【正文】 ? 潤(rùn)和 〃 億城嘉園總建筑面積近 10萬平方米，由 6幢多層和 11幢小高層組成，主力戶型面積從 90— 150平方米不等。 華府 〃 祥和人家 ? 建筑面積約 10萬平方米，由 10幢小高層錯(cuò)落式組成。并設(shè)有泛會(huì)所、室內(nèi)泳池等高品質(zhì)設(shè)施。 ? 整個(gè)社區(qū)公建配套約 1７ .6萬平方米（含地下公建面積） ，包括集餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)于一體的 3萬余平方米公建，一所 36班中學(xué)，兩所 24班小學(xué)，兩所 12班幼兒園等，均已在興建中。 那么，我們?nèi)绾蝸碓V說?我們?cè)谀睦铮? 我們?nèi)绾味x我們的土地屬性和地塊品相？ 我們?cè)谀睦?—— 這是一個(gè)問題！ 捷群對(duì)項(xiàng)目基地的區(qū)域解碼 我們不是消費(fèi)者認(rèn)知的城北樓盤 我們也不愿意成為城北的樓盤 我們是杭州的嘉里項(xiàng)目！ 第二個(gè)環(huán)節(jié)：關(guān)于項(xiàng)目的分析 項(xiàng)目分析的兩大基礎(chǔ) 嘉里 關(guān)于區(qū)域的屬性疑問 我們?cè)谖锢砩蠈儆诔潜?，但又不屬于?yán)格意義上的城北，既無法享受城北的規(guī)劃資源，也不融于市場(chǎng)現(xiàn)行的城北熱點(diǎn)范圍內(nèi)。在以前，當(dāng)杭州人還是以 15分鐘車程為生活居住概念 時(shí)，出入市中心約 1個(gè)小時(shí)的半山卻成了一個(gè)例外的小鎮(zhèn)。 新杭州人眼中的半山 ? 然而對(duì)于土生土長(zhǎng)的杭州人來說，半山是老杭州的一個(gè)?衛(wèi)星小鎮(zhèn)?。 石橋：交通樞紐上的經(jīng)濟(jì)型居住區(qū) 思考二： 當(dāng)城北其他的子板塊顯現(xiàn)出自己不同的個(gè)性概念， 所在的石橋板塊呢？ 另眼看?半山? ? 在新杭州人眼中，半山意味著農(nóng)村多，工廠企業(yè)多，路面大型卡車多，以及省腫瘤醫(yī)院。 待這些小區(qū)全部完工，預(yù)計(jì)整個(gè)石橋地區(qū)及周邊居住人口有 50余萬。 ? 自 04年 7月撤鎮(zhèn)建街以來，商貿(mào)流通發(fā)展迅速， 已逐步成為杭城北部的物流集散地。 橋西、橋東：城河一體、以河興城 ? 石橋街道，區(qū)域面積 ，轄天堂園、石橋、 華豐 、永豐、楊家、景榮、景安 7個(gè)社區(qū)，總?cè)丝?。 政府對(duì)古運(yùn)河文化的重視，使得橋東、橋西板塊都已形成一定氣候，橋東更有杭州第二文教區(qū)的主題支撐。 ? 以拱宸橋?yàn)榻绶譃闃驏|、橋西兩個(gè)板塊。是目前的熱點(diǎn)板塊。 ? 在這個(gè)不算太大的板塊內(nèi)，規(guī)劃匯集了沃爾瑪、銀泰百貨、歐尚二店、世紀(jì)聯(lián)華祥符購(gòu)物中心、紫金廣場(chǎng)購(gòu)物中心等大型商業(yè)配套，而除此之外，規(guī)劃中的浙大醫(yī)療中心、浙江醫(yī)院分院、 20萬平方米的城市生態(tài)公園等配套設(shè)施則更為申花路板塊錦上添花。 離散性的板塊結(jié)構(gòu) 它包括 申花、橋西、橋東、石橋 等子板塊 ? 申花路是城北范圍內(nèi)靠近城西的一條道路。經(jīng)歷了一系列的舊城改造以及大量房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，杭州樓市的城北板塊逐漸走出被人遺忘的角落，最近一段時(shí)間更是急劇升溫，成交量屢居杭州各區(qū)塊榜首，讓杭州市民不得不重新審視這個(gè)新崛起的老城區(qū)。 城北規(guī)劃前景對(duì)項(xiàng)目的意義 思考一：我們?cè)谖锢韺傩陨蠈儆诔潜? 但又不屬于嚴(yán)格意義上的城北。目前首批搬遷的 23家半山企業(yè)搬遷后將騰出近 1700畝土地，未來的半山將形成一處以居住為主，可容納三四萬人口的大型居住區(qū)。污染企業(yè)的搬遷成為了半山環(huán)境整治措施的主要內(nèi)容。 城市規(guī)劃上的城北之?半山? ? 規(guī)劃中的半山地區(qū)包括拱墅區(qū)半山鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn)和余杭區(qū)的崇賢鎮(zhèn)。 城市規(guī)劃上的城北之?北秀? 從嚴(yán)格意義上講，?北秀?并不包括基地所在的華豐石橋區(qū)！ ? 2023年 4月 18日，首次以市長(zhǎng)身份亮相的蔡奇在半山地區(qū)環(huán)境綜合整治工作動(dòng)員大會(huì)上說：?從今年到 2023年，用四年時(shí)間，打一場(chǎng)半山環(huán)境綜合整治攻堅(jiān)仗? 、?半山環(huán)境污染問題非常突出，排污量過大，給人民群眾生活帶來了嚴(yán)重影響? 。 發(fā)現(xiàn)?城北?的發(fā)展規(guī)律 區(qū)域發(fā)展前景所產(chǎn)生的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 規(guī)律 1 華豐石橋區(qū)域的居住可實(shí)現(xiàn)性強(qiáng)！ 規(guī)律 2 城北的居住可實(shí)現(xiàn)性強(qiáng)！ 華豐石橋區(qū)域參與到杭州整體 供應(yīng)格局的競(jìng)爭(zhēng)可能性強(qiáng)！ 二看?城北? ? 《杭州市城市總體規(guī)劃（ 2023— 2023年）》中指出，杭城城市的發(fā)展格局是 東?動(dòng)?、西?靜?、南?新?、北?秀?、中?興?。而城西，它先后擁有 文教區(qū) 蔣村商住區(qū) 西溪 閑林 等各種概念。即使是杭城最具發(fā)展資歷的區(qū)域 城西，也未能如此。 60008000元 /m178。精裝修 關(guān)于區(qū)塊 關(guān)于消費(fèi)者 關(guān)于項(xiàng)目 捷群以來自這三個(gè)方面 的課題切入， 來展開捷群對(duì)這一地產(chǎn)項(xiàng)目 在推廣策略上的思考和剖析 三個(gè)層面之間的關(guān)系梳理 競(jìng)爭(zhēng)的勢(shì)態(tài)與格局是怎么樣的？ 項(xiàng)目的特征是什么？ 消費(fèi)者的特征和洞察是什么？ 第一個(gè)環(huán)節(jié)：關(guān)于區(qū)塊的分析 從杭州地圖上的方位來看，本項(xiàng)目處于城北區(qū)塊內(nèi) 一看?城北? 時(shí)空二維世界里的?城北? 城 北 的 演 變 地段 朝暉 大關(guān) /德勝 石祥路、石橋 時(shí)間 上世紀(jì) 8090年代 2023年 2023年 至今 地理標(biāo)志 朝暉小區(qū) 大關(guān)小區(qū) 杭州汽車城 今日重新認(rèn)識(shí)地段 次中心 緊鄰市中心的城北 城北的局部 商品房 代表作 朝暉現(xiàn)代城 錦昌文華 水印康庭 信步閑庭 都市楓林 億城嘉園 目前 單價(jià) 1202315000 元 /m178。杭州 〃 香港 雙城記 嘉里臵業(yè) 〃 華豐項(xiàng)目推廣的若干思考 杭州捷群廣告有限公司 2023年 5月 16日 捷群所做的功課 開始我們今天的話題 ? 關(guān)鍵詞一：房產(chǎn)大鱷 —— 香港的嘉里來了； ? 關(guān)鍵詞二：嘉里 〃 華豐項(xiàng)目地處杭州華豐石橋區(qū)、屬 郊區(qū)，杭州人心目中的工業(yè)區(qū)； ? 關(guān)鍵詞三： 25萬 m178。大盤，主力產(chǎn)品 90m178。 900012023 元 /m178。 ? 從居住概念的市場(chǎng)主流共識(shí)上來看，在杭州，還從來沒有哪個(gè)區(qū)域的演變有如此豐富的層次