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2025-01-01 03:51本頁面
【正文】 16日，原告張某某與被告某開發(fā)公司簽訂《商品房定金合同》（該名稱中的“定金”二字是由鉛印的“銷售”二字改寫成的手寫體），約定原告張某某預(yù)購被告開發(fā)的商品房一套，還約定了價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間，交付使用條件及日期，裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，水電氣等配套基礎(chǔ)設(shè)施，面積差異的處理方式，辦理產(chǎn)權(quán)登記事宜等。合同簽訂后的第二天2001年10月17日，原告向被告交納了10000元現(xiàn)金，由被告向原告開具了現(xiàn)金收入憑證一張，但未載明該10000元是購房款還是定金。同年11月14日，被告取得永川玉屏路125129號(hào)商品房的預(yù)售許可證。2001年11月16日，被告將原告所認(rèn)購的房屋出售給第三人，并與第三人簽訂了《商品房買賣合同》，2001年12月24日，雙方到相關(guān)職能部門辦理了預(yù)售登記。由于被告不收取原告交納的房款，原告于2005年6月9日向公證處提存了房款66368元。庭審中，原告對(duì)被告將本案爭議房屋已出售給第三人周某某的事實(shí)無異議，并且要求解除雙方之間簽訂的商品房銷售合同，由被告返還10000元并賠償利息損失（從2001年10月18日起按中國人民銀行規(guī)定的商業(yè)銀行同期同檔貸款利率計(jì)算至付清之日止）及購房款76368元一倍的損失76368元?！?[爭議] 本案爭議的焦點(diǎn)是：原、被告所簽訂的《商品房定金合同》是商品房認(rèn)購合同還是商品房買賣合同？在本案的審理過程中，呈現(xiàn)出兩種意見。 第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，原告與被告所簽定的《商品房定金合同》應(yīng)認(rèn)定為商品房認(rèn)購合同。理由：合同名稱明確寫明為定金合同，且該合同不完全具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，加之合同明確約定由原告向被告交納定金20000元，而原告交納的10000萬現(xiàn)金是定金而非購房款。另原、被告簽訂合同時(shí)，被告尚未取得商品房預(yù)售許可證?！?第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，本案中的《商品房定金合同》應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。理由：雙方簽訂的商品房定金合同雖名為定金合同，但已具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！?[評(píng)析] 對(duì)此案，筆者認(rèn)為原告與被告所簽定的《商品房定金合同》應(yīng)認(rèn)定為商品房認(rèn)購合同?，F(xiàn)作如下分析： 從性質(zhì)上區(qū)分商品房認(rèn)購合同與商品房買賣合同？ 在傳統(tǒng)民法理論中，契約可分為預(yù)約和本約。預(yù)約是當(dāng)事人約定于將來訂立確定性的本約合同達(dá)成的書面允諾或協(xié)議。本約即指正式合同，當(dāng)事人直接據(jù)此要求對(duì)方履行約定義務(wù)。預(yù)約是將來訂立一定契約的合同，本約是依照預(yù)約成立的合同?！ ? 對(duì)于符合預(yù)約性質(zhì)的商品房認(rèn)購合同，在簽訂認(rèn)購合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)已對(duì)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)并辦妥規(guī)劃審批手續(xù)，此時(shí)開發(fā)項(xiàng)目已定型，所售房屋的面積、戶型、容積率、建筑密度、綠化率等建筑指標(biāo)已確定，但未繳清土地出讓金和取得商品房預(yù)售許可證，不具備商品房預(yù)售條件，因而不具備簽訂商品房預(yù)售合同的條件，當(dāng)事人才簽訂了認(rèn)購合同。商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即出賣人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。商品房買賣合同是對(duì)商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，一般認(rèn)定為商品房買賣的本約合同?！?在什么情況下商品房認(rèn)購合同具備了一定的實(shí)質(zhì)要件應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同？ 符合最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條之規(guī)定才能將商品房買賣認(rèn)購合同認(rèn)定為商品房買賣合同，即認(rèn)定為名為預(yù)約實(shí)為本約，應(yīng)具備兩個(gè)條件： 一是具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容：（1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷售方式；（4）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（5）交付使用條件及日期；（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（7）供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜；（11）解決爭議的方法；（12）違約責(zé)任；（13）雙方約定的其他事項(xiàng)?！?二是出賣人已按約定收取了購房款。通過以上的分析，可以看出，認(rèn)購合同是獨(dú)立于商品房預(yù)售合同之外的一種合同，是商品房買賣合同的預(yù)約合同，與商品房買賣合同之間是預(yù)約和本約的關(guān)系，與商品房買賣合同的內(nèi)容具有連續(xù)性?！?在本案中，原告向被告交納的現(xiàn)金10000元，在被告向原告開具的現(xiàn)金收入憑證上雖未載明“定金”字樣，但從雙方簽訂的合同約定及憑證載明的收款時(shí)間來看，該10000元應(yīng)是合同約定的第一次付款“定金”。 而且原、被告簽訂合同時(shí)，被告尚未取得商品房預(yù)售許可證。原、被告雙方簽訂的商品房定金合同雖然基本上具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。從該規(guī)定來看，認(rèn)定商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂協(xié)議為商品房買賣合同必須具備兩個(gè)條件：一是當(dāng)事人簽訂的協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的主要內(nèi)容；二是出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款，兩個(gè)條件缺一不可，而本案中的的出賣人除收取了原告的10000元定金外，并未收受其他購房款，即不具備已經(jīng)按照約定收受購房款的條件，故雙方簽訂的合同系商品房認(rèn)購合同，不是商品房買賣合同。綜上，筆者認(rèn)為應(yīng)將原、被告所簽定的商品房定金合同認(rèn)定為商品房認(rèn)購合同。該合同是一種預(yù)約性質(zhì)。本案中雖然原告與被告簽定的商品房定金合同基本上具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，本案中被告沒有按照約定收受購房款。 處理結(jié)果： 筆者認(rèn)為，本案中被告實(shí)際收受了原告交納的10000元現(xiàn)金，應(yīng)視為雙方變更了合同中約定交納定金20000元的定金數(shù)額，至于原告延遲一天交納，因被告已經(jīng)接受，故原告未違約。被告與原告簽訂商品房認(rèn)購合同后于2001年11月14日取得預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知原告與被告簽訂商品房買賣合同，其在未通知原告前來簽訂商品房買賣合同的情況下，將原告認(rèn)購的房屋出售給第三人，屬違約行為，應(yīng)當(dāng)雙倍返還原告定金。第 17 頁 共 17 頁
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