【正文】 對(duì)營(yíng)銷銷售的一點(diǎn)啟發(fā)49 建筑形態(tài)l 總部基地將建設(shè) 700棟獨(dú)立辦公樓，每棟面積 1000—5000 平方米 ，主導(dǎo)樓每棟面積 3000—5000 平方米， 12層高。其中 500棟供單個(gè)企業(yè)作為總部所在地，其余 200棟可分層出售。l 樓體間靈活連接，在群體結(jié)構(gòu)上巧妙布局，使各總部樓在追求獨(dú)立的同時(shí)，又可分、可合、可大、可小，可適應(yīng)不同企業(yè)總部發(fā)展性需求的任意組合。規(guī)劃l中國(guó)庭院與西方開放式街區(qū)結(jié)合 ，公共與私密結(jié)合，獨(dú)立樓宇和共享庭院結(jié)合，單元式總部樓與公建區(qū)商務(wù)樓圍合布局。l庭院式中心綠化，點(diǎn)式組團(tuán)綠化，帶狀公共綠化合。 ⑵ 北京豐臺(tái)總部基地 —— 辦公樓面積可分可合，產(chǎn)品線覆蓋盡可能多的客戶50豐臺(tái)總部基地股權(quán)結(jié)構(gòu)(豐臺(tái)區(qū)政府將豐臺(tái)園二期開發(fā)的 65公頃土地作價(jià)占股 40%)豐臺(tái)區(qū)政府負(fù)責(zé) 制定政策 拿出土地 道豐集團(tuán)負(fù)責(zé)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一招商共同搭建發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的平臺(tái)政府只需做好 “ 大招商 ” (招進(jìn)一個(gè)有實(shí)力、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè) )“ 小招商 ” 就交給企業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作， “ 政府只做批發(fā)就行了，不要搞零售。 招商引資的啟示 :⑶ 北京豐臺(tái)總部基地 —— 政府搞批發(fā)，企業(yè)搞零售5150%中央級(jí)企業(yè)和部委機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制的大型國(guó)有企業(yè)3040%在京的本地企業(yè)和各郊縣企業(yè)、外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處（多為設(shè)備、鋼鐵、通訊、汽車等傳統(tǒng)制造業(yè)公司）10%外企，（產(chǎn)業(yè)基地一期多為電子、生物醫(yī)藥、通訊等高科技電子公司） 豐臺(tái)總部基地目前入駐各類企業(yè)比例⑷ 北京豐臺(tái)總部基地 —— 目前入駐企業(yè)法國(guó)歐尚、樂華梅蘭、中國(guó)誠(chéng)通控股公司、中華通信系統(tǒng)有限公司、中成進(jìn)出口股份有限公司、中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心、中華通信系統(tǒng)有限公司、中國(guó)航天時(shí)代電子公司、長(zhǎng)征火箭技術(shù)股份有限公司、中牧實(shí)業(yè)股份有限公司、中國(guó)汽車技術(shù)研究中心、中國(guó)中金科技股份有限公司、中國(guó)物資運(yùn)輸總公司、中國(guó)集裝箱控股集團(tuán)公司、建龍鋼鐵控股有限公司、長(zhǎng)城汽車股份有限公司、正泰電器股份有限公司、特變電工股份公司 部分入駐企業(yè)名錄52國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)駐北京設(shè)立的不同內(nèi)涵、不同性質(zhì)的總部機(jī)構(gòu) —— 中國(guó)總部、北方總部、北京分公司等企業(yè)管理機(jī)構(gòu) —— 市場(chǎng)中心、研發(fā)中心、采購(gòu)中心等企業(yè)職能部門 —— 人力資源、資本與金融等企業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)把目標(biāo)市場(chǎng)鎖定在l主動(dòng)聯(lián)系外地企業(yè)，擴(kuò)大成交客戶基數(shù)l拓展外地代理體系，合作開發(fā)市場(chǎng)l為餐飲、金融、郵政、商務(wù)中心、藥店、超市等配套設(shè)施成立一個(gè)專業(yè)招商小組l主動(dòng)參加各種經(jīng)濟(jì)會(huì)議，宣傳總部經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)招商l發(fā)揮各地駐京辦事處的紐帶作用，發(fā)掘?qū)俚乜蛻鬺積極聯(lián)系外地企業(yè)駐京分支機(jī)構(gòu)，促進(jìn)母體企業(yè)對(duì)總部基地的了解，帶動(dòng)招商l組織營(yíng)銷策劃活動(dòng)，帶動(dòng)客戶基數(shù)的產(chǎn)生并促進(jìn)招商的實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷銷售措施特色服務(wù)是企業(yè)選擇入駐的加分因素l總部樓冠名l設(shè)立企業(yè)服務(wù)中心。匯集工商、稅務(wù)、財(cái)政、外經(jīng)委、計(jì)委、城市建設(shè)管理、城管執(zhí)法、規(guī)劃、園林、公安等部門聯(lián)合辦公，提供專項(xiàng)服務(wù)l建立企業(yè)領(lǐng)袖俱樂部l建立企業(yè)交流平臺(tái)l提供員工出入班車 ,班車整租等服務(wù) .l解決員工就餐⑸ 北京豐臺(tái)總部基地 —— 營(yíng)銷亮點(diǎn)53⑹ 北京豐臺(tái)總部基地 —— 營(yíng)銷戰(zhàn)略與銷售策略的總結(jié)模式一 :由大到小 , 再到大第一階 : “ 大 ”引入核心企業(yè)第二階 : “ 小 ”吸引相關(guān)中小企業(yè)第三階 : “ 大 ”核心產(chǎn)業(yè)群吸引其它產(chǎn)業(yè)群大企業(yè) ,在循環(huán)往復(fù)模式二 :由小到大 ,再到更大第一階 : “ 小 ”引入某個(gè)產(chǎn)業(yè)的一群相互競(jìng)爭(zhēng)的中小企業(yè)第二階 : “ 大 ”競(jìng)爭(zhēng)勝出一批大企業(yè)招商引入一批大企業(yè)第三階 : “ 更大 ”核心產(chǎn)業(yè)群吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)大企業(yè)再形成新的核心產(chǎn)業(yè)群模式三 :由大 “ 生 ” 小 ,再到大第一階 : “ 引入大企業(yè)母體 ”引入大企業(yè)母體 ,將招商職責(zé)讓渡給大企業(yè)第二階 : 由大 “ 生 ” 小大企業(yè)履行招商職責(zé) ,吸引其相關(guān)中小企業(yè)進(jìn)入第三階 : 再到大核心產(chǎn)業(yè)群吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)大企業(yè)再形成新的核心產(chǎn)業(yè)群54綜合國(guó)外及國(guó)內(nèi)的各個(gè)案例的研究，我們得出園區(qū)成功的ＫＰＩ體系產(chǎn)業(yè)園區(qū)成功的 KPI體系 核心 KPIl形成核心產(chǎn)業(yè)與框架l政策扶植l交通較為便利l配套完善l高速信息網(wǎng)絡(luò)重要 KPI人力資源基礎(chǔ)好環(huán)境優(yōu)美低密度建筑經(jīng)營(yíng)方式靈活 辦公樓面積靈活多變良好的商務(wù)基礎(chǔ)次要 KPI個(gè)性化的建筑形態(tài) 招商網(wǎng)絡(luò)、代理體系特色化的服務(wù)完善的服務(wù)體系標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)良好的區(qū)域規(guī)劃與前景55KPI的 意思 是 “ 關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo) ”: 是 Key Performence Indicator的縮寫。根據(jù) 《 中國(guó)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告 (20232023)》 報(bào)告中對(duì)總部經(jīng)濟(jì)座次劃分來看，重慶排在第三能級(jí)，成都排在第二能級(jí)，也就是說從 “ 總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力 ” 的高低判定，重慶要滯后于成都。56重慶總部基地⑴ 總體發(fā)展概況重慶市企業(yè)辦公地點(diǎn)分布主要區(qū)域表辦公區(qū)域 典型代表 企業(yè)典型類型區(qū)域中心各寫字樓大都會(huì)商廈、未來國(guó)際大廈、總商會(huì)大廈、世貿(mào)中心、希爾頓商務(wù)大廈等金融、 IT、商貿(mào)及服務(wù)等三產(chǎn)企業(yè)工業(yè)園區(qū)北部高新園、兩路工業(yè)園、九龍工業(yè)園區(qū)、重慶模具產(chǎn)業(yè)園、重慶五金國(guó)際機(jī)電城、西永微電子工業(yè)園區(qū)等內(nèi)、外資工業(yè)企業(yè)工業(yè)寫字樓 海王星、上丁企業(yè)公園、企業(yè) 1號(hào)公園等 中小科技企業(yè)獨(dú)立廠區(qū) 嘉陵廠、長(zhǎng)安廠等 大型生產(chǎn)性工業(yè)企業(yè)及配套企業(yè)57⑵ 國(guó)有企業(yè)及規(guī)模以上非國(guó)有企業(yè)數(shù)量分析根據(jù)重慶市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒和重慶統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)重慶市國(guó)有企業(yè)及規(guī)模以上非國(guó)有企業(yè)數(shù)量如下表：國(guó)有企業(yè)及規(guī)模以上非國(guó)有企業(yè)數(shù)量統(tǒng)計(jì)表 年度 數(shù)量企業(yè)類型2023年 2023年 2023年 2023年內(nèi)資企業(yè) 2081 2453 2763 3015港澳臺(tái)商投資企業(yè) 65 61 58 68外商投資企業(yè) 97 120 125 131合計(jì) 2243 2634 2946 3214增加數(shù)量 171 391 312 268歷年數(shù)據(jù)顯示，重慶市每年新增國(guó)有企業(yè)及規(guī)模以上非國(guó)有企業(yè)數(shù)量近 300家，這些增加的企業(yè)為總部基地的發(fā)展創(chuàng)造了市場(chǎng)空間。58近幾年，重慶的總部基地及工業(yè)寫字樓宇市場(chǎng)在房地產(chǎn)開發(fā)及工業(yè)園區(qū)的擴(kuò)張帶動(dòng)下，有了一定程度的發(fā)展。如：北部新區(qū)高新園、空港工業(yè)園區(qū)、西永微電子工業(yè)園、重慶五金國(guó)際機(jī)電城、重慶九龍工業(yè)園、上丁企業(yè)公園、渝高山頂總部基地、重慶五里店工業(yè)設(shè)計(jì)科技園等。這些由政府或企業(yè)自主推動(dòng)的工業(yè)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展參差不齊。發(fā)展得較好的，如：渝北區(qū)總部基地。該區(qū)是由渝北區(qū)將冉家壩地區(qū)和空港新城規(guī)劃出新的總部經(jīng)濟(jì)基地。其已與重慶鹽業(yè)集團(tuán)、中美國(guó)際電力集團(tuán)、重慶云上航空票務(wù)股份有限公司等 11家公司簽約，他們將把公司總部或區(qū)域性總部設(shè)在該區(qū)。 該區(qū)簽約的 11個(gè)項(xiàng)目合同投資額合計(jì) ，占地面積 160畝，大部分位于空港新城片區(qū)，部分位于龍溪地區(qū)。項(xiàng)目建成后年產(chǎn)值或銷售收入可達(dá) 153億元，實(shí)現(xiàn)利稅 ，提供就業(yè)崗位 。其中，投資規(guī)模最大的項(xiàng)目是位于冉家壩、投資 5A甲級(jí)寫字樓。 　　據(jù)悉，渝北區(qū)自 2023年 7月成立總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦公室以來，已引進(jìn)企業(yè) 452家，累計(jì)注冊(cè)資本 ，其中注冊(cè)資本 2億元企業(yè) 3家。 ⑶ 重慶總部基地及工業(yè)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀總部現(xiàn)狀標(biāo)桿分析標(biāo)桿 寫字樓 工業(yè)園區(qū) 工業(yè)寫字樓辦公 環(huán)境 幾乎無周邊綠化、空氣差、人體舒適感不足。有一定綠化，但存在空氣、噪音等污染，舒適感不足。周邊有少量綠化、空氣較差、人體舒適感不足。設(shè)施配置 共用電梯、空調(diào)系統(tǒng)、對(duì)外通訊聯(lián)絡(luò)線路等設(shè)施設(shè)備，但往往容量不足。同意配置對(duì)外通訊聯(lián)絡(luò)線路，其余電梯、空調(diào)系統(tǒng)等設(shè)施有企業(yè)自行配置。共用電梯、空調(diào)系統(tǒng)、對(duì)外通訊聯(lián)絡(luò)線路等設(shè)施設(shè)備，但往往容量不足。區(qū)位及交通 多處于城市 /區(qū)域中心，公交線路多但易堵塞。多位于郊區(qū)，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但公交線路欠缺。多位于郊區(qū)，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交線路欠缺。利用所處區(qū)域城市公共配套，員工生活方便。生活配套設(shè)施簡(jiǎn)陋，員工生活不便。有一定生活配套，員工生活較為方便。生產(chǎn)服務(wù)配套 利用所處區(qū)域城市商務(wù)配套，但較分散，企業(yè)交流平臺(tái)相對(duì)較弱，無政策優(yōu)勢(shì)，多適用于金融、 IT等服務(wù)型行業(yè)。生產(chǎn)用能源、物流配套完善，但商務(wù)配套較差，服務(wù)層次低、有政策優(yōu)勢(shì)，適用與生產(chǎn)型各類企業(yè)。有一定商務(wù)配套，有交流平臺(tái)，但服務(wù)功能層次不高，有政策優(yōu)勢(shì)，多適用于科技型中小企業(yè)孵化。價(jià)格或成本 銷售價(jià)格 10000元至 12500元 /m2（甲級(jí)）， 60008000元 / m2（乙級(jí)）。租賃價(jià)格 80至 130元 / m2/月（甲級(jí)）自建或購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)廠房?jī)r(jià)格 1000～1500元 /m2，租賃價(jià)格 8～ 15元 /m2，企業(yè)成本低。銷售價(jià)格 5000～ 6000元 /m2，租賃價(jià)格 15～ 25元 /m2，企業(yè)成本較低。品質(zhì)及品牌 品質(zhì)良莠不齊，品牌寫字樓少。因用戶繁雜，對(duì)企業(yè)自身品牌提升作用有限。品質(zhì)較低，工業(yè)園區(qū)基本無品牌，不能提升企業(yè)自身品牌。有一定品牌效應(yīng)，辦公企業(yè)數(shù)量較多，對(duì)企業(yè)品牌有一定提升作用。專業(yè)物管 物管專業(yè)性不足 園區(qū)物管專業(yè)性差 物管專業(yè)性較差優(yōu)勢(shì) 位于區(qū)域中心、商務(wù)配套完善，生活配套較完善。企業(yè)生產(chǎn)配套完善、物流方便、企業(yè)成本低有一定商務(wù)配套，企業(yè)成本低、有政策優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì) 硬件配置低、環(huán)境舒適性差、管理水平低、企業(yè)相互交流弱、交通擁堵、價(jià)格/成本高。辦公環(huán)境舒適性差、配置低、員工生活不便、商務(wù)配套差、企業(yè)交流層次低。不適用于大中型企業(yè)，也不適用于金融、 IT等知名服務(wù)型企業(yè)。59⑷ 重慶寫字樓宇建設(shè)的發(fā)展剖析60總部基地及工業(yè)寫字樓宇在重慶的發(fā)展，相對(duì)而言起步較晚。但隨著重慶經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步提升，并在西部地區(qū)擔(dān)當(dāng)起更大的輻射作用時(shí)，將會(huì)有更多的生產(chǎn)性企業(yè)進(jìn)入重慶投資發(fā)展，建立西 南總部，同時(shí)相應(yīng)的總部基地和工業(yè)園寫字樓也會(huì)隨之迅速發(fā)展。這樣的發(fā)展就給我們帶來了市場(chǎng)機(jī)遇。從重慶市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀來看， 我們也仍有可以啟動(dòng)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。如：五里店工業(yè)設(shè)計(jì)科技園 渝高山頂總部基地 國(guó)際五金機(jī)電城⑸ 總部基地及工業(yè)寫字樓宇發(fā)展給我們帶來的市場(chǎng)機(jī)遇 光電園演講完畢，謝謝觀看！