【正文】 位細化方案 純小戶型樓盤 樓盤名稱 交通樞紐 依托商圈 伍家?guī)X生活廣場 三一大道、芙蓉中路 伍家?guī)X四方坪商圈 越界 車站路、八一路 火車站商圈 羅馬假日 三一大道、芙蓉路 伍家?guī)X四方坪商圈 soho天都 車站路、三一大道 伍家?guī)X四方坪商圈 摩天 1號 芙蓉中路、勞動路 五一商圈、東塘商圈 鉑宮 中山路、黃興路、蔡鍔路 五一商圈 印象天心 人民西路、蔡鍔南路 五一商圈 天心華庭 人民西路、蔡鍔南路 五一商圈 謀房未央大邦 韶山南路 鐵道等高校商圈 加加大街 韶山南路 鐵道等高校商圈 金色家園 韶山南路 鐵道等高校商圈 云鼎公館 韶山路 雨花亭商圈 鑫遠杰座 芙蓉南路 南城新興區(qū) 謀房博客 望岳路、桐梓坡路 市府商圈 香麓麗舍 榮銀路、銀盆路 市府商圈 未來城科學家園 桐梓坡路、玉蘭路 市府商圈 附帶小戶型樓盤 樓盤名稱 項目依托 是否受 90/70影響 沁園春御院 市府商圈，項目需要 否 永祺西京 市府商圈，項目需要 是 美林銀谷 市府商圈，項目需要 否 金麓國際 市府商圈，項目需要 否 郡原廣場 市府商圈，項目需要 否 盛大澤西城 市府商圈，項目需要 否 華都 勞動路、韶山路 東塘商圈 陽光 100 項目需要 否 天健芙蓉盛世 伍家?guī)X商圈，項目需要 否 才子佳苑 四方坪商圈，項目需要 否 融圣國際 火車站商圈，項目需要 是 博林金谷 南城新興商圈，項目需要 是 長沙商務中心 南城新興商圈，項目需要 否 鳳凰城 項目需要 是 ? 小戶型樓盤以便捷的交通路網為分布帶，以成熟的商圈為依托。 ? 小戶型樓盤集中在河西市政府商圈、伍家?guī)X四方坪商圈、五一商圈和鐵道林科大商圈。 ? 目前純小戶項目主要分布在伍家?guī)X四方坪、芙蓉路沿線、五一商圈以及鐵道學院周邊。 長沙小戶型分布特征 星心國際發(fā)展定位細化方案 ? 小戶型產品暢銷面積區(qū)間集中在 35㎡ 50㎡，其次為 60㎡左右產品 ? 在朝向及戶型方面有優(yōu)勢的產品去化速度更快 ? 不能兼?zhèn)渖钚枰漠a品銷售速度很慢，如天健芙蓉盛世 銷售業(yè)績 暢銷產品 滯銷產品 摩天一號 5月 9日開盤，當天銷售 230余濤 已經推貨部分南向摩天輪㎡銷售最為理想，去化較大，余貨不多 北向（天璽大酒店）部分及面積較大產品相對滯銷 金色家園 一季度銷售 179套， 08年底開盤至今共銷售 865套 金色家園僅 32㎡、 45㎡兩種戶型，銷售情況均較好 45㎡戶型相對 32㎡戶型略差 云鼎公館 房交會期間開始銷售，房交會 4天銷售 30余濤，截止5月 13日銷售將近 100套 ㎡（ A8） ㎡（ A1）最為暢銷，銷售完畢，其余40㎡左右產品銷售也較好。 C C2大戶型產品相對滯銷 35㎡ 50㎡為市場熱銷產品，其次為 60㎡左右產品 長沙小戶型需求特征 星心國際發(fā)展定位細化方案 交房標準分析 ? 建設部制訂的《商品住宅裝修一次到位實施導則》要求精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成。 ? 按照這一導則，精裝修的住宅被分為普通住宅、中高級住宅和高級住宅三個檔次 ? 衛(wèi)生間的設置配備標準分為： 普通住宅： 淋浴、洗面盆、坐便器、鏡 (箱 )、洗衣機位、自然換氣 (風道 )吸風機、電剃須等電器插座 3組，吸頂燈 (防水型 )鏡燈 中高級住宅 ： 浴盆 ()和淋浴器、 (蒸汽房 )洗面化妝臺、化妝鏡、洗衣機位、座便器 (2個 )、排風扇 (風道吹風機、電剃須等電器插座 4組，電話 (掛墻式分機 )接口 高級住宅： 浴盆 (水按摩 )和淋浴器、 (蒸汽房 )洗面化妝臺、化妝鏡、洗衣機位、座便器 (2個 )凈身盆、換氣扇、紅外線燈、吹風機、電剃須等電器插座 5組，電話接口、頂燈、鏡燈 。 精裝修標準 星心國際發(fā)展定位細化方案 項目名稱 是否精裝 精裝標準 未來城 是 800元 /平米 謀房博客 是 800元 /平米 香麓麗舍 否 伍家?guī)X生活廣場 否 SOHO天都 否 蘋果派 是 500元 /平米 雙子座公寓 否 華府 1號 未定 新時代廣場 否 印象天心 否 天心華庭 否 新青年公寓 否 巧克力空間 否 鑫遠杰座 未定 未央大邦 否 香頌國際 否 左岸右岸 否 鉑宮 是 1500元 /平米 新芙蓉之都 否 項目名稱 是否精裝 精裝標準 建鴻達華都 否 金麓國際 否 美林銀谷 否 郡原廣場 否 盛大澤西城 可以精裝 700元 /平米 永祺西京 未定 沁園春御院 未定 陽光 100 否 長沙商務中心 是 800元 /平米 博林金谷 是 800元 /平米 融圣國際 未定 上河國際 否 才子佳苑 否 天健芙蓉盛世 否 瑞寧花園 否 純小戶項目 附帶小戶樓棟項目 毛坯房為目前市場主流，目前精裝標準集中在 700800元 /平米 長沙小戶型交房標準分析 星心國際發(fā)展定位細化方案 ? 我司對客戶裝修意向調研： 本次問卷調查中，年齡層次主要集中在 2125歲這個年齡段，比例為 57%，年齡在 2630占 21%。年齡在 3640占 11%。這三部分人最能代表本次問卷調查的聲音，一部分為社會新銳階層，能夠迅速接受新潮事物。 有 62％的人會選擇精裝房，認可程度較高。 29％的人因心存顧慮，表明這部分人對精裝房不排斥，決心不明確，仍存在選擇的現象。僅有 7％的反對精裝房，不會選擇。這說明精裝修房還是比較迎合市場需求的。 68％的人認為精裝修可帶來節(jié)省時間和精力，這也是精裝房最為有市場發(fā)展?jié)摿Φ脑颉? 13％的認為精裝修帶來部分費用節(jié)省，而卻有 19％的認 為精裝修避免入住后的噪音之苦。 精裝修將成為未來市場主流，精裝也是增加項目價值最重要的手段 調查對象年齡構成21%7%11%4%57%2125歲 2630歲 3135歲 3640歲 4145歲您是否愿意買精裝修房？64%29%7%愿意 因心存顧慮，暫時不考慮 反對精裝修，不會接受選擇精裝修的原因68%13%19%節(jié)省時間和精力 節(jié)省費用 可免入住后的噪音之苦長沙小戶型交房標準分析 星心國際發(fā)展定位細化方案 樓盤名稱 置業(yè)目的（自住 /投資） 客戶分析 影響客戶公寓置業(yè)要素 伍家?guī)X生活廣場 投資為主，少量年輕人結婚用房 本地為主，外地投資客多，年齡多為 3040歲，少量年輕單身 地段、交通 鉑宮 投資為主 多為附近私營業(yè)主，投資 地段 新時代廣場 投資自住各半 伍家?guī)X附近私營業(yè)主等，年齡結 構偏輕 交通、地段 建鴻達巧克力空間 投資自住都有，兩房多為青年群體 以周邊人群為主，路橋客戶、鐵道學院、中心醫(yī)院等單位 交通 天健芙蓉盛世 投資偏多 年齡結構偏輕，以本地客戶為主，兼有深圳、株洲、江西投資客（深圳投資客較多） 交通、地段 天心華庭 投資為主 長沙市為主，年齡多為 3040歲，少量年輕人 地段 上河國際商業(yè)廣場 投資自住各半 周邊高橋、旺旺醫(yī)院，少量外地客戶，年輕人不少 地段，配套 博林金谷 投資為主 周邊人群，賣小面積年輕人較多 交通、地段 未來城 投資 周邊區(qū)域的人居多 地段 長沙小戶型客戶分析 成熟商務地段的小戶型，客戶基本是投資客；新興城區(qū)、地段稍好的小戶型， 投資、自住客戶基本各半。 星心國際發(fā)展定位細化方案 客戶類型 經濟承受能力 置業(yè)動因 需求產品 投資客戶 強 投資，主動置業(yè) 地段好，投資價值高的產品。往往多為位于商業(yè)中心及交通樞紐，例如鉑宮等 自住客戶 低下 ,經濟承受能力低下的青年群體，對產品價格敏感 自住或過渡性自住，被迫置業(yè) 交通便利，能夠滿足基本生活需求，有日常生活必備元素（廚房等），例如謀房博客 辦公兼自住型 經濟承受能力有限的初期創(chuàng)業(yè)者，自由職業(yè)者 辦公兼自住，被迫置業(yè) 交通便利，能夠滿足居家條件，同時具備 SOHO公寓條件 長沙小戶型客戶分析 投資型客戶最看中地段與投資回報率、自住型客戶需滿足生活需求、辦公兼自住型客要求交通便利，且能滿足生活需求；而租戶十分注重生活的舒適感。所以，小戶型項目能否滿足基本的生活需求，是影響其銷售與出租率最重要的因素。 星心國際發(fā)展定位細化方案 ? 數據顯示 60㎡以下小戶型供應比例逐年下降，但需求量卻未減少，導致 09年消耗大量市場小戶型余貨； ? 由于政策 70/90限制，很多開發(fā)商推出合拼戶型，也同樣占有了小戶型的一部分； ? 現在市場上純粹小戶型公寓與酒店公寓的余貨非常稀少； ? 投資型公寓與酒店公寓的市場需求也在逐年攀升， 09年長沙市場推出的幾個純小戶公寓樓盤如興威帕克水岸、長城國際、亞商國際等去化率都相當好。 供 銷 供銷比 套數 比例 套數 比例 07年 60以下 9525 11653 60— 90 9111 9383 08年 60以下 13843 6957 60— 90 20282 8868 09年 60以下 10279 14678 60— 90 17067 20237 長沙小戶型未來趨勢 —— 需求量大 星心國際發(fā)展定位細化方案 ? 目前市場需求以剛性需求為主，緊湊中小戶型受到市場追捧，3550㎡戶型最受歡迎； ? 目前以毛坯交樓為主，精裝修將成為未來主流，也將成為重要的提價手段； ? 小戶型客戶無論投資、自住者，均十分注重項目的戶型設計能否滿足基本的生活需求； ? 小戶型市場需求大，在行業(yè)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎下，小戶型 銷售十分看好。 長沙小戶型分析總結 星心國際發(fā)展定位細化方案 PART B 公寓發(fā)展定位 一． 小戶型基礎市場研究 二． 項目公寓發(fā)展定位建議 星心國際發(fā)展定位細化方案 ? 湖南 CPD的核心地帶，城市未來中心位置 ? 立體交通網絡，交通便捷 ? 地塊昭示性強，具備地標特質 ? 花園湖泊資源，生態(tài)環(huán)境突出 優(yōu)勢： ? 臨主干道，較吵； ? 周邊居住氛圍差，生活不便。 劣勢： 南城 省府核心 景觀資源突出 生活感與配套差，需強化及完善自身配套 星心國際發(fā)展定位細化方案 ? 發(fā)展定位： 體現 CPD核心區(qū)城市價值及居住價值的 新南城 省府鄰 花園式 高端 精裝 國際公寓 ? 產品定位： 3550平米 精裝修公寓 方向一：商務型（不帶燃氣，常規(guī)大通間） 方向二：生活型（帶燃氣，充分考慮通風、采光、晾曬功能與附加值） 我司建議采用生活型公寓，由酒店統(tǒng)一進行物業(yè)管理 星心國際發(fā)展定位細化方案 定位理由闡述 市場角度 3550㎡戶型最受歡迎；精裝修是提升價值最得要的手段；滿足基本生活需求是自住、投資者 均十分關注的要點?？ぴ喂⒌某晒φf明長沙市場對高端精裝修公寓的授受度高。 開發(fā)商目標 貴司對價格目標有很高的要求，故對產品的要求既能賣得快、又能賣高價。 項目本身： ? 項目將成為區(qū)域內的標志性地標，有很好的生態(tài)資源，檔次太低的公寓不能體現項目價值； ? 但若公寓定位為商務型，宜商宜居，一方面對自居型客戶缺少吸引力； 另一方面，勢必與項目內的寫字樓物業(yè)發(fā)生直接競爭，影響項目銷售速度與價格實現目標。 星心國際發(fā)展定位細化方案 PART C 商業(yè)發(fā)展定位 一． 區(qū)域商業(yè)環(huán)境概述 二． 項目商業(yè)發(fā)展定位建議 星心國際發(fā)展定位細化方案 PART C 商業(yè)發(fā)展定位 一． 區(qū)域商業(yè)環(huán)境概述 二． 項目商業(yè)發(fā)展定位建議 星心國際發(fā)展定位細化方案 ? 南城商業(yè)目前主要集中在韶山南路到紅星段的沿線，以專業(yè)市場（布市、家具、建材、汽車，日雜）為主，滿足居民生活需求的業(yè)態(tài)為輔，整體檔次不高； ? 2023年底，深圳天虹百貨入駐 BOBO天下城，開南城百貨購物先河，一定程度上提升南城商業(yè)檔次； ? 南城片區(qū)商業(yè)部分運作一般形式靈活，可租可