【正文】 項(xiàng)目的價值。 四、片區(qū)市場競爭情況 華海東盟公館 項(xiàng)目規(guī)劃建 6棟板式高層。 四、片區(qū)市場競爭情況 占地面積 約 36畝 銷售價格 均價未定 建筑面積 72300㎡ 付款方式 未定 套數(shù) 488 入伙日期 未定 容積率 戶型類別 以兩房 、 三房和四房為主 綠化率 40% 在售戶型類別 未售 得房率 待定 裝修狀況 毛坯 產(chǎn)權(quán) 70年 物 業(yè) 費(fèi) 未定 優(yōu)惠方式 目前只接受咨詢 ， 尚未公開預(yù)約或銷售 。 配套規(guī)劃 園林綠化 車位比例 579個 廣告語： 闊綽大宅 板式公寓 唯美精品 交通狀況： 1路 、 43路可到達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)場 開發(fā)商：廣西海華置業(yè)有限公司 代理商： 無 售樓電話： 07712366686 物業(yè)地址 青秀東盟商務(wù)區(qū)中緬路 8號 （ 桂雅路小學(xué)旁 ） 物業(yè)管理：未定 四、片區(qū)市場競爭情況 小結(jié)： ? 板式樓體有利于通風(fēng)采光，景觀視野寬闊； ? 項(xiàng)目面市后，預(yù)計會刷新商務(wù)區(qū)樓盤價格，整體提升商務(wù)區(qū)的價值空間。 四、片區(qū)市場競爭情況 山語城 項(xiàng)目由 2+1層花園疊院 、 平層花園疊院 、 空中花園疊院組成 。三類產(chǎn)品通過巧妙的空間設(shè)計 ， 層層疊加 ， 形成建筑整體 。 按 西班牙風(fēng)情原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)的別墅式布局 ， 外型 、 配套 、 園林 、 建筑特色遵從別墅的精髓 ， 以西班牙原鄉(xiāng)風(fēng)情打造 10萬㎡主題園林 ， 園內(nèi)有雕塑小品 、 海星走廊 、 疊水 、 噴泉 、 溪水 。 小區(qū)生活配套較齊 。 四、片區(qū)市場競爭情況 占地面積 1658938㎡ 銷售價格 均價 8200元 建筑面積 約 43萬㎡ 付款方式 一次性 、 按揭 套數(shù) 3116 入伙日期 2023年 12 月 容積率 戶型類別 1房 ， 2房 ， 3房 ， 4房 綠化率 40% 在售戶型類別 86㎡ 2+1房 ， 120㎡ 2+2房 得房率 88～ 90% 裝修狀況 毛坯 產(chǎn)權(quán) 70年 物 業(yè) 費(fèi) /㎡ 月 優(yōu)惠方式 一次性 98折 ， 按揭 99折 ， 預(yù)約額外 99折 。 配套規(guī)劃 高端會所 、 網(wǎng)球場 、 風(fēng)情商業(yè)街 、 內(nèi)部名校 、 兒童主題公園 ， 國際兒童醫(yī)院 、游泳池等 車位比例 3198個 廣告語： 別墅級社區(qū) 交通狀況： 92路到達(dá)項(xiàng)目附近 開發(fā)商：中鐵房地產(chǎn)集團(tuán) （ 廣西 ） 有限公司 代理商： 寶創(chuàng)地產(chǎn) 設(shè)計單位： 南寧市建筑設(shè)計院 售樓電話： 07712826888 物業(yè)地址 青秀百花嶺與楓林路交匯處 （ 新二中旁 ） 物業(yè)管理：深圳北方物業(yè)有限公司 四、片區(qū)市場競爭情況 園林實(shí)景圖 園林水景實(shí)拍 小結(jié)： ? 緊鄰新二中，同時規(guī)劃有幼兒園等配套，內(nèi)外環(huán)境均有較大優(yōu)勢，是其較有力的競爭手段； ? 戶型面積適中，銷售均價在片區(qū)內(nèi)仍較有競爭力。 四、片區(qū)市場競爭情況 升和綠城世界 項(xiàng)目由 8棟 17層小高層以及 3棟 31層高層住宅單位組成。 四、片區(qū)市場競爭情況 占地面積 58666平方米 銷售價格 均價 7900元 建筑面積 20萬 ㎡ 付款方式 一次性 、 按揭 套數(shù) 1320 入伙日期 2023年 容積率 戶型類別 2房 ， 3房 綠化率 46% 在售戶型類別 85— 140的兩房 、 三房 、 四房 得房率 86～ 88% 裝修狀況 毛坯 產(chǎn)權(quán) 70年 物 業(yè) 費(fèi) /㎡ 月 優(yōu)惠方式 一次性 97 *99折 ， 按揭 99*99折 。 配套規(guī)劃 游泳池 、 園林 車位比例 1018個 廣告語： 半城綠樹半城樓 交通狀況： 可坐 79路在二中鳳嶺校區(qū) （ 南門 ） 站下車 、 92路公交車在二中鳳嶺校區(qū)（ 北門 ） 開發(fā)商： 南寧天馳房地產(chǎn)有限公司 代理商： 輝煌地產(chǎn) 設(shè)計單位： 深圳華陽國際 售樓電話： 07715677888 5677999 物業(yè)地址 青秀云景路 38號 （ 新二中旁 ） 物業(yè)管理： 美侖世邦物業(yè) 四、片區(qū)市場競爭情況 規(guī)劃鳥瞰效果圖 園林實(shí)景圖 小結(jié)： ? 聘請名星代言制造廣告效應(yīng)，贏得了關(guān)注，但項(xiàng)目定價高于周過早期樓盤，后期銷售緩慢。 ? 整體規(guī)劃大氣，綠化率高，園林設(shè)置整潔美觀。 四、片區(qū)市場競爭情況 逸悅豪庭 項(xiàng)目分 B、 C兩個地塊開發(fā)， C區(qū)組團(tuán)由 13棟 1828層的高層物業(yè)組成。采用 “ 高層低密度 ” 的建筑手法，園林設(shè)計均簡約明快的現(xiàn)代主義設(shè)計風(fēng)格，精雕細(xì)琢，打造南寧首個現(xiàn)代主義精工社區(qū)。 回歸自然的實(shí)用主義居住理念，戶型的功能空間方正實(shí)用。 小區(qū)生活配套較齊。 四、片區(qū)市場競爭情況 占地面積 129865平方米 銷售價格 均價 7300 建筑面積 60萬㎡ 付款方式 一次性 、 按揭 套數(shù) 2568 入伙日期 2023 容積率 戶型類別 8188㎡ 二房 、 98102㎡ 小三房 、 108125㎡ 三房 、 134142㎡ 四房 、 305504㎡空中花園別墅 。 綠化率 % 在售戶型類別 124142㎡ 三房 、 四房 得房率 79～ 81% 裝修狀況 毛坯 產(chǎn)權(quán) 70年 物 業(yè) 費(fèi) /㎡ 月 優(yōu)惠方式 一次性 98*99折 ， 再減 2萬和 220元 /㎡ 的；按揭 98*99折 ,再減 2萬超值大優(yōu)惠 。 配套規(guī)劃 雙會所 、 雙泳池 、 幼兒園 、 小學(xué) 、 社區(qū)醫(yī)療所 、 商業(yè)街 、 農(nóng)貿(mào)市場 、 超市等 車位比例 共 2653個 ， 其中地上 175個 ， 地下 2478個 廣告語： 中軸景觀大宅 交通狀況：到達(dá)華凱逸悅豪庭項(xiàng)目可乘坐 79路和 92路公交車 。 開發(fā)商：廣西天益房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 代理商： 萬聯(lián)行 設(shè)計單位： 廣西華藍(lán)設(shè)計 （ 集團(tuán) ） 有限公司 售樓電話： 07715689838 5689808 物業(yè)地址 青秀百花嶺路 18號 (鳳嶺新二中旁 ) 物業(yè)管理： 華凱 ?逸悅豪庭物業(yè)管理有限公司 四、片區(qū)市場競爭情況 小結(jié)： ? 項(xiàng)目位于新二中后，交通相對不便，短時間內(nèi)生活配套不成熟，在政策調(diào)控下銷售將會有較大阻力。 五、 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢分析： ?小區(qū)地段好。 ?小區(qū)規(guī)模大。 ?小區(qū)生活配套全。 ?園林綠化。已交房的金色陽光團(tuán)組（多層部分）的園林綠化打造較好 ?得房率高。 ?車位充足。 五、 項(xiàng)目 SWOT分析 劣勢分析： ?園林綠化滯后。同時園林綠化缺少特色。 ?基礎(chǔ)設(shè)施滯后。并缺乏人文關(guān)懷。 ?整體規(guī)劃布局不規(guī)則。 ?在建和交付物業(yè)混合。 ?樓宇外立面變舊。 ?異形房出現(xiàn)。 ?戶型偏大。缺少普通面積的同類戶型。 ?安全及智能化滯后。 ?生活配套不成熟，生活不便。 ?交通不便利。 ?物業(yè)管理不到位。 ?商業(yè)啟動過早。 ?距垃圾中轉(zhuǎn)站近。 五、 項(xiàng)目 SWOT分析 威脅分析： ?鳳嶺北區(qū)大規(guī)模住宅項(xiàng)目用地開發(fā)建設(shè)，搶奪自住性市場需求量，影響銷售進(jìn)度； ?大面積戶型總價偏高，金融政策收緊，客戶貸款門檻高； ?“限購令”等政策性調(diào)控影響，形成銷售阻力。 ?項(xiàng)目外圍生活配套設(shè)施不完善、交通不便利影響到客戶購買決策。 六、 市調(diào)總結(jié) 通過對政策規(guī)劃、房地產(chǎn)市場開發(fā)情況等方面分析，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際概況分析，我們認(rèn)為： 該項(xiàng)目擁有明顯的地段優(yōu)勢，是連接南寧東盟商務(wù)區(qū)和青秀山風(fēng)景區(qū)的過渡區(qū)位，居住區(qū)和商務(wù)區(qū)的重要咽喉。 該項(xiàng)目銷售市場存在較大的價值，有巨大的提升空間。 六、 市調(diào)總結(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃配套完善 ， 但產(chǎn)品規(guī)劃欠缺創(chuàng)新性及合理性 。 營銷重廣告 ， 不重實(shí)質(zhì) ， 造成客戶心理落差太大 。 玉不雕不成器 ， 本案在擁有眾多優(yōu)勢資源的條件下 ， 卻沒能在激烈的市場競爭中取得優(yōu)秀的銷售業(yè)績 ， 引領(lǐng)區(qū)域傳奇 。 可見 ， 項(xiàng)目沒有充分調(diào)動資源 。 通過對項(xiàng)目調(diào)查 ， 我們將對項(xiàng)目現(xiàn)有資源進(jìn)行重新調(diào)整 ， 發(fā)揮每一個資源的優(yōu)勢 ， 共同打造一個傳奇 。 謝謝大家！ 廣西南寧山外山房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 20230303