圖解房地產(chǎn)施工及基本流程-資料下載頁
2025-08-05 21:06本頁面
【正文】 宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。⑶層高：指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。⑷凈高：層高減去樓板厚度的凈剩值。⑸錯層：室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，高度差約為40～60cm之間，以實現(xiàn)動靜、公私的分離。1按揭的含義：又稱個人住房商業(yè)性貸款，是銀行用其信貸資金發(fā)放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人購買本城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。1契稅：144㎡以下是2％，以上是4％二手房1％五、房地產(chǎn)測繪（一）、房屋面積測算房屋面積的種類房屋建筑面積：房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，（）的永久性建筑。使用面積：房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻水平投影計算。套內(nèi)建筑面積：指套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積組成的面積。共有建筑面積：指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進行分攤。分攤的共有建筑面積：指產(chǎn)權(quán)人在房屋共有建筑面積中所分攤的面積。預(yù)售面積：俗稱樓花面積，是指在商品房預(yù)售時按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房屋面積?？⒐っ娣e：指房屋竣工后實測的房屋面積。產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋面積，它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。房屋面積測算的一般規(guī)定l 房屋面積測算是指水平投影面積測算l 精度必須達到《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定的房產(chǎn)面積的精度要求。l 必須獨立進行兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差內(nèi)，取平均數(shù)作為最后結(jié)果。l 量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達到相應(yīng)精度的儀器和工具。l 邊長以米為單位，面積以㎡為單位，㎡測算（1）計算建筑面積的一般規(guī)定l 計算建筑面積的房屋，應(yīng)是永久性結(jié)構(gòu)的房屋l l 同一房屋如結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同時，應(yīng)分別計算建筑面積。（2）計算全部建筑面積的范圍l 單層房屋，按一層計算建筑面積；二層以上（含二層）的房屋，按各層建筑面積的總和計算建筑面積。l 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、。l 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，按其水平投影面積計算。l 樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。l 房屋天面上，屬永久性建筑，、水箱間、按其外圍水平投影面積計算。l 挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，按外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。l 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，按其外墻外圍水平投影面積計算。l 有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。l 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。l 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計算。l 架空層的房屋，有圍護結(jié)構(gòu)的。l 有伸縮縫的房屋，如果其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。（3）計算一半建筑面積的范圍l 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。l 獨立柱、單排柱、的門廊、車棚、貨棚、等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。l 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。l 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影的一半計算。l 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。（3）不計算建筑面積的范圍l （）的夾層、插層、。l 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等。l 房屋之間無上蓋的架空通廊。l 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。l 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。l 騎樓、騎街樓的底層用作通道的部分。l 利用高架橋作為頂蓋建造的房屋。l 活動用房、臨時房屋、簡易房屋。l 獨立煙囪、亭、塔、地下人防干支線。l 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。（4）計算房屋建筑面積的特殊情況規(guī)定l 同一樓層外墻，既有主墻又有幕墻的，以主墻為準計算。l 房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)。l 全封閉陽臺、有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算。l 與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊的建筑，不計算建筑面積。（5）公用建筑面積的分攤原則是如有面積分割的文件或協(xié)議，應(yīng)案其文件或協(xié)議分攤計算；如沒有就按規(guī)定的公用分攤原則（6）哪些公用面積應(yīng)分攤應(yīng)分攤的公用建筑面積包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟簍層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。（7）哪些公用面積不能分攤不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開發(fā)使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。（二）成套房屋建筑面積的測算成套房屋面積組成建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有建筑面積套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽臺面積分攤的共有建筑面積的計算（1）共有建筑面積的類型幢共有建筑面積：為整幢服務(wù)的共有建筑面積，如配電房、水泵房等；功能共有建筑面積：專為某一使用功能服務(wù)的建筑面積，如專為某一使用功能（如商業(yè)）服務(wù)的電梯、樓梯間、大堂等；本層共有建筑面積：專為本層服務(wù)的共有建筑面積，如本層的共有走廊等。（2）共有建筑面積的內(nèi)容l 作為公共使用的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室。設(shè)備間、過道、公共門廳、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算；l 套與公共建筑之間的分隔墻，以及山墻水平投影面積的一半計算；l 不計入共有建筑面積的有獨立使用的、作為人防的地下室，用作公共休憩綠化等場所的架空層，為建筑造型而建無實用功能的；l 住宅樓以幢為單位，按各套內(nèi)建筑面積比例分攤；商住樓以幢為單位，將為住宅專用的共有建筑面積、為商業(yè)專用的共有建筑面積、住宅與商業(yè)共同使用的共有建筑面積分別計算。（3）共有建筑面積分攤計算公式各套應(yīng)分攤的共有建筑面積＝各套內(nèi)建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù)分攤系數(shù)＝應(yīng)分攤的共有建筑面積247。參加分攤的各套內(nèi)建筑面積和商品房買賣合同中面積的相關(guān)規(guī)定：思考題：什么叫容積率？成套房屋的建筑面積由哪幾部分組成？其中套內(nèi)建筑面積由哪幾部分組成？68
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