【正文】 ? 兩個(gè)拼接戶型通過鏤空設(shè)置小陽臺使得廚房有對外窗口，可以設(shè)置燃?xì)?，同時(shí)增加的陽臺也成為項(xiàng)目賣點(diǎn) 陽臺 凸窗 陽臺 寫字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 提升公寓價(jià)值： 建議采用 1000元 /㎡ 精裝修 精裝修特點(diǎn) ? 省心、省力、省時(shí)，精裝修可以滿足目前人們快節(jié)奏的生活； ? 提升項(xiàng)目價(jià)值，成本為 1000元 /㎡左右，對外宣稱 1500元 /㎡； 。建議本項(xiàng)目主力戶型面積控制在45㎡以下； ? 考慮到公寓樓棟的擺放位置，對項(xiàng)目景觀資源的最大化利用，可以在東南角和西南角設(shè)置面積 8085㎡左右的兩房戶型。 ? 公寓外立面應(yīng)區(qū)別于寫字樓，立面應(yīng)有一定變化和層次感，從而區(qū)分于寫字樓， ? 公寓外立面在體現(xiàn)大氣的同時(shí)，要考慮居住的便利性，因此在凸窗和陽臺等的設(shè)置上應(yīng)予以考慮。省府旁 寫字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 寫字樓客戶對于公共部分的裝修要求更傾向于現(xiàn)代簡約，細(xì)部（如電梯間、內(nèi)墻漆、地磚等）的品質(zhì)感需要加強(qiáng)； ? 為了節(jié)省裝修時(shí)間和精力，越來越多的客戶愿意選擇精裝的寫字樓，通過辦公家具、內(nèi)部擺設(shè)營造個(gè)性辦公空間； ? 中央空調(diào)成為客戶在選擇寫字樓時(shí)不可或缺的重要因素。 公園 電梯間通風(fēng)采光 樓層平面布局示意 公 共 走 廊 辦公區(qū) 設(shè)備區(qū) 開放的綠色空間 寫字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 甲級寫字樓凈高應(yīng)在 ，加上梁位、空調(diào)管線等，寫字樓的層高應(yīng)在 ； ? 項(xiàng)目擁有極佳景觀資源，為體現(xiàn)“生態(tài)”概念，辦公環(huán)境需要更開揚(yáng)和更好的通風(fēng)、采光設(shè)計(jì)， 4米層高可獲得更好的空間感； ? 考慮到適用性和經(jīng)濟(jì)性，建議本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層的層高在 4米之間。 ? 中小規(guī)模企業(yè)對于面積的需求相對集中在150~300㎡之間； ? 未來對于面積的需求有兩極擴(kuò)大的趨勢，300~500㎡及 120㎡以下的需求均有所上升； ? 面積間隔以 150~250㎡為主，配置少量 80—100㎡的樓層，同時(shí)預(yù)留部分樓層自由間隔； 寫字樓間隔面積： 以 150~250平方米的中等戶型為主，預(yù)留可自由間隔的樓層 企業(yè)對辦公面積的需求 18%21%24%26%5%6%11%28%38%17%4%1%120以下120200200300300500500800800以上未來 現(xiàn)狀自由間隔空間 寫字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 生態(tài)寫字樓的考慮 ? 首層設(shè)置生態(tài)大堂，考慮植物的設(shè)置； ? 每隔三到五層設(shè)置一處空中花園； ? 頂層可以設(shè)置屋頂綠化，設(shè)置屋頂花園。色調(diào)上采用深灰色，能使立面更能在同類產(chǎn)品中脫穎而出 寫字樓外立面：現(xiàn)代簡約，城市感強(qiáng)，體現(xiàn)商務(wù)價(jià)值 寫字樓 /公寓 /商業(yè) 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 專業(yè)寫字樓的主流間隔為 150~250㎡。 ? 玻璃幕墻開窗數(shù)量只要保證消防規(guī)范要求即可，盡量減少； ? 幕墻尺寸盡可能采用大塊面玻璃，減少隱框，玻璃劃分盡量減少人體使用高度的視覺遮擋。省府旁 ? 已初步形成以天虹百貨為中心的生活商業(yè)區(qū)；中高檔社區(qū)商業(yè)正在崛起，商業(yè)主要滿足住戶的日常需要，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要集中在便利店、美容美發(fā)、餐飲等生活服務(wù)商業(yè)類； ? 標(biāo)志商務(wù)中心、長沙奧林匹克花園、生活藝術(shù)城、中信新城等中大型商業(yè)即將投入使用或面市，競爭加劇。 南城板塊 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 雖然南城是湖南的置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域，但整體建設(shè)尚未成熟、入住度有限，人氣缺乏； ? 由于片區(qū)的成熟度尚有待時(shí)日，片區(qū)的商業(yè)租售情況整體不甚理想。臨主干道獨(dú)立門面租金為： 100180元 /平米 經(jīng)營方式以“自主經(jīng)營”為主，“委托經(jīng)營與自主經(jīng)營相結(jié)合”為輔。 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 PART C 商業(yè)發(fā)展定位 一． 區(qū)域商業(yè)環(huán)境概述 二． 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展定位建議 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 PART C 商業(yè)發(fā)展定位 一． 區(qū)域商業(yè)環(huán)境概述 二． 項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展定位建議 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 南城商業(yè)目前主要集中在韶山南路到紅星段的沿線，以專業(yè)市場（布市、家具、建材、汽車，日雜）為主，滿足居民生活需求的業(yè)態(tài)為輔，整體檔次不高； ? 2023年底，深圳天虹百貨入駐 BOBO天下城，開南城百貨購物先河，一定程度上提升南城商業(yè)檔次； ? 南城片區(qū)商業(yè)部分運(yùn)作一般形式靈活，可租可售，招商銷售同步進(jìn)行。 開發(fā)商目標(biāo) 貴司對價(jià)格目標(biāo)有很高的要求，故對產(chǎn)品的要求既能賣得快、又能賣高價(jià)。 劣勢： 南城 省府核心 景觀資源突出 生活感與配套差，需強(qiáng)化及完善自身配套 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 發(fā)展定位： 體現(xiàn) CPD核心區(qū)城市價(jià)值及居住價(jià)值的 新南城 省府鄰 花園式 高端 精裝 國際公寓 ? 產(chǎn)品定位： 3550平米 精裝修公寓 方向一：商務(wù)型（不帶燃?xì)?，常?guī)大通間） 方向二：生活型（帶燃?xì)猓浞挚紤]通風(fēng)、采光、晾曬功能與附加值） 我司建議采用生活型公寓，由酒店統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 定位理由闡述 市場角度 3550㎡戶型最受歡迎；精裝修是提升價(jià)值最得要的手段；滿足基本生活需求是自住、投資者 均十分關(guān)注的要點(diǎn)。 供 銷 供銷比 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 07年 60以下 9525 11653 60— 90 9111 9383 08年 60以下 13843 6957 60— 90 20282 8868 09年 60以下 10279 14678 60— 90 17067 20237 長沙小戶型未來趨勢 —— 需求量大 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 目前市場需求以剛性需求為主，緊湊中小戶型受到市場追捧，3550㎡戶型最受歡迎； ? 目前以毛坯交樓為主，精裝修將成為未來主流，也將成為重要的提價(jià)手段； ? 小戶型客戶無論投資、自住者，均十分注重項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)能否滿足基本的生活需求； ? 小戶型市場需求大，在行業(yè)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)下，小戶型 銷售十分看好。所以，小戶型項(xiàng)目能否滿足基本的生活需求，是影響其銷售與出租率最重要的因素。 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 客戶類型 經(jīng)濟(jì)承受能力 置業(yè)動因 需求產(chǎn)品 投資客戶 強(qiáng) 投資，主動置業(yè) 地段好，投資價(jià)值高的產(chǎn)品。 13％的認(rèn)為精裝修帶來部分費(fèi)用節(jié)省，而卻有 19％的認(rèn) 為精裝修避免入住后的噪音之苦。這說明精裝修房還是比較迎合市場需求的。 29％的人因心存顧慮，表明這部分人對精裝房不排斥，決心不明確，仍存在選擇的現(xiàn)象。這三部分人最能代表本次問卷調(diào)查的聲音，一部分為社會新銳階層，能夠迅速接受新潮事物。 精裝修標(biāo)準(zhǔn) 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 項(xiàng)目名稱 是否精裝 精裝標(biāo)準(zhǔn) 未來城 是 800元 /平米 謀房博客 是 800元 /平米 香麓麗舍 否 伍家?guī)X生活廣場 否 SOHO天都 否 蘋果派 是 500元 /平米 雙子座公寓 否 華府 1號 未定 新時(shí)代廣場 否 印象天心 否 天心華庭 否 新青年公寓 否 巧克力空間 否 鑫遠(yuǎn)杰座 未定 未央大邦 否 香頌國際 否 左岸右岸 否 鉑宮 是 1500元 /平米 新芙蓉之都 否 項(xiàng)目名稱 是否精裝 精裝標(biāo)準(zhǔn) 建鴻達(dá)華都 否 金麓國際 否 美林銀谷 否 郡原廣場 否 盛大澤西城 可以精裝 700元 /平米 永祺西京 未定 沁園春御院 未定 陽光 100 否 長沙商務(wù)中心 是 800元 /平米 博林金谷 是 800元 /平米 融圣國際 未定 上河國際 否 才子佳苑 否 天健芙蓉盛世 否 瑞寧花園 否 純小戶項(xiàng)目 附帶小戶樓棟項(xiàng)目 毛坯房為目前市場主流，目前精裝標(biāo)準(zhǔn)集中在 700800元 /平米 長沙小戶型交房標(biāo)準(zhǔn)分析 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 我司對客戶裝修意向調(diào)研： 本次問卷調(diào)查中，年齡層次主要集中在 2125歲這個(gè)年齡段，比例為 57%，年齡在 2630占 21%。 C C2大戶型產(chǎn)品相對滯銷 35㎡ 50㎡為市場熱銷產(chǎn)品，其次為 60㎡左右產(chǎn)品 長沙小戶型需求特征 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 交房標(biāo)準(zhǔn)分析 ? 建設(shè)部制訂的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》要求精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。 ? 目前純小戶項(xiàng)目主要分布在伍家?guī)X四方坪、芙蓉路沿線、五一商圈以及鐵道學(xué)院周邊。 3）按裝修標(biāo)準(zhǔn)分：毛坯房、精裝公寓 長沙小戶型分類 備注：本章內(nèi)“小戶型”，指戶型面積在 90平米以下的產(chǎn)品 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 天健芙蓉盛世 長沙商務(wù)中心 未來城 謀房博客 陽光 100 金 星 北 路 桐梓坡路 芙 蓉 路 三一大道 韶 山 路 湘府路 盛大澤西城 郡原廣場 伍家?guī)X生 活廣場 蘋果派 SOHO天都 才子佳苑 豪菲斯 新時(shí)代廣場 金陽大廈 鉑宮 左岸右岸 上河國際 由上到下： 金色家園 未央大邦 香頌國際 巧克力空間 博林金谷 紅區(qū)抽屜 印象天心 尚城 融圣國際 天心華庭 建鴻達(dá)華都 摩天 1號 山水華景 旭日東升 白沙晶城 華府 1航線 附帶小戶項(xiàng)目 純小戶項(xiàng)目 長沙典型小戶型項(xiàng)目分布概圖 長城國際 長大彩虹都 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 純小戶型樓盤 樓盤名稱 交通樞紐 依托商圈 伍家?guī)X生活廣場 三一大道、芙蓉中路 伍家?guī)X四方坪商圈 越界 車站路、八一路 火車站商圈 羅馬假日 三一大道、芙蓉路 伍家?guī)X四方坪商圈 soho天都 車站路、三一大道 伍家?guī)X四方坪商圈 摩天 1號 芙蓉中路、勞動路 五一商圈、東塘商圈 鉑宮 中山路、黃興路、蔡鍔路 五一商圈 印象天心 人民西路、蔡鍔南路 五一商圈 天心華庭 人民西路、蔡鍔南路 五一商圈 謀房未央大邦 韶山南路 鐵道等高校商圈 加加大街 韶山南路 鐵道等高校商圈 金色家園 韶山南路 鐵道等高校商圈 云鼎公館 韶山路 雨花亭商圈 鑫遠(yuǎn)杰座 芙蓉南路 南城新興區(qū) 謀房博客 望岳路、桐梓坡路 市府商圈 香麓麗舍 榮銀路、銀盆路 市府商圈 未來城科學(xué)家園 桐梓坡路、玉蘭路 市府商圈 附帶小戶型樓盤 樓盤名稱 項(xiàng)目依托 是否受 90/70影響 沁園春御院 市府商圈，項(xiàng)目需要 否 永祺西京 市府商圈，項(xiàng)目需要 是 美林銀谷 市府商圈，項(xiàng)目需要 否 金麓國際 市府商圈，項(xiàng)目需要 否 郡原廣場 市府商圈，項(xiàng)目需要 否 盛大澤西城 市府商圈，項(xiàng)目需要 否 華都 勞動路、韶山路 東塘商圈 陽光 100 項(xiàng)目需要 否 天健芙蓉盛世 伍家?guī)X商圈，項(xiàng)目需要 否 才子佳苑 四方坪商圈，項(xiàng)目需要 否 融圣國際 火車站商圈，項(xiàng)目需要 是 博林金谷 南城新興商圈，項(xiàng)目需要 是 長沙商務(wù)中心 南城新興商圈，項(xiàng)目需要 否 鳳凰城 項(xiàng)目需要 是 ? 小戶型樓盤以便捷的交通路網(wǎng)為分布帶，以成熟的商圈為依托。 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 PART B 公寓發(fā)展定位 一． 小戶型基礎(chǔ)市場研究 二． 項(xiàng)目公寓發(fā)展定位建議 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 PART B 公寓發(fā)展定位 一． 小戶型基礎(chǔ)市場研究 二． 項(xiàng)目公寓發(fā)展定位建議 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 1）按項(xiàng)目類型分：純小戶型項(xiàng)目、中大型項(xiàng)目內(nèi)附帶的小戶型產(chǎn)品 如白沙晶城為純小戶型項(xiàng)目，博林金谷為中型項(xiàng)目內(nèi)附帶的小戶型產(chǎn)品 2）按使用用途分：商務(wù)型（酒店 /行政）公寓、生活型小戶型 前者戶型設(shè)計(jì)為傳統(tǒng)的通間，基本不帶燃?xì)?、陽臺，生活不便，為長沙較長期的產(chǎn)品，越來越不受市場歡迎，如和府、天健芙蓉盛世；后者充分考慮生活的需