【正文】 約定由泳臣公司為桂冠公司建設(shè)辦公綜合樓，桂冠公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部建設(shè)資金，所建成的房屋全部由桂冠公司購(gòu)買(mǎi)，因而本案泳臣公司所開(kāi)發(fā)的該辦公樓出售對(duì)象是特定的而非向社會(huì)公眾出售。因此，一審法院對(duì)泳臣公司主張的商品房買(mǎi)賣(mài)合同性質(zhì)不予支持。一審認(rèn)定本案當(dāng)事人所簽訂的《定向開(kāi)發(fā)協(xié)議》、《補(bǔ)充協(xié)議》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬合法有效合同?！　￡P(guān)于履行合同中哪方當(dāng)事人違約、違約方如何承擔(dān)責(zé)任，合同應(yīng)否解除的問(wèn)題。一審法院認(rèn)為，桂冠公司與泳臣公司于 2003年3月12日簽訂《定向開(kāi)發(fā)協(xié)議》后，桂冠公司依約支付了2590萬(wàn)元購(gòu)房款，泳臣公司雖履行了部分合同義務(wù)，但未能在約定的時(shí)間交付房屋，對(duì)桂冠公司構(gòu)成違約。在此情況下，桂冠公司沒(méi)有按該合同的約定主張解除合同或要求泳臣公司承擔(dān)違約責(zé)任，繼而于2005年3月30日又與泳臣公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，并在《補(bǔ)充協(xié)議》中就辦公樓開(kāi)發(fā)的面積、價(jià)款、付款方式、合同工期、擔(dān)保義務(wù)、雙方其他權(quán)利義務(wù)以及違約責(zé)任等合同的條款方面進(jìn)行了重新約定并實(shí)際履行了部分《補(bǔ)充協(xié)議》的義務(wù)。據(jù)此可以認(rèn)定桂冠公司與泳臣公司以自己的行為表明，雙方對(duì)《定向開(kāi)發(fā)協(xié)議》進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的合同變更，并履行變更后的《補(bǔ)充協(xié)議》，不再履行《定向開(kāi)發(fā)協(xié)議》。因此，桂冠公司仍起訴要求泳臣公司承擔(dān)2003年簽訂的《定向開(kāi)發(fā)協(xié)議》中的違約責(zé)任，一審法院不予支持?！　　堆a(bǔ)充協(xié)議》簽訂后，桂冠公司依約向泳臣公司累計(jì)支付購(gòu)房款共達(dá)11 050萬(wàn)元，泳臣公司未能按協(xié)議約定的進(jìn)度完成桂冠公司的辦公綜合樓工程，且泳臣公司在建設(shè)桂冠公司的辦公樓過(guò)程中，整個(gè)財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)工程被南寧市建設(shè)主管部門(mén)認(rèn)定存在安全和質(zhì)量問(wèn)題，屬重大工程質(zhì)量事故，該工程自2006年12月10日全面停工。泳臣公司在建設(shè)過(guò)程中每期工期均有遲延，至合同約定交付之日2008年2月 29日已根本無(wú)法實(shí)際交付，且該工程至今因質(zhì)量事故仍未能復(fù)工，致使桂冠公司購(gòu)買(mǎi)辦公綜合樓的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，泳臣公司構(gòu)成履行合同中的根本違約。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第一款規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：………(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”。因此，本案符合法定解除合同的條件，對(duì)于桂冠公司解除合同的主張，一審法院予以支持。泳臣公司主張桂冠公司不支付進(jìn)度款違約在先，并且本案合同仍可繼續(xù)履行不同意解除合同。對(duì)此，一審法院認(rèn)為，本案合同標(biāo)的物不能按約定竣工交付的責(zé)任在于泳臣公司所開(kāi)發(fā)的國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)工程存在重大質(zhì)量事故，而非桂冠公司不支付工程進(jìn)度款。泳臣公司在2006年 12月5日完成了四層樓面施工，按《補(bǔ)充協(xié)議》約定桂冠公司最遲應(yīng)于完工后7日內(nèi)，即2006年12月13日前支付2000萬(wàn)元，但該工程承建商中國(guó)建筑總公司于 2006年12月10日全面停工，桂冠公司中止履行義務(wù)是行使不安抗辯權(quán)，不構(gòu)成違約。由于該項(xiàng)目按約定應(yīng)于2008年2月 29日交付，但至今仍因質(zhì)量原因未能復(fù)工，對(duì)泳臣公司提出可繼續(xù)履行合同的主張，一審法院不予支持?！　?duì)合同解除后的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，桂冠公司訴請(qǐng)泳臣公司返還購(gòu)房款、雙倍返還定金、支付違約金并且賠償購(gòu)房款利息損失、辦公樓重置費(fèi)損失。一審法院認(rèn)為，本案合同解除是基于泳臣公司的違約事實(shí)而產(chǎn)生的法律后果，解除合同不屬于違約責(zé)任方式，而屬于合同違約后的一種補(bǔ)救措施；合同解除后的法律后果不表現(xiàn)為違約責(zé)任，而是主要表現(xiàn)為包括不當(dāng)?shù)美颠€和損害賠償?shù)拿袷仑?zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第97條對(duì)合同解除后的法律后果明確規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！币虼?，合同解除后，應(yīng)由泳臣公司返還桂冠公司的購(gòu)房款11 050萬(wàn)元及賠償桂冠公司重置辦公綜合樓的損失13 123．3萬(wàn)元。因重置費(fèi)損失的賠償足以彌補(bǔ)桂冠公司的損失，因而不再支持桂冠公司要求賠償購(gòu)房款利息的損失。對(duì)于雙倍返還定金問(wèn)題，一審法院認(rèn)為，《補(bǔ)充協(xié)議》第2．3．4條約定：“桂冠公司在2005年3月30日前支付的費(fèi)用作為已付部分土地補(bǔ)償費(fèi)”，因此，桂冠公司于 2003年4月16日支付的具有履約定金性質(zhì)的50萬(wàn)元因《補(bǔ)充協(xié)議》重新約定為預(yù)付土地款而不再具有定金性質(zhì)，雙方當(dāng)事人也不再履行《定向開(kāi)發(fā)協(xié)議》而是實(shí)際履行《補(bǔ)充協(xié)議》，且《補(bǔ)充協(xié)議》已沒(méi)有關(guān)于定金條款的約定。因此，對(duì)桂冠公司主張雙倍返還定金一審法院不予支持。關(guān)于桂冠公司要求泳臣公司支付工期逾期違約金和泳臣公司擅自抵押土地的違約金的訴請(qǐng)。一審法院認(rèn)為，由于本案合同本質(zhì)上屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同中關(guān)于施工工期和抵押土地的內(nèi)容約定不符合房屋買(mǎi)賣(mài)合同的特征，并且根據(jù)《合同法》第九十七條的規(guī)定，合同解除的法律效果是使合同關(guān)系歸于消滅，解除合同的后果，違約方的責(zé)任承擔(dān)方式也不表現(xiàn)為支付違約金。因此，對(duì)桂冠公司要求支付違約金的主張，一審法院亦不予支持。至于泳臣公司認(rèn)為桂冠公司沒(méi)有重新購(gòu)買(mǎi)辦公樓并未造成實(shí)際損失，其提出的重置費(fèi)損失并不存在，損失的評(píng)估報(bào)告系桂冠公司單方委托評(píng)估不能作為損失的證據(jù)使用，不應(yīng)賠償?shù)目罐q。一審法院認(rèn)為，桂冠公司未實(shí)際購(gòu)買(mǎi)辦公樓是事實(shí)，其未購(gòu)買(mǎi)辦公樓是由于購(gòu)房款有 11 050萬(wàn)元已投入到本案的項(xiàng)目中。在泳臣公司根本違約的情況下要求桂冠公司另行投入大筆資金購(gòu)買(mǎi)同樣一棟辦公樓才能賠償損失，這對(duì)桂冠公司的要求過(guò)于苛刻，也是不公平的。經(jīng)一審法院兩次庭審質(zhì)證及庭后詢(xún)問(wèn)，泳臣公司僅對(duì)評(píng)估報(bào)告結(jié)果不予認(rèn)可，但未能提出相反證據(jù)，反而明確表示不申請(qǐng)法院委托重新評(píng)估，是對(duì)自己訴訟權(quán)利的放棄，即使該評(píng)估報(bào)告所評(píng)估的損失結(jié)論與實(shí)際損失有出入，也應(yīng)由泳臣公司承擔(dān)對(duì)自己不利的法律后果。因此，對(duì)泳臣公司不予賠償損失的抗辯，一審法院不予采納。　　綜上所述，一審法院認(rèn)定，本案合同名為基地定向開(kāi)發(fā)，實(shí)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，泳臣公司在履行合同中構(gòu)成根本違約，桂冠公司主張解除合同、返還購(gòu)房款及賠償重置辦公樓損失有理，一審法院予以支持；泳臣公司主張桂冠公司違約在先、合同可繼續(xù)履行與事實(shí)不符，一審法院不予采信。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十七條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百二十八條的規(guī)定，經(jīng)一審法院審判委員會(huì)討論決定，作出如下判決：一、解除桂冠公司與泳臣公司簽訂的《定向開(kāi)發(fā)協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》；二、泳臣公司返還桂冠公司購(gòu)房款11 050萬(wàn)元；三、泳臣公司賠償桂冠公司損失13 123．3萬(wàn)元。四、駁回桂冠公司的其它訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi) 1 840 496元，訴訟保全費(fèi)5000元，合計(jì) 1 845 496元，由泳臣公司負(fù)擔(dān)1 107 297．6元，桂冠公司負(fù)擔(dān)738 198．4元?！　∮境脊緦?duì)一審判決不服，向本院上訴稱(chēng)，一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，雙方所簽的《定向開(kāi)發(fā)協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》不屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同；涉案合同無(wú)效，桂冠公司在簽訂合同前明知泳臣公司未取得房屋預(yù)售許可證；泳臣公司未支付工程進(jìn)度款為行使不安抗辯權(quán)，一審判決認(rèn)定泳臣公司根本違約屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤；一審判決認(rèn)定泳臣公司賠償桂冠公司13 123．3萬(wàn)元沒(méi)有事實(shí)根據(jù)；一審判決遺漏當(dāng)事人，違反法定程序?！　」鸸诠敬疝q稱(chēng)，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。　　本院二審查明，涉案工程至今未取得商品房預(yù)售許可證?！　”驹憾彶槊鞯钠渌聦?shí)與一審法院查明的事實(shí)相同?！　”驹赫J(rèn)為，雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：涉案合同的效力以及合同是否應(yīng)當(dāng)解除，如果合同解除該如何處理?！　￡P(guān)于涉案合同的效力。依據(jù)本案事實(shí)， 2003年3月12日，桂冠公司(甲方)與泳臣公司(乙方)簽訂《定向開(kāi)發(fā)協(xié)議》，委托泳臣公司在廣西南寧市瑯東鳳嶺段為桂冠公司建設(shè)辦公綜合樓和商品住宅小區(qū)。協(xié)議約定：辦公樓主樓初定21層，占地面積約30畝，建筑面積約3萬(wàn)平方米，辦公樓總投資包括：土地每畝按53萬(wàn)元(含土地平整費(fèi))計(jì)算；開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)造價(jià)暫按建筑面積每平方米2500元計(jì)算。商品住宅小區(qū)為 6層框架式結(jié)構(gòu)，占地面積約30畝，單價(jià)按每平方米1500元計(jì)算。同時(shí)雙方就設(shè)立共管賬戶(hù)、付款方式、合同工期、擔(dān)保義務(wù)、雙方其他權(quán)利義務(wù)以及違約責(zé)任等方面進(jìn)行了約定。從雙方當(dāng)事人的約定來(lái)看，雙方所簽訂的《定向開(kāi)發(fā)協(xié)議》，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效合同?！　￡P(guān)于合同是否應(yīng)當(dāng)解除以及合同解除后如何處理的問(wèn)題。關(guān)于工程工期及交付問(wèn)題，雙方作如下規(guī)定：主體工程開(kāi)工28個(gè)月內(nèi)竣工驗(yàn)收，通過(guò)驗(yàn)收合格后2個(gè)月內(nèi)交付桂冠公司使用。在權(quán)利義務(wù)方面雙方約定：桂冠公司有權(quán)監(jiān)督工程進(jìn)展，在工程形象進(jìn)度未達(dá)到計(jì)劃要求時(shí)，有權(quán)拒絕支付任何款項(xiàng)。在交付方面約定：當(dāng)泳臣公司無(wú)法按期交付時(shí)，則桂冠公司可以選擇通知泳臣公司解除協(xié)議或繼續(xù)等待。如果桂冠公司選擇繼續(xù)等待，則等待時(shí)間由桂冠公司決定，等待后仍然可以解除協(xié)議。依據(jù)本案事實(shí)，現(xiàn)泳臣公司并未按期交工，依據(jù)雙方合同約定，桂冠公司有權(quán)解除合同?！　?duì)合同解除后的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，桂冠公司訴請(qǐng)泳臣公司返還購(gòu)房款、雙倍返還定金、支付違約金并且賠償購(gòu)房款利息損失、辦公樓重置費(fèi)損失。本院認(rèn)為，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條的規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！币虼?，合同解除后，應(yīng)由泳臣公司返還桂冠公司的購(gòu)房款和利息。關(guān)于桂冠公司主張的雙倍返還定金問(wèn)題，《補(bǔ)充協(xié)議》第2．3．4條約定：“桂冠公司在2005年3月30日前支付的費(fèi)用作為已付部分土地補(bǔ)償費(fèi)”，因此，桂冠公司于 2003年4月16日支付的具有履約定金性質(zhì)的50萬(wàn)元因《補(bǔ)充協(xié)議》重新約定為預(yù)付土地款而不再具有定金性質(zhì)。因此，不應(yīng)予以返還。關(guān)于桂冠公司要求泳臣公司支付工期逾期違約金和泳臣公司擅自抵押土地的違約金的訴訟請(qǐng)求。本院認(rèn)為，合同解除的法律效果是使合同關(guān)系歸于消滅，解除合同的后果，違約方的責(zé)任承擔(dān)方式也不表現(xiàn)為支付違約金。因此，對(duì)桂冠公司要求支付違約金的主張，本院亦不予支持。鑒于本案合同解除后桂冠公司另行購(gòu)買(mǎi)辦公樓等需要支付費(fèi)用，而泳臣公司專(zhuān)門(mén)按照桂冠公司的要求定向建設(shè)的住宅樓和商品住宅小區(qū)，合同不履行后也會(huì)給泳臣公司造成一定損失。綜合考慮本案的實(shí)際情況，本院酌定泳臣公司賠償桂冠公司損失 1000萬(wàn)元。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(三)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：　　一、維持廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院(2007)桂民一初字第2號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第四項(xiàng)；　　二、變更廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院(2007)桂民一初字第2號(hào)民事判決第二項(xiàng)為：廣西泳臣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在本判決生效后三個(gè)月內(nèi)返還桂冠公司11 050萬(wàn)元，并按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率支付每筆款項(xiàng)自收到之次日起至實(shí)際給付之日止的利息；　　三、變更廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院(2007)桂民一初字第2號(hào)民事判決第三項(xiàng)為：廣西泳臣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司賠償廣西桂冠電力股份有限公司損失1000萬(wàn)元?！　∪绻窗凑毡九袥Q確定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。　　一審案件受理費(fèi)及訴訟保全費(fèi)共計(jì) 1 845 496元，由廣西桂冠電力股份有限公司負(fù)擔(dān)1 107 297．6元，廣西泳臣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)738 198．4元；二審案件受理費(fèi)967 965元，由廣西桂冠電力股份有限公司負(fù)擔(dān)677 575．5元，廣西泳臣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)290 389．5元。審　判　長(zhǎng)　吳曉芳代理審判員　宋春雨代理審判員　王毓瑩二00九年十二月十五日書(shū)　記　員　韓　帥第 30 頁(yè) 共 30 頁(yè)