【正文】 0112015年入住率預(yù)測第三章、深圳酒店市場投資建議和機(jī)會一、注重長期價值回報，關(guān)注深圳酒店投資機(jī)會我們的判斷167。 深圳高星級酒店業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了起碼2到3年的業(yè)績優(yōu)良時期167。 到2015年，深圳將新建20家五星級酒店 我們的建議167。 在20122015年在兼并收購或者投資新建方面加大力度 167。 在深圳國際戰(zhàn)略城市深耕，按照既定目標(biāo)邁開拓展步伐 二、深圳酒店市場投資機(jī)會關(guān)注２個城市主中心、５個城市副中心，８個組團(tuán)中心根據(jù)《深圳市城市總體規(guī)劃（２０１０－２０２０）》，我們得知在總體空間布局方面，深圳將引導(dǎo)大中型公共設(shè)施向各級城市中心集聚，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)完善社區(qū)基礎(chǔ)型公共設(shè)施。具體如下：167。 福田－羅湖中心重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)全市的大型行政辦公、文化娛樂、商業(yè)金融、商務(wù)辦公及醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施；前海中心重點(diǎn)發(fā)展高標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)辦公、文化娛樂、體育及旅游休閑設(shè)施。167。 城市副中心重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)分區(qū)的大中型行政、辦公、文化、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研、社會福利及商業(yè)設(shè)施，形成綜合性地區(qū)型公共中心。– 各城市副中心結(jié)合自身優(yōu)勢，發(fā)展服務(wù)全市或區(qū)域的專項(xiàng)公共服務(wù)職能。龍崗中心發(fā)展市級的體育休閑和會展設(shè)施；龍華中心發(fā)展市級的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及商務(wù)辦公設(shè)施；光明新城中心發(fā)展科技研發(fā)及高等教育設(shè)施；坪山新城發(fā)展文化娛樂及輻射周邊城市的商業(yè)設(shè)施；鹽田中心發(fā)展市級大型旅游休閑配套設(shè)施。167。 城市組團(tuán)中心重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)本組團(tuán)、門類齊全的中小型公共設(shè)施，形成服務(wù)于組團(tuán)的綜合服務(wù)中心。關(guān)注戰(zhàn)略發(fā)展地區(qū)。戰(zhàn)略發(fā)展地區(qū)是指戰(zhàn)略地位重要、發(fā)展?jié)摿薮蟆⒕哂袇^(qū)域價值的戰(zhàn)略性節(jié)點(diǎn)地區(qū)。規(guī)劃期確定前海地區(qū)和沙井西部沿江地區(qū)為戰(zhàn)略發(fā)展地區(qū)。167。 前海地區(qū)：發(fā)展成為深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作示范區(qū)和區(qū)域性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心。167。 沙井西部沿江地區(qū)：發(fā)展成為高端制造業(yè)基地和區(qū)域性商貿(mào)中心。關(guān)注重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)是指開發(fā)建設(shè)活動集中、對提升城市功能和完善城市結(jié)構(gòu)具有重要意義的新發(fā)展地區(qū)。規(guī)劃期確定光明新城、龍華新城、大運(yùn)新城、坪山新城、深圳灣地區(qū)和新大－龍岐灣地區(qū)為重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)。167。 光明新城：發(fā)展成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)域性服務(wù)和生態(tài)休閑為主要功能的綠色新城。167。 龍華新城：發(fā)展成為以區(qū)域性交通樞紐和綜合性服務(wù)功能為主的城市中心功能拓展區(qū)。167。 大運(yùn)新城：發(fā)展成為文化體育和商業(yè)服務(wù)業(yè)新城。167。 坪山新城：發(fā)展成為生態(tài)型現(xiàn)代化制造業(yè)新城。167。 深圳灣地區(qū)：發(fā)展成為總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)。167。 新大－龍岐灣地區(qū)：發(fā)展成為影視創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)與旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。特區(qū)一體化為寶安、龍崗迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，也為深圳的發(fā)展提供了新的空間。深圳“十二五”的規(guī)劃中，充分考慮到這一重大歷史機(jī)遇，加快推進(jìn)特區(qū)一體化進(jìn)程，按照國際一流水準(zhǔn)，打造區(qū)域發(fā)展中心。到2015年，光明、龍華、大運(yùn)、坪山四大新城要初具規(guī)模。關(guān)注優(yōu)先更新地區(qū)優(yōu)先更新地區(qū)是指現(xiàn)狀發(fā)展水平較低、改造條件較為成熟、需要通過加快城市更新進(jìn)行功能提升的示范性地區(qū)。規(guī)劃確定筍崗－清水河地區(qū)、羅湖商業(yè)中心、深圳機(jī)場周邊地區(qū)、松崗－沙井中心地區(qū)和布吉中心及軌道３號線重要節(jié)點(diǎn)地區(qū)為優(yōu)先更新地區(qū)。167。 筍崗－清水河地區(qū)：改造成為現(xiàn)代化國際采購、配送、批發(fā)和信息服務(wù)中心。167。 羅湖商業(yè)中心：整合空間資源、帶動產(chǎn)業(yè)功能整合，改造成為成為集娛樂、旅游、商務(wù)于一體的商業(yè)地區(qū)。167。 深圳機(jī)場周邊地區(qū)：改造成為以航空運(yùn)輸帶動的物流、會展、商貿(mào)型航空城。167。 松崗－沙井中心地區(qū)：改造成為體現(xiàn)城市西北部重要門戶功能的新城區(qū)。167。 布吉中心及軌道３號線重要節(jié)點(diǎn)地區(qū)：結(jié)合軌道３號線及其站點(diǎn)的建設(shè)，改造提升為現(xiàn)代化的新城區(qū)。關(guān)注深圳CBD、商務(wù)功能高度集聚、有300多萬平方米的商務(wù)辦公規(guī)劃面積,集中了深圳數(shù)十座高檔商務(wù)樓宇。深圳ＣＢＤ位于深圳中心區(qū)，它與中心區(qū)有著重合，中心區(qū)的范圍更大。但ＣＢＤ是中心區(qū)的精髓所在，是核心的核心。2010年以來，福田區(qū)提出：167。 依托ＣＢＤ規(guī)劃引導(dǎo)境內(nèi)外跨國公司和地區(qū)知名總部進(jìn)駐，提升總部的品牌效應(yīng)。167。 培育招商銀行、中國平安等本土總部企業(yè)，推動其成長為世界級的跨國公司；167。 以平安大廈和深交所大樓建設(shè)為契機(jī)，集聚特色經(jīng)濟(jì)，打造特色樓宇，發(fā)展總部樓宇經(jīng)濟(jì)。167。 福田區(qū)還出臺了扶持高端服務(wù)業(yè)、扶持總部經(jīng)濟(jì)等系列實(shí)施細(xì)則。正在改造的崗廈河園片區(qū)項(xiàng)目是深圳市改造難度最大、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)最高、城市影響最大的城中村改造項(xiàng)目。新崗廈將突出高端商業(yè)，建成深圳中心區(qū)最大商業(yè)航母。它將融合產(chǎn)業(yè)與生活、商務(wù)與時尚，最大限度地提升該片區(qū)的活力，建設(shè)一個獨(dú)具特色的、高品質(zhì)的ＣＢＤ配套區(qū)，形成深圳又一城市活力中心。關(guān)注寶安中心區(qū)寶安中心區(qū)與前海、后海共同構(gòu)成深圳市雙城市中心之一，是寶安的行政、商業(yè)、商務(wù)、文化、體育和信息中心。濱海片區(qū)是寶安中心區(qū)的重要組成部分，規(guī)劃居住人口17—20萬人（詳見圖31）。濱海片區(qū)大部分用地為填海造地而成，可充分利用其濱海岸線，發(fā)展成為一個獨(dú)具魅力的濱海城區(qū)。其規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一環(huán)二軸三區(qū)”，即一環(huán)：一個都市綠環(huán)，二軸：一條中央綠軸、一條發(fā)展軸，三區(qū)：核心區(qū)、濱海區(qū)和生活區(qū)（詳見圖3圖33）。圖31 寶安中心區(qū)鳥瞰圖圖32 寶安中心區(qū)規(guī)劃圖圖33 寶安中心區(qū)效果圖前海片區(qū)與香港攜手，共建“港深金融圈”，而這個戰(zhàn)略發(fā)展的落腳點(diǎn)，就在這個剛剛獲批的國際金融中心——前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)。根據(jù)《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》（詳見圖3圖35）：167。 前海未來３年建設(shè)投入４００億元，重點(diǎn)發(fā)展創(chuàng)新金融等六大產(chǎn)業(yè)，前海的全面建設(shè)將有望在2011年初正式啟動。 167。 輻射區(qū)包括蛇口半島、后海中心區(qū)、寶安中心區(qū)、大鏟港區(qū)、大、小鏟島等在內(nèi)的前海，將成為深港金融合作示范區(qū)，打造大珠三角地區(qū)的“曼哈頓”。167。 以金融危機(jī)為契機(jī)，中國開始著力推進(jìn)跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算，深圳，這個改革開放的尖兵，又憑借著與香港的天然地緣和多年的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易聯(lián)動，在跨境人民幣結(jié)算業(yè)務(wù)上，位居試點(diǎn)地區(qū)之首。167。 作為國際資本進(jìn)入中國的“橋頭堡”和高端服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)，前?？奢椛渲槿堑貐^(qū)５０００萬人口的市場。圖34 前海片區(qū)規(guī)劃圖圖35 南坪快速2期路線的起點(diǎn)和終點(diǎn)以及前海周邊用地規(guī)劃本報告數(shù)據(jù)截止日期是2011年6月23日（報告完）第 31 頁