【正文】 標(biāo)題樣式v 某單位集資建房，員工按照內(nèi)部規(guī)定繳納一定的集資款后，可以分得住房無償使用。土地由單位購置，計劃立項也是以單位名義。稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查時，認(rèn)為應(yīng)按銷售不動產(chǎn)行為征收營業(yè)稅及相關(guān)稅費，集資款為預(yù)售收入。v 稅務(wù)機(jī)關(guān)的做法是否符合稅法規(guī)定？單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 何忠 版權(quán)所有 v 《 細(xì)則 》 第四條　條例第一條所稱提供應(yīng)稅勞務(wù) ,轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn) ， 是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù) 、 有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為 (以下簡稱應(yīng)稅行為 )。 但單位或個體經(jīng)營者聘用的員工為本單位或雇主提供應(yīng)稅勞務(wù) ， 不包括在內(nèi) 。v 前款所稱有償 ， 包括取得貨幣 、 貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益 。v 單位或個人自己新建 (以下簡稱自建 )建筑物后銷售 （ 后增加對外贈與 ）， 其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù) 。單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 何忠 版權(quán)所有單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式v 財稅 [2022]160號v 一、 《 細(xì)則 》 第十一條 “ 負(fù)有營業(yè)稅納稅義務(wù)的單位為發(fā)生應(yīng)稅行為并向?qū)Ψ绞杖∝泿?、貨物或其他?jīng)濟(jì)利益的單位 ” ，不包括獨立核算單位內(nèi)部非獨立核算單位從本獨立核算單位內(nèi)部收取貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。v 二、獨立核算單位是指：v （一）在工商部門領(lǐng)取法人營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)。v （二）具有法人資格的機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、軍事單位、社會團(tuán)體及其他單位。v 三、納稅人必須將收入分別記賬，分別核算。凡未分別記賬，未分別核算的，一律征收營業(yè)稅。單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 何忠 版權(quán)所有單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式v （ 1）什么是跨省工程？v （ 2）跨省工程如何繳稅？v 第三十一條　納稅人承包的工程跨省、自治區(qū)、直轄市的，向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。v 三十二條　納稅人在本省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，其納稅地點需要調(diào)整的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。v 國稅函 [1996]68號v 輸變電工程一般是由變電所安裝及線網(wǎng)架設(shè)等項工程組成。如果整項工程是一個納稅人承包的，并且屬于跨省、自治區(qū)、直轄市的工程，根據(jù) 《 實施細(xì)則 》 第三十一條規(guī)定，應(yīng)在其機(jī)構(gòu)所在地納稅。單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 何忠 版權(quán)所有單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式v 稅務(wù)機(jī)關(guān)如何確定非分包工程扣繳義務(wù)人？v 財稅 [2022]177號v （一）納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)時應(yīng)按照下列規(guī)定確定營業(yè)稅扣繳義務(wù)人：　　 建筑業(yè)工程實行總承包、分包方式的，以總承包人為扣繳義務(wù)人 ?！　?納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，符合以下情形之一的，無論工程是否實行分包，稅務(wù)機(jī)關(guān) 可以 建設(shè)單位和個人作為營業(yè)稅的扣繳義務(wù)人：?。?1）納稅人從事 跨地區(qū) (包括省、市、縣 )工程提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的；?。?2）納稅人在勞務(wù)發(fā)生地 沒有辦理 稅務(wù)登記或臨時稅務(wù)登記的 。單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 何忠 版權(quán)所有，取得假按揭營業(yè)收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)申報繳納營業(yè)稅。企業(yè)認(rèn)為假按揭違反合同法規(guī)定，屬于無效合同，不應(yīng)征稅。v分析：v（ 1）符合非假按揭的所有條件v（ 2）單位有還款記錄v（ 3）實際是一項融資借款行為v（ 4）單位與個人之間有相關(guān)約定v（ 5）將款項退給購房者單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 何忠 版權(quán)所有單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式v 財稅 [2022]16號v 單位和個人提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)發(fā)生退款，凡該項退款已征收過營業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業(yè)額中減除。單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 何忠 版權(quán)所有單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式v 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 》 （國稅函 [2022]768號）v 　　房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按 “ 銷售不動產(chǎn) ” 稅目繳納營業(yè)稅。單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 何忠 版權(quán)所有單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式v 國稅函發(fā)［ 1995］ 549號v 對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 》 的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的 成本價核定計征營業(yè)稅 。v 問題：成本價包括哪些項目？是否包含地價？單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 何忠 版權(quán)所有單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式v穗地稅發(fā) [2022]79號v “ 同類住宅房屋成本價 ” 是指該房產(chǎn)開發(fā)商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價。v解讀：v 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 何忠 版權(quán)所有單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 五、其他稅收方面存在的問題v v 最近到一企業(yè)檢查，該企業(yè)車間廠房原值沒有包含實際占用的土地使用權(quán)價值。按照 《 企業(yè)會計制度》 第四十七條規(guī)定：企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算；企業(yè)因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。v (86)財稅地字第 008號： 房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定 ,在賬簿 “ 固定資產(chǎn) ” 科目中記載的房屋原價 .對納稅人未按會計制度規(guī)定記載的 ,在計征房產(chǎn)稅時 ,應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值。單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 何忠 版權(quán)所有單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式v 從固定資產(chǎn)中分解出土地使用權(quán)價值v 準(zhǔn)則指南－土地使用權(quán)的處理v 企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。v 自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。v 如果計入固定資產(chǎn)原值會使固定資產(chǎn)原值增大 ,計繳的房產(chǎn)稅會增加 ,但可以在 20年內(nèi)計提折舊 。如果分開則固定資產(chǎn)的原值會小 ,房產(chǎn)稅減少 ,但無形資產(chǎn) — 土地使用權(quán)要按 50年攤銷 .采取哪一種方式更有利 ?單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 何忠 版權(quán)所有單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式v v 我公司于 2022年對辦公樓進(jìn)行裝修，所發(fā)生裝修費用計入 “ 固定資產(chǎn) —— 固定資產(chǎn)裝修 ” ，并單獨核算，房產(chǎn)稅仍按房屋原值繳納。v 地稅機(jī)關(guān)在對我公司進(jìn)行稅務(wù)檢查時，要求我公司將裝修費計入房屋原值一并繳納房產(chǎn)稅，請問稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理是否正確，我公司應(yīng)如何繳納房產(chǎn)稅？ 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 何忠 版權(quán)所有單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式v 分析意見結(jié)論v （ 1）如果在房屋裝修過程中更換了文件列明的房屋附屬設(shè)施和配套設(shè)施，則無論會計上如何核算，都要并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。v （ 2）根據(jù) 《 企業(yè)會計準(zhǔn)則 — 固定資產(chǎn) 》 的規(guī)定，固定資產(chǎn)的更新改造、裝修修理等后續(xù)支出，如果使可能流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過了原先估計，如延長了固定資產(chǎn)的使用壽命，或者使產(chǎn)品質(zhì)量實質(zhì)性提高、產(chǎn)品成本實質(zhì)性降低，則應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)賬面價值。v （ 3）除此之外的非資本化的裝修后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為當(dāng)期費用。單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 何忠 版權(quán)所有單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式v 問題v 《 條例 》 第六十九條　企業(yè)所得稅法第十三條第（三）項所稱固定資產(chǎn)的大修理支出，是指同時符合下列條件的支出：v （一）修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時的計稅基礎(chǔ) 50%以上；v （二）修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長 2年以上。v 這條的意思是不是：企業(yè)發(fā)生固定資產(chǎn)的大修理支出（改變結(jié)構(gòu)），不超過固定資產(chǎn)時的計稅基礎(chǔ) 50%以上，所發(fā)生的費用可一次性扣除？如：固定資產(chǎn)1000萬元，發(fā)生裝修費用 499萬元，（可以一次計入費用嗎？） 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 何忠 版權(quán)所有v贛地稅函 [2022]197號v 商品房邊建邊出售或者建成后部分出售、部分未出售，其計稅土地面積的計算，原則上按已出售房屋（ 以合同簽訂時間為準(zhǔn) ）所占有的土地面積進(jìn)行減除，每半年清算一次。未出售房屋的土地面積應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。對銷售過程中的道路、綠化、公共設(shè)施所占用的土地面積，應(yīng)在整個 房屋售出 80%后停止征收城鎮(zhèn)土地使用稅 。 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 何忠 版權(quán)所有單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式v 國稅發(fā) [2022]89號v 關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題v 　　 （一）購置新建商品房， 自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。v 　　 （二）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月 起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 何忠 版權(quán)所有單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式v 關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 （財稅 〔2022〕 186號 ）v （一）對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除 10%至 30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計征。　?。ǘ┮猿鲎尰蜣D(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方 從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 。單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 何忠 版權(quán)所有v 《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知 》 （財稅 [2022]125號）第一條規(guī)定，對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房暫免征收房產(chǎn)稅。至于企業(yè)供作職工宿舍用的單位自有住房，不收房租的，是否征收房產(chǎn)稅，該文件沒有明確規(guī)定。v 為此，企業(yè)供作職工宿舍用的單位自有住房，不收取房租的，是否暫免征收房產(chǎn)稅？ 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 何忠 版權(quán)所有單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式v 財稅 [2022]125號v 一、對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等， 暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。 v 二、對個人按市場價格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅暫減按 3％的稅率征收，房產(chǎn)稅暫減按4％的稅率征收。 v 三、對個人出租房屋取得的所得暫減按 10％的稅率征收個人所得稅。 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 何忠 版權(quán)所有單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式v 財稅 [2022]72號v 對 “ 三稅 ” 實行先征后返、先征后退、即征即退辦法的，除另有規(guī)定外，對隨 “ 三稅 ” 附征的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加，一律不予退（返）還。v 問題v 出口型生產(chǎn)企業(yè)實行免抵退稅管理，其退稅款是否要征收城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加？單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 何忠 版權(quán)所有單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式v (86)財稅地字第 008號v 城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍是在城巿、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)所有和集體所有的土地v 一 ,關(guān)于城市 ,縣城 ,建制鎮(zhèn) ,工礦區(qū)的解釋v 城市是指經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市 .v 縣城是指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地 .v 建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省級政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn) .v 工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá) ,人口比較集中 ,符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn) ,但尚未設(shè)立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地 .開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)省級政府批準(zhǔn) .單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 何忠 版權(quán)所有單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式v 二 ,關(guān)于城市 ,建制鎮(zhèn)征稅范圍的解釋v 城市的征稅范圍為市區(qū) ,郊區(qū)和市轄縣縣城 .不包括農(nóng)村 .v 建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地 .不包括所轄的行政村。單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 何忠 版權(quán)所有單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式v v （一）核算對象與清算單位v 實施細(xì)則第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。v 187號 :土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為