【正文】 所在中心商業(yè)街區(qū)的比重越來(lái)越大。至今在商品零售領(lǐng)域已形成百貨業(yè)、專業(yè)店、超級(jí)市場(chǎng)、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)式銷售、方便店 、折扣店、郵購(gòu)、自動(dòng)售貨機(jī)、電子商務(wù)、以及連鎖經(jīng)營(yíng)等多種經(jīng)營(yíng)方式和組織形式并存的商業(yè)形態(tài)而且商業(yè)業(yè)態(tài)內(nèi)部也在不斷進(jìn)行著調(diào)整，百貨店內(nèi)有超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)店，各種業(yè)態(tài)形式可以以連鎖經(jīng)營(yíng)的方式擴(kuò)大規(guī)模，增強(qiáng)輻射力。先后實(shí)施了“路橋收費(fèi)年票制”、“繳費(fèi)一戶通”、“政府采購(gòu)公開(kāi)招標(biāo)”等并取得了成效。三是提高勞動(dòng)力素質(zhì)，對(duì)職工工資作自我約束，以降低企業(yè)的人工成本，不把工資提 得太高。 廣州市“控制城市運(yùn)作成本”內(nèi)容包括：一是降低投資者創(chuàng)業(yè)發(fā)展的成本。 市民綜合素質(zhì)和城市文化品位進(jìn)一步提升。 統(tǒng)一、開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的市場(chǎng)體系基本形成。城市化水平達(dá)到 85％。 四、生產(chǎn)周期理論說(shuō)明，對(duì)于區(qū)域或者都市區(qū)來(lái)說(shuō)，如果其生產(chǎn)成本低并能持續(xù)地吸引那些生 產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的成熟企業(yè)，她就能實(shí)現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展； 五、在激發(fā)、保持區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面，區(qū)域勞動(dòng)力市場(chǎng)扮演了重要的角色； B、廣州近五年來(lái)的發(fā)展?fàn)顩r 5 年來(lái)，廣州大力推進(jìn)現(xiàn)代化中心城市建設(shè)，城市競(jìng)爭(zhēng)力大幅提升。 第二部分 廣州市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r分析 A、與廣州社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析相關(guān)的幾個(gè)理論支持點(diǎn)： 一、根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，開(kāi)放的區(qū)域經(jīng)濟(jì)可以促成生產(chǎn)的專業(yè)化 ，經(jīng)濟(jì)體通過(guò)相互之間的外部交易獲得各自所需的要素，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢的地區(qū)的儲(chǔ)蓄通常超過(guò)投資，這些多余資金就會(huì)轉(zhuǎn)移到增長(zhǎng)迅猛的區(qū)域。 E、廣州商業(yè)領(lǐng)域利用外資情況分析 2020 年，外商在廣州商貿(mào)業(yè)的注冊(cè)資金達(dá)到 655 萬(wàn)美元，投資總額為 915 萬(wàn)美元。但部分中小型酒店、旅館卻呈現(xiàn)“三低”（出租率低、房?jī)r(jià)低、利潤(rùn)低），特別是一些邊緣地區(qū)的 旅館房?jī)r(jià)、出租率偏低，經(jīng)濟(jì)效益不大理想。 在主要賓館（酒店）中，營(yíng)業(yè)收入超過(guò) 3億元的有中國(guó)大酒店、花園酒店、白天鵝賓館；超過(guò) 1 億元的有東方賓館股份有限公司、廣東國(guó)際大酒店、長(zhǎng)隆酒店、廣信江灣新 城大酒店、華夏大酒店、番禺賓館、新白云賓館、番禺祈福新村度假俱樂(lè)部、廣州大廈、流花賓館。 白鵝潭風(fēng)情酒吧街位于芳村區(qū)，珠江隧道口東側(cè)、與北岸的沙面隔江相望。 沿江路濱水風(fēng)情休閑街從人民橋至海印橋，全長(zhǎng)約 4500 米。 商業(yè)街發(fā)展將人的需要作為商業(yè)街規(guī)劃及建設(shè)的根本出發(fā)點(diǎn)，合理設(shè)置人行道、廁所、座椅、停車位、治安崗?fù)?、公共交通系統(tǒng)等，為顧客創(chuàng)造一個(gè)舒適的購(gòu)物環(huán)境。 由于歷史因素和城市規(guī)劃的原因，廣州市的商業(yè)街主要分布在老市區(qū)，其中越秀、荔灣、東山 3 個(gè)區(qū)商業(yè)街總數(shù)達(dá)到了 19 條之多，占全市商業(yè)街總數(shù)的一半以上。 四、廣州市今后 10 年將在現(xiàn)有商業(yè)街的基礎(chǔ)上形成 45 條特色商業(yè)街，其中 20 條重點(diǎn)商業(yè)街，使廣州 12 區(qū)（市）均有一條以上的重點(diǎn)商業(yè)街。廣州玩具批發(fā)市場(chǎng)已選址立項(xiàng)，規(guī)劃建設(shè)占地面積 13 多萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資近 4 億元，建成后預(yù)計(jì)年成交額 20 億元。 三、推進(jìn)建設(shè)現(xiàn)代化中高級(jí)批發(fā)市場(chǎng)，增強(qiáng)廣州的集聚和輻射功能。 二、進(jìn)一步提高城市商業(yè)服務(wù)業(yè)的檔次和水平。廣州市政府把大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)，作為建設(shè)國(guó)際大都市的重要內(nèi)容和重點(diǎn)戰(zhàn)略。社區(qū)商業(yè)是體現(xiàn)流通現(xiàn)代化水平的一個(gè)重要方面。 2020年全市連鎖企業(yè)的數(shù)量和經(jīng)營(yíng)規(guī)模雖然有了較大發(fā)展，全年全市連鎖企業(yè)銷售額占零售市場(chǎng)比重雖增加了 4 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到 13％，但仍低于全省平均水平 17％，低于上海的 30％、深圳 28％和北京的 15％。 B、 2020 年消費(fèi)品市場(chǎng)存在的主要矛盾與問(wèn)題 （一）消費(fèi)熱點(diǎn)尚未形成對(duì)內(nèi)需的明顯拉動(dòng)。 （六）消費(fèi)品價(jià)格水平持續(xù)底位。近年來(lái)，商貿(mào)企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)進(jìn)入良好循環(huán)，企業(yè)效益保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。全年成功舉辦了廣州國(guó)際服裝節(jié)、美食節(jié)、茶文化節(jié)、展銷會(huì)等活動(dòng)；以及組織參加各種洽談會(huì)、博覽會(huì)十幾項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)了“一月一節(jié)”的目標(biāo)，大大推動(dòng)了商品的購(gòu)銷，為經(jīng)營(yíng)企業(yè)營(yíng)造商機(jī)，拉動(dòng)內(nèi)需，取得了良好的社會(huì)效益和企業(yè)效益。此外，文德路嶺南字畫(huà)街、西關(guān)古玩玉器街、狀元坊飾物精 品街等特色鮮明的商業(yè)街的改建、擴(kuò)建規(guī)劃基本完成。三是第三方物流示范效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，寶供物流集團(tuán) 2020 年被定為中國(guó)第二個(gè)物流示范基地；華新物流集團(tuán)正與 IT 企業(yè)研發(fā)物流信息化電子平臺(tái)，引進(jìn)購(gòu)銷存等網(wǎng)絡(luò)化數(shù)據(jù)管理系統(tǒng) ，進(jìn)一步 提升科技含量，增強(qiáng)企業(yè)輻射能力。一是連鎖經(jīng)營(yíng)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，規(guī)模擴(kuò)大，速度加快，尤其是生鮮連鎖超市發(fā)展迅速，全年新開(kāi)近 50間。而代表 10萬(wàn)元級(jí)以上的汽車消費(fèi)成為了 2020年消費(fèi)品市 場(chǎng)的最亮點(diǎn)，支撐消費(fèi)需求不斷增長(zhǎng)。 第 四 章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)背景與社會(huì)背景 第一部分、廣州市的商貿(mào)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r A、 2020 年廣州消費(fèi)品市場(chǎng)特點(diǎn)分析 一、消費(fèi)品市場(chǎng)特點(diǎn) （一）居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)支撐消費(fèi)需求增長(zhǎng)。 國(guó)際購(gòu)物公園周邊環(huán)境的延伸拓展：南接海珠廣場(chǎng)，商業(yè)旅游景觀可延續(xù)至海珠橋與規(guī)劃中的海珠橋南廣場(chǎng)公園緊連江南大道北；北聯(lián)廣州市主要商業(yè)旺地惠福東路 、教育路和西湖路延續(xù)至中山五路；東邊是全國(guó)聞名的商業(yè)步行街 —— 北京路；西邊是市區(qū)主要交通要道—— 解放中路，與廣州火車站和機(jī)場(chǎng)相接。 （ 2）千年商都博物館 建成一個(gè)集廣州歷史悠久的文物古跡和宗教文化、嶺南風(fēng)情、民俗特色于一體的參觀游覽為主導(dǎo)功能的博物館。 第二章 國(guó)際購(gòu)物公園項(xiàng)目總體布局 國(guó)際購(gòu)物公園總體布局為：“一街二館三區(qū)六城＋廣場(chǎng)”。在開(kāi)發(fā)中，強(qiáng)化本區(qū)優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，充分利用現(xiàn)代科技手段，挖掘歷史文化內(nèi)涵，實(shí)施精品工程，重點(diǎn)發(fā)展人文景觀、文化旅游和商務(wù)旅游。 到 2020年，使國(guó)際購(gòu)物公園成為世界聞名的、集世界各地精品于一體的中國(guó)最大的第一座區(qū)域型購(gòu)物公園。本區(qū)域在歷史上一直是廣州的中心商貿(mào)區(qū)。 【涵義闡述：以街深厚的歷史積淀為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，堅(jiān)持社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，堅(jiān)持“ 以人文景觀帶旅游，以旅游促商貿(mào)”的發(fā)展思路，塑造具有現(xiàn)代文化特色的、國(guó)際性的、融旅游、商貿(mào)、休閑為一體的中華第一購(gòu)物公園。” 今天，廣州市的街就屬于這一類地區(qū)。 國(guó)際購(gòu)物公園項(xiàng)目商業(yè)策劃書(shū) 目 錄 前 言 第一章 國(guó)際購(gòu)物公園項(xiàng)目定位與發(fā)展目標(biāo) 第二章 國(guó)際購(gòu)物公園總體布局 第三章 國(guó)際購(gòu)物公園項(xiàng)目描述 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)背景與社會(huì)背景 第五章 國(guó)際購(gòu)物公園項(xiàng)目所處區(qū)域狀況 第六章 街的歷史與現(xiàn)狀概要 第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與管理團(tuán)隊(duì) 第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資預(yù)算 第九章 項(xiàng)目盈利模式及其預(yù)測(cè) 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析與綜合評(píng)價(jià) 第十一章 附則 國(guó)際購(gòu)物公園項(xiàng)目商業(yè)策劃書(shū) 前 言 美 國(guó)房地產(chǎn)專家迪帕斯奎爾教授和惠頓教授在他們的經(jīng)典教材《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場(chǎng)》中說(shuō)：“對(duì)于許多城市而言，大量的城市土地再開(kāi)發(fā)是重塑城市土地使用模式的重要力量。對(duì)于這些地段，新開(kāi)發(fā)帶來(lái)的土地凈收益會(huì)超過(guò)現(xiàn)有住宅的總價(jià)值。 第一章 國(guó)際購(gòu)物公園項(xiàng)目定位與發(fā)展目標(biāo) 一、形象定位 國(guó)際購(gòu)物公園項(xiàng)目的總體形象定位為“中華第一購(gòu)物公園”。 、兩千多年來(lái)，廣州一直是中國(guó)南方最大的對(duì)外貿(mào)易城市。 二、發(fā)展目標(biāo) 到 2020 年，將國(guó)際購(gòu)物公園發(fā)展成為商貿(mào)和旅游配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)良，特色鮮明，商業(yè)發(fā)達(dá)，歷史文化旅游景觀豐富的繁華商都；使之成為中外游人來(lái)廣州必去之地，又是周邊市民日常休閑的最佳去處。 突出特色的原則 廣場(chǎng)項(xiàng)目既是廣州市發(fā)展商業(yè)和旅游的總體形象，也是“千年商都”的特點(diǎn)所在。 根據(jù)廣州市城市總體規(guī)劃的要求，確立國(guó)際購(gòu)物公園整體形象與海珠廣場(chǎng)及沿江區(qū)域的中長(zhǎng)期定位相統(tǒng)一，使國(guó)際購(gòu)物公園項(xiàng)目成為獨(dú)具特色的、又能與周圍商業(yè)文化環(huán)境和自然景觀相融合的一部分。許氏家族的興衰，折射出了近代中國(guó)社會(huì)的變遷?？傆玫孛娣e約為 50 萬(wàn)平方米。 國(guó)際購(gòu)物公園所有經(jīng)營(yíng)區(qū)域全部是互通的，進(jìn)入這個(gè)廣場(chǎng)，到處是綠草如茵、鮮花盛開(kāi)，具有嶺南特色的樹(shù)木和體現(xiàn)街歷史文化的人物雕塑相映生輝，流連期間，你會(huì)常常產(chǎn)生曲 徑通幽、柳暗花明的神奇感覺(jué)。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)顯現(xiàn)，經(jīng)過(guò)多年的積累，萬(wàn)元級(jí)、 10 萬(wàn)元級(jí)消費(fèi)悄然進(jìn)入廣州家庭。推進(jìn)現(xiàn)代流通方式與組織形式快速發(fā)展是商貿(mào)業(yè)的主攻方向。 2020 年73 戶超億元的批發(fā)市場(chǎng)全年成交額為 306 億元，比上年增長(zhǎng)