【正文】 移，預(yù)期越秀區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和售價(jià)在未來(lái)兩年難以大幅上升，分別有 4%和 5%的增幅。 二、甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和售價(jià)走勢(shì)廣 州 甲 級(jí) 寫(xiě) 字 樓 租 金 和 售 價(jià) 走 勢(shì)05000100001500020220250001H942H941H952H951H962H961H972H971H982H981H992H991H002H001H012H011H02E2H02E1H03F2H03F1H04F2H04F人 民 幣020406080100120140160180200平 均 售 價(jià) (元 /平 方 米 ) 平 均 租 金 (元 /平 方 米 /月 )（資料來(lái)源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部 E ：估計(jì)數(shù)字 F ：預(yù)計(jì)數(shù)字） 廣州 2022 第一季度年甲級(jí)寫(xiě)字樓平均月租金為 美元每平方米，比去年同期增長(zhǎng)了 %，但較上一季度卻沒(méi)實(shí)質(zhì)增長(zhǎng)，主要是因?yàn)檗r(nóng)歷新年期間成交較少。但由于新供應(yīng)將被市場(chǎng)迅速吸納，符合跨國(guó)公司大面積甲級(jí)寫(xiě)字樓需求的選擇有限，租金預(yù)期在第二季度恢復(fù)回升，全年增幅約為 7%，未來(lái)兩年預(yù)期有每年 5%的穩(wěn)定增幅。由于目前廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓空置水平較低，一般的租賃案例在 500 平方米以上免租期都在兩個(gè)月以?xún)?nèi)，只有少數(shù)大面積的租賃案例有三個(gè)月免租期的優(yōu)惠。 2022 年第一季度主要成交案例公司 地區(qū) 大廈 面積（平方米）美國(guó)瓊森 東山 東山廣場(chǎng) 1,400新加坡航空 東山 東山廣場(chǎng) 300宏利保險(xiǎn) 東山 電子大廈 1,700三星電子 天河 大都會(huì)廣場(chǎng) 1,400耐克 天河 高盛大廈 800UL 越秀 健力寳大廈 1,600佳實(shí)多 越秀 捷泰廣場(chǎng) 1,050（資料來(lái)源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部） 2022 年第一季度廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓平均售價(jià)為 1,520 美元每平方米，與上一季度持平。廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓的投資者主要來(lái)自香港及其它東南國(guó)家，這些地區(qū) 2022 年年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)欠佳，致使廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)并不活躍。但目前廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓的回報(bào)率有 8%11%，且 2022 年新供應(yīng)有限，預(yù)計(jì) 2022 年甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)將上升 8%，隨著 2022022 年供應(yīng)量的增加，屆時(shí)售價(jià)發(fā)展趨勢(shì)將趨于穩(wěn)定。 三、甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶(hù)分析 根據(jù)東山區(qū)六間代表性甲級(jí)寫(xiě)字樓的抽樣調(diào)查顯示,目前廣東山區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租戶(hù)主要是跨國(guó)公司及來(lái)自香港﹑澳門(mén)和臺(tái)灣的公司，所占的比例超過(guò) 60%。國(guó)內(nèi)公司所占的比例約為 40%﹐但發(fā)展成上升趨勢(shì)。國(guó)內(nèi)公司數(shù)量雖有增加，但公司租用面積普遍較小，多數(shù)在 100 平方米至 200 平方米，多數(shù)為商貿(mào)業(yè)的公司?？鐕?guó)公司在公司租用面積則比較大，平均在 300 平方米以上。港澳臺(tái)公司租用的寫(xiě)字樓面平均積均在 200 平方米以上。 項(xiàng)目名稱(chēng) 租戶(hù)類(lèi)型 所占比例 發(fā)展趨勢(shì) 典型單位面積東山廣場(chǎng)跨國(guó)公司( 含合資公司)港﹑澳﹑臺(tái)公司國(guó)內(nèi)公司45％35％20％持續(xù)增加穩(wěn)定持續(xù)增加3002500300800100300世貿(mào)廣場(chǎng)跨國(guó)公司( 含合資公司)港﹑澳﹑臺(tái)公司國(guó)內(nèi)公司35％50％15％持續(xù)增加減少增加350800200800150300電子大廈跨國(guó)公司( 含合資公司)港﹑澳﹑臺(tái)公司國(guó)內(nèi)公司45％35％25％持續(xù)增加穩(wěn)定穩(wěn)定3001300200500200500好世界廣場(chǎng)跨國(guó)公司( 含合資公司)港﹑澳﹑臺(tái)公司國(guó)內(nèi)公司35％25％40％持續(xù)增加減少穩(wěn)定300120020050015020宜安廣場(chǎng)跨國(guó)公司( 含合資公司)港﹑澳﹑臺(tái)公司國(guó)內(nèi)公司15％35％60％增加穩(wěn)定穩(wěn)定3001000300500150200（資料來(lái)源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部） 小結(jié) 中國(guó)加入世界貿(mào)易組織后，將過(guò)渡性地全面或極大限度地開(kāi)放保險(xiǎn)業(yè)﹑金融服務(wù)業(yè)和零售業(yè)，跨國(guó)保險(xiǎn)公司﹑金融服務(wù)公司和大型零售商﹑連鎖店業(yè)者及本地的證券公司﹑咨詢(xún)服務(wù)公司為迎接這次商業(yè)契機(jī)﹐力求搶占先機(jī)﹐積極擴(kuò)充業(yè)務(wù)﹐成為目前廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓最大的需求者。隨著中國(guó)進(jìn)一步落實(shí)和履行世界貿(mào)易組織成員權(quán)利和義務(wù)﹐預(yù)計(jì)這種需求仍將持續(xù)。 第四部分 針對(duì)性分析 第一節(jié) 區(qū)位分析 一、東山區(qū)概況 東山區(qū)作為廣州市的中心城區(qū)和重要商業(yè)中心，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)施戰(zhàn)略性調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在東山區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)據(jù)主導(dǎo)地位，占國(guó)民經(jīng)濟(jì)比重接近 95%。而寫(xiě)字樓租賃及企業(yè)總部的進(jìn)駐在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展中又扮演著十分重要的角色。東山區(qū)僅 平方公里，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，各類(lèi)商業(yè)寫(xiě)字樓宇超過(guò) 100 座，聚集著大小企業(yè)（法人）達(dá) 1 萬(wàn)多家，億元以上規(guī)模企業(yè) 214 家，世界五百?gòu)?qiáng)的分公司、辦事處和地區(qū)總部 20 多家。眾多大型企業(yè)入主東山區(qū)的寫(xiě)字樓，有效帶動(dòng)了東山區(qū)餐飲、娛樂(lè)和服務(wù)業(yè)等行業(yè)的蓬勃發(fā)展，培植了豐富的稅源。2022 年?yáng)|山區(qū) GDP 預(yù)計(jì)達(dá) 億元，稅收 億元，其中地稅 億元。據(jù)有關(guān)分析顯示，上述稅收至少有一半與區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓密切相關(guān)。 東山區(qū) 2022 年主要經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展指標(biāo)項(xiàng)目 2022 年 （億元） 比上年同期增減百分點(diǎn)（ %）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 %工業(yè)總產(chǎn)值 10%社會(huì)消費(fèi)品零售總額 %外貿(mào)出口總值 (美元) %實(shí)際利用外資 (美元) %一般預(yù)算收入 %一般預(yù)算支出 %（資料來(lái)源：東山區(qū)統(tǒng)計(jì)局） 東山區(qū)主要外資公司寫(xiě)字樓分布公司 國(guó)家 大廈西門(mén)子（Simenz） 德國(guó) 東山廣場(chǎng)阿迪達(dá)斯(Adadas) 德國(guó) 東山廣場(chǎng)瓊森(Johnson amp。 Johnson) 美國(guó) 東山廣場(chǎng)聯(lián)邦快遞(Fedex) 美國(guó) 東山廣場(chǎng)畢馬威(KPMG) 美國(guó) 電子大廈索尼(Sony) 日本 電子大廈宏利保險(xiǎn)(Manulife) 意大利 電子大廈花王(Kao) 日本 電子大廈可口可樂(lè)(Coca Cola) 美國(guó) 好世界廣場(chǎng)日電(NEC) 日本 好世界廣場(chǎng)普華永道(Price Water House) 美國(guó) 宜安廣場(chǎng) 第二節(jié) 東山區(qū)及項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析一、寫(xiě)字樓現(xiàn)存量和預(yù)計(jì)新供應(yīng)量 截至 2022 第一季度，東山區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的存量為 萬(wàn)平方米，占全市總量的 46%。由于東山區(qū)為廣州市城市中心，商業(yè)配套發(fā)展成熟，可供寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的用地十分有限。1998 年至今新落成的甲級(jí)寫(xiě)字樓數(shù)量很少。預(yù)計(jì)廣東電信大廈在 2022 年第四季度落成，屆時(shí)將提供 39,916 平方米的新供應(yīng)量。 環(huán)市東路主要甲級(jí)寫(xiě)字樓現(xiàn)存量情況一覽表 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 落成時(shí)間東山廣場(chǎng) 廣州市先烈南路 233 號(hào) 1996電子大廈 廣州市環(huán)市東路 183 號(hào) 1997廣州世界貿(mào)易中心 廣州市環(huán)市東路 371375 號(hào) 1993好世界廣場(chǎng) 廣州市環(huán)市東路 362366 號(hào) 1997宜安廣場(chǎng) 廣州市建設(shè)六馬路 33 號(hào) 1997廣東國(guó)際大酒店 廣州市環(huán)市東路 339 號(hào) 1992亞洲國(guó)際大酒店 廣州市環(huán)市東路 326 號(hào) 2022（資料來(lái)源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部） 二、東山區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金走勢(shì)與空置情況 預(yù)計(jì)東山區(qū) 2022 年沒(méi)有新增供應(yīng)量有限，到 2022 年底，空置率將較年初下降 3%，售價(jià)則有%的增幅。 由于國(guó)內(nèi)外金融、證券和保險(xiǎn)公司對(duì)東山區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓需求殷切，東山區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的成交活躍，由于落成的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金適中，并未能推動(dòng)全區(qū)租金大幅上升，2022 年 3 月底，東山區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓平均月租金為 美元每平方米，租金較去年同期上升了 %，空置率為 %,較2022 第同期下降了 %。目前東山區(qū)空置率最低的二座甲級(jí)寫(xiě)字樓東山廣場(chǎng)和電子大廈租金分別為 116 美元每平方米，空置率則低于 3%。由于目前廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓空置水平較低，一般的租賃案例免租期都在兩個(gè)月以?xún)?nèi)，只有少數(shù)大面積的租賃案例有三個(gè)月免租期的優(yōu)惠。 環(huán)市東路主要甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和空置率項(xiàng)目名稱(chēng) 落成時(shí)間 目前租金（人民幣/平方米/月） 目前空置率東山廣場(chǎng) 1996 110 3%電子大廈 1997 140 3%廣州世界貿(mào)易中心 1993 80 13%好世界廣場(chǎng) 1997 120 8%宜安廣場(chǎng) 1997 85 11%廣東國(guó)際大酒店 1992 100 15%亞洲國(guó)際大酒店 2022 90 12%（資料來(lái)源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部） 2022 年?yáng)|山區(qū)第一季度主要大宗租賃成交案例 公司 地區(qū) 大廈面積 （平方米） 租金 (人民幣/平方米/月) 租期美國(guó)瓊森 東山 東山廣場(chǎng) 1,400 100 3 年新加坡航空 東山 東山廣場(chǎng) 300 115 3 年宏利保險(xiǎn) 東山 電子大廈 1,700 125 3 年（資料來(lái)源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部） 廣州市現(xiàn)時(shí)各區(qū)甲級(jí)商場(chǎng)空置率比較表 東山區(qū) 天河區(qū) 越秀區(qū) 荔灣區(qū) 平均% 10% 30% 23% 18% 三、東山區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)走勢(shì) 2022 年第一季度東山區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓平均售價(jià)為 1,480 美元每平方米，與上一季度持平。甲級(jí)寫(xiě)字樓的投資者主要來(lái)自香港及其它東南亞國(guó)家，這些地區(qū) 2022 年上半年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)欠佳，致使廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)并不活躍。但目前廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓的回報(bào)率有 8%11%，且 2022 年新供應(yīng)有限，預(yù)計(jì) 2022 年甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)將上升 8%，鑒于中國(guó)加入 WTO 后，保險(xiǎn)和金融服務(wù)業(yè)將全面開(kāi)放，跨國(guó)保險(xiǎn)公司及本地的證券公司為準(zhǔn)備擴(kuò)充業(yè)務(wù)是目前廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓最大的需求者。隨著 2022022 年供應(yīng)量的增加，屆時(shí)售價(jià)上升趨勢(shì)將放緩。 東山區(qū)主要甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 落成時(shí)間 目前平均售價(jià) 變動(dòng)趨勢(shì)廣州世界貿(mào)易中心 廣州市環(huán)市東路 371375 號(hào) 1993 8,300 平穩(wěn)好世界廣場(chǎng) 廣州市環(huán)市東路 362366 號(hào) 1997 13,200 平穩(wěn)宜安廣場(chǎng) 廣州市建設(shè)六馬路 33 號(hào) 1997 9,800 上漲（資料來(lái)源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部） 四、東山區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)單元規(guī)格本報(bào)告對(duì)東山區(qū)具代表性的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目進(jìn)行抽樣調(diào)查，其單元間隔以 200 平方米至 300 平方米的供應(yīng)為主。而層高以?xún)舾? 米為主，與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)相比普片偏低。結(jié)果如下﹕ 東山區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)單元規(guī)格項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 總建筑面積（平方米） 典型單位面積 （平方米） 典型單位層 高(凈空)東山廣場(chǎng) 廣州市先烈南路 233 號(hào) 65,879112－2,458（層） 米電子大廈 廣州市環(huán)市東路 183 號(hào) 29,000 531,367 米廣州世界貿(mào)易中心廣州市環(huán)市東路 371375 號(hào)80,70883－1,670（層）45800 北塔 米好世界廣場(chǎng) 廣州市環(huán)市東路 362366 號(hào) 41,990 761,560（層） 米宜安廣場(chǎng) 廣州市建設(shè)六馬路 33 號(hào) 49,732 1122,500（層） 米廣東國(guó)際大酒店 廣州市環(huán)市東路 339 號(hào) 29,800 831,670（層） 米亞洲國(guó)際大酒店 廣州市環(huán)市東路 326 號(hào) 23,000 1001,800 米 五、物業(yè)管理 東山區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓部分是由具國(guó)際背景的物業(yè)管理公司管理,其它部分發(fā)展商自己進(jìn)行管理。租用純寫(xiě)字樓的租戶(hù)均需另外支付管理費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 28 港元，平均管理費(fèi)為人民幣 2530 元每平方米每月。業(yè)權(quán)分散的大廈管理水平較業(yè)權(quán)集中的大廈低。 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 物業(yè)管理公司 管理費(fèi) 管理素質(zhì)東山廣場(chǎng) 廣州市先烈南路 233 號(hào) 中海物業(yè)管理 28 好電子大廈 廣州市環(huán)市東路 183 號(hào) 世邦魏理士 25 良廣州世界貿(mào)易中心 廣州市環(huán)市東路 371375 號(hào) 珠江實(shí)業(yè) 28 良好世界廣場(chǎng) 廣州市環(huán)市東路 362366 號(hào) 珠江實(shí)業(yè) 30 良宜安廣場(chǎng) 廣州市建設(shè)六馬路 33 號(hào) 發(fā)展商 22 差廣東國(guó)際大酒店 廣州市環(huán)市東路 339 號(hào) 發(fā)展商 30 中亞洲國(guó)際大酒店 廣州市環(huán)市東路 326 號(hào) 發(fā)展商 28 良 六、東山區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè) 2022 年開(kāi)始，東山區(qū)廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓新供應(yīng)持續(xù)減少，相對(duì)于日漸膨脹的市場(chǎng)需求，供不應(yīng)求狀態(tài)相當(dāng)明顯的。反映在市場(chǎng)指標(biāo)上就是空置率降低，租金上揚(yáng)。因此估計(jì)，寫(xiě)字樓供不應(yīng)求的局面將持續(xù)至 2022 年中。租售價(jià)格將繼續(xù)持續(xù)上升。預(yù)計(jì)在未來(lái)三年(2022005 年)，東山區(qū)寫(xiě)字樓的租售價(jià)格將會(huì)在原來(lái)走強(qiáng)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)。由于寫(xiě)字樓需求強(qiáng)烈，成交量持續(xù)放大，租金價(jià)格將隨之上升；但鑒于受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)放緩的影響，而目前東山區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的主要需求是來(lái)源于外資和港澳臺(tái)公司，因此，在一定程度上也會(huì)壓制租金的快速上揚(yáng)。因此預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓的租金將持續(xù)上升，但上升的趨勢(shì)在短期內(nèi)將維持窄幅調(diào)整。從銷(xiāo)售看，由于東山區(qū)寫(xiě)字樓的二手交易不活躍，雖然價(jià)格有一定提高，所以多數(shù)業(yè)主都以租賃投資為主。 七、環(huán)市東路高檔精品百貨購(gòu)物圈趨于成熟 以友誼商店為中心的廣州市最具規(guī)模最成熟的高檔精品購(gòu)物圈目前有世界貿(mào)易中心世貿(mào)新天地、花園酒店、宜安廣場(chǎng)裙樓