【正文】 環(huán) 西 路 礦 山 路 淮 海 西 路 建 國 路 湖 濱 路 明 珠 路 西 世紀(jì)佳苑 段莊小區(qū) 萬通佳苑 小康之家 榴園小區(qū) 頤園小區(qū) 段南小區(qū) 軍 苑 鑫湖花園 關(guān)莊組團(tuán) 紡南小區(qū) 湖光山色（待建） 阿爾卡地亞 礦南小區(qū) 紡織小區(qū) 蘇堤南村 人民家園 關(guān) 莊 目標(biāo)客群定位 周邊居住客群分析 ?周邊小區(qū)云集，居住人口眾多，泉山區(qū)對老城西的人口規(guī)劃為超過 29萬，該片區(qū)為人口居住密集區(qū)，片區(qū)商業(yè)家庭消費(fèi)特色明顯。 ?目標(biāo)客群的定位決定商業(yè)最終需求，而最終需求反過來對業(yè)態(tài)及業(yè)種組合與配比起決定性作用，大成在長期的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)中形成了一套完整的客群定位模型和方法。 ?城市層面：滿足城市特定群體需求； ?區(qū)域?qū)用妫簼M足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)特征需求： ?組合：部分滿足城市特定群體需求；部分滿足區(qū)域消費(fèi)特征。 目標(biāo)客群定位 周邊商務(wù)客群分析 徐州礦物集團(tuán) 徐州電視臺(tái) 國稅第五分局 中國礦業(yè)大學(xué)函授站 徐州疾病預(yù)防控制中心 港華燃?xì)? 徐州公安局治安支隊(duì) 徐州港務(wù)局 徐州工程學(xué)院 徐州監(jiān)察分局 徐州人民警察培訓(xùn)學(xué)校 徐州華東機(jī)械廠 徐州礦工報(bào) ? 本案周邊大量企事業(yè)單位商務(wù)需求較多，而目前區(qū)域內(nèi)的餐飲、娛樂休閑等業(yè)態(tài)參差不齊，難以滿足中高端商務(wù)消費(fèi)需求。本案二期以酒店式公寓開發(fā)為主，高端消費(fèi)客群將為本案商業(yè)部分注入新鮮活力。 ?目標(biāo)客群的定位決定商業(yè)最終需求，而最終需求反過來對業(yè)態(tài)及業(yè)種組合與配比起決定性作用，大成在長期的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)中形成了一套完整的客群定位模型和方法。 ?城市層面：滿足城市特定群體需求； ?區(qū)域?qū)用妫簼M足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)特征需求： ?組合：部分滿足城市特定群體需求；部分滿足區(qū)域消費(fèi)特征。 目標(biāo)客群定位 客群定位分析 從降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和提高收益角度出發(fā)，結(jié)合城市層面和區(qū)域?qū)用鎯蓚€(gè)客群主體可以提高組合收益和降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 主力客群 次主力客群 邊緣客群 周邊中高收入家庭消費(fèi)，商務(wù)消費(fèi)客群 其他西區(qū)中高收入社區(qū)家庭客群 城市其他消費(fèi)客群 項(xiàng)目定位分析 目標(biāo)客群定位 業(yè)態(tài)定位 業(yè)種組合建議 業(yè)態(tài)組合分布 項(xiàng)目定位原則與理念 業(yè)態(tài)定位因素 各因素要求 市場角度 包括城市整體發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目附近的區(qū)域文化、社區(qū)的發(fā)展、競爭對手分析和項(xiàng)目立地條件的好壞等 招商角度 是否有符合業(yè)態(tài)的商戶資源以及引進(jìn)該商戶的難易程度等 建筑角度 能否滿足不同業(yè)態(tài)各自的特殊要求，比如餐飲對上下水、排油煙等的要求 成本收益因素 能否帶來經(jīng)濟(jì)最大回報(bào)，如超市、電器賣場作為主力店能給項(xiàng)目帶來足夠人氣，但租金承受能力不強(qiáng)，一般低于餐飲、服飾類租金等 …… …… 項(xiàng)目定位的矩陣分析模型 城市發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域文化環(huán)境 社區(qū)發(fā)展規(guī)劃 競爭對手 立地條件 市場條件 招商條件 建筑條件 成本收益 市場條件 招商條件 成本收益 建筑條件 項(xiàng)目定位象限分析模型 休閑娛樂 我們對項(xiàng)目的業(yè)態(tài)做如下定位： ?滿足家庭用餐的需求，以符合徐州市民習(xí)慣的本地菜或相近菜系。 ?商務(wù)用餐需求，包括 異國風(fēng)情餐廳、國際連鎖餐飲、中式精品餐廳、西式情調(diào)餐廳等等 餐飲美食 購物： 一種是轉(zhuǎn)變目前西區(qū)購物類商業(yè)的定位理念，變主導(dǎo)吸引人流的業(yè)態(tài)配置為依存定向人流；成為休閑娛樂與餐飲業(yè)態(tài)的補(bǔ)充；一種是特性消費(fèi)群體定向購物，如主題化購物街區(qū)。 以娛樂為核心，咖啡廳、電玩城、女子水療 SPA等整合 ,打造一個(gè)娛樂休閑生活中心，滿足社區(qū)“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”的時(shí)尚需求。 項(xiàng)目定位分析 目標(biāo)客群定位 業(yè)態(tài)定位 業(yè)種組合建議 業(yè)態(tài)組合分布 項(xiàng)目定位原則與理念 業(yè)種組合建議 小百貨 咖 啡 服務(wù)類 服飾專賣店 醫(yī)藥 KTV 茶社 精品中餐 連鎖快餐 工藝品 SPA 家居用品 辦公用品 專賣店 飾品 寵物類 ... ... ... ... ... ... ... ... ... 業(yè)種 1 ... ... 業(yè)種 2 符合消費(fèi)者偏好及特征 符合整體定位 與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化及加碼 符合建筑、環(huán)境特征要求 備選業(yè)種 對人氣的聚集和帶動(dòng)作用 ?利用一套系統(tǒng)、科學(xué)的的標(biāo)準(zhǔn)初步篩選潛在的商業(yè)業(yè)種 ?業(yè)種選擇的原理 ?業(yè)種的評分及結(jié)果 ?業(yè)種組合建議 業(yè)種選擇模型 初步篩選標(biāo)準(zhǔn)的定義及符號說明 符合整體定位 該業(yè)種完全符合市場規(guī)劃要求和整體定位 該業(yè)種部分符合或具有關(guān)聯(lián)性 不符合市場定位或?qū)Ρ景府a(chǎn)生負(fù)面影響 符合消費(fèi)者偏好及特征 該業(yè)種是消費(fèi)者喜歡的且符合消費(fèi)者消費(fèi)特征的 該業(yè)種具有本地或游客消費(fèi)者喜好且符合其消費(fèi)特征 該業(yè)種不符合消費(fèi)者偏好且與其消費(fèi)行為特征不符合 符合建筑、環(huán)境特征要求 業(yè)種形態(tài)符合街區(qū)建筑特征，環(huán)境要求 業(yè)種形態(tài)基本符合街區(qū)建筑形態(tài)，對環(huán)境要求不高 該業(yè)種形態(tài)不符合建筑要求。 （好， 2分） （中， 1分） （差， 0分） 對人氣的聚集與帶動(dòng)作用 該業(yè)種在該區(qū)域能夠積極帶來人流 該業(yè)種可以與其他業(yè)態(tài)增強(qiáng)人氣， 依存其他業(yè)種的定向人流。 與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化及加碼 現(xiàn)有商業(yè)缺乏該業(yè)種，形成有益補(bǔ)充 現(xiàn)有商業(yè)已有該業(yè)種，但可以在形式或特色上形成差異化 與現(xiàn)有業(yè)態(tài)完全相同，缺乏特色 各個(gè)備選業(yè)種符合性的綜合評價(jià)（ 1/6） 篩選標(biāo)準(zhǔn) 備選業(yè)種 符合市場定位 符合消費(fèi)者偏好及特征 符合街區(qū)的建筑、環(huán)境要求 與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化及加碼 對本案人氣的聚集與帶動(dòng) 服裝 鞋類 箱包 化妝品 黃金珠寶 鐘表眼鏡 日用百貨 食品飲料 醫(yī)藥 各個(gè)備選業(yè)種符合性的綜合評價(jià)（ 2/6） 篩選標(biāo)準(zhǔn) 備選業(yè)種 符合市場定位 符合消費(fèi)者偏好及特征 符合街區(qū)的建筑、環(huán)境要求 與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化及加碼 對人氣的聚集與帶動(dòng) 家居 家電 家具 數(shù)碼 兒童 圖書音像 中式快餐 自助餐飲 主題餐飲 篩選標(biāo)準(zhǔn) 備選業(yè)種 符合市場定位 符合消費(fèi)者偏好及特征 符合街區(qū)的建筑、環(huán)境要求 與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化及加碼 對人氣的聚集與帶動(dòng) 西式快餐 西式正餐 中式正餐 特色小吃 咖啡 茶社 冰淇淋屋 甜品 各個(gè)備選業(yè)種符合性的綜合評價(jià)（ 3/6） 篩選標(biāo)準(zhǔn) 備選業(yè)種 符合市場定位 符合消費(fèi)者偏好及特征 符合街區(qū)的建筑、環(huán)境要求 與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化及加碼 對人氣的聚集與帶動(dòng) 酒吧 夜總會(huì) KTV 音樂主題吧 兒童游樂 電玩 溜冰場 電影院 游戲廳 各個(gè)備選業(yè)種符合性的綜合評價(jià)（ 4/6） 篩選標(biāo)準(zhǔn) 備選業(yè)種 符合市場定位 符合消費(fèi)者偏好及特征 符合街區(qū)的建筑、環(huán)境要求 與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化及加碼 對人氣的聚集與帶動(dòng) 足浴 保健按摩 美體 SPA 美容美發(fā) 攝影寫真 書吧 健身會(huì)所 網(wǎng)吧 棋牌室 各個(gè)備選業(yè)種符合性的綜合評價(jià)（ 5/6） 篩選標(biāo)準(zhǔn) 備選業(yè)種 符合市場定位 符合消費(fèi)者偏好及特征 符合街區(qū)的建筑、環(huán)境要求 與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化及加碼 對人氣的聚集與帶動(dòng) 桑拿 /洗浴 通信 銀行 郵局 洗衣店 鮮花 票務(wù) 家政 各個(gè)備選業(yè)種符合性的綜合評價(jià)（ 5/6） 綜合評分達(dá) 4分以上的業(yè)種作為初選業(yè)種 主題餐飲 8 中式快餐 7 中式正餐 7 咖啡 7 兒童游樂 7 美體 SPA 7 服裝 6 鞋類 6 日用百貨 6 兒童服飾 6 特色小吃 6 茶社 6 棋牌室 6 箱包 4 食品飲料 4 醫(yī)藥 4 西式正餐 4 冰淇淋屋 4 甜品 4 酒吧 4 電玩 4 保健按摩 4 銀行 4 郵局 4 化妝品 5 鐘表眼鏡 5 家居 5 圖書音像 5 自助餐飲 5 西式快餐 5 夜總會(huì) 5 KTV 5 音樂主題吧 5 足浴 5 美容美發(fā) 5 票務(wù) 5 ?利用一套系統(tǒng)、科學(xué)的的標(biāo)準(zhǔn)初步篩選潛在的商業(yè)業(yè)種 ?業(yè)種選擇的原理 ?業(yè)種的評分及結(jié)果 ?業(yè)種組合建議 業(yè)種相似性度量 依據(jù)上述統(tǒng)計(jì)變量，為更加清晰反映各業(yè)種的相互關(guān)系，采用閔可夫基（ Minkowski）度量方法，度量各業(yè)種之間的距離關(guān)系，從而對各業(yè)種進(jìn)行重新分組 : 主題餐飲 中式快餐 中式正餐 咖啡 特色小吃 酒吧 茶社 自助餐飲 西式快餐 夜總會(huì) 棋牌室 西式正餐 冰淇淋屋 甜品 兒童服飾 兒童游樂 服裝 箱包 鞋類 SPA 化妝品 日用百貨 美容美發(fā) 醫(yī)藥 家居 食品飲料 足浴 電玩 保健按摩 圖書音像 鐘表 眼鏡 第一組 第二組 第三組 第四組 第五組 第一組 第六組 第七組 第八組 銀行 票務(wù) 郵局 ?利用一套系統(tǒng)、科學(xué)的的標(biāo)準(zhǔn)初步篩選潛在的商業(yè)業(yè)種 ?業(yè)種選擇的原理 ?業(yè)種的評分及結(jié)果 ?業(yè)種組合建議 業(yè)種相似性度量 1 5 4 3 2 客群關(guān)聯(lián)性 商圈差異性 商戶充足程度 組合多樣性 建筑相符程度 通過閔可夫基分組度量結(jié)果顯示，前兩組聚合的特征明顯，組一主要業(yè)態(tài)為餐飲、休閑娛樂；組二主要業(yè)態(tài)為購物。因而在業(yè)種組合上，要充分考慮分組結(jié)果特征，大致可以分為兩大方向，一類是以餐飲休閑娛樂為主，選擇符合的業(yè)種組合；一類是以購物業(yè)態(tài)為主，選擇適合西區(qū)商業(yè)的購物類業(yè)態(tài)。 ?利用一套系統(tǒng)、科學(xué)的的標(biāo)準(zhǔn)初步篩選潛在的商業(yè)業(yè)種 ?業(yè)種選擇的原理 ?業(yè)種的評分及結(jié)果 ?業(yè)種組合建議 業(yè)種組合建議 ?餐飲娛樂主題街區(qū) ?業(yè)種選擇分析結(jié)果來看，餐飲休閑娛樂在本區(qū)域的不足特征突出，且可操作的多樣性及潛在商戶群都可以保證招商的成功，這對商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營是非常有利的。 項(xiàng)目定位分析 目標(biāo)客群定位 業(yè)態(tài)定位 業(yè)種組合建議 業(yè)態(tài)組合分布 項(xiàng)目定位原則與理念 網(wǎng)吧 電玩 兒童游樂 負(fù)一層 美發(fā)沙龍 零售店鋪（眼鏡 珠寶 首飾等 ) 咖啡（兩岸咖啡 迪歐咖啡等） 足療 茶社 休閑食品 休閑餐廳 快餐（肯德基麥當(dāng)勞等） 餐飲主力店一樓門廳 流行西餐廳（豪享來 巴貝拉等） 零售門店（煙酒 茶葉 滋補(bǔ)等） 品牌快餐（必勝客 棒約翰 味千拉面等） 兒童主題服飾 /休閑運(yùn)動(dòng)區(qū) 社區(qū)配套（移動(dòng)通信營業(yè)點(diǎn)、干洗店等） 便利店 自助銀行 一層 美發(fā)沙龍 咖啡 足療 茶社 快餐（肯德基 麥當(dāng)勞等 流行西餐廳（豪享來 豪客來等 休閑餐廳 /西餐廳 /異域料理 品牌快餐（必勝客 棒約翰 味千拉面等 兒童主題服飾 /休閑運(yùn)動(dòng)區(qū) 二層 美容 SPA/棋牌 足療 /茶社 流行川菜 /特色湘菜 淮揚(yáng)菜 精品粵菜 /香港精品菜 娛樂量販?zhǔn)?KTV/夜總會(huì) 三層 美容美體 SPA/健身會(huì)所 足療 /茶社 /棋牌 餐飲主力店 (本地知名餐飲 /國內(nèi)連鎖餐飲 /品牌餐飲等 ) 星級影院（星美 /金逸國際 /盛世橫店 /廣東大地 /北京新影聯(lián) /上海聯(lián)合等） 四層 中影星美院線： 中影星美院線是經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，由中國電影集團(tuán)公司與星美傳媒有限公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、共同投資成立的院線管理公司。 中影星美電影院線公司由初期的 23家加盟影院，經(jīng)過幾年的發(fā)展，迅速成長為全國規(guī)模最大的跨省電影院線。