【正文】 標題樣式v 某單位集資建房，員工按照內部規(guī)定繳納一定的集資款后，可以分得住房無償使用。土地由單位購置，計劃立項也是以單位名義。稅務機關檢查時，認為應按銷售不動產行為征收營業(yè)稅及相關稅費，集資款為預售收入。v 稅務機關的做法是否符合稅法規(guī)定？單擊此處編輯母版標題樣式 何忠 版權所有 v 《 細則 》 第四條　條例第一條所稱提供應稅勞務 ,轉讓無形資產或銷售不動產 ， 是指有償提供應稅勞務 、 有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為 (以下簡稱應稅行為 )。 但單位或個體經(jīng)營者聘用的員工為本單位或雇主提供應稅勞務 ， 不包括在內 。v 前款所稱有償 ， 包括取得貨幣 、 貨物或其他經(jīng)濟利益 。v 單位或個人自己新建 (以下簡稱自建 )建筑物后銷售 （ 后增加對外贈與 ）， 其自建行為視同提供應稅勞務 。單擊此處編輯母版標題樣式 何忠 版權所有單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版標題樣式v 財稅 [2022]160號v 一、 《 細則 》 第十一條 “ 負有營業(yè)稅納稅義務的單位為發(fā)生應稅行為并向對方收取貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益的單位 ” ，不包括獨立核算單位內部非獨立核算單位從本獨立核算單位內部收取貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益。v 二、獨立核算單位是指：v （一）在工商部門領取法人營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)。v （二）具有法人資格的機關、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位。v 三、納稅人必須將收入分別記賬，分別核算。凡未分別記賬，未分別核算的，一律征收營業(yè)稅。單擊此處編輯母版標題樣式 何忠 版權所有單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版標題樣式v （ 1）什么是跨省工程？v （ 2）跨省工程如何繳稅？v 第三十一條　納稅人承包的工程跨省、自治區(qū)、直轄市的，向其機構所在地主管稅務機關申報納稅。v 三十二條　納稅人在本省、自治區(qū)、直轄市范圍內發(fā)生應稅行為，其納稅地點需要調整的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。v 國稅函 [1996]68號v 輸變電工程一般是由變電所安裝及線網(wǎng)架設等項工程組成。如果整項工程是一個納稅人承包的，并且屬于跨省、自治區(qū)、直轄市的工程，根據(jù) 《 實施細則 》 第三十一條規(guī)定，應在其機構所在地納稅。單擊此處編輯母版標題樣式 何忠 版權所有單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版標題樣式v 稅務機關如何確定非分包工程扣繳義務人？v 財稅 [2022]177號v （一）納稅人提供建筑業(yè)應稅勞務時應按照下列規(guī)定確定營業(yè)稅扣繳義務人：　　 建筑業(yè)工程實行總承包、分包方式的，以總承包人為扣繳義務人 ?！　?納稅人提供建筑業(yè)應稅勞務，符合以下情形之一的，無論工程是否實行分包，稅務機關 可以 建設單位和個人作為營業(yè)稅的扣繳義務人：?。?1）納稅人從事 跨地區(qū) (包括省、市、縣 )工程提供建筑業(yè)應稅勞務的；?。?2）納稅人在勞務發(fā)生地 沒有辦理 稅務登記或臨時稅務登記的 。單擊此處編輯母版標題樣式 何忠 版權所有，取得假按揭營業(yè)收入，稅務機關要求企業(yè)申報繳納營業(yè)稅。企業(yè)認為假按揭違反合同法規(guī)定，屬于無效合同，不應征稅。v分析：v（ 1）符合非假按揭的所有條件v（ 2）單位有還款記錄v（ 3）實際是一項融資借款行為v（ 4）單位與個人之間有相關約定v（ 5）將款項退給購房者單擊此處編輯母版標題樣式 何忠 版權所有單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版標題樣式v 財稅 [2022]16號v 單位和個人提供營業(yè)稅應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產發(fā)生退款，凡該項退款已征收過營業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業(yè)額中減除。單擊此處編輯母版標題樣式 何忠 版權所有單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版標題樣式v 《 國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復 》 （國稅函 [2022]768號）v 　　房地產開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產開發(fā)公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關規(guī)定，應按 “ 銷售不動產 ” 稅目繳納營業(yè)稅。單擊此處編輯母版標題樣式 何忠 版權所有單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版標題樣式v 國稅函發(fā)［ 1995］ 549號v 對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設，應當按照 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 》 的有關規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關按同類住宅房屋的 成本價核定計征營業(yè)稅 。v 問題：成本價包括哪些項目？是否包含地價？單擊此處編輯母版標題樣式 何忠 版權所有單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版標題樣式v穗地稅發(fā) [2022]79號v “ 同類住宅房屋成本價 ” 是指該房產開發(fā)商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價。v解讀：v 單擊此處編輯母版標題樣式 何忠 版權所有單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版標題樣式 五、其他稅收方面存在的問題v v 最近到一企業(yè)檢查，該企業(yè)車間廠房原值沒有包含實際占用的土地使用權價值。按照 《 企業(yè)會計制度》 第四十七條規(guī)定：企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產核算；企業(yè)因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。v (86)財稅地字第 008號： 房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定 ,在賬簿 “ 固定資產 ” 科目中記載的房屋原價 .對納稅人未按會計制度規(guī)定記載的 ,在計征房產稅時 ,應按規(guī)定調整房產原值。單擊此處編輯母版標題樣式 何忠 版權所有單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版標題樣式v 從固定資產中分解出土地使用權價值v 準則指南－土地使用權的處理v 企業(yè)取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途，用于賺取租金或資本增值的，應當將其轉為投資性房地產。v 自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產。v 如果計入固定資產原值會使固定資產原值增大 ,計繳的房產稅會增加 ,但可以在 20年內計提折舊 。如果分開則固定資產的原值會小 ,房產稅減少 ,但無形資產 — 土地使用權要按 50年攤銷 .采取哪一種方式更有利 ?單擊此處編輯母版標題樣式 何忠 版權所有單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版標題樣式v v 我公司于 2022年對辦公樓進行裝修，所發(fā)生裝修費用計入 “ 固定資產 —— 固定資產裝修 ” ，并單獨核算，房產稅仍按房屋原值繳納。v 地稅機關在對我公司進行稅務檢查時，要求我公司將裝修費計入房屋原值一并繳納房產稅，請問稅務機關的處理是否正確，我公司應如何繳納房產稅？ 單擊此處編輯母版標題樣式 何忠 版權所有單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版標題樣式v 分析意見結論v （ 1）如果在房屋裝修過程中更換了文件列明的房屋附屬設施和配套設施，則無論會計上如何核算，都要并入房產原值繳納房產稅。v （ 2）根據(jù) 《 企業(yè)會計準則 — 固定資產 》 的規(guī)定，固定資產的更新改造、裝修修理等后續(xù)支出，如果使可能流入企業(yè)的經(jīng)濟利益超過了原先估計，如延長了固定資產的使用壽命，或者使產品質量實質性提高、產品成本實質性降低，則應當計入固定資產賬面價值。v （ 3）除此之外的非資本化的裝修后續(xù)支出，應當確認為當期費用。單擊此處編輯母版標題樣式 何忠 版權所有單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版標題樣式v 問題v 《 條例 》 第六十九條　企業(yè)所得稅法第十三條第（三）項所稱固定資產的大修理支出，是指同時符合下列條件的支出：v （一）修理支出達到取得固定資產時的計稅基礎 50%以上；v （二）修理后固定資產的使用年限延長 2年以上。v 這條的意思是不是：企業(yè)發(fā)生固定資產的大修理支出（改變結構），不超過固定資產時的計稅基礎 50%以上，所發(fā)生的費用可一次性扣除？如：固定資產1000萬元，發(fā)生裝修費用 499萬元，（可以一次計入費用嗎？） 單擊此處編輯母版標題樣式 何忠 版權所有v贛地稅函 [2022]197號v 商品房邊建邊出售或者建成后部分出售、部分未出售，其計稅土地面積的計算，原則上按已出售房屋（ 以合同簽訂時間為準 ）所占有的土地面積進行減除，每半年清算一次。未出售房屋的土地面積應按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。對銷售過程中的道路、綠化、公共設施所占用的土地面積，應在整個 房屋售出 80%后停止征收城鎮(zhèn)土地使用稅 。 單擊此處編輯母版標題樣式 何忠 版權所有單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版標題樣式v 國稅發(fā) [2022]89號v 關于確定房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題v 　　 （一）購置新建商品房， 自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。v 　　 （二）購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月 起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。單擊此處編輯母版標題樣式 何忠 版權所有單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版標題樣式v 關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知 （財稅 〔2022〕 186號 ）v （一）對居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經(jīng)營性房產，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除 10%至 30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業(yè)主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值；出租的，依照租金收入計征?！　。ǘ┮猿鲎尰蜣D讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方 從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 。單擊此處編輯母版標題樣式 何忠 版權所有v 《 財政部 國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知 》 （財稅 [2022]125號）第一條規(guī)定，對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房暫免征收房產稅。至于企業(yè)供作職工宿舍用的單位自有住房，不收房租的，是否征收房產稅，該文件沒有明確規(guī)定。v 為此，企業(yè)供作職工宿舍用的單位自有住房，不收取房租的，是否暫免征收房產稅？ 單擊此處編輯母版標題樣式 何忠 版權所有單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版標題樣式v 財稅 [2022]125號v 一、對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等， 暫免征收房產稅、營業(yè)稅。 v 二、對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的營業(yè)稅暫減按 3％的稅率征收，房產稅暫減按4％的稅率征收。 v 三、對個人出租房屋取得的所得暫減按 10％的稅率征收個人所得稅。 單擊此處編輯母版標題樣式 何忠 版權所有單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版標題樣式v 財稅 [2022]72號v 對 “ 三稅 ” 實行先征后返、先征后退、即征即退辦法的，除另有規(guī)定外，對隨 “ 三稅 ” 附征的城市維護建設稅和教育費附加，一律不予退（返）還。v 問題v 出口型生產企業(yè)實行免抵退稅管理，其退稅款是否要征收城市維護建設稅和教育費附加？單擊此處編輯母版標題樣式 何忠 版權所有單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版標題樣式v (86)財稅地字第 008號v 城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍是在城巿、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)所有和集體所有的土地v 一 ,關于城市 ,縣城 ,建制鎮(zhèn) ,工礦區(qū)的解釋v 城市是指經(jīng)國務院批準設立的市 .v 縣城是指未設立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地 .v 建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省級政府批準設立的建制鎮(zhèn) .v 工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達 ,人口比較集中 ,符合國務院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準 ,但尚未設立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地 .開征房產稅的工礦區(qū)須經(jīng)省級政府批準 .單擊此處編輯母版標題樣式 何忠 版權所有單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版標題樣式v 二 ,關于城市 ,建制鎮(zhèn)征稅范圍的解釋v 城市的征稅范圍為市區(qū) ,郊區(qū)和市轄縣縣城 .不包括農村 .v 建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地 .不包括所轄的行政村。單擊此處編輯母版標題樣式 何忠 版權所有單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版標題樣式v v （一）核算對象與清算單位v 實施細則第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。v 187號 :土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為