論住宅小區(qū)停車(chē)管理制度-資料下載頁(yè)
【導(dǎo)讀】問(wèn)題進(jìn)行分析、梳理，并提出了相應(yīng)的完善構(gòu)想與基本原則。但家用汽車(chē)的普及化在提高有車(chē)家庭生活質(zhì)量。的同時(shí)，也帶來(lái)一系列問(wèn)題，例如環(huán)保問(wèn)題、交通秩序問(wèn)題、停車(chē)問(wèn)題等。與糾紛也日益增多。這些矛盾與糾紛必須依靠一定的制度加以消除或緩解。據(jù)筆者搜集的資料，“住宅小區(qū)”。范》中“城市居住區(qū)”的概念。標(biāo)準(zhǔn)有詳細(xì)的規(guī)定。因此“住宅小區(qū)”的外延是符合國(guó)家規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的城市居。這一類(lèi)制度的核心內(nèi)容是確定包括住宅小區(qū)在內(nèi)的一。決住宅小區(qū)停車(chē)矛盾糾紛的基礎(chǔ)。只有明確了住宅小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)利的歸屬，可以說(shuō)，車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸屬、利用制度實(shí)現(xiàn)了“定分”的作用。車(chē)輛通行秩序問(wèn)題，還可能妨礙到業(yè)主對(duì)其車(chē)輛所有權(quán)的行使。車(chē)需求，此類(lèi)需求主要因治安、偵查、搶險(xiǎn)救災(zāi)等執(zhí)法活動(dòng)而產(chǎn)生。公共停車(chē)位應(yīng)當(dāng)設(shè)立在業(yè)主共有的地面車(chē)位。至于是否一定由管理本住宅小區(qū)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)地。住宅小區(qū)業(yè)主共有車(chē)位的使用方式也會(huì)直接影響到停車(chē)管理。
【正文】 及面廣，成因復(fù)雜的問(wèn)題，本文僅對(duì)其中的管理制度問(wèn)題進(jìn)行了一個(gè)較為淺顯的分析并提出相應(yīng)的完善構(gòu)想。筆者認(rèn)為，要妥善解決住宅小區(qū)停車(chē)管理問(wèn)題，在制定、實(shí)施相關(guān)制度時(shí)還必須把握好以下三點(diǎn)：一是切實(shí)遵守《物權(quán)法》規(guī)定的車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸屬、利用制度，尊重業(yè)主對(duì)其自治事務(wù)的決定。當(dāng)然，對(duì)相關(guān)物權(quán) 法律 制度也需要進(jìn)一步完善，例如對(duì)于“車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”這一原則就面臨如何具體解釋的問(wèn)題；二是應(yīng)當(dāng)注意把握公權(quán)力介入住宅小區(qū)停車(chē)管理問(wèn)題的程度，既不能過(guò)分介入，侵害業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)自治管理權(quán)，又不能聽(tīng)任危及公共安全利益、妨礙小區(qū)正常行車(chē)秩序的現(xiàn)象發(fā)生；三是在維護(hù)業(yè)主利益、公共安全利益的同時(shí)，要兼顧物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 經(jīng)濟(jì) 利益，畢竟它們才是 小區(qū)停車(chē)事務(wù)的實(shí)際管理者。只有激發(fā)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性，在有關(guān)行政部門(mén)機(jī)構(gòu)的適當(dāng)介入下，住宅小區(qū)停車(chē)管理問(wèn)題，才有可能從根本上得到解決。 注 釋 ① 楊立新 . 窗前綠地 ? 樓頂空間 ? 停車(chē)位 ―― 論物權(quán)法規(guī)定 建筑 物區(qū)分所有權(quán)必須解決的三個(gè)問(wèn)題 [EB/OL]. 20200929。 王利明 . 論物權(quán)法中車(chē)庫(kù)的歸屬及相關(guān)問(wèn)題 [J]. 現(xiàn)代 法學(xué) , 2020, (5):7686. ② 《物權(quán)法》第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。 ③ 這一標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是最低標(biāo)準(zhǔn)。 ④ 《物權(quán)法》第七十六條：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： ……（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。 ⑤ 有車(chē)業(yè)主中，絕大部分購(gòu)買(mǎi)的是經(jīng)濟(jì)性家庭汽車(chē)。 ⑥ 例如寧夏銀川市民生城市花園，小區(qū) 1300 戶(hù)業(yè)主擁有 430 輛汽車(chē)，現(xiàn)有的地下和地上兩個(gè)停車(chē)場(chǎng) 551 個(gè)，其中，地下停車(chē)場(chǎng)有 310 個(gè)泊位，地上停車(chē)場(chǎng)有 241 個(gè)泊位，完全可以滿足業(yè)主的停車(chē)需要。但因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)地下停車(chē)位實(shí)行的是購(gòu)買(mǎi)或租賃政策，每個(gè)車(chē)位價(jià)格 6萬(wàn)元至 10萬(wàn)元不等，多數(shù)有車(chē)業(yè)主不愿花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)位，目前 310 個(gè)泊位的地下停車(chē)場(chǎng)只出售了 80 個(gè)車(chē)位。而僅有的 241個(gè)地上車(chē)位又不能滿足業(yè)主停車(chē)需要，因此一些業(yè)主隨意亂停亂放汽車(chē)，夜間多次發(fā)生汽車(chē)沖撞老人、小孩問(wèn)題。小區(qū)物業(yè)公司發(fā)出通知，要求業(yè)主認(rèn)訂地上停車(chē)場(chǎng)泊位，實(shí)行一車(chē)一位，規(guī)范管理，費(fèi)用也由過(guò)去的每月 60 元提高到120 元。因此造成業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與保安之間、業(yè)主與物業(yè)公司之間因停車(chē)泊位發(fā)生矛盾。并最終發(fā)生了業(yè)主私家車(chē)因沒(méi)有停車(chē)泊位而將小區(qū)大門(mén)入口處道閘圍堵，導(dǎo)致其它車(chē)輛無(wú)法出入的事件。見(jiàn)《業(yè)主車(chē)沒(méi)有停車(chē)位 住宅小區(qū)停車(chē)場(chǎng)到底屬于誰(shuí)》， (2020年 8月 20日訪問(wèn) )。 ⑦ 例如美國(guó)的夏威夷州現(xiàn)行制度規(guī)定，公寓（類(lèi)似于本文的住宅小區(qū)概念），必須設(shè)置充分的來(lái)客停車(chē)區(qū)域，但是停車(chē)時(shí)間通常限定為 3小時(shí)，并且凌晨 2時(shí)至 6時(shí)不向來(lái)客提供停車(chē)區(qū)域。違反此規(guī)定的車(chē)輛將牽引至指定場(chǎng)所。見(jiàn)參考文獻(xiàn) [1]。
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