jí)寫(xiě)字樓凈高應(yīng)在 ，加上梁位、空調(diào)管線等，寫(xiě)字樓的層高應(yīng)在 ； ? 項(xiàng)目擁有極佳景觀資源，為體現(xiàn)“生態(tài)”概念，辦公環(huán)境需要更開(kāi)揚(yáng)和更好的通風(fēng)、采光設(shè)計(jì)， 4米層高可獲得更好的空間感； ? 考慮到適用性和經(jīng)濟(jì)性，建議本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層的層高在 4米之間。 ? 首層大堂挑高設(shè)計(jì)，層高可在 8米 ~12米之間，體現(xiàn)氣派及良好的商務(wù)空間； 項(xiàng)目名稱(chēng) 層高（ m） 檔次 平和堂商貿(mào)大廈 3 中高 湖南文化大廈 中高 聯(lián)合商廈 3 中高 順天國(guó)際財(cái)富中心 中高 第一大道 中高 亞大時(shí)代 3 中高 中隆國(guó)際大廈 中高 運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng) 高 定王大廈 中高 中天廣場(chǎng) 高 長(zhǎng)沙專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層高 寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層層高： ~ 250~5002700600~900樓板、空調(diào)或管線架空層燈具、鮮風(fēng)吊頂寫(xiě)字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 配套 情 況 電梯 6臺(tái)高速電梯（單梯服務(wù)面積控制在 6000㎡以下，可考慮按高層、低層分層設(shè)置到達(dá)） 空調(diào)、電力系統(tǒng) 采用中央空調(diào)系統(tǒng)、雙電源供電 通訊配套 衛(wèi)星電視、通訊交換系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng) 停車(chē)位 按建面 /停車(chē)位 200： 1的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置停車(chē)位約 120150個(gè)；考慮到未來(lái)區(qū)域發(fā)展，可多預(yù)留停車(chē)空間 商務(wù)配套 多功能會(huì)議廳、商務(wù)中心、銀行、票務(wù)、郵局 餐飲休閑配套 中西餐廳、咖啡吧、宴會(huì)廳、員工餐廳 寫(xiě)字樓硬件設(shè)施： 提升硬件水平，完善自身配套服務(wù) 寫(xiě)字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 寫(xiě)字樓智能化配套設(shè)施： 5A智能化系統(tǒng) ? 5A智能化系統(tǒng)成為甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)配置 ? BAS樓宇自動(dòng)化 ? OAS辦公自動(dòng)化 ? CAS通訊自動(dòng)化 ? SAS保安自動(dòng)化 ? FAS消防自動(dòng)化 ? 各項(xiàng)目采用的智能化系統(tǒng)的組成及原理基本相同，差異主要在于配置的規(guī)格上。 寫(xiě)字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 寫(xiě)字樓客戶對(duì)于公共部分的裝修要求更傾向于現(xiàn)代簡(jiǎn)約，細(xì)部（如電梯間、內(nèi)墻漆、地磚等）的品質(zhì)感需要加強(qiáng)； ? 為了節(jié)省裝修時(shí)間和精力，越來(lái)越多的客戶愿意選擇精裝的寫(xiě)字樓，通過(guò)辦公家具、內(nèi)部擺設(shè)營(yíng)造個(gè)性辦公空間； ? 中央空調(diào)成為客戶在選擇寫(xiě)字樓時(shí)不可或缺的重要因素。 企業(yè)客戶對(duì)寫(xiě)字樓裝修的要求 寫(xiě)字樓裝修：精裝修，配備中央空調(diào)；細(xì)部體現(xiàn)品質(zhì)感 78%60%58%22%40%42%空調(diào)要求室內(nèi)部分公共部分簡(jiǎn)約現(xiàn)代型 豪華型 毛坯 精裝修 中央空調(diào) 獨(dú)立 公共裝修現(xiàn)代簡(jiǎn)約 寫(xiě)字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 電梯大堂 地面 大理石 /花崗巖石材 墻體 大理石 /花崗巖石材為主 天面 輕鋼龍骨石膏板造型天花 公共走廊 地面 大理石 /花崗巖石材 墻身 水泥砂漿批蕩刷高級(jí)乳膠漆 天花 輕鋼龍骨彩色鋁扣板造型天花 衛(wèi)生間 地面 花崗巖 墻身 復(fù)合大理石 天花 輕鋼龍骨彩色鋁扣板造型天花 間板 復(fù)合塑料板 潔具 科勒衛(wèi)生潔具，配高級(jí)水龍頭及干手器 消防樓梯 地面 耐磨防滑地磚 墻身 水泥砂漿批蕩刷高級(jí)乳膠漆 天花 高級(jí)乳膠漆配吸頂燈 寫(xiě)字樓公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 寫(xiě)字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 寫(xiě)字樓戶內(nèi)部分裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 天花 造型天花吊頂，刷高級(jí)乳膠漆，消防自動(dòng)噴淋及報(bào)警裝置 地面 水泥地面找平 墻身 貼高級(jí)精美墻紙 /高級(jí)環(huán)保乳膠漆 空調(diào) 中央空調(diào)系統(tǒng)，選用名牌主機(jī) 消防 配備煙感器、水噴淋頭 窗 Low— e玻璃，高級(jí)鋁合金窗； 通信 預(yù)留 IDD國(guó)際電話插座、有線衛(wèi)星電視插座、千兆 EPON寬頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)到戶 供電 雙回路高可靠性獨(dú)立電源，提供三相電路，每戶室內(nèi)按相應(yīng)電負(fù)荷配名廠空氣開(kāi)關(guān)箱，并按每 10平方米配設(shè)一個(gè)電制穿線盒 保安系統(tǒng) 每戶配可視對(duì)講系統(tǒng)與 FITPM服務(wù)總臺(tái)的監(jiān)測(cè)報(bào)警相連 衛(wèi)生間 與公共位置衛(wèi)生間相同 室內(nèi)精裝修 寫(xiě)字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 第三章 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 一． 寫(xiě)字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 二． 公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 三． 商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 新南城 省府旁 CPD核心 花園式 精裝國(guó)際公寓 二 .公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 公寓樓外立面：現(xiàn)代簡(jiǎn)約，體現(xiàn)國(guó)際大氣感，宜商宜居 ? 公寓同樣為現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，延續(xù)整個(gè)項(xiàng)目的形象。 ? 公寓外立面應(yīng)區(qū)別于寫(xiě)字樓，立面應(yīng)有一定變化和層次感，從而區(qū)分于寫(xiě)字樓， ? 公寓外立面在體現(xiàn)大氣的同時(shí)，要考慮居住的便利性，因此在凸窗和陽(yáng)臺(tái)等的設(shè)置上應(yīng)予以考慮。 公寓立面效果示意 寫(xiě)字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 目前長(zhǎng)沙的公寓的戶型主力戶型為一房戶型，區(qū)間在 3555㎡之間； ? 項(xiàng)目目標(biāo)客戶以投資客為主，對(duì)面積的需求不宜太大。建議本項(xiàng)目主力戶型面積控制在45㎡以下； ? 考慮到公寓樓棟的擺放位置，對(duì)項(xiàng)目景觀資源的最大化利用，可以在東南角和西南角設(shè)置面積 8085㎡左右的兩房戶型。 主力戶型面積 3555㎡，臨花園面端位設(shè)置 8085㎡兩房 平面擺布示意 戶型 面積（ ㎡ ） 套數(shù) 面積 套數(shù)比 面積比 一房一廳 4045 15 675 62% 55% 一房一廳 4555 7 385 30% 31% 兩房一廳 8085 2 170 8% 14% 合計(jì) 24 1220 標(biāo)準(zhǔn)層戶型配比（按此擺布，共 432套） 寫(xiě)字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 公寓戶型參考： 考慮陽(yáng)臺(tái)、凸窗，滿足基本生活需求 ? 目前市場(chǎng)可以接燃?xì)獾墓⑿粜头浅Ｊ艿娇蛻羟嗖A，同時(shí)考慮到增加項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，提高項(xiàng)目附加值，建議本項(xiàng)目也提供燃?xì)馊霊簟? ? 兩個(gè)拼接戶型通過(guò)鏤空設(shè)置小陽(yáng)臺(tái)使得廚房有對(duì)外窗口，可以設(shè)置燃?xì)?，同時(shí)增加的陽(yáng)臺(tái)也成為項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 陽(yáng)臺(tái) 凸窗 陽(yáng)臺(tái) 寫(xiě)字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國(guó)際發(fā)展定位細(xì)化方案 提升公寓價(jià)值： 建議采用 1000元 /㎡ 精裝修 精裝修特點(diǎn) ? 省心、省力、省時(shí)，精裝修可以滿足目前人們快節(jié)奏的生活； ? 提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，成本為 1000元 /㎡左右，對(duì)外宣稱(chēng) 1500元 /㎡