【導讀】省實際，制定本條例。企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生及相關秩序的活動。管理相結合的原則。處理物業(yè)管理糾紛。商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)及機關、學校、醫(yī)院等實行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務，線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素。住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的業(yè)主同意。國家和省有關住宅小區(qū)規(guī)劃、設計規(guī)范和工程標準進行建設。置，最少不低于一百平方米；屬，應當在商品房買賣合同中約定。供產權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務。具體辦法由省建設行政主管部門會同有關部門制定，城市基礎設施配套費。的收取標準由設區(qū)的市人民政府合理確定。大會決定移交給專業(yè)經營單位，專業(yè)經營單位應當接收。任，按照與業(yè)主簽訂的服務合同服務到最終用戶，保證服務質量。

　　

【正文】 第八條 住宅小區(qū)已交付使用且入住率達到 50%以上時，物業(yè)管理主管部門應會同開發(fā)建設單位召集全體業(yè)主舉行大會，選舉產生業(yè)主委員會。 第九條 業(yè)主委員會是住宅小區(qū)內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施管理的組織。業(yè)主委員會主任、副主任和委員由業(yè)主大會在全體業(yè)主中選舉產生。 第十條 業(yè)主委員會在業(yè)主大會的監(jiān)督下，履行下列職責： （一）召集并主持業(yè)主大會，報告小區(qū)物業(yè)管理的實施情況； （二）通過公開招標選定物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除 物業(yè)管理合同 ； （三）擬定公共資金使用計劃，并按年度公布使用情況； （四）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理計劃； （五）聽取業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作； （六）監(jiān)督公用設施、設備及公共場地的使用； （七）業(yè)主大會賦予的其他職責。 第十一條 業(yè)主委員會應定期召開會議，會議應有過半數(shù)委員出席，其決定必須經全體委員半數(shù)以上通過方有效。 業(yè)主委員會召開會議時，可以邀請政府有關部門及街道辦事處、公安派出所、居民委員會、物業(yè)管理企業(yè)等單位參加。 第十二條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定對本住宅小區(qū)的業(yè)主和非業(yè)主均具有約束力。 第十三條 住宅小區(qū)應制定業(yè)主公約。 業(yè)主公約經業(yè)主大會討論通過后生效。業(yè)主公約生效前，業(yè)主和非業(yè)主應遵守開發(fā)建設單位制定的住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定。 第三章 物業(yè)管理移交 第十四條 住宅小區(qū)竣工后，開發(fā) `建設單位必須向有關部門申請綜合驗收。綜合驗收合格的，方可辦理物業(yè)管理移交手續(xù)。 第十五條 住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立前，物業(yè)管理工 作由開發(fā)建設單位負責，費用由開發(fā)建設單位承擔。 第十六條 住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立后，開發(fā)建設單位應將住宅小區(qū)的物業(yè)管理移交給業(yè)主委員會，并提供下列資料： （一）住宅小區(qū)建設各項批準文件； （二）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖； （三）房屋及配套公用設施、設備竣工圖； （四）地下管網圖； （五）質量驗收資料； （六）其他必要資料。 上述資料由業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)負責保管。 第十七條 開發(fā)建設單位在出售住宅時，按省政府有關規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理公共資金。 開發(fā)建設單位在移交住宅小區(qū)物業(yè)管理時，應將物業(yè)管理公共 資金以業(yè)主委員會的名義一次性存入金融機構，按住宅小區(qū)專戶儲存，并接受物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督和管理。 第十八條 物業(yè)管理公共資金的所有權歸本住宅小區(qū)全體業(yè)主共同所有。 物業(yè)管理公共資金的使用由業(yè)主大會決定，?？钣糜谠撟≌^(qū)物業(yè)管理工作的啟動及公用設施的維修、更新和建設，任何單位和個人不得挪用。 第十九條 開發(fā)建設單位在移交住宅小區(qū)物業(yè)管理時，應按有關規(guī)定向業(yè)主委員會提供物業(yè)管理用房和一定比例的商業(yè)用房。 商業(yè)用房由開發(fā)建設單位按成本價提供，其購置費用可從物業(yè)管理公共資金中暫支，并從該商業(yè)用房的經營收入中逐步 收回。 商業(yè)用房的比例，由城市人民政府確定。 第四章 物業(yè)管理企業(yè) 第二十條 物業(yè)管理企業(yè)必須依法登記注冊，并取得省建設行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質證書后，方可從事物業(yè)管理工作。 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)根據與企業(yè)委員會簽訂的合同，承擔住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。 物業(yè)管理合同 應明確物業(yè)管理的事項、標準、權限、期限、費用、違約責任 及其他權利義務等條款。 第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主收取物業(yè)管理服務費，收費項目和標準應向物價主管部門申報，并接受物價和物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督檢查。 第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設施維修保養(yǎng)和保安、綠化等公共性服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等代辦性服務的收費，分別按國家有關規(guī)定執(zhí)行。 第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供合同約定項目以外的特約服務，服務費用由當事人雙方約定。 第五章 物業(yè)維護 第二十五條 全體業(yè)主和非業(yè)主都應愛護和正確使用小區(qū)物業(yè)。住 宅小區(qū)內禁止下列行為： （一）踐踏、占用綠化地； （二）損毀園地； （三）占用通道、停車場等公用設施和場地； （四）亂拋、亂堆、焚燒垃圾和雜物； （五）制造超標準噪音； （六）亂搭、亂建、亂涂、亂畫； （七）堆放或隨意使用易燃、易爆、劇毒、放射性等物品； （八）政府或業(yè)主公約明令禁止的其他行為。 第二十六條 房屋分戶門內的維修，由業(yè)主自行負責。 單位建筑物內公用設施的維修費用，由業(yè)主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔。 出租房屋的維修責任，由當事人雙方在租賃合同中約定。 第二十七條 住宅小區(qū)內業(yè)主專用的公用設 備和公共場地的維修養(yǎng)護費用，由業(yè)主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔。 非業(yè)主專用的公用設施、設備和公共場地的維修養(yǎng)護費用，由受益人或有關部門承擔。 第二十八條 房屋及其附屬設施影響市容或危及公共安全的，業(yè)主應及時維修；拖延或拒不維修的，業(yè)主委員會可以委托物業(yè)管理企業(yè)進行強制維修，費用由業(yè)主承擔。 第二十九條 住宅小區(qū)的供水、供電、供氣、通信等社會公共事業(yè)設施的維修養(yǎng)護，按國家有關規(guī)定執(zhí)行。 第六章 法律責任 第三十條 未取得物業(yè)管理企業(yè)資質證書從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務的，由物業(yè)管理主管部門責令其限期補辦 手續(xù)，可并處 1 萬以下罰款。 第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)擅自提高收費標準，由物價主管部門按國家有關規(guī)定予以處罰。 第三十二條 違反本辦法第二十五條規(guī)定的，由物業(yè)管理主管部門及其他有關部門依法予以處罰；造成損失的，承擔賠償責任。 第三十三條 依照本辦法實施罰款處罰時，應使用省財政部門統(tǒng)一制發(fā)的罰款票據。罰款全部上繳國庫。 第三十四條 當事人對依照本辦法做出的行政處罰決定不服的，可依法申請復議或向人民法院提起訴訟。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院提出訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制 執(zhí)行。 附則 第三十五條 本辦法施行前已交付使用的住宅小區(qū)，未按規(guī)劃、設計要求進行配套建設的，由原開發(fā)建設單位按規(guī)定進行補建和完善，并按本辦法規(guī)定逐步實行物業(yè)管理。 第三十六條 城市住宅小區(qū)以外的其他住宅區(qū)、別墅區(qū)、寫字樓、綜合樓等實行物業(yè)管理的，可參照本辦法執(zhí)行。 第三十七條 本辦法委托省建設委員會負責解釋。 第三十八條 本辦法自 1997 年 12 月 1 日起施行。山東省人民政府 1989 年11 月 19 日發(fā)布的《山東省城市住宅小區(qū)管理暫行辦法》（魯政發(fā) [1989]141 號）同時廢止。 附件 4 濟南市人民政府辦公廳關于印發(fā)濟南市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則的通知 濟政辦發(fā) [2020]17 號 濟南市人民政府辦公廳 二 ○○ 七年三月十九日 第一章 總 則 第一條 為規(guī)范我市業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據有關法律法規(guī)，結合我市實際，制定本規(guī)則。 第二條 本市范圍內業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立及其活動適用本規(guī)則。 第三條 本規(guī)則所稱的業(yè)主，是指房屋所有權證書登記的房屋所有權人 。 房屋已出售并交付使用但尚未辦理房屋所有權過戶登記的，房屋銷（預）售合同中的購房人可以視為業(yè)主。 房屋所有權證書登記的房屋所有權人或房屋銷（預）售合同中的購房人超過1 人的，應當確定 1 人參加業(yè)主大會會議。 第四條 市房管部門是全市物業(yè)管理的主管部門，負責對本市業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立及活動進行指導、監(jiān)督和管理。 各縣（市）、區(qū)房管部門具體負責轄區(qū)內業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立及其活動的指導、監(jiān)督和管理。 第五條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及居（村）民委員會依據本規(guī)則指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主 委員會的日常活動。 第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會主要職責 第六條 業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產生。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。 第七條 業(yè)主大會履行下列職責： （一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； （四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； （五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （六）法律、法規(guī)或業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。 第八條 業(yè)主委員會應當依法履行下列職責： （一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同； （三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務合同； （四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。 第三章 業(yè) 主大會的籌備成立 第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會自首次會議召開之日起成立。 只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少的且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 第十條 物業(yè)管理區(qū)域達到業(yè)主大會成立條件 90 日內，建設單位或前期物業(yè)管理服務單位應向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房管部門提出成立業(yè)主大會的書面申請；逾期未申請的，經物業(yè)區(qū)域內 20%以上業(yè)主提議，可以向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。 第十一條 縣（市）、區(qū)房管 部門應在收到建設單位（物業(yè)管理企業(yè)）書面報告或業(yè)主的書面要求后 30 日內，與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）共同組織、指導成立首次業(yè)主大會籌備組。 籌備組一般由 515 名成員組成。其中居（村）民委員會委員 1 名，并擔任籌備組組長，尚未成立居（村）民委員會的，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）工作人員擔任；其余成員為物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主代表，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會組織業(yè)主推薦產生?；I備組中的業(yè)主代表應由模范履行業(yè)主義務，熱心公益事業(yè)，責任心強，有一定組織能力并能夠按時參加籌備組活動的業(yè)主 擔任。 籌備組產生后，應當以書面形式將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內公告。 第十二條 縣（市）、區(qū)房管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應指導籌備組開展業(yè)主大會籌備工作。全體業(yè)主、建設單位、物業(yè)管理企業(yè)應積極配合籌備組開展工作。 第十三條 籌備組應在 30 日內（特殊情況可以延長 30 日）完成下列工作。 （一）確定召開首次業(yè)主大會會議的形式，由業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，確定業(yè)主代表產生的方式、人數(shù)，并組織業(yè)主推薦產生業(yè)主代表； （二）確定首次業(yè)主大會會議的召開時間、地點和內容； （三）參照示范 文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）； （四）確認業(yè)主身份及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)，并逐一列表登記業(yè)主姓名、性別、住址、通訊方式及擁有的投票權數(shù)等基本內容； （五）確定業(yè)主委員會委員候選人人數(shù)和產生辦法，組織業(yè)主推薦產生業(yè)主委員會委員候選人； （六）采取書面征求意見召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組要在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計票人和監(jiān)票人各若干人，計票人和監(jiān)票人應由非業(yè)主委員會委員候選人擔任。采取集體討論形式的，籌備組要向業(yè)主發(fā)放參加首次業(yè)主大會的證件； （七）做好召開業(yè)主大會會議的其他各項工作。 前款（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項的內容應當在業(yè)主大會會議召開15 日前完成，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對上述公告事項有異議的，應在公示期內以書面形式署名向籌備組提出，籌備組應在 5 日內予以答復。 第十四條 采取書面征求意見召開首次業(yè)主大會的，籌備組應在投票日期 7日前，采取直接送達或郵寄送達的方式將表決票、業(yè)主委員會選票送達業(yè)主，并 保存送達憑證。表決票及業(yè)主委員會選票上要注明投票、公開驗票、唱票、計票及公布投票結果的時間、地點。業(yè) 主逾期未投表決票或選票的視為棄權。 投票結束后，采取公開驗票方式，由籌備組負責開箱驗票，由唱票、計票人員在監(jiān)票人的監(jiān)督下，認真核對，計算票數(shù)，當場公布投票結果，并由籌備組、唱票、計票和監(jiān)票人作出記錄。 第十五條 首次業(yè)主大會會議的內容和程序： （一）表決通過業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）選舉產生業(yè)主委員會委員； （三）其他需要首屆業(yè)主大會會議表決通過的事項。 第十六條 同意業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的業(yè)主投票權數(shù)未達到物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主總票權數(shù) 2 燉 3 的，籌備組應征求業(yè)主意見并 對業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則修改后重新組織業(yè)主表決投票。 第四章 業(yè)主委員會的選舉產生 第十七條 業(yè)主委員