【導讀】在最近幾十年，波士頓都市區(qū)的舊城中心是再開發(fā)的主要地段。拆除舊有住宅是可以獲取利潤的，這在好地段尤其如此。凈收益會超過現(xiàn)有住宅的總價值。今天，廣州市的街就屬于這一類地區(qū)。當廣州市大規(guī)模擴張時，處于城市中心黃金地段的這一地區(qū)舊住宅維護狀況很差，嚴重毀損，面臨的舊城改造難度最大，必須改造的形勢最為迫切，在開發(fā)的潛質(zhì)上也最為巨大，因此，在城市內(nèi)部形成了新的開發(fā)機會。益和環(huán)境效益，為大型商用物業(yè)投資決策提供依據(jù)。在漫長的城市發(fā)展中，廣州始終以本區(qū)域所在地為中心向周。、兩千多年來，廣州一直是中國南方最大的對外貿(mào)易城市。成為代表廣州歷史文化名城形象的標志，21世紀國際商旅業(yè)的最亮點。

　　

【正文】 隨著社會歷史發(fā)展和演變，也隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展，街演變?yōu)閺V州民情風俗一景，成為海內(nèi)外聞名的，甚至堪與香港的“女人街”、沙頭角的中英街媲美的一條商業(yè)街。 黨的十屆三中全會以后，開放改革的春風催開了這朵斑斕瑰麗的商業(yè)之花。 1980 年 10月經(jīng)市人民政府批準，廣州市第一個工業(yè)品市場“街工業(yè)品市場”正式開設，現(xiàn)時街工業(yè)品市場東起北京路，西 至起義路，全長 578 米，面積為 3600 平方米，有 700多檔個體戶，就業(yè) 2020多人，主要經(jīng)營傳統(tǒng)“布匹、鞋帽、服裝、日用百貨”等，商品大多來自各地手工業(yè)者及區(qū)鄉(xiāng)、街道企業(yè)。銷售至全國 20 多個省、市，經(jīng)營方式以批量銷售為主，兼有零售、來料加工、代銷、經(jīng)銷，靈活多樣，信息靈通。善于根據(jù)市場變化生產(chǎn)經(jīng)營群眾喜愛的商品而聞名海內(nèi)外，并成為廣州的一個櫥窗，接待過無數(shù)港澳、臺灣、外國游客，更多的是國內(nèi)客戶來此批發(fā)訂貨，被人們稱為“小南方大廈”。在開發(fā)改革、搞活流通中為國家作出了貢獻。 三、街及許地故居的現(xiàn)狀。 拜庭許大夫家廟 位于越秀區(qū)街許地 41 號后座。從商業(yè)氣息濃厚的北京路轉(zhuǎn)入高地街，再沿幽深蜿蜒的小巷拐入許地，老街的氣息立即撲面而來。院里屋角勾翹，朱瓦層層，古色古香。 故居全部是磚木式結(jié)構(gòu)，到現(xiàn)在已歷經(jīng)了 160多個年頭。因為年久失修，房屋破舊不堪，現(xiàn)在居民擠迫于此，連小天井也有 3 棟違章小建筑，巷內(nèi)一片雜亂。最近，李百明等 11 名市政協(xié)委員提出“盡快維修許廣平故居，建成許廣平紀念館”的提案，以展現(xiàn)這一文物單位的風采，告慰先人。 許廣平故居（許地 3 34 號）。 許廣平屬許家的第七房。該故居現(xiàn)約有 200多平方米，由許廣平的兩個侄子許錫玉（已去世）、許錫申及其后代居住，約有 10 多人。 故居是一個具有嶺南建筑特色的兩房合院，兩邊各是青磚大屋，中間是天井，四周圍墻環(huán)繞，院內(nèi)是封閉的空間。因年代久遠，缺少維護修理，現(xiàn)在僅可隱約看到兩邊廳房外立的四扇木雕門上鏤刻及浮雕裝飾，但已色彩斑駁，僅從青磚大屋屋脊飾有垂獸的屋頂裝飾看出當年許氏家族的輝煌。這間青磚大層已是險象環(huán)生，頹垣敗瓦，木結(jié)構(gòu)的支撐大多剝落殘裂，極易倒塌。 鑒于許廣平故居的破落情況，廣州市政協(xié)委員們提議，政府及有關(guān)部門應盡快維修故居，遷出原住居 民，建成故居紀念館。在廣東為這樣一位婦女人物建紀念館，是絕無僅有的事情，對中國近代史、對廣東婦女革命運動歷史影響將是深遠的，對黨在統(tǒng)一戰(zhàn)線方面的海內(nèi)外影響將無可估量。在旅游業(yè)上，也多了一處近代史跡的亮點，形成越秀區(qū)及廣州市一個重要的旅游景點。 政協(xié)委員提議已得到政府方面的贊同。 越秀區(qū)領(lǐng)導表示，將許地故居重新修繕，可以增強廣州作為歷史名城的內(nèi)涵。一個城市有各種各樣新式建筑固然重要，但一些舊建筑往往更能體現(xiàn)一個城市的歷史文化品位。政府有責任把這些名人故居好好清理一下，把它們保護起來。同時，建成許廣平紀 念館也能形成越秀區(qū)一個重要的旅游景點。修繕許地故居及建成紀念館的工作，要由市政府有關(guān)部門牽頭，越秀區(qū)政府也要協(xié)助做好此項工作。 第七章 項目開發(fā)與管理團隊 一、項目開發(fā) 本項目在廣州市城市建設中屬于改造難度最大、拆遷量最多、地理位置最重要、將要做出最好的形象標志性項目，將由廣州市和越秀區(qū)政府作為重點扶持項目，給予最為優(yōu)惠的開發(fā)政策； 本項目在開發(fā)管理模式上實行廣州市政府統(tǒng)一規(guī)劃，由一個在廣州市工商局正式注冊的項目公司獨立實施開發(fā)建設；做到一個公司統(tǒng)一籌資、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管 理； 本項目采用向國內(nèi)外公開招標的方式選定最佳設計方案；由國際頂級規(guī)劃專家組成評委會選定最佳方案； 二、項目團隊 本項目特邀長期研究廣州歷史和街的專家和許氏家族后人擔任文學歷史顧問，包括伊妮（長篇小說《千秋家國夢》作者）、洪三泰（報告文學《中國街》作者）、許錫輝（許氏家族的后人、中山大學教授）等； 本項目邀請富有經(jīng)驗的老規(guī)劃建設專家擔任規(guī)劃建設顧問； 本項目由房地產(chǎn)專業(yè)策劃機構(gòu)負責總體策劃； 本項目由具有廣泛社會影響和豐富國際資本運作經(jīng)驗的專業(yè)人士主持資本運營。 本項目 正式立項后，將面向社會公開招聘具有碩士以上學位和豐富管理經(jīng)驗的人員擔任總經(jīng)理，并同時組成高效、精干、高層次的管理團隊。 第八章 項目開發(fā)的投資預算 本項目開發(fā)總計投資預算為： 5060 億元人民幣。 具體投資涉及項目如下： 土地成本：由于本項目為老城區(qū)改造項目，需要對現(xiàn)有破舊住宅進行拆遷，所以土地成本分為土地出讓金和拆遷費用； 前期工程費：本項目前期需精心準備，包括辦理各種許可證，進行可行性研究，勘察設計，進行招標投標，臨建水電、建筑，開工后的環(huán)境干擾補償?shù)龋? 建安工程費：本項目既有 高層建筑，又有多層建筑，建安費用要綜合考慮； 基礎(chǔ)設施配套費：包括供電工程、自來水、煤氣工程、電信工程和雨污水及綠化等，鑒于本區(qū)域為市中心成熟社區(qū)，此項費用只涉及規(guī)劃區(qū)域內(nèi)部； 公建配套費：本區(qū)域要建成相對獨立的購物公園，要有銀行、郵局、煤氣調(diào)壓站、路燈配電站、垃圾站、小區(qū)綜合管理處、居委會等； 營銷推廣招商費：本項目面向世界各地招商，推廣費用需要充分預計； 項目管理費：主要包括人員工資和財務費用及辦公費用； 不可預見費：可按 17 項綜合的 5%預計； 開發(fā)總成本：以 上 1—— 8 項的總和。 第九章 項目盈利模式及其預測 旅游收入：廣州市去年游客人數(shù) 8000 萬人，旅游收入 400 億元。以此為基數(shù)，廣場年旅游收入占全市旅游總收入的 8%，可達到 32 億元。 商鋪租金：北京路商鋪店面租金目前為每月 2020元左右 /平方米，利用率為 100%，年均零售額 100 億元。以此計算，國際購物公園按 10 萬平方米可出租商鋪面積計，年租金收入可達 20 億元 /年 酒店客房收入：參照北京路麗都酒店的標準，客房均價 300 元 /天，如按 260套客房設計，年平均開房率達到 65%，加上酒店餐 飲、娛樂等收入，年總計收入可達到 3000 萬元 商住樓公寓出售收入：目前北京路一帶房價為 7000 元 /㎡左右，國際購物公園總計建筑商住樓面積 60 萬平方米，銷售收入可達 42 億元。 停車場收入，建地下空中停車場各三層，提供 700 個車位，年收入可達 2400 萬元。 其它收入： 3000 萬元 以上除商住樓公寓出售收入外，年營業(yè)收入可達 52 84 億元。按 25%的商業(yè)利潤計算，年 利潤可達 13 21 億元。 第十章 風險分析與綜合評價 : 一、 項目的風險， 廣州商業(yè)中心區(qū)多元化格局的形成對 本區(qū)域商貿(mào)未來的發(fā)展構(gòu)成挑戰(zhàn) 本區(qū)商貿(mào)發(fā)展歷史悠久。但近年來本區(qū)周邊的天河、荔灣、東山、海珠等區(qū)，商貿(mào)發(fā)展十分迅速，廣州已逐步形成商業(yè)中心區(qū)多元化的格局。本區(qū)商貿(mào)未來的發(fā)展面臨巨大挑戰(zhàn)，形成核心競爭力尤為重要。 地處中心城區(qū)，發(fā)展空間受到一定制約 本項目區(qū)為傳統(tǒng)的中心城區(qū)，土地利用容積率高、建筑密度大，因此商貿(mào)網(wǎng)點的更新改造比較困難，加之舊城改造，拆遷量大，對文物古跡景區(qū) (點 )的保護、利用難度大。 政府城市規(guī)劃風險，即政府規(guī)劃的可變性與拆遷補償政策的變化； 二、 經(jīng)濟社會環(huán) 境效益評價 經(jīng)濟效益評價 根據(jù)影響房地產(chǎn)增值的要素分析，本項目具有地段與交通優(yōu)勢、商圈建設優(yōu)勢和經(jīng)濟周期優(yōu)勢，進行最佳開發(fā)后的土地凈剩余價值要超過原有土地和資本的總價值與舊有建筑物的拆除成本之和。 社會效益評價 本項目為市中心舊城區(qū)危房改造建設項目，具有小區(qū)人文背景優(yōu)勢、理念創(chuàng)新優(yōu)勢，能夠從根本上改善居民的住宅環(huán)境和生活條件，同時發(fā)掘保護了廣州市最具代表性的歷史文化遺產(chǎn)，在城市中心區(qū)的商業(yè)黃金地段形成了國內(nèi)首創(chuàng)的購物公園，對廣州市實現(xiàn)“十年一大變”規(guī)劃和我國全面建設小康社會，加快城市化進程都 是重要貢獻。 環(huán)境效益評價 本項目要滿足居住生活環(huán)境和條件的實用性、舒適性和安全性的要求。同時為更多的創(chuàng)業(yè)發(fā)展者提供全方位的商務服務。為達到上述目標，本項目在規(guī)劃中以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，合理進行綠化和安排交通體系，本身定位在公園上，必將大大改善整個區(qū)域的環(huán)境。 第十一章 附則 本項目正式立項，需要配套提供如下文件： 項目可行性研究報告； 本項目總體規(guī)劃設計方案（草案） 本項目市場推廣策劃方案（草案）