【正文】 國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實(shí)達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收整改函中寫明實(shí)際情況及原因，并限期整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。設(shè)備的接管憑證由公司工程部對(duì)地產(chǎn)商辦理（驗(yàn)收單接收人處簽字蓋工程部公章）。Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備由工程部組織專家及管理處人員一同檢驗(yàn)，Ⅲ級(jí)設(shè)備由管理處檢驗(yàn)，填寫驗(yàn)收單（《公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單》）報(bào)工程部復(fù)核蓋章。驗(yàn)收單蓋章后，原件發(fā)展商、工程部各留一份作為交接憑證，管理處留復(fù)印件。 設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí)，由工程部向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對(duì)于發(fā)展商尚未移交的資料，由管理處代表公司跟蹤收取并填寫《樓宇接管驗(yàn)收移交工程資料清單》，全部資料收齊后，在工程部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。資料由管理處專人保管，資料目錄清單報(bào)工程部統(tǒng)一備案。 、供水設(shè)備驗(yàn)收合格接管后，方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù)，最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前，管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費(fèi)、水費(fèi)單提交公司工程部審核。審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，工程部負(fù)責(zé)辦理《供用電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費(fèi)協(xié)議書等對(duì)外合同會(huì)簽手續(xù)。7．3設(shè)備的編號(hào) 設(shè)備編號(hào)由以下四部分組成： 第一部分表示設(shè)備的類別：用數(shù)字０１－９９表示；第二部分表示單位的名稱：用本小區(qū)/大廈物業(yè)代碼表示； 第三部分表示單位設(shè)備序號(hào)：用數(shù)字１．２．３......表示； 第四部分表示設(shè)備的管理等級(jí)：用羅馬數(shù)字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示； 例： 03 －HLG －1－ (Ⅰ) 電梯 海麗 1號(hào)梯 Ⅰ級(jí)管理設(shè)備7．4 設(shè)備的建帳，管理處給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號(hào)，并用EXCEL編制《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》，錄入電腦，通過網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)叫畔⒅行姆?wù)器工程部信箱或?qū)④洷P報(bào)工程部。；。7．5設(shè)備質(zhì)量缺陷整改 新入伙的管理處，機(jī)電設(shè)備接管后，由工程部委托專業(yè)公司對(duì)設(shè)備質(zhì)量缺陷進(jìn)行三個(gè)月整改，簽訂《設(shè)備質(zhì)量缺陷整改委托合同》，整改達(dá)到中海標(biāo)準(zhǔn)后，由工程部驗(yàn)收，通過后，再與供方簽訂《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》。7．6設(shè)備標(biāo)識(shí)管理 未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對(duì)新入伙的物業(yè)，管理處可要求進(jìn)行質(zhì)量缺陷整改的供方按《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》填寫設(shè)備標(biāo)牌，并按有關(guān)規(guī)定要求，貼在設(shè)備上。 設(shè)備的顏色設(shè)備一律按附表《設(shè)備顏色規(guī)定》的要求顏色進(jìn)行刷漆。 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)（如配電柜掛“禁止合閘”等），報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識(shí)。8．0 設(shè)備使用管理8．1物業(yè)公共設(shè)備的使用管理權(quán)歸管理處，供方維修保養(yǎng)時(shí)，停電梯、停電、停水操作設(shè)備須征得管理處同意。8．2維保人員必須按國家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對(duì)所管理的設(shè)備進(jìn)行操作使用，確保對(duì)業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時(shí)性和真實(shí)性。8．3管理處應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟(jì)性分析，確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時(shí)予以控制調(diào)整。根據(jù)供方提供《公共用水、用電統(tǒng)計(jì)表》數(shù)據(jù)，匯總后按季度上報(bào)工程部。8．4重要設(shè)備（如變壓器、中央空調(diào)等）的投入、報(bào)停須經(jīng)管理處批準(zhǔn)，報(bào)工程部備案。9．0 設(shè)備維修保養(yǎng)管理9．1計(jì)劃，保養(yǎng)周期、級(jí)別應(yīng)符合本文《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調(diào)整、匯總后，于每年12月下旬報(bào)工程部審批，審批后的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃工程部、管理處、供方各保留一份。 、大修、更新改造計(jì)劃由工程部制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A(yù)算。，定期組織專家對(duì)重要設(shè)備進(jìn)行診斷，根據(jù)診斷結(jié)果確定狀態(tài)維修時(shí)機(jī)、維修方案，并組織實(shí)施。 檢定計(jì)劃。9．2實(shí)施、規(guī)范、中海有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。供方負(fù)責(zé)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內(nèi)的設(shè)備維修、保養(yǎng)，供方也可采用經(jīng)工程部審核通過的表格作記錄。，管理處應(yīng)用《設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方，供方接到轉(zhuǎn)呈單后，須在半個(gè)工作日內(nèi)給管理處答復(fù)，確定維修時(shí)間。一時(shí)無法解決的問題應(yīng)給管理處以書面說明，承諾修復(fù)時(shí)間。對(duì)于重大維修，工程部應(yīng)組織專業(yè)工程師進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督、指導(dǎo)。對(duì)于供方不能解決的問題，需要向其它專業(yè)公司委托維修時(shí)，供方負(fù)責(zé)人應(yīng)先填寫《設(shè)備外委維修申請表》，維修費(fèi)用在貳千元以下的，由管理處主任批準(zhǔn)維修；維修費(fèi)用在貳千元以上（含貳仟元）的，經(jīng)管理處主任同意，報(bào)工程部經(jīng)理審核,呈報(bào)主管助理總經(jīng)理批準(zhǔn)后，再進(jìn)行修理。若公司進(jìn)行發(fā)包，由管理處填寫《設(shè)備外委維修申請表》按上述程序辦理審批。維修費(fèi)用較高的項(xiàng)目，由工程部組織招標(biāo)。 關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成大廈/小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主生活（不含重大設(shè)備事故），須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。管理處/供方首先應(yīng)電話通知設(shè)備管理部門，并立即組織搶修，恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)。、大修、更新改造工程由工程部負(fù)責(zé)選擇供方（招標(biāo)或指定合格的供方），組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會(huì)簽手續(xù)，并由工程部組織有關(guān)人員（相關(guān)管理處技術(shù)人員、工程部工程師或聘請的專家）進(jìn)行工程施工監(jiān)督。9．3 檢查，應(yīng)對(duì)設(shè)備重點(diǎn)部進(jìn)行檢查（點(diǎn)檢），并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，無法解決的問題用《設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單》提交供方公司解決，同時(shí)向管理處報(bào)告。設(shè)備（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級(jí)設(shè)備）保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行情況由管理處機(jī)電設(shè)備主管檢查，并填寫保養(yǎng)檢查記錄。其中：“日常維護(hù)保養(yǎng)”按同類設(shè)備的30％比例進(jìn)行抽樣；“一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)”按同類設(shè)備的50％比例進(jìn)行抽樣。 ，應(yīng)對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行檢定，屬Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備由工程部組織檢定并備案；屬Ⅲ級(jí)設(shè)備由管理處機(jī)電主管檢定，所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。、設(shè)備技術(shù)狀態(tài)、記錄資料，進(jìn)行一次檢查、評(píng)定，并做相關(guān)月檢/樓檢記錄，同時(shí)統(tǒng)計(jì)填寫《機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行情況統(tǒng)計(jì)表》上報(bào)工程部，評(píng)定結(jié)果（分?jǐn)?shù)）作為考核維修保養(yǎng)質(zhì)量及分包方履約情況的依據(jù)。、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由工程部組織。驗(yàn)收合格，填寫《工程竣工驗(yàn)收證明》，由施工單位、管理處、工程部在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)合格辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》，未辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》者不予結(jié)算工程款。 設(shè)備的檢定 ，供方應(yīng)每年進(jìn)行一次自檢，并按規(guī)定時(shí)限報(bào)送政府有關(guān)部門檢定，通過后將檢測報(bào)告原件報(bào)工程部存檔。、無功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋?、自來水公司、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期檢定，管理處須保護(hù)好計(jì)量表、柜上的鉛封。、鉗形電流計(jì)由工程部檢定，絕緣搖表、場強(qiáng)儀、轉(zhuǎn)速計(jì)等由管理處自行送檢，將檢定證書原件送工程部存檔。設(shè)備完好率=完好設(shè)備臺(tái)數(shù)/設(shè)備總臺(tái)數(shù)*100% 公式中的設(shè)備均指Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備。設(shè)備的功能和參數(shù)能達(dá)到產(chǎn)品說明書中的技術(shù)性能指標(biāo)就視為完好。每年年底由管理處機(jī)電設(shè)備主管組織管理處有關(guān)人員對(duì)所管設(shè)備進(jìn)行一次檢查，對(duì)檢查結(jié)果按公式進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，于12月15日之前報(bào)工程部，工程部按10%抽樣核查，并統(tǒng)計(jì)全公司設(shè)備完好率。紅旗設(shè)備率=紅旗設(shè)備臺(tái)數(shù)/設(shè)備總臺(tái)數(shù)*100% 公式中的設(shè)備均指Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備。每年年底由工程部組織進(jìn)行檢評(píng)，工程部對(duì)檢查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算。10．0設(shè)備安全管理從事特殊工種作業(yè)的員工（電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等），須持證上崗。公司安全委員會(huì)每季度對(duì)設(shè)備安全狀況等進(jìn)行一次檢查、評(píng)價(jià)，并責(zé)成未達(dá)標(biāo)單位對(duì)安全隱患進(jìn)行整改。綜合得分第一名的管理處，可榮獲流動(dòng)紅旗。10．2事故處理程序當(dāng)管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后，須立即通知安委會(huì)（設(shè)備故障報(bào)工程部）。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之前，應(yīng)盡可能地保護(hù)現(xiàn)場，拍照或錄象。工程部須組織人員搶修，保證對(duì)業(yè)主的服務(wù)。事后管理處須向安委會(huì)提交設(shè)備安全事故報(bào)告，工程部根據(jù)管理處的報(bào)告及調(diào)查結(jié)果，向主管助理總經(jīng)理提交設(shè)備安全事故調(diào)查報(bào)告，并提出處理意見。事故處理須堅(jiān)持“四不放過”的原則。11．0設(shè)備封存及報(bào)廢管理11．1設(shè)備封存 擬封存的Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備由管理處報(bào)工程部，工程部計(jì)劃安排設(shè)備封存前的處理工作（防腐、防護(hù)等）。封存地點(diǎn)應(yīng)保持干燥、干凈、安全。管理處應(yīng)定期檢查。封存的設(shè)備，應(yīng)貼封存標(biāo)記，重新啟用時(shí)預(yù)先保養(yǎng)一次。11．2設(shè)備報(bào)廢 對(duì)不能修復(fù)或維修后檢定不合格的設(shè)備，由維修班填寫《設(shè)備（機(jī)具）報(bào)廢單》，價(jià)值在壹千元以下的，由管理處主任批準(zhǔn)報(bào)廢；價(jià)值在壹千元以上的，經(jīng)管理處主任同意后，報(bào)工程部經(jīng)理審核后呈報(bào)主管助理總經(jīng)理批準(zhǔn)報(bào)廢。報(bào)廢的設(shè)備應(yīng)在設(shè)備檔案中注明報(bào)廢日期，封存該設(shè)備檔案。設(shè)備維修過程中更換下來的器件（報(bào)廢件）應(yīng)在《設(shè)備維修記錄》上寫明。報(bào)廢的設(shè)備及報(bào)廢件，管理處應(yīng)妥善保管，并統(tǒng)一填寫《報(bào)廢設(shè)備、器件清單》，清單每半年上報(bào)公司工程部，由工程部確認(rèn)有利用價(jià)值的統(tǒng)一調(diào)配、回收。 12．0組織對(duì)供方的控制12．1供方的選取原則上其應(yīng)通過ISO9000認(rèn)證。12．2工程部每年（或一個(gè)合同期）對(duì)供方進(jìn)行一次評(píng)價(jià)并做記錄，對(duì)于不符合要求的供方，不予續(xù)簽合同。12．3當(dāng)發(fā)生嚴(yán)重投訴或事故時(shí)，工程部須組織人員對(duì)供方的質(zhì)量體系進(jìn)行審核。12．4管理處負(fù)責(zé)日常檢查、監(jiān)督供方按本規(guī)程要求執(zhí)行，按合同約定對(duì)供方是否按設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)，按約定進(jìn)行維修，予以確認(rèn)，在保養(yǎng)、維修記錄上簽字。管理處的確認(rèn)（簽字）不免除供方對(duì)不合格保養(yǎng)、維修進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。13．0設(shè)備技術(shù)檔案資料管理13．1 設(shè)備技術(shù)資料 ，資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。13．2 質(zhì)量記錄。管理處使用本公司表格，供方可使用經(jīng)審核通過的其公司的表格。、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。供方實(shí)施管理、保養(yǎng)維修的設(shè)備，由供方負(fù)責(zé)填寫設(shè)備運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄及保養(yǎng)記錄、維修記錄，按月匯總、整理提交給管理處。保養(yǎng)檢查記錄、。管理處對(duì)所在物業(yè)所有的設(shè)備質(zhì)量記錄應(yīng)按時(shí)間順序裝訂成冊，專柜保存。Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備大、中修記錄，設(shè)備診斷記錄，紅旗設(shè)備檢評(píng)記錄，設(shè)備完好率評(píng)定統(tǒng)計(jì)記錄。14．0設(shè)備（機(jī)具）的申請、采購、驗(yàn)證、入庫建帳14．1申請 根據(jù)樓宇正常運(yùn)作或維修需要，由管理處申請，填寫《設(shè)備(機(jī)具)購置申請表》。購置總價(jià)在貳千元以下的，由管理處主任批準(zhǔn)購買；購置總價(jià)在貳千元以上的，經(jīng)管理處主任同意后，報(bào)工程部經(jīng)理審核并轉(zhuǎn)交有關(guān)技術(shù)工程師提出滿足使用要求的設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，然后呈報(bào)主管助理總經(jīng)理批準(zhǔn)，由相關(guān)部門統(tǒng)一購置。購置的設(shè)備，管理處均應(yīng)建檔，還應(yīng)報(bào)工程部建檔。若屬計(jì)量器具、儀表應(yīng)報(bào)送公司工程部專職人員建檔。14．2采購 采購由公司采購小組統(tǒng)一進(jìn)行。相關(guān)人員應(yīng)對(duì)所采購設(shè)備的用途、基本要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等掌握清楚。購買時(shí)工程部、機(jī)具使用人或申請人應(yīng)配合公司采購小組對(duì)設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認(rèn)質(zhì)量優(yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價(jià)格合適。14．3驗(yàn)證 對(duì)伍千元以下的設(shè)備（機(jī)具），購進(jìn)后，在合同規(guī)定期內(nèi)，由管理處主管機(jī)電設(shè)備主管會(huì)同有關(guān)技術(shù)人員驗(yàn)證，填寫《設(shè)備（機(jī)具）驗(yàn)證單》；五仟元以上的，由工程部委派有關(guān)工程師根據(jù)設(shè)備的說明書或合同規(guī)定的技術(shù)條件進(jìn)行驗(yàn)證，驗(yàn)證后的設(shè)備（機(jī)具），管理處方可辦理入庫建帳手續(xù)。所有購置的設(shè)備均須在采購記錄中登記。 14．4 入庫建帳：建帳規(guī)定同公司相關(guān)文件規(guī)定。15．0 相關(guān)文件及記錄15．1《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》 15．2《設(shè)備(機(jī)具)購置申請表》 15．3《設(shè)備(機(jī)具)驗(yàn)證單》 15．4《設(shè)備外委維修申請表》　　15．5《設(shè)備維修記錄》 15．6《設(shè)備報(bào)廢單》15．7《設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表》 15．8《Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備保養(yǎng)記錄》　　15．9《Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備保養(yǎng)檢查記錄》 15．10《Ⅲ級(jí)設(shè)備保養(yǎng)、檢查記錄》 15．11《設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)表》　　　15．12《設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)匯總表》 15．13《紅旗設(shè)備申報(bào)表》 15．14《紅旗設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》 15．15《紅旗設(shè)備率統(tǒng)計(jì)表》 15．16《電梯月檢表》 15．17《消防設(shè)備月檢表》 15．18《機(jī)電設(shè)備月檢表》　 15．19《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》 　15．20《設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單》　　15．21《工程竣工驗(yàn)收證明》　 15．22《報(bào)廢設(shè)備、器件清單》　　15．23《樓宇接管驗(yàn)收移交工程資料清單》 15．24《工程資料借閱單》　　15．25《公共機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單》 15．26《公共用水、用電統(tǒng)計(jì)表》 15．27《機(jī)電設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行情況統(tǒng)計(jì)表》 附:設(shè)備代碼及分類代碼設(shè)備類別名稱01水泵02風(fēng)機(jī)03電梯04發(fā)電機(jī)05變壓器06空調(diào)(冷水機(jī)組、冷卻塔、風(fēng)機(jī)盤管、分體及窗式空調(diào)、風(fēng)扇等) 07消防設(shè)備((屏).)08公用天線、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)(包括對(duì)講主機(jī)、視頻監(jiān)視器等) 防盜監(jiān)視系統(tǒng)09電氣柜(箱)((箱).) 10維修機(jī)具(包括水電、電梯等的維修機(jī)具)