臨海萬邦可行性分析報(bào)告-資料下載頁
2025-08-06 07:17本頁面
【正文】 根據(jù)上述銷售價(jià)格和銷售進(jìn)程，假定所有住宅、商業(yè)用房、車位能按計(jì)劃順利出售。分期回收的銷售收入見表73。表73 銷售進(jìn)程與分期銷售金額預(yù)測表單位：萬元項(xiàng)目一期（ 12年1月－12年12月）二期（13年1月13年12月）三期（14年1月—14年6月）高層住宅490007080065088排屋6375營業(yè)房樓下17500樓上9000汽車位（有產(chǎn)權(quán)）16000汽車位（無產(chǎn)權(quán)）3000幼兒園400合計(jì)5577511630065088 表74 銷售總收入項(xiàng)目總價(jià)（萬元）高層住宅184888排屋6375營業(yè)房26500幼兒園400汽車位19000合計(jì)2371633．經(jīng)濟(jì)效益分析按國家規(guī)定，本項(xiàng)目計(jì)征營業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅5%（鎮(zhèn)級）、教育附加稅3%、‰及臺州當(dāng)?shù)匾?guī)定的有關(guān)稅種，%左右；土地增值稅按照四級超率累進(jìn)稅率表確定；企業(yè)所得稅率為25%。表75 主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 內(nèi)容計(jì)算依據(jù)金 額銷售收入 237163開發(fā)總投資 140780 利稅總額銷售收入項(xiàng)目建設(shè)總投資=23716314078096383投資利稅率利稅總額247。項(xiàng)目建設(shè)總投資=96383247。14078068%營業(yè)稅及附加2371636%增值額利稅總額營業(yè)稅及附加=82153 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比增值額247。（建設(shè)總投資+營業(yè)稅及附加）=82153247。(140780+)52%應(yīng)繳土地增值稅額8215340%(140780+)* 應(yīng)納稅所得額增值額應(yīng)繳土地增值稅額= 應(yīng)繳所得稅額25% 稅 后 利 潤 稅后投資利潤率247。140780 經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目利稅總額為96383萬元，投資利稅率為68%,由房地產(chǎn)開發(fā)所創(chuàng)造的增值額為82153萬元，,；，稅后投資利潤率為30%。 項(xiàng)目資金安排7－6資金安排表序號內(nèi)容2011201220132014小計(jì)1資金來源 營業(yè)收入 146498237163自有資金80000 80000各類貸款 30000 30000小計(jì)800001464983471632資金運(yùn)用 土地款83000建設(shè)投資130001300013000財(cái)務(wù)費(fèi)用 17821782 17825346銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用營業(yè)稅金附加 6978土地增值稅 所得稅 小計(jì)3贏余資金4貸款償還 30000300005累計(jì)贏余資金稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（8%）247。＝，靜態(tài)投資回收期為2年。根據(jù)上述測算和分析，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。根據(jù)收益計(jì)算，投資回收期2年。稅后投資利潤率30%。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。 八、風(fēng)險(xiǎn)分析1．敏感性分析將不含土地費(fèi)用的建設(shè)總成本、售房價(jià)格等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析。如果不含土地費(fèi)用的建設(shè)總成本和售房價(jià)格分別向不利方面變動10%，稅后利潤將分別下降7%和下降27%；如果不含土地費(fèi)用的建設(shè)總成本和售房價(jià)格分別向有利方面變動10%，稅后利潤將分別上升7%%。建設(shè)總成本（不含土地費(fèi)用）的變動對項(xiàng)目稅后利潤的影響較小。詳見表81。表81 敏感性分析表序號項(xiàng) 目變動幅度(%)稅后利潤(萬元)稅后利潤變動0基本方案0 1建設(shè)總成本（不含土地費(fèi)用）+20％ %+10% %10% %20% %2售房收入+20％ %+10％ %10% %20% %2．盈虧平衡分析 計(jì)算時把建安成本作為可變成本，其余成本為不變成本，計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)。數(shù)據(jù)如下：可變成本為44875萬元；不變成本為95905萬元；總銷售收入為237163萬元；?？晒╀N售的建筑合計(jì)232900㎡,汽車位1300個。盈虧平衡點(diǎn)=不變成本247。（銷售收入可變成本營業(yè)稅及附加）100%=95905247。（）100%=95905247。100%=53%盈虧平衡銷售面積:地上建筑：25680053%= 136104㎡汽車位：130053%=689個結(jié)論：盈虧平衡點(diǎn)的銷售面積為地上建筑136104㎡，汽車位689個，本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為53%，表明本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 設(shè)定全部的投資總額為不變成本。即考慮項(xiàng)目全部建成后，計(jì)算銷售保本點(diǎn)。數(shù)據(jù)如下：項(xiàng)目投資總額=140780萬元；總銷售收入=237163萬元；可供銷售的地上建筑合計(jì)232900㎡,汽車位1300個。盈虧平衡點(diǎn)=項(xiàng)目投資總額247?？備N售收入140780247。237163100%=59%盈虧平衡銷售面積:地上建筑：25680059%=151512㎡汽車位：130059%=767個結(jié)論：盈虧平衡點(diǎn)的銷售面積為地上建筑151512㎡，汽車位767個，本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為59%，表明本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。九．總結(jié)綜上所述，本地塊不論從哪個角度分析，都是一個非常優(yōu)秀、高質(zhì)的投資產(chǎn)品，將為開發(fā)商和合作方帶來可觀的利益和品牌效應(yīng)。本項(xiàng)目將是一個高地價(jià)、高規(guī)劃、高起點(diǎn)、高理念、高定價(jià)、高利潤的一個標(biāo)志性項(xiàng)目，可以在一定程度上保證各合作方的資金安全和利潤獲得。故，本方案的可行性較高，值得投資操作，加上憑借萬邦開發(fā)的專業(yè)水準(zhǔn)及雄厚實(shí)力，在此基礎(chǔ)上創(chuàng)造性地規(guī)劃、施工組織和快速營銷去化，為樓盤取得成功具備了優(yōu)越的先決條件。本可行性分析由浙江萬邦偉盛于2011年5月出具，僅供各合作單位參閱
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