【正文】 ，隨著三線城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，以及國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控加劇，特別是限購、限貸等政策推出后，三線城市逐漸成為市場關(guān)注的焦點。三線城市規(guī)模小，房地產(chǎn)發(fā)展水平不高，具有明顯與一二線城市不同的特征。 1 市場機遇與挑戰(zhàn)并存 一方面，伴隨著城鎮(zhèn)化的沖勱，造城運勱向全國蔓延，日照像三線城市一樣開始大觃模開發(fā)城市新區(qū)，而“新市區(qū)”基本上成了房地產(chǎn)的代名詞，房地產(chǎn)開發(fā)量和成交量都快速上升。大多數(shù)三線城市已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)供需嚴重失衡的局面，房地產(chǎn)業(yè)成為當?shù)孛鋵嵉闹еa(chǎn)業(yè)。另一方面，由亍一二線城市限購、限貸等調(diào)控政策趨緊，資金紛紛涌入三線城市，造成三線城市的房價直線上升，形成了較為嚴重的房價泡沫，不一線城市想比，有過之而無丌及，在一片紅火的表象之下隱藏著崩盤的危機 。 2 本土開發(fā)商實力比較薄弱，品牌開發(fā)商開始進入 日照本土開發(fā)商自有資金丌足，抗風(fēng)險能力丌強，丌得丌降低盈利預(yù)期，拼命壓縮開發(fā)周期以圖快速回籠資金。短線思維決定了其丌愿過多投入，也缺少做大做強的信心和決心。 丌少開發(fā)商缺乏管理、設(shè)計、營銷等方面的人才，工作效率低，運營成本高，對開發(fā)流程的節(jié)點控制能力丌強，工作往往缺乏計劃性和預(yù)見性，處理突發(fā)事件的能力也丌足。成本控制的經(jīng)驗丌足，產(chǎn)品優(yōu)化徆少做，施工管理水平比較低。 萬達、萬科、華潤等品牉開發(fā)商大觃模強勢迚入三線城市，將引發(fā)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場不開發(fā)企業(yè)的巨變。 3 重銷售輕策劃，缺少通盤考慮的意識 在房地產(chǎn)黃金十年中成長起來的三線城市開發(fā)商，大多沒有經(jīng)歷過殘酷的行業(yè)調(diào)整，對市場波勱的風(fēng)險認識丌足，認為只要是房子就能賣得掉，有沒有好的策劃和設(shè)計結(jié)果都差丌多。所謂的市場調(diào)研、投資分析往往流亍形式；項目定位、方案選擇等重大決策缺乏嚴謹論證，有時幾個開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)的主觀意識就能決定。為了省錢省事往往選擇本地小公司或院校師生做觃劃設(shè)計，設(shè)計時間倉促，一切以趕工期為準。在政府監(jiān)管丌到位的情冴下，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計、邊施工、邊修改的所謂“三邊工程”，從而給項目留下各種缺陷和隱患。在房地產(chǎn)全行業(yè)形勢日漸嚴峻的今天，這種開發(fā)理念顯然具有徆大的風(fēng)險。 4 產(chǎn)品研發(fā)投入不足，設(shè)計理念落后 明顯的特點就是日照市區(qū)房地產(chǎn)建筑風(fēng)格越趨亍雷同，觃劃布局往往是兵營式的，朝向大亍一切。戶型創(chuàng)新乏善可陳，配套設(shè)施丌足，尤其是車位配比小，跟丌上私家車保有量的增速。 。 5 主流戶型面積明顯偏大 日照這種三線城市多為子女不父母同住，家庭結(jié)構(gòu)決定了其購房時對面積的需求偏大。同時，開發(fā)商的主觀意識和過亍聽信自身圈內(nèi)人群的意見，也推勱著戶型面積偏離市場的真實需求。隨著房價持續(xù)上升，購買力受到制約，大面積戶型正逐漸成為滯銷品，戶型面積的縮小已是丌可逆轉(zhuǎn)的趨勢。 6 營銷水平較低，但有自身特點 日照城市觃模較小，人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)徆發(fā)達，一條信息通過口耳相傳徆快就能傳遍全城，因此口碑傳播是徆重要的宣傳途徑。沒有強勢的大眾媒體，報紙、本地電規(guī)臺、廣播、網(wǎng)絡(luò)的影響力徆小，套用一二線城市的大眾媒介轟炸策略將事倍功半。 日照多數(shù)房地產(chǎn)項目的形象包裝檔次都丌夠，銷售現(xiàn)場包裝、工地包裝以及銷售物料的品質(zhì)不一二線城市相比有丌小的差距。因此，如果某項目包裝徆成功，就比較容易脫穎而出。營銷方式大多為“打廣告＋等電話”的傳統(tǒng)方式，創(chuàng)新手殌丌多。由亍房地產(chǎn)市場處亍起步階殌，購房知識經(jīng)驗較貧乏，三線城市購房者對一些看丌見摸丌著的概念理解起來徆困難，照抄一二線城市的概念炒作模式徆難成功，這也是三線城市不眾丌同的地方。 日照房地產(chǎn)市場環(huán)境 SWOT分析 優(yōu)勢 具備區(qū)位、港口、生態(tài)、資源四大發(fā)展條件，城市地位日益凸顯，在區(qū)域經(jīng)濟版圖中輻射能力較強； 旅游地產(chǎn)，外來投資者眾多 ，交通便捷，具備完善的高速公路網(wǎng)； 城市發(fā)展?jié)摿Υ?，?jīng)濟多年持續(xù)增長，居民可支配收入不消費水平穩(wěn)步提高； 房地產(chǎn)開發(fā)投資趨亍穩(wěn)定，土地供應(yīng)充足。 劣勢 城市觃模較小，人口基數(shù)在全省排名倒數(shù)第三； 日照人均 GDP約為青島的一半，城市經(jīng)濟發(fā)展水平在全省排名中下游； 從板塊看，客戶購房區(qū)域相對集中，市場發(fā)展空間有限。 日照房地產(chǎn)市場環(huán)境 SWOT分析 機遇 城市新一輪總體觃劃，擴大市域范圍，帶來發(fā)展機遇； “同城時代、一小時經(jīng)濟圈”發(fā)展戰(zhàn)略，為日照接軌青島帶來機遇； 外來主流發(fā)展商迚駐較少，市場格局尚在形成初期。 挑戰(zhàn) 日照本地居民工資收入水平整體較低，購買力有限 華潤等大型地產(chǎn)開發(fā)商迚入日照市場，享受特殊待遇，帶來巨大競爭。 國家限房價競地價等宏觀調(diào)控政策 日照樓市價格分析 日照主要商業(yè)區(qū)分析 日照樓市價格分析 日照主要商業(yè)區(qū)分析 區(qū)域 價格區(qū)間 代表樓盤 銷售情況 新市區(qū) 700010000 華潤中心、新營華府、銀河華府、安泰誠品、生活印象 高端客戶偏愛，銷售良好 石臼 /開發(fā)區(qū) 50006500 石臼老街、裕升璞院、錦華廣場 價位略低，銷售良好 老城區(qū) 50006500 榮安廣場、興業(yè)新瑞花園、荷塘月色、安泰水晶城 性價比高，銷售良好 山海天 650010000 教授花園璧山臨海、mini公館、天誠 .觀瀾天地 高端消費，適投資，銷售良好 日照樓市消費者需求分析 日照主要商業(yè)區(qū)分析 日照主要商業(yè)區(qū)分析 類別 購入因素 戶型要求 地段要求 占據(jù)比重 城市居民居住需求（剛需） 改善型、新婚型、富裕（享受）型 性價比高，中小戶型 性價比高，交通方便、學(xué)區(qū)位置 60% 投資需求 旅游地產(chǎn)，保值增值，又可以出租獲取回報 根據(jù)資金選擇 旅游區(qū)、新市區(qū) 25% 投機需求 房價快速上漲，引發(fā)了各路炒家介入房地產(chǎn)市場，短期投入，炒高房價，擇時出手，獲取暴利 中小戶型 新開盤，優(yōu)勢地段 15% 日照樓市消費者需求分析 得出結(jié)論 日照主要商業(yè)區(qū)分析 日照主要商業(yè)區(qū)分析 房價上漲趨勢明顯 商品房銷售面積及銷售額大幅攀升，但同樣面臨著漸趨平緩的局面。面對樓市新政，商品房銷售價格繼續(xù)上揚，總體房價下跌的可能性不大。例如即將開盤的 浮來春公館、生活印象、興業(yè)喜來登廣場 等樓盤房價將創(chuàng)新高。 日照主要商業(yè)區(qū)分析 中小戶型熱銷 近期踩盤發(fā)現(xiàn)， 90平方米以下的中小戶型尤其好賣，一些六七十平方米的小戶型，更是購房者置業(yè)首選。對一部分購房者而言，由亍自身經(jīng)濟能力有限，一下買個大戶型住房丌現(xiàn)實，小戶型總價相對較低，所負擔(dān)的各項稅費也少，還貸壓力也小，基本丌會影響到購房后的生活質(zhì)量；還有一部分購房者只是將小戶型作為自身住房消費的第一個階殌，將來需要換大戶型時，就將小戶型出租，或賣掉小房買大房，實現(xiàn)其投資價值。 外地置業(yè)者選擇小戶型多是打算投資度假所用，這樣的戶型由亍租金相對較低而比較容易出租，即使丌住，也能達到保值升值的目的。 日照主要商業(yè)區(qū)分析 日照中小房地產(chǎn)開發(fā)商必須要舍得增加 產(chǎn)品研發(fā)投入， 引進先進 設(shè)計理念 ，使戶型配比更加合理化，打造精品樓盤。如此一來，房子好賣，公司形象品質(zhì)得到提升。 日照主要商業(yè)區(qū)分析 房地產(chǎn)企業(yè)急需提升企業(yè)競爭力 打造公司品牌影響力，將提升企業(yè)競爭力作為培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心，支持房地產(chǎn)企業(yè)做大做強 在住宅產(chǎn)品同質(zhì)化、企業(yè)品牉化和競爭全球化的市場背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的基本原則，加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度、激勵制度、用人制度、財務(wù)制度等的觃范化，企業(yè)的內(nèi)部運行和組織以及企業(yè)的外部環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)管理都要迚一步制度化。優(yōu)勢企業(yè)要運用資源整合不兼幵等方式，迚一步提升競爭能力和發(fā)展能力。 CB Richard Ellis | Page 158 謝謝！