【正文】 源集團(tuán)明確表示：“我們不單要做好一級(jí)開(kāi)發(fā)，也會(huì)參與到二級(jí)開(kāi)發(fā)中來(lái)。我們將結(jié)合北大和方正的資源優(yōu)勢(shì)以及房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)富有特色的城市綜合體?！狈秸瘓F(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向價(jià)值鏈的上游伸展，進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)供地源頭，創(chuàng)建具有方正特色的城市運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式，并在其他城市復(fù)制推廣，成為專業(yè)的‘城市運(yùn)營(yíng)商’，其本質(zhì)既是一、二、三級(jí)聯(lián)動(dòng)的開(kāi)發(fā)模式 河南現(xiàn)象 河南省土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式 73 如何使“省域化發(fā)展戰(zhàn)略”實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，使建業(yè)地產(chǎn) “根植中原、造福百姓 ”的核心價(jià)值觀在整體發(fā)展戰(zhàn)略中得以真正體現(xiàn)，全面承擔(dān)起企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展、效益穩(wěn)步增長(zhǎng)、拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的任務(wù)，歸根結(jié)底是兩個(gè)方面的問(wèn)題：一、持有優(yōu)質(zhì)土地的總量；二、項(xiàng)目的贏利能力；如何解決這兩個(gè)問(wèn)題，是保證整體戰(zhàn)略實(shí)施的核心保證。 全面進(jìn)入城市運(yùn)營(yíng)和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，是實(shí)現(xiàn)建業(yè)集團(tuán)規(guī)?；瘮U(kuò)張戰(zhàn)略得以快速實(shí)施的戰(zhàn)略性選擇！ 第四部分：建業(yè)為什么要進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng) 74 75 建業(yè)強(qiáng)大的區(qū)域資源和業(yè)內(nèi)優(yōu)勢(shì)，應(yīng)將資源轉(zhuǎn)化為戰(zhàn)略目標(biāo)的動(dòng)力 建業(yè)集團(tuán)介入城市運(yùn)營(yíng)及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的背景與條件 面臨未來(lái)發(fā)展，建業(yè)需要快速提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo) 河南房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨重大發(fā)展機(jī)遇，建業(yè)應(yīng)當(dāng)做大做強(qiáng) 經(jīng)過(guò) 18年的發(fā)展，建業(yè)構(gòu)建完善產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律法規(guī)尚不完善，區(qū)域發(fā)展不一，存在巨大市場(chǎng)機(jī)會(huì) 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨轉(zhuǎn)折，建業(yè)需要規(guī)?；瘮U(kuò)張 面對(duì)下一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)黃金 10年，建業(yè)要實(shí)現(xiàn)快速進(jìn)軍地產(chǎn)百億軍團(tuán)、實(shí)現(xiàn)年復(fù)合增長(zhǎng)率2025%的速度、 2023年即建業(yè)集團(tuán)成立 20周年之際銷售收入突破 100億元、用大約 5年時(shí)間占據(jù)河南住宅市場(chǎng) 10%左右的份額、 810年內(nèi)建設(shè)約 500萬(wàn)平方米的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)等目標(biāo)。 76 新藍(lán)海 為建業(yè)集團(tuán)破解區(qū)域發(fā)展瓶頸尋找新藍(lán)海。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的全面介入，形成三級(jí)聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)布局、資源優(yōu)先的高效立體發(fā)展格局，全面彰顯建業(yè)集團(tuán)商業(yè)模式的優(yōu)越性 優(yōu)戰(zhàn)略 在完成省域化全面布局后，更進(jìn)一步深度挖掘省域化戰(zhàn)略價(jià)值，同時(shí)，提升并完善建業(yè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，構(gòu)建特色化區(qū)域發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)體系，推動(dòng)建業(yè)獨(dú)特的商業(yè)模式更為完善、成熟、贏利力更強(qiáng) 創(chuàng)價(jià)值 增強(qiáng)以產(chǎn)業(yè)鏈為導(dǎo)向的產(chǎn)品研發(fā)平臺(tái)、營(yíng)銷平臺(tái)、服務(wù)平臺(tái)、跨界資源合作平臺(tái)，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)平臺(tái)的價(jià)值聯(lián)動(dòng)效應(yīng) 增效益 完善建業(yè)集團(tuán)贏利結(jié)構(gòu)，改善建業(yè)集團(tuán)內(nèi)部開(kāi)發(fā)流程，增強(qiáng)規(guī)?；瘮U(kuò)張能力，全面提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 戰(zhàn)略意義 77 建業(yè)集團(tuán) SWOT分析 S（優(yōu)勢(shì)） ?省域發(fā)展的聚焦化戰(zhàn)略，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，兩者一脈相承； ?建業(yè)的地方政府資源優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)和資本運(yùn)作能力； ?河南市場(chǎng)存在巨大的市場(chǎng)空間和政策機(jī)會(huì)； ?建業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大資源整合能力 W（劣勢(shì)） ?幾乎沒(méi)有涉足，缺乏運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)； ?建業(yè)集團(tuán)產(chǎn)品體系單一，在城市運(yùn)營(yíng)整體要求上有一定差距； ?建業(yè)缺乏商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體等大盤(pán)項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)； ?人才、組織體系不完善 O（機(jī)會(huì)） ?建業(yè)規(guī)?；瘮U(kuò)張戰(zhàn)略實(shí)施轉(zhuǎn)型期 ?中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的快速發(fā)展 ?土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律法國(guó)還不完善 ?地方政府政績(jī)體現(xiàn) ?河南城鎮(zhèn)化改造進(jìn)程加快 ?整體房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步快速發(fā)展 T（威脅） ?閩商、浙商、萬(wàn)達(dá)、恒大、碧桂園、升龍、北大資源等外地大型房企的大規(guī)模進(jìn)入； ?地方企業(yè)的亂中取利，沖擊主流市場(chǎng)； ?一旦土地一級(jí)市場(chǎng)正式立法，運(yùn)作難度及操作門(mén)檻隨之增大，贏利空間萎縮 ?河南土地矛盾愈加突出，難度加大 78 產(chǎn)品體系不完善，缺乏運(yùn)作經(jīng)驗(yàn) 整合建業(yè)地產(chǎn)研究院五大產(chǎn)品體系和土地一級(jí)市場(chǎng)研究體系，加快相關(guān)人員的培訓(xùn)和整體組織架構(gòu)的搭建； 盡快形成建業(yè)集團(tuán)完整的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，制定科學(xué)合理的實(shí)施戰(zhàn)略 抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，利用政策空檔，快速調(diào)整策略，實(shí)施“三駕馬車”商業(yè)模式； 加快完善產(chǎn)品體系和運(yùn)營(yíng)體系，建立最大利潤(rùn)空間規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)； 一旦立法，利潤(rùn)空間萎縮，操作難度加大 土地矛盾愈來(lái)愈突出 提高上游資源控制能力，小步快跑，盡快形成土地運(yùn)營(yíng)規(guī)?；?； 城市綜合體、專業(yè)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度加大，持續(xù)性收益物業(yè)持有量增加。 完成省域化布局后，向外擴(kuò)張。 劣勢(shì)和威脅的規(guī)避和彌補(bǔ) 外地大型房企大規(guī)模進(jìn)入，地方小型房企亂中取利 依托建業(yè)強(qiáng)大的品牌實(shí)力和地方政府資源，加快進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)的步伐； 與地方政府盡快形成合作意向； 建立區(qū)域資本聯(lián)盟； 充分發(fā)揮聯(lián)合艦隊(duì)和地方軍團(tuán)力量，實(shí)施“攘外安內(nèi)”策略 79 有利于規(guī)避“土地閑置兩年收回”紅杠杠 有利于以規(guī)模效益在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地 五大 有利 有利于獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 有利于保證企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)減輕成本壓力 有利于建業(yè)集團(tuán)資源整合 五大有利 80 有利于規(guī)避“土地閑置兩年收回”紅杠杠 ? 大塊的土地可以分多期開(kāi)發(fā)，整塊土地的開(kāi)發(fā)從開(kāi)始到結(jié)束可以延續(xù) 56年的時(shí)間或更長(zhǎng)，處于陸續(xù)開(kāi)發(fā)的狀態(tài)。 ?“土地閑置兩年收回”就成了一紙空文，因而，現(xiàn)實(shí)中很少有儲(chǔ)備中的土地被政府收回的事情。 ?泛海地產(chǎn)案例：近日泛海建設(shè)由于涉嫌囤地被曝光，即將到手的 200多億元房?jī)r(jià)升值暴利，可能成為泡影。 ?國(guó)土資源部利劍出鞘，對(duì)碧桂園 6300畝土地進(jìn)行徹查； 81 有利于以規(guī)模效益在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地 ■ 進(jìn)行大盤(pán)化的土地運(yùn)作，有利于實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益， ■ 對(duì)于建業(yè)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，在土地獲取中擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)（地塊優(yōu)勢(shì)透明化，選擇空間大，開(kāi)發(fā)潛力大）。 82 有利于獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ?充分利用建業(yè)集團(tuán)對(duì)該區(qū)域的市場(chǎng)把握和經(jīng)驗(yàn)及在該區(qū)域的影響力。 ?充分利用土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)，把握整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏，提早對(duì)地塊開(kāi)發(fā)贏利能力進(jìn)行甄別。 ?對(duì)適合建業(yè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)地塊，提高開(kāi)發(fā)門(mén)檻，阻擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入，并根據(jù)整體戰(zhàn)略部署合理科學(xué)的調(diào)配資源。 83 保證企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)減輕成本壓力 ? 適當(dāng)?shù)耐恋貎?chǔ)備可以未雨綢繆，而不是等米下鍋，同時(shí)可以避免地價(jià)上漲給經(jīng)營(yíng)代來(lái)的成本壓力。 ? 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)前期已獲取穩(wěn)定收益，對(duì)于二級(jí)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，可以保證更充盈的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)和贏利能力。 84 有利于建業(yè)集團(tuán)資源整合 ■ 業(yè)內(nèi)整合形成“超級(jí)航母”，把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手變成朋友；跨行業(yè)整合形成“聯(lián)合艦隊(duì)”，讓最優(yōu)勢(shì)資源成為建業(yè)快速擴(kuò)張的發(fā)動(dòng)機(jī)；區(qū)域優(yōu)勢(shì)整合形成“區(qū)域領(lǐng)頭羊”，最優(yōu)資源發(fā)揮最大效力。 ■ 建業(yè)集團(tuán)內(nèi)部品牌、人才、管理、政府關(guān)系、資本整合，無(wú)形資產(chǎn)及有效管理整合整合，企業(yè)戰(zhàn)略與區(qū)域發(fā)展整合，打造“行業(yè)領(lǐng)袖”。 85 為什么要進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng) 宏觀趨勢(shì)的需要 （調(diào)控、發(fā)展、方向） 戰(zhàn)略發(fā)展的需要 （省域、向下、縱深） 盈利目標(biāo)的需要 （ 百億、盈利率、可持續(xù) ） 穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的需要 （ 充足現(xiàn)金流、穩(wěn)定效益、最大利潤(rùn)空間、最優(yōu)化成本管理、最穩(wěn)健商業(yè)模式優(yōu)化 ） 5 、資源整合的需要 （資本、品牌、人才、管理、文化等） 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的需要 （發(fā)展、互動(dòng)、共贏） 為什么進(jìn)入 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的發(fā)展趨勢(shì) 政策導(dǎo)向 1 歷史經(jīng)驗(yàn) 2 ? 從中央政府對(duì)土地管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)認(rèn)識(shí)的轉(zhuǎn)變，以及國(guó)家在土地管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等方面政策演變軌跡，可以判斷出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)，這是根本性的，是我們進(jìn)行戰(zhàn)略決策的主要依據(jù)。 ? 對(duì)于國(guó)外土地管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，由于歷史條件和國(guó)情截然不同，只能是借鑒，但從中也可以看出政府對(duì)于土地管理、城市發(fā)展的主導(dǎo)意圖，以及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)控意圖； ? 對(duì)于國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式，基本都是特例，不具備普遍性，很多盈利手段都是操作層面的，而不能上升到戰(zhàn)略層面。 房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控已不僅僅是行業(yè)經(jīng)濟(jì)面的調(diào)控，已涉及到政府經(jīng)濟(jì)管理能力問(wèn)題，已上升到政治層面?？紤]到 2023年是政府換屆的敏感時(shí)期，這次房地產(chǎn)調(diào)控效果很可能成為一項(xiàng)政治任務(wù)。 市場(chǎng)供給 市場(chǎng)需求 土地供應(yīng) 信貸 稅收 戶型限制 總之，政府通過(guò)對(duì)“地根”、“銀根”、稅收等調(diào)控杠桿，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)和需求進(jìn)行雙向調(diào)節(jié)，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià) 。 國(guó)家調(diào)控手段 88 行業(yè)資源日益集中，經(jīng)營(yíng)規(guī)模化正成為趨勢(shì) 多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、集團(tuán)化管控成為發(fā)展重點(diǎn) 粗放經(jīng)營(yíng)向精細(xì)化經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)化 異地?cái)U(kuò)張與全國(guó)性企業(yè)品牌顯現(xiàn) 商業(yè)地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)等綜合體開(kāi)發(fā)迅速崛起 產(chǎn)品體系由模式化向系統(tǒng)化、細(xì)分化轉(zhuǎn)變 房地產(chǎn)行業(yè)特征 從近年房地產(chǎn)企業(yè)的盛衰起伏中，我們可以看到行業(yè)發(fā)展的幾個(gè)重要的趨勢(shì)性特征： 地產(chǎn)趨勢(shì) ? 89 什么是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力？王石說(shuō)是人才，潘石屹認(rèn)為是創(chuàng)新，任志強(qiáng)提出是資本，也有人說(shuō)是管理、是資源整合能力，是土地、是資金，是關(guān)系。 建業(yè)地產(chǎn)研究院認(rèn)為無(wú)論是從行業(yè)利潤(rùn)空間變化引發(fā)的需求，還是從行業(yè)快速發(fā)展的需求， 企業(yè)良性產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展鏈的完善和規(guī)范化的集團(tuán)管控與成本控制管理始終是大型地產(chǎn)集團(tuán)必然的選擇和核心競(jìng)爭(zhēng)力，是需要急切解決的核心問(wèn)題。 ? 第五部分：建業(yè)如何進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng) 90 91 城市運(yùn)營(yíng)商 城市發(fā)展商 （ 政府、資金、品牌 ） 城市中介商 （ 高水平運(yùn)作模式 ） 城市建設(shè)商 （ 參與基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)，為城市發(fā)展個(gè)經(jīng)濟(jì)騰飛提供基礎(chǔ)動(dòng)力 ） 城市經(jīng)營(yíng)商 （ 城市經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)格局調(diào)整與開(kāi)發(fā) ） 5 、城市管理商 （ 跳出傳統(tǒng)二級(jí)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)入 ，從商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中獲取收益 ） 城市開(kāi)發(fā)商 （ 既可進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，又可進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā) ） 總總體定位 總體定位 92 主力部隊(duì) 特種部隊(duì) 智力部隊(duì) 秘密部隊(duì) 建業(yè)軍團(tuán) 以土地二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，大力規(guī)?；瘮U(kuò)張戰(zhàn)略，全力貫徹“省域化聚焦戰(zhàn)略”，完善產(chǎn)品體系，進(jìn)行多元化、高效益化運(yùn)作，強(qiáng)化贏利能力 以建業(yè)集團(tuán)企業(yè)品牌、教育品牌、足球品牌等進(jìn)行外延性擴(kuò)張，進(jìn)行資本、人才、品牌、行業(yè)、人脈跨行業(yè)、跨區(qū)域聯(lián)盟，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，資源共享，提升建業(yè)集團(tuán)全方位、立體化、市場(chǎng)化領(lǐng)袖行業(yè)的能力 以地產(chǎn)研究院為核心，針對(duì)河南市場(chǎng)和建業(yè)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略需要，全面完善產(chǎn)品體系、策劃體系、營(yíng)銷體系、管理體系的文化、組織架構(gòu)研究，打造建業(yè)特色化、專業(yè)化獨(dú)特核心競(jìng)爭(zhēng)力 快速進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，全面納入河南城市運(yùn)營(yíng)，構(gòu)建建業(yè)集團(tuán)完整產(chǎn)業(yè)鏈，占有優(yōu)質(zhì)資源，掌控稀缺資源，實(shí)現(xiàn)建業(yè)模式三級(jí)聯(lián)動(dòng)、多元并舉、同生共贏、價(jià)值最優(yōu)互動(dòng)生態(tài)鏈 四大部隊(duì)既可獨(dú)立作戰(zhàn)，亦可協(xié)同作戰(zhàn)、交叉作戰(zhàn)，服從于建業(yè)軍團(tuán)整體戰(zhàn)略部署，以各自部隊(duì)獨(dú)有優(yōu)勢(shì)進(jìn)行有效 ，資源共享，在面對(duì)不同的戰(zhàn)役時(shí)，充分發(fā)揮獨(dú)有作戰(zhàn)能力，快速、高效的為整體戰(zhàn)局的最大化勝利自由組合、合理調(diào)配，構(gòu)建多方位化、多角度化、多層次化的立體作戰(zhàn)系統(tǒng)，奠定整個(gè)戰(zhàn)役全面勝利的強(qiáng)大生態(tài)基礎(chǔ)。 建業(yè)軍團(tuán) 93 開(kāi)發(fā)原則 快速進(jìn)入，戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)后，快速進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，不必戀戰(zhàn)； 避免政府換屆及宏觀政策可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 小步快跑 小資金撬動(dòng)大資本，用有限資金打通無(wú)限資本通道； 不求規(guī)模，只求贏利，快速形成區(qū)域覆蓋，建立政府資源最佳合作模式； 借鑒：碧桂園陷入了大盤(pán)模式的泥淖之中，進(jìn)退兩難。 以小博大 只提供啟動(dòng)資金 啟動(dòng)土地營(yíng)銷，可利用建業(yè)強(qiáng)大資源（業(yè)內(nèi)、聯(lián)合艦隊(duì)、中城聯(lián)盟、地產(chǎn)商會(huì)等） 啟動(dòng)多種融資模式，如：提前預(yù)收土地款、聯(lián)合拿地、建設(shè)單位墊資等 先易后難 可首先選擇五類城市：融城一體化城市、獨(dú)特資源城市、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)城市、中心城市衛(wèi)星城、建業(yè)集團(tuán)有深厚政府資源的城市。 易操作城市首先介入，逐步推進(jìn)，最終覆蓋整個(gè)戰(zhàn)略區(qū)域。 先小后大 先選擇區(qū)域范圍小、資金規(guī)模小、開(kāi)發(fā)難度小的區(qū)域進(jìn)行； 前期采取塊點(diǎn)策略，中期采用片面戰(zhàn)略，后期采用整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 多頭開(kāi)花 在戰(zhàn)略區(qū)域內(nèi)選擇多個(gè)城市進(jìn)入，保證規(guī)?；瘮U(kuò)張戰(zhàn)略的實(shí)施； 保證穩(wěn)定充盈的資本贏流率； 各種資源的充分合理化利用。 快進(jìn)快出 94 整 合 梳 理 建業(yè)集團(tuán)內(nèi)部資金、客戶、品牌、人才、管理、產(chǎn)品、文化、教