常州之江地產(chǎn)項目(1)-資料下載頁
2025-01-01 04:05本頁面
【正文】 60。原農(nóng)地屬性，適合居住開發(fā)地塊研判地塊研判開發(fā)策略開發(fā)策略我們對房地產(chǎn)開發(fā)的理解房地產(chǎn)開發(fā)就是研究在特定的時間空間里，在合理控制風(fēng)險的基礎(chǔ)上，最大限度的 發(fā)揮土地價值開發(fā)的定位開發(fā)的定位之江在常州開發(fā)的兩大項目本身就是在替政府完成部分職能確立 “城市運營商 ”的經(jīng)營定位，樹立公司品牌不只著眼 “房地產(chǎn) ”開發(fā)的利益點，開發(fā)完成后做好 “服務(wù)體系 ”的建設(shè)將是更為持久、更大的一塊市場 做城市運營商只做二級市場還是間做一級半市場只做二級市場還是間做一級半市場 ？？房地產(chǎn)企業(yè)利潤構(gòu)成中，土地升值已經(jīng)成為最大的一塊。上市房地產(chǎn)公司主營業(yè)務(wù)普遍達(dá)到 30%的利潤率，而成本收益率僅 7—8%，這里面隱藏了房地產(chǎn)開發(fā)的秘密武器 —— 土地增值。優(yōu)點 ：利潤通吃，最大化缺點 ：滾動周期長，時間風(fēng)險大公建配套完成時間長，社區(qū)形成慢。資金要求高，完全靠自由資金以及開發(fā)利潤完成配套。模式一只做二級市場，通過土地升值后獲取最大利潤的佳途。上海聯(lián)洋、碧云新社區(qū)等項目就是基本采取此種模式進(jìn)行開發(fā)的。在此種模式中，發(fā)展商更主要的是進(jìn)行土地運作，通過完成公建配套而增加土地增值，以出賣土地獲得利潤。優(yōu)點 ：開發(fā)周期短，社區(qū)快速形成操作相對簡單，利潤實現(xiàn)容易缺點 ：對項目的控制能力相對較弱做好整體控制性規(guī)劃難度高，隨市場變化調(diào)整的彈性較小。利潤相對薄模式二 完成土地增值，主做一級半市場我們的建議模式 以二級市場為主兼做一級半市場快速建成啟動區(qū)完成服務(wù)體系 配套形成成本高，與土地價值上升的矛盾配套規(guī)模與社區(qū)規(guī)模的矛盾 有利于解決大社區(qū)形成過程中的 兩大矛盾前期間做一級半市場，有利于快速上規(guī)模，快速形成啟動區(qū)。減少房地產(chǎn)開發(fā)的不確定性?！巴瓿煞?wù)體系 ”是我們提請之江在由 “開發(fā)商 ”到 “城市經(jīng)營商 ”角色轉(zhuǎn)變后的重要課題 這可能是比房地產(chǎn)開發(fā)利潤更大的一塊 “持久產(chǎn)業(yè) ” 制定好控制性的規(guī)劃，同時保持對市場變化的彈性。使以后的分期靈活可變?！捌放乒芾?，而非概念炒作 ”踏踏實實的運作，是保證整盤完全兌現(xiàn)的要點 做好控制性規(guī)劃、保持適當(dāng)彈性做好品牌管理 聯(lián)洋模式，是本案較為適合的借鑒模式結(jié)合一期的開發(fā)，必須形成啟動配套。否則， “大盤 ”只能流于概念。使一期完工時就有大盤概念兌現(xiàn)，不僅方便住戶，更加強消費者對于后市的信心。先做好啟動配套（未必不贏利）實用性、示范性 因此，啟動配套必須考慮配套贏利，減輕發(fā)展商負(fù)擔(dān)。我們建議一期配套以 景觀步行街 的形式形成。以聯(lián)系城市主要干道與社區(qū)腹地的商業(yè)街為社區(qū)的先期居民解決日常生活所需， “在回家的路上便可以完成購物 ”這也是贏利的好棋 .小型商鋪在常州擁有巨大的市場通過 5年回租，統(tǒng)一管理，定向招租的方式保證品質(zhì)我們建議在啟動配套中首先需要解決的是交通、日用生活整盤概念構(gòu)畫整盤概念構(gòu)畫 整盤概念設(shè)計時的把握要點大規(guī)劃的角度出發(fā)突破第一代大盤僅從自身考慮的 “內(nèi)向式 ”思維方式，將自身放在大市政規(guī)劃的角度。外向式的考慮與城市功能塊、與周邊居住塊之間的關(guān)系以后 “小康 ”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計根據(jù)常州市場的居住狀況特點，整體概念的設(shè)計建議以較高的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。對于居住要素的強調(diào)、新材料、新技術(shù)的應(yīng)用應(yīng)該有所突破新城市主義的規(guī)劃思路可持續(xù)發(fā)展社區(qū)自身的有機(jī)循環(huán) 改造、整合、創(chuàng)造自然資源通過對現(xiàn)有自然資源的改造、整合利用，將整個社區(qū)的居住環(huán)境提升。同時，創(chuàng)造土地價值延續(xù)歷史文化常州作為江南水鄉(xiāng)、歷史重鎮(zhèn)，人杰地靈。具有濃厚的文化積淀，在設(shè)計中應(yīng)該尊重并延續(xù)歷史，拒絕庸俗的崇洋模仿 常州常州 之江城之江城 一期產(chǎn)品建議一期產(chǎn)品建議以較高密度產(chǎn)品為主多層＋疊加復(fù)式 v一期更要以啟動區(qū)的角度進(jìn)行考慮一期更要以啟動區(qū)的角度進(jìn)行考慮 近年的拆遷機(jī)遇 市場供應(yīng)的結(jié)構(gòu)矛盾 以別墅為代表的低密度住宅，以小高層、高層為主的高密度產(chǎn)品，作為具有更高附加值的產(chǎn)品。建議在配套兌現(xiàn)，自然資源整合，土地價值拔升后進(jìn)行開發(fā) v從常州短期市場來看，這一市場層面風(fēng)險較小從常州短期市場來看，這一市場層面風(fēng)險較小，去化難度低，去化難度低高 人口密度 的住宅才是快速聚集人氣，形成規(guī)模，養(yǎng)活配套的出路v將高附加值產(chǎn)品留在以后，贏取更大利潤將高附加值產(chǎn)品留在以后，贏取更大利潤 演講完畢，謝謝觀看！
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