房地產(chǎn)估價第1階段測試題-資料下載頁
2025-08-04 15:58本頁面
【正文】 間的價值。估價時點的確定在先，評估價值確定在后。評估現(xiàn)值的一般將實地查看估價對象期間或者估價作業(yè)日期內(nèi)的某個日期（特別是完成實地查看之日）確定為估價時點。估價時點還可以是過去或者未來，由估價目的決定。 替代原則 替代原則的理論依據(jù)，基于同一市場上相同的物品具有相同市場價值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。替代原則反映了房地產(chǎn)的基本原則和一般的估價過程。房地產(chǎn)估價就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價格來確定估價對象的客觀合理價格或價值的。 供求原則進(jìn)行房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)評估，必須充分考慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求關(guān)系情況或可能導(dǎo)致供求關(guān)系發(fā)生的諸多因素而推斷其價格。公平原則 其實公平不等于天平，天平只要兩頭平，公平之平甚至超出了三維的問題。公平原則涉及廣泛而又深層的問題。如對抵押的在建工程估價，雙方的權(quán)利界面則應(yīng)以可讓渡為公平，而不是看其房地產(chǎn)形態(tài)；對動拆遷房屋和安置用房的價格評估以時點的一致性為公平，并以被拆遷房屋的登記權(quán)利滅失為公平；房地產(chǎn)價格評估的評估值以客觀合理為公平，以能有效地調(diào)節(jié)買賣雙方的經(jīng)濟(jì)利益和權(quán)利為公平，以合法使用前提為公平，以最高最佳的使用為公平，以能符合市場供求為公平，選取的比較案例以能有效地替代為公平。大凡公認(rèn)的房地產(chǎn)估價原則都是體現(xiàn)公平、維系公平的。 預(yù)期原則 房地產(chǎn)評估時，不僅考慮房地產(chǎn)的過去，還要分析房地產(chǎn)的未來，從而綜合的確定評估價格。謹(jǐn)慎性原則 指在房地產(chǎn)抵押價值評估中，在存在不確定性因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款實質(zhì)就是要高估風(fēng)險，低估收益，使評估價值降低。理解謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵，是要搞清楚“在存在不確定性因素的情況下”。在實際估價中，房地產(chǎn)估價師如果面臨的是確定性因素，則不存在謹(jǐn)慎問題，應(yīng)依據(jù)確定性因素進(jìn)行估價。如果面臨的是不確定性因素，當(dāng)對該因素的樂觀或保守估計會導(dǎo)致對房地產(chǎn)抵押價值的高估或低估時，則應(yīng)采取導(dǎo)致對房地產(chǎn)抵押價值“低估”的估計。綜合性原則 進(jìn)行房地產(chǎn)評估時，要考慮影響房地產(chǎn)價格的眾多因素并采用多種評估法進(jìn)行綜合分析。
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