【正文】 A質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。 B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。 C質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人可以獨立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請求權(quán)，無權(quán)直接處置抵押物。 D質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對質(zhì)物有保管的義務(wù)，并對此承擔相關(guān)的法律責任。 ⑴質(zhì)押的參與人 質(zhì)押的參與人包括： 債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者 ；債務(wù)人，對債權(quán)人應(yīng)承擔償還債務(wù)的義務(wù)人 ； 出質(zhì)人，對債務(wù)人的債務(wù)以出質(zhì)物提供擔保者，可以是債務(wù)人自己，也可以是第三方 。質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。法律對出質(zhì)人有嚴格的資格規(guī)定。 ⑵出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù) 法律上對出質(zhì)人的權(quán)利與義務(wù)、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)都有嚴格的規(guī)定，應(yīng)得到相應(yīng)的保證和執(zhí)行。隨著我國法律體系建設(shè)的逐步完善，具體的安排還會更加清晰、嚴格。 我國的《擔保法》對質(zhì)押物做出了規(guī)定，但在實踐中質(zhì)押物主要是指各種 債券和 存款單 等有價證券。 根據(jù)《擔保法》第 65條的規(guī)定，權(quán)利質(zhì)押合同應(yīng)包括如下內(nèi)容： ⑴被擔保的主債權(quán)的種類和數(shù)額 ⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限 ⑶質(zhì)物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況 ⑷質(zhì)押擔保的范圍 ⑸質(zhì)物移交的時間 ⑹當事人認為應(yīng)當約定的其他事項 ⑺補正 《擔保法》第 64條規(guī)定，出質(zhì)人與質(zhì)押權(quán)人簽訂質(zhì)押合同時應(yīng)當采用書面形式，口頭約定質(zhì)押合同是無效的。 對個人住房質(zhì)押貸款的 質(zhì)押標的 主要為各種債券和存款單，其 標的范圍的效力包括 ： 憑證書、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請求權(quán)及其他權(quán)利 。同時，還應(yīng) 特別注意如下方面 ： ⑴優(yōu)先受償?shù)男Я? ⑵對出質(zhì)人權(quán)利的限制 ⑶質(zhì)權(quán)人占有權(quán)利證書的權(quán)利 ⑷質(zhì)權(quán)人必須履行應(yīng)盡的義務(wù) ⑸權(quán)利質(zhì)押權(quán)的消滅 四、保證貸款 保證 是 債務(wù)當事人以外的第三人對債務(wù)人履行債務(wù)負保證責任，如果債務(wù)人在債務(wù)期限不履行償還債務(wù)的義務(wù)，則由保證人代為履行或承擔責任 。 保證債務(wù)履行的第三方為 保證人 ，其債務(wù)被擔保履行的 債務(wù)人為被保證人 。 保證是為擔保債權(quán)的實現(xiàn)而設(shè)立的， 參與人包括債權(quán)人、債務(wù)人和第三方（保證人） ，他們的關(guān)系如下： ⑴ 債權(quán)人與主債務(wù)人的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系 ，是保證關(guān)系成立和存在的前提，在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性地位； ⑵ 主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系 ，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債權(quán)人無直接關(guān)系。 ⑶ 保證人與債權(quán)人的之間保證關(guān)系 ，保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書面合同，確定對主債務(wù)的保證范圍和保證期限等。 ⑴保證的特征 保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔保，因此： A保證人負無限責任， B保證易于設(shè)定和執(zhí)行， C保證沒有特定的財產(chǎn)，執(zhí)行可能很容易也可能非常困難。 ⑵保證的性質(zhì) A人身性 B從屬性 C代償性 D轉(zhuǎn)移性 E獨立性 ⑴保證人須具有民事主體資格 ⑵保證人須具有代為清償債務(wù)的能力 ⑴公民作為保證人承擔保證責任的財產(chǎn)范圍 ⑵企業(yè)作為保證人承擔保證責任的財產(chǎn)范圍 ⑴保證合同的概念 保證合同 即保證人與債權(quán)人訂立的，保證人保證在債務(wù)人不履行義務(wù)時，代其向債權(quán)人履行或清償?shù)囊环N協(xié)議。 ⑵保證合同的法律特征 A保證合同是從合同； B保證合同是有名合同； C保證合同是單務(wù)合同； D保證合同是諾成性合同。 ⑴被保證的主債權(quán)種類、數(shù)額； ⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限； ⑶保證的方式； ⑷保證擔保的范圍； ⑸保證期限，以及雙方認可的其他事項。 第三章 抵押貸款的運作 ? 杠桿原理 ? 抵押貸款的償還 ? 抵押貸款的運行過程 ? 抵押房屋的使用和管理 ? 利率變化對還款額的影響 ? 期前還款的處理 ? 其他抵押貸款類型 第一節(jié) 杠桿原理 杠桿原理 是靜態(tài)地分析房地產(chǎn)投資收益的會計工具，是基于 現(xiàn)金流 會計準則的分析方法，在房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營中具有非常重要的作用。 一、杠桿原理的特性 資產(chǎn)總額 V： 在房地產(chǎn)經(jīng)濟中是特指某項房地產(chǎn)投資的 市場價格，即買入價 。 負債 M： 特指購買該項房地產(chǎn)而 借入的資金 。 股東權(quán)益 E： 特指在該項房地產(chǎn)投資中投資者所投入的 自有資金 。 三者的關(guān)系是 ： V=M+E M/V為 負債比率 ， 在投資的初始期即為 按揭成數(shù)（貸款比率） E/V為 權(quán)益比率 ， 在投資的初始期即為 首付成數(shù)（首付比率） 。 收益 CF： 指在房地產(chǎn)經(jīng)營中每年所產(chǎn)生的 凈現(xiàn)金流 ，即每年經(jīng)營收入減去經(jīng)營費用的差值。在房地產(chǎn)經(jīng)營中， 凈營業(yè)收益的分配為兩部分： a付給銀行貸款利息， b股東收益 。 即 :CF=M*i+股東收益 資產(chǎn)收益率： R=CF/V=CF/（ M+E） 股東收益收益率： Y=股東收益 /股東權(quán)益 =（ CFM*i） /E 由 資產(chǎn)收益率 公式 R=CF/V=CF/（ M+E） 可以得到： R=CF/V=（ M*i+Y*E） /V=M/V*i+E/V*Y， 即 資產(chǎn)收益率等于負債比率與利率的積同股東權(quán)益比率與股東收益率的積之和 。 由此，我們還可以得到 ： Y=（ VRM*i） /E=（ VRM*i） /（ VM） =i+（ Ri） V/（ VM） 這里，我們記 （ Ri） 為 D， 即 資產(chǎn)收益率與貸款利率的差 ；記 V/（ VM） 為 L， 即 權(quán)益比率的倒數(shù)，稱為杠桿因子 。則Y=i+D*L 上述分析是基于 現(xiàn)金流 和 普通會計準則 的財務(wù)分析，其結(jié)果就像普通物理學的“ 杠桿原理 ”一樣，所以，我們把 通過適當?shù)慕杩顏硖岣吖蓶|權(quán)益收益率的方法稱為“ 財務(wù)杠桿 ”法 ，怎樣的杠桿因子才適當呢？ 我們通過幾個簡單的實例來說明杠桿原理的作用，分三種情況來計算。 ⑴杠桿效應(yīng) 有一幢公寓價值 2023萬元，投資者的自有資金足以購買，也可向銀行貸款（最高比例為 90%），貸款的年利率為 12%，公寓出租的年凈收益為 300萬元。則不同的貸款比例所帶來的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的。 不同貸款比率股東權(quán)益收益率差 貸款比例 /% 經(jīng)營收入 /萬元 負債成本（貸款年利息） /萬元 權(quán)益收入 /萬元 權(quán)益資本（投入的自有資金） /萬元 負債（貸款額） /萬元 權(quán)益收益率 /% 資產(chǎn)收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 0 300 0 300 2023 0 15 15 3 1 30 300 72 228 1400 600 16 15 3 60 300 144 156 800 1200 15 3 90 300 216 84 200 1800 42 15 3 10 ⑵財務(wù)風險 有一幢公寓價值 2023萬元，投資者的自有資金足以購買，也可向銀行貸款（最高比例為 90%），貸款的年利率為12%，公寓出租的年凈收益為 200萬元，則不同的貸款比例所帶來的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的，有時還會具有較大的風險。 財務(wù)風險比較 貸款比例 /% 經(jīng)營收入 /萬元 負債成本（貸款年利息） /萬元 權(quán)益收入 /萬元 權(quán)益資本（投入的自有資金） /萬元 負債（貸款額） /萬元 權(quán)益收益率 /% 資產(chǎn)收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 0 200 0 200 2023 0 10 10 2 1 30 200 72 128 1400 600 9 10 2 60 200 144 56 800 1200 7 10 2 90 200 216 16 200 1800 8 10 2 10 ⑶貸款不同利率水平對權(quán)益收益率的影響 有一幢公寓價值 2023萬元，投資者因為自有資金不足，向銀行貸款（比例為 70%），公寓出租的年凈收益為 300萬元，請比較貸款的年利率分別為 8%， 10%， 12%， 14%，20%， 25%時的權(quán)益收益率。 不同貸款利率水平的權(quán)益收益率 經(jīng)營收益 /萬元 貸款利率 /% 貸款數(shù)量 /萬元 貸款成本 /萬元 自有資金投入 /萬元 權(quán)益收益 /萬元 資產(chǎn)收益率 /% 權(quán)益收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 300 8 1400 112 600 188 15 7 300 10 1400 140 600 160 15 5 300 12 1400 168 600 132 15 22 3 300 14 1400 196 600 104 15 1 300 20 1400 280 600 20 15 5 300 25 1400 350 600 50 15 10 二、杠桿作用的形式 通過上述實例的計算分析，可以得到這樣的結(jié)論：杠桿作用包括 正作用、中性作用、負作用 。其具體影響如下： ⑴杠桿正作用 當 資產(chǎn)收益率大于貸款利率時（即 D0） ，形成正的杠桿作用，使權(quán)益收益率上升，提高了自有資金的使用效率。 D越大則作用越強，提高貸款比率越有利。 L越大越好！ ⑵杠桿中性作用 當 資產(chǎn)收益率等于貸款利率時（即 D=0） ，形成中性杠桿作用， 權(quán)益收益率不受影響 。貸款對于擴大經(jīng)營規(guī)模，提高企業(yè)的影響力有重要作用，同時也產(chǎn)生了一定的潛在風險。 ⑶杠桿負作用 當 資產(chǎn)收益率小于貸款利率時（即 D0） ，形成杠桿的負作用，權(quán)益收益率不僅不能提高，反而會下降。這時， 貸款比率越大，杠桿因子越大，權(quán)益收益率受到的影響也越大，負債經(jīng)營的風險就越突出。 L越大越不好！ 第二節(jié) 抵押貸款的償還 房地產(chǎn)抵押貸款期限一般都較長，為了保障借貸雙方的利益， 標準的 還貸安排 是 按一定的時間間隔等額地償還 。最經(jīng)常采用的時間間隔就是月，即每月借款人按一定的等額數(shù)量償還其所欠款項（包括本金和利息）。 一、月還款額 還款安排 是房地產(chǎn)抵押貸款合同的重要內(nèi)容，按照雙方的約定來嚴格執(zhí)行還貸安排是保障各自利益的前提，誰違約誰就要負相應(yīng)的責任。 在具體的還貸安排中，一般有 2種標準的約定，即“ 本息均還 ”和“ 先息后本 ”。 本息均還法 是將貸款的本金和利息平均分攤到每個月來還款的辦法，即 在每個月相等的還款中包含相同的本金和相同的利息 。 其計算公式如下 ： 每月攤還本金 =貸款額 /貸款期限（月數(shù)） =M/n 每月攤還利息 =（ n+1） *M*i/2n 每月還款額 =每月攤還本金 +每月攤還利息 = M/n+（ n+1） *M*i/2n 這里， M為貸款額， n為貸款月數(shù)， i為貸款的月利率 。 例如 ： 某人向銀行抵押貸款 10萬元，約定按本息均還法分 60個月（ 5年）等額還貸，月利率為 ‰ ，請計算每月的還款額。 每月應(yīng)還 本金 =M/n=100000/60=（元） 每月應(yīng)還 利息 =（ n+1） *M*i/2n =（ 60+1） 100000 ‰ 247。 (2 60)=（元） 月還款額 =+=（元） 先息后本法 是嚴格按照貸款資金的實際占用時間來計算利息，每次還款后本金降低，下期還款中的應(yīng)計利息為剩余本金（貸款余額）的利息。 計算公式為： 月還款額 =M*i*(1+i)n/[(1+i)n－ 1] 如上例，其計算如下： 月還款額 =M*i*(1+i)n/[(1+i)n－ 1] =100000 247。 (－ 1) =（元） 通過公式比較和實際計算，可以看出兩者是有著重要差異的，包括 ： ⑴二者的月還款額不同