【正文】 北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)” ,本項(xiàng)目地處 “南拓”第一線； ?廣州城市中軸線多元化發(fā)展需要； 94 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)展策略之四：借助園區(qū)在城市中的地理優(yōu)勢與創(chuàng)意園區(qū)的紡織服裝特色發(fā)展園區(qū)旅游休閑功能 廣州東西雙塔 廣州電視塔 海心沙廣場 珠江電影制片廠 天河體育中心 本項(xiàng)目：城市中軸線上紡織服裝特色旅游目的地 95 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)展策略之五：利用傳媒、藝術(shù)等工具放大園區(qū)對外知名度，展示紡織服裝特色園區(qū)風(fēng)采 傳媒 文化、藝術(shù) 公共傳媒： 電視 報(bào)紙 雜志 電臺 園區(qū)傳媒： 印刷 包裝 出版 文化： 紡織服裝高層論壇 大學(xué)實(shí)驗(yàn)基地 服裝設(shè)計(jì)效果圖展 藝術(shù)： 時(shí)裝秀 時(shí)尚晚會 模特大選 紡織服裝特色園區(qū)風(fēng)采 96 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)展策略之六：通過組織籌辦紡織服裝創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的相關(guān)活動突出園區(qū)特色 昭示園區(qū)特色產(chǎn)業(yè)活動 ?時(shí)裝發(fā)布會 ?模特大賽 ?時(shí)尚共享晚會 ?時(shí)裝媒體交流會 ?國際國內(nèi)服裝高峰論壇 ?服裝設(shè)計(jì)大賽 ?名牌企業(yè)推介會 ??? 97 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)展策略之七：結(jié)合紡織服裝創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)搭建三大資源平臺，發(fā)揮平臺的基礎(chǔ)作用，整合區(qū)域資源 ?為紡織服裝創(chuàng)意高端人才 搭建交流平臺 ?為引領(lǐng)時(shí)尚潮流 搭建服裝秀（ show）平臺 ?為企業(yè) 搭建商業(yè)貿(mào)易平臺； ?聚集人氣； ?形成時(shí)尚氣氛； ?整合區(qū)域資源 創(chuàng)意園平臺資源 充分利用三大平臺資源，打造紡織服裝特色鮮明的創(chuàng)意園區(qū)，成為中國紡織服裝產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新引擎。 98 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?打造紡織服裝特色項(xiàng)目的創(chuàng)意園，明確主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，推動紡織服裝特色旅游目的地形成，完善商服配套； 發(fā)展策略之八 ：與周邊區(qū)域功能合理組合，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)意園與區(qū)域周邊功能的融合與共生 ?低 ?低 ?高 ?高 配套商業(yè) 可行性 生態(tài)休閑農(nóng)業(yè) 娛樂體育 旅游地產(chǎn) 手工藝品 會展 特色美食 時(shí)尚商業(yè) 低低高高紡織服裝設(shè)計(jì) 紡織服裝 企業(yè)品牌 娛樂 時(shí)裝會展 特色旅游 紡織服裝 教育 紡織服裝 行業(yè)論壇 傳媒出版 住宅配套 公共活動 與園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度 99 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)展策略之九：關(guān)鍵單位和設(shè)計(jì)工作室的進(jìn)駐對紡織服裝創(chuàng)意園的發(fā)展至關(guān)重要 ?主要工作 ?主要成果 ?對潛在關(guān)鍵駐商進(jìn)行分析與綜合排序 ?制定招商引資方案及溝通文件 ?進(jìn)行初步溝通，談判并達(dá)成協(xié)議 – 列出廣州紡織服裝創(chuàng)意園各功能區(qū)潛在關(guān)鍵駐商； – 對潛在關(guān)鍵駐商按一定的篩選標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合分析； – 綜合分析結(jié)果進(jìn)行重要性分析； – 綜合分析結(jié)果獲得的廣州紡織服裝創(chuàng)意園潛在關(guān)鍵駐商的優(yōu)先順序名單； – 根據(jù)每一潛在關(guān)鍵駐商的特點(diǎn)，明確廣州紡織服裝服裝創(chuàng)意園價(jià)值定位； – 制定有關(guān)廣州紡織服裝服裝創(chuàng)意園的市場宣傳和介紹文件； – 制定針對每一特定潛在關(guān)鍵駐商的招商引資方案及溝通文件； – 廣州紡織服裝創(chuàng)意園市場宣傳介紹文件； – 針對每一特定潛在關(guān)鍵駐商的招商引資文件 – 與部分潛在關(guān)鍵駐商的初步接洽，修改招商引資方案初稿； – 談判，并根據(jù)談判情況，進(jìn)一步調(diào)整修改招商引資方案； – 確定最終協(xié)議； – 分階段地引進(jìn)各類駐商入駐紡織服裝創(chuàng)意園 招商對象： 紡織服裝設(shè)計(jì)工作室 紡織服裝企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu) 紡織服裝物流服務(wù)商 紡織服裝行業(yè)協(xié)會 紡織服裝博物館 會展 /展覽公司 紡織服裝企業(yè)營銷公司 /部門 紡織服裝企業(yè)品牌中心 紡織服裝高等教育機(jī)構(gòu) ?? 100 報(bào)告結(jié)構(gòu) 第一部分 本體分析 第二部分 案例借鑒 第三部分 功能分析 第四部分 空間分析 第五部分 策略分析 第六部分 效益分析 101 ? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目可能的盈利點(diǎn) 經(jīng)濟(jì)測算 租金 ?通過出租園區(qū)物業(yè)，征收租金 推介費(fèi)用 ?通過組織各種活動，收取推介、籌辦費(fèi)用 服務(wù)功能盈利 ?通過提供某些園區(qū)服務(wù)功能，獲取盈利 102 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目用地面積為 ，總建筑面積為 序號 項(xiàng) 目 總用地規(guī)劃指標(biāo) 1 用地面積 (㎡ ) 92, 2 容積率 3 總建筑面積 (㎡ ) 34, 其中： 需拆除建筑面積 (㎡ ) 8, 擬保留功能區(qū)建筑面積 (㎡ ) 23, 擬保留宿舍區(qū)建筑面積 (㎡ ) 3, 園區(qū)用地規(guī)劃指標(biāo) ?初步擬定項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期從 2023年至 2023年。其中，建設(shè)期為 2023年至 2023年一季度，經(jīng)營期為 2023年二季度至 2023年年底。 103 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從項(xiàng)目所在區(qū)域，考慮創(chuàng)意園區(qū)所處的發(fā)展階段，進(jìn)行租金分析初步估算 物業(yè) 類型 參考項(xiàng)目名稱 出租均價(jià) （元 /平方米 .月） 說明 寫字樓 麗影華庭 43 毗鄰本項(xiàng)目所在地 影城花園 29 雙子星城 41 商業(yè)批發(fā)市場 廣州國際輕紡城 展示廳 100 廣州最大的輕紡產(chǎn)品集散市場，已經(jīng)進(jìn)入發(fā)展的成熟期 三層 200 二層 300 首層 2500 白馬服裝市場 300 廣州最大的服裝集散市場，已經(jīng)進(jìn)入發(fā)展成熟期 天匯城 200 廠房倉庫 區(qū)域基準(zhǔn)租 金 20 此租金范圍為客村立交以北，珠江以南臨近區(qū)域租金水平 商鋪 區(qū)域基準(zhǔn)租 金 商業(yè)首層 150 非首層 55 綜合參考數(shù)據(jù)，定位本項(xiàng)目在出租經(jīng)營穩(wěn)定期的出租均價(jià)為：110元 /平方米 .月。 參考數(shù)據(jù) 104 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 預(yù)估開發(fā)成本為 9278萬元 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目名稱 投資金額 2023年 2023年 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 1 土地補(bǔ)償轉(zhuǎn)換費(fèi) 1, 1, 2 前期費(fèi)用 3 建筑安裝工程 5, 1, 1, 1, 1, 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套 1, 5 公共配套 6 開發(fā)間接費(fèi) 7 不可預(yù)見費(fèi) 8 合計(jì) 9, 3, 2, 1, 1, 105 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 計(jì)算期為 11年，從純粹收取租金獲取經(jīng)濟(jì)效益的角度考慮，預(yù)估投資收益率為 %， 創(chuàng)意園區(qū)總體現(xiàn)金流量表 單位：萬元 創(chuàng)意園區(qū)總體項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益表 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 靜態(tài)凈現(xiàn)金流量 7,836 1,595 978 1,499 2,048 2,531 2,468 2,116 2,471 2,571 2,732 動態(tài)凈現(xiàn)金流量 7,123 1,318 735 1,024 1,271 1,429 1,267 987 1,048 991 958 累計(jì)動態(tài)年凈現(xiàn)值 7,123 8,441 7,707 6,683 5,411 3,983 2,716 1,729 681 311 1,268 測算期間 總投資 開發(fā)經(jīng)營收 入 凈利潤 投資收益率 凈現(xiàn)值 投資回 收期 年 萬元 萬元 萬元 萬元 年 11 12,054 29,257 9,984 % 1,268 106 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 為廣州開辟一塊與國際接軌的新天地，增加廣州在與北京、上海等城市競爭過程中的話語權(quán)。 ? 提升廣州作為全省經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位和省會城市門戶的形象，使之成為廣州乃至整個(gè)廣東的形象起點(diǎn)。成為廣州經(jīng)濟(jì)增長和城市拓展動力源。 未來中國大城市的競爭，就是與國際接軌能力的競爭，誰的融入能力強(qiáng)，誰就會獲得更多的發(fā)展資源、發(fā)展機(jī)會和發(fā)展視野！紡織服裝創(chuàng)意園區(qū)的開發(fā)，將為廣州市城市形象和競爭力的提升寫下重重一筆！ 創(chuàng)意園的成功開發(fā)有利于增加城市與國際接軌能力，提升城市形象，增強(qiáng)城市競爭力 ? 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)是最能體現(xiàn)一個(gè)城市個(gè)性和風(fēng)情的載體，吸引外地游客和投資者的眼球，如 798之于北京，紡織服裝創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的誕生將向世人展示廣州“古老與現(xiàn)代、傳統(tǒng)與時(shí)尚”的迷人都市魅力。 廣州 效益分析 107 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 創(chuàng)意園的成功開發(fā)有利于提升廣州文化層次和文化覆蓋面，為城市可持續(xù)發(fā)展提供文化動力 ? 塑造城市創(chuàng)意精神場所： ? 紡機(jī)廠的改造保留了原有的歷史回憶，給廣州城市增加了一個(gè)創(chuàng)意文化的聚集地 ? 發(fā)掘項(xiàng)目價(jià)值： ? 重新認(rèn)識和發(fā)掘本項(xiàng)目作為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的價(jià)值，挖掘形成廣州新的時(shí)尚文化聚集地 ? 提供城市可持續(xù)發(fā)展的文化動力： ? 文化遺產(chǎn)是一個(gè)城市不可再生的稀缺資源，城市越是現(xiàn)代化，它的文化價(jià)值就越大，紡機(jī)廠所代表的社會主義工業(yè)精神內(nèi)涵，為廣州城市的可持續(xù)發(fā)展提供不竭的精神動力； 108 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 創(chuàng)意園的成功開發(fā)將大力推進(jìn)紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈的完善，提升紡織服裝產(chǎn)業(yè)競爭力和附加值 紡織服裝產(chǎn)業(yè)競爭力提升 制造 生產(chǎn)、批發(fā) 低端 低附加值 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 智造 設(shè)計(jì)、品牌 高端 高附加值 產(chǎn)業(yè)未來 109 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 創(chuàng)意園的成功開發(fā)有利于完善城市旅游系統(tǒng)，成為居民、游客休閑旅游目的地 ?旅游已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出從走馬觀花式觀光游到主題性深度游的發(fā)展態(tài)勢，而創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以其獨(dú)特的趣味性、知識性、時(shí)尚性、創(chuàng)新性成為現(xiàn)代城市旅游的一個(gè)新亮點(diǎn)。 110 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 創(chuàng)意園的成功開發(fā)有利于打造環(huán)境優(yōu)美舒適的一河兩岸核心展示面 ?“一河兩岸”往往是一個(gè)城市的標(biāo)志，一個(gè)城市的靈魂，更是市民體驗(yàn)和諧、放飛心情的好去處。 111 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 創(chuàng)意園的成功開發(fā)有利于保存城市記憶，形成區(qū)域內(nèi)人和建筑的和諧統(tǒng)一 ?紡機(jī)廠經(jīng)歷了從新中國剛剛成立、中蘇友好時(shí)期、大躍進(jìn)、文化大革命，一直到改革開放，整整跨越了 50年的歷程。這里體驗(yàn)的不僅是時(shí)尚的文化，還有城市的記憶。 112 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 創(chuàng)意園的成功開發(fā)有利于帶動周邊社區(qū)配套產(chǎn)業(yè)的升級，提高就業(yè)，增加稅收 ?以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的高端優(yōu)勢帶動周邊的發(fā)展，完善配套服務(wù)，提高就業(yè)。 113 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目效益綜合評價(jià)：多方共贏 紡織工貿(mào)集團(tuán) 社會 開發(fā)企業(yè) 產(chǎn)業(yè) 多方共贏 提升城市形象，增強(qiáng)城市競爭力，促進(jìn)區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)的提升，完善城市旅游功能 ,增加就業(yè)機(jī)會 通過創(chuàng)意園區(qū)的成功開發(fā)和有效運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和品牌效益 引領(lǐng)和帶動紡織服裝產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利模式的戰(zhàn)略革新，提升紡織服裝產(chǎn)業(yè)的競爭力和附加值 114 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 祝廣州市紡織服裝產(chǎn)業(yè)的明天更輝煌！ 115 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 演講完畢，謝謝觀看！