【導(dǎo)讀】在最近幾十年，波士頓都市區(qū)的舊城中心是再開發(fā)的主要地段。拆除舊有住宅是可以獲取利潤(rùn)的，這在好地段尤其如此。凈收益會(huì)超過(guò)現(xiàn)有住宅的總價(jià)值。今天，廣州市的街就屬于這一類地區(qū)。當(dāng)廣州市大規(guī)模擴(kuò)張時(shí)，處于城市中心黃金地段的這一地區(qū)舊住宅維護(hù)狀況很差，嚴(yán)重毀損，面臨的舊城改造難度最大，必須改造的形勢(shì)最為迫切，在開發(fā)的潛質(zhì)上也最為巨大，因此，在城市內(nèi)部形成了新的開發(fā)機(jī)會(huì)。益和環(huán)境效益，為大型商用物業(yè)投資決策提供依據(jù)。在漫長(zhǎng)的城市發(fā)展中，廣州始終以本區(qū)域所在地為中心向周。、兩千多年來(lái)，廣州一直是中國(guó)南方最大的對(duì)外貿(mào)易城市。成為代表廣州歷史文化名城形象的標(biāo)志，21世紀(jì)國(guó)際商旅業(yè)的最亮點(diǎn)。

　　

【正文】 隨著社會(huì)歷史發(fā)展和演變，也隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，街演變?yōu)閺V州民情風(fēng)俗一景，成為海內(nèi)外聞名的，甚至堪與香港的“女人街”、沙頭角的中英街媲美的一條商業(yè)街。 黨的十屆三中全會(huì)以后，開放改革的春風(fēng)催開了這朵斑斕瑰麗的商業(yè)之花。 1980 年 10月經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，廣州市第一個(gè)工業(yè)品市場(chǎng)“街工業(yè)品市場(chǎng)”正式開設(shè)，現(xiàn)時(shí)街工業(yè)品市場(chǎng)東起北京路，西 至起義路，全長(zhǎng) 578 米，面積為 3600 平方米，有 700多檔個(gè)體戶，就業(yè) 2020多人，主要經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)“布匹、鞋帽、服裝、日用百貨”等，商品大多來(lái)自各地手工業(yè)者及區(qū)鄉(xiāng)、街道企業(yè)。銷售至全國(guó) 20 多個(gè)省、市，經(jīng)營(yíng)方式以批量銷售為主，兼有零售、來(lái)料加工、代銷、經(jīng)銷，靈活多樣，信息靈通。善于根據(jù)市場(chǎng)變化生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)群眾喜愛的商品而聞名海內(nèi)外，并成為廣州的一個(gè)櫥窗，接待過(guò)無(wú)數(shù)港澳、臺(tái)灣、外國(guó)游客，更多的是國(guó)內(nèi)客戶來(lái)此批發(fā)訂貨，被人們稱為“小南方大廈”。在開發(fā)改革、搞活流通中為國(guó)家作出了貢獻(xiàn)。 三、街及許地故居的現(xiàn)狀。 拜庭許大夫家廟 位于越秀區(qū)街許地 41 號(hào)后座。從商業(yè)氣息濃厚的北京路轉(zhuǎn)入高地街，再沿幽深蜿蜒的小巷拐入許地，老街的氣息立即撲面而來(lái)。院里屋角勾翹，朱瓦層層，古色古香。 故居全部是磚木式結(jié)構(gòu)，到現(xiàn)在已歷經(jīng)了 160多個(gè)年頭。因?yàn)槟昃檬?，房屋破舊不堪，現(xiàn)在居民擠迫于此，連小天井也有 3 棟違章小建筑，巷內(nèi)一片雜亂。最近，李百明等 11 名市政協(xié)委員提出“盡快維修許廣平故居，建成許廣平紀(jì)念館”的提案，以展現(xiàn)這一文物單位的風(fēng)采，告慰先人。 許廣平故居（許地 3 34 號(hào)）。 許廣平屬許家的第七房。該故居現(xiàn)約有 200多平方米，由許廣平的兩個(gè)侄子許錫玉（已去世）、許錫申及其后代居住，約有 10 多人。 故居是一個(gè)具有嶺南建筑特色的兩房合院，兩邊各是青磚大屋，中間是天井，四周圍墻環(huán)繞，院內(nèi)是封閉的空間。因年代久遠(yuǎn)，缺少維護(hù)修理，現(xiàn)在僅可隱約看到兩邊廳房外立的四扇木雕門上鏤刻及浮雕裝飾，但已色彩斑駁，僅從青磚大屋屋脊飾有垂獸的屋頂裝飾看出當(dāng)年許氏家族的輝煌。這間青磚大層已是險(xiǎn)象環(huán)生，頹垣敗瓦，木結(jié)構(gòu)的支撐大多剝落殘裂，極易倒塌。 鑒于許廣平故居的破落情況，廣州市政協(xié)委員們提議，政府及有關(guān)部門應(yīng)盡快維修故居，遷出原住居 民，建成故居紀(jì)念館。在廣東為這樣一位婦女人物建紀(jì)念館，是絕無(wú)僅有的事情，對(duì)中國(guó)近代史、對(duì)廣東婦女革命運(yùn)動(dòng)歷史影響將是深遠(yuǎn)的，對(duì)黨在統(tǒng)一戰(zhàn)線方面的海內(nèi)外影響將無(wú)可估量。在旅游業(yè)上，也多了一處近代史跡的亮點(diǎn)，形成越秀區(qū)及廣州市一個(gè)重要的旅游景點(diǎn)。 政協(xié)委員提議已得到政府方面的贊同。 越秀區(qū)領(lǐng)導(dǎo)表示，將許地故居重新修繕，可以增強(qiáng)廣州作為歷史名城的內(nèi)涵。一個(gè)城市有各種各樣新式建筑固然重要，但一些舊建筑往往更能體現(xiàn)一個(gè)城市的歷史文化品位。政府有責(zé)任把這些名人故居好好清理一下，把它們保護(hù)起來(lái)。同時(shí)，建成許廣平紀(jì) 念館也能形成越秀區(qū)一個(gè)重要的旅游景點(diǎn)。修繕許地故居及建成紀(jì)念館的工作，要由市政府有關(guān)部門牽頭，越秀區(qū)政府也要協(xié)助做好此項(xiàng)工作。 第七章 項(xiàng)目開發(fā)與管理團(tuán)隊(duì) 一、項(xiàng)目開發(fā) 本項(xiàng)目在廣州市城市建設(shè)中屬于改造難度最大、拆遷量最多、地理位置最重要、將要做出最好的形象標(biāo)志性項(xiàng)目，將由廣州市和越秀區(qū)政府作為重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，給予最為優(yōu)惠的開發(fā)政策； 本項(xiàng)目在開發(fā)管理模式上實(shí)行廣州市政府統(tǒng)一規(guī)劃，由一個(gè)在廣州市工商局正式注冊(cè)的項(xiàng)目公司獨(dú)立實(shí)施開發(fā)建設(shè)；做到一個(gè)公司統(tǒng)一籌資、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管 理； 本項(xiàng)目采用向國(guó)內(nèi)外公開招標(biāo)的方式選定最佳設(shè)計(jì)方案；由國(guó)際頂級(jí)規(guī)劃專家組成評(píng)委會(huì)選定最佳方案； 二、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 本項(xiàng)目特邀長(zhǎng)期研究廣州歷史和街的專家和許氏家族后人擔(dān)任文學(xué)歷史顧問(wèn)，包括伊妮（長(zhǎng)篇小說(shuō)《千秋家國(guó)夢(mèng)》作者）、洪三泰（報(bào)告文學(xué)《中國(guó)街》作者）、許錫輝（許氏家族的后人、中山大學(xué)教授）等； 本項(xiàng)目邀請(qǐng)富有經(jīng)驗(yàn)的老規(guī)劃建設(shè)專家擔(dān)任規(guī)劃建設(shè)顧問(wèn)； 本項(xiàng)目由房地產(chǎn)專業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)總體策劃； 本項(xiàng)目由具有廣泛社會(huì)影響和豐富國(guó)際資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士主持資本運(yùn)營(yíng)。 本項(xiàng)目 正式立項(xiàng)后，將面向社會(huì)公開招聘具有碩士以上學(xué)位和豐富管理經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任總經(jīng)理，并同時(shí)組成高效、精干、高層次的管理團(tuán)隊(duì)。 第八章 項(xiàng)目開發(fā)的投資預(yù)算 本項(xiàng)目開發(fā)總計(jì)投資預(yù)算為： 5060 億元人民幣。 具體投資涉及項(xiàng)目如下： 土地成本：由于本項(xiàng)目為老城區(qū)改造項(xiàng)目，需要對(duì)現(xiàn)有破舊住宅進(jìn)行拆遷，所以土地成本分為土地出讓金和拆遷費(fèi)用； 前期工程費(fèi)：本項(xiàng)目前期需精心準(zhǔn)備，包括辦理各種許可證，進(jìn)行可行性研究，勘察設(shè)計(jì)，進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)，臨建水電、建筑，開工后的環(huán)境干擾補(bǔ)償?shù)龋? 建安工程費(fèi)：本項(xiàng)目既有 高層建筑，又有多層建筑，建安費(fèi)用要綜合考慮； 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：包括供電工程、自來(lái)水、煤氣工程、電信工程和雨污水及綠化等，鑒于本區(qū)域?yàn)槭兄行某墒焐鐓^(qū)，此項(xiàng)費(fèi)用只涉及規(guī)劃區(qū)域內(nèi)部； 公建配套費(fèi)：本區(qū)域要建成相對(duì)獨(dú)立的購(gòu)物公園，要有銀行、郵局、煤氣調(diào)壓站、路燈配電站、垃圾站、小區(qū)綜合管理處、居委會(huì)等； 營(yíng)銷推廣招商費(fèi)：本項(xiàng)目面向世界各地招商，推廣費(fèi)用需要充分預(yù)計(jì)； 項(xiàng)目管理費(fèi)：主要包括人員工資和財(cái)務(wù)費(fèi)用及辦公費(fèi)用； 不可預(yù)見費(fèi)：可按 17 項(xiàng)綜合的 5%預(yù)計(jì)； 開發(fā)總成本：以 上 1—— 8 項(xiàng)的總和。 第九章 項(xiàng)目盈利模式及其預(yù)測(cè) 旅游收入：廣州市去年游客人數(shù) 8000 萬(wàn)人，旅游收入 400 億元。以此為基數(shù)，廣場(chǎng)年旅游收入占全市旅游總收入的 8%，可達(dá)到 32 億元。 商鋪?zhàn)饨穑罕本┞飞啼伒昝孀饨鹉壳盀槊吭?2020元左右 /平方米，利用率為 100%，年均零售額 100 億元。以此計(jì)算，國(guó)際購(gòu)物公園按 10 萬(wàn)平方米可出租商鋪面積計(jì)，年租金收入可達(dá) 20 億元 /年 酒店客房收入：參照北京路麗都酒店的標(biāo)準(zhǔn)，客房均價(jià) 300 元 /天，如按 260套客房設(shè)計(jì)，年平均開房率達(dá)到 65%，加上酒店餐 飲、娛樂(lè)等收入，年總計(jì)收入可達(dá)到 3000 萬(wàn)元 商住樓公寓出售收入：目前北京路一帶房?jī)r(jià)為 7000 元 /㎡左右，國(guó)際購(gòu)物公園總計(jì)建筑商住樓面積 60 萬(wàn)平方米，銷售收入可達(dá) 42 億元。 停車場(chǎng)收入，建地下空中停車場(chǎng)各三層，提供 700 個(gè)車位，年收入可達(dá) 2400 萬(wàn)元。 其它收入： 3000 萬(wàn)元 以上除商住樓公寓出售收入外，年?duì)I業(yè)收入可達(dá) 52 84 億元。按 25%的商業(yè)利潤(rùn)計(jì)算，年 利潤(rùn)可達(dá) 13 21 億元。 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析與綜合評(píng)價(jià) : 一、 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)， 廣州商業(yè)中心區(qū)多元化格局的形成對(duì) 本區(qū)域商貿(mào)未來(lái)的發(fā)展構(gòu)成挑戰(zhàn) 本區(qū)商貿(mào)發(fā)展歷史悠久。但近年來(lái)本區(qū)周邊的天河、荔灣、東山、海珠等區(qū)，商貿(mào)發(fā)展十分迅速，廣州已逐步形成商業(yè)中心區(qū)多元化的格局。本區(qū)商貿(mào)未來(lái)的發(fā)展面臨巨大挑戰(zhàn)，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力尤為重要。 地處中心城區(qū)，發(fā)展空間受到一定制約 本項(xiàng)目區(qū)為傳統(tǒng)的中心城區(qū)，土地利用容積率高、建筑密度大，因此商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)的更新改造比較困難，加之舊城改造，拆遷量大，對(duì)文物古跡景區(qū) (點(diǎn) )的保護(hù)、利用難度大。 政府城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)，即政府規(guī)劃的可變性與拆遷補(bǔ)償政策的變化； 二、 經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán) 境效益評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 根據(jù)影響房地產(chǎn)增值的要素分析，本項(xiàng)目具有地段與交通優(yōu)勢(shì)、商圈建設(shè)優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)周期優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行最佳開發(fā)后的土地凈剩余價(jià)值要超過(guò)原有土地和資本的總價(jià)值與舊有建筑物的拆除成本之和。 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目為市中心舊城區(qū)危房改造建設(shè)項(xiàng)目，具有小區(qū)人文背景優(yōu)勢(shì)、理念創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，能夠從根本上改善居民的住宅環(huán)境和生活條件，同時(shí)發(fā)掘保護(hù)了廣州市最具代表性的歷史文化遺產(chǎn)，在城市中心區(qū)的商業(yè)黃金地段形成了國(guó)內(nèi)首創(chuàng)的購(gòu)物公園，對(duì)廣州市實(shí)現(xiàn)“十年一大變”規(guī)劃和我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)，加快城市化進(jìn)程都 是重要貢獻(xiàn)。 環(huán)境效益評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目要滿足居住生活環(huán)境和條件的實(shí)用性、舒適性和安全性的要求。同時(shí)為更多的創(chuàng)業(yè)發(fā)展者提供全方位的商務(wù)服務(wù)。為達(dá)到上述目標(biāo)，本項(xiàng)目在規(guī)劃中以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，合理進(jìn)行綠化和安排交通體系，本身定位在公園上，必將大大改善整個(gè)區(qū)域的環(huán)境。 第十一章 附則 本項(xiàng)目正式立項(xiàng)，需要配套提供如下文件： 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告； 本項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（草案） 本項(xiàng)目市場(chǎng)推廣策劃方案（草案）