【正文】 今年還有包括華業(yè)南岸晶都、燕語林森、中央花城、現(xiàn)代印象廣場、賀田尚城、水印城、逸天廣場、春江時代、錦繡江南、盛元慧谷、海威國際等樓盤在內(nèi)的 65萬平方米左右房源上市。 濱江板塊的主流供應現(xiàn)狀 樓盤名稱 戶型面積 單價 濱 江 板 塊 天寓 90130平方米 7100元 /平方米 同人 〃 春江時代 105140平方米 7680元 /平方米 起 瑞立 〃 中央花城 80135平方米 7150元 /平方米 現(xiàn)代印象廣場 6582平方米 7500元 /平方米 萬科 〃 逸天廣場 100110平方米 8700元 /平方米 盛元 〃 慧谷 8095平方米 8800元 /平方米 華業(yè) 〃 南岸晶都 100120平方米 6540元 /平方米 風雅錢塘世紀花園 100120平方米 7350元 /平方米 香溢 〃 白金海岸 90110平方米 8800元 /平方米 賀田 〃 尚城 4070平方米 90130平方米 7800元 /平方米 同方 〃 超級星期天 110平方米以下 5580元 /平方米 彩虹城 100120平方米 7500元 /平方米 ? 火了 CBD，熱了下沙，今年九堡成為新戰(zhàn)場。金海香檳灣一炮走紅，旅游紅蘋果持續(xù)熱銷，綠城、濱江、萬科、美達、宋都打牌入駐。地利交通、基礎設施、大型市場逐漸得到優(yōu)勢釋放?？纯茨壳暗闹髁鞴F(xiàn)狀： 九堡：東部新戰(zhàn)場 樓盤名稱 戶型面積 單價 九 堡 板 塊 晨光 〃 綠苑 85100平方米 8500元 /平方米 旅游 〃 紅蘋果 90115平方米 7300元 /平方米 美達 〃 九月庭院 90140平方米 未開盤 萬科 〃 魅力之城 90120平方米 7100元 /平方米 名城 〃 左鄰右舍 70120平方米 7000元 /平方米 宋都 〃 陽光領秀 90120平方米 未開盤 華鴻 〃 怡景嘉苑 8090平方米 未開盤 金海 〃 香濱灣 90130平方米 7000元 /平方米 綠城 〃 麗江公寓 90130平方米 未開盤 ? 三墩板塊除已開的親親家園、斯坦福平方、文鼎苑等，今年有劍橋公社等新盤推出。 三墩：配套完善 樓盤名稱 戶型面積 單價 三 墩 板 塊 三墩頤景園 90120平方米 6100元 /平方米 新南北 〃 蘭韻天城 55120平方米 6400元 /平方米 斯坦福 2（平方） 90120平方米 5250元 /平方米 西港 〃 新界 50平方米左右 未開盤 劍橋公社 精裝修 3050平方米 6500元 /平方米 （含裝修） 親親家園 80110平方米 6800元 /平方米 天陽 〃 美林灣 87120平方米 7000元 /平方米 天陽 〃 棕櫚灣 82126平方米 5700元 /平方米 靶心競爭區(qū)域 的設定根據(jù) ? 濱江板塊 ? 九堡板塊 單價承受能力 相仿 總價支付意愿 相仿 確定項目的靶心競爭區(qū)域 靶心競爭區(qū)域的客源特征 ? 他們是具有?扎根?條件的未來城市公民； ? 他們可能來自外地，但是在杭州就讀、工作、經(jīng)商，并有了一定的經(jīng)濟基礎和找到了自己所屬的社會圈層，正在考慮落地生根； ? 他們可能迫切希望改善居住條件并且對城市發(fā)展持樂觀態(tài)度，八九十方或者六七十萬，加上一個具有現(xiàn)代感的社區(qū)環(huán)境就是他們不錯的選擇； ? 他們受到房價的高壓，目前的支付能力減少了選擇機會，也因而爆發(fā)更強烈的購買熱情 …… 明確目標消費者對于項目的意義 杭州的精英 與市中心 同等半徑范圍 的客源 地緣主義 消費群 （工廠 +市場 +菜場） 承載項目的 氣質(zhì)與形象 成就區(qū)域內(nèi) 領導樓盤的氣勢 拉動項目的 銷售業(yè)績 來的都是客 總結(jié)我們今天的思考 對于定位為小康型 舒適住宅 的嘉里 華豐石橋項目，捷群 希望將其塑造成一個具有 鮮明氣質(zhì)與獨特品位 的區(qū)域領導性大 盤，成為有 香港烙印 的一種 生活方式的標簽與符號 。 關(guān)于區(qū)塊 關(guān)于消費者 關(guān)于項目 以品牌之力打造 品質(zhì)大盤 回到三個層面的互動關(guān)系 ? 什么才是我們要倡導的生活方式？ ? 項目的品牌個性是什么？ ? 對于目標消費者來說，項目的利益點應如何體現(xiàn)？ ? 目標客群的性格特征和內(nèi)心情結(jié)是什么？ ? 項目應以什么樣的語調(diào)與態(tài)勢，與消費者對話？ ? 項目的傳播主張是什么？ ? 項目的溝通渠道會有哪些？ …… 也許 杭州 〃 香港雙城記 是一個方向。 ?香港?，肯定是一個符號！ ? 香港是什么？ ? 香港代表什么？ ? 香港有什么樣的氣質(zhì)？ ? 拿什么來承載香港？ 梁朝偉？莫文蔚？ 還是 90平方精裝小戶型？ …… ? 香港如何在項目中體現(xiàn)？ ? 香港的居住模式是什么？是小面積成品住宅的集大成者嗎 ? …… 回顧我們今天講的幾個話題 ? 項目的基地雖位于城北，但我們 不是一個城北的樓盤 。我 們需要 塑造一個杭州的嘉里項目 。 ? 在打破了現(xiàn)有供求體系的開發(fā)策略下，我們的目標人群也 隨之發(fā)生了變化。我們的 目標人群將由三大主力共五類人群組成 ：杭州的城市精英族、地緣主義消費群、因良好的交通通達性分流而來的可替代性板塊之客戶。他們對于項目有不同的意義。 ? 我們設想，傳播上一定會塑造 ?香港符號? ， 充分運用嘉 里的品牌資產(chǎn) ，讓我們的傳播充滿香港味道。我們將以 ?公關(guān)第一，廣告第二? 的策略來執(zhí)行這一想法。 謝謝聆聽 演講完畢，謝謝觀看！