10年理論與方法試卷及答案-資料下載頁
2025-08-04 08:00本頁面
【正文】 ，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3％，銷售費用為重新購建價格的3％，每利率為6％，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60％，第二年投入40％，各年年內均為均勻投入，%，投資利潤率為35％，又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80％，月租金為30元/㎡，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85％，正常月租金為32元/㎡，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a的報酬率為8％。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分） 答案及解新 參考答案 一、單項選擇題 10. C 二、多項選擇題 10. BCD 三、判斷題 1.√ 2. 3. 4.√ 5. 6. 7. 8. 9.√ 10.√ 11. 12.√ 13. 14. 15.√ 四、計算題 ?。骸 ?）總有效毛收人A＝40000（120％） 4012=（萬元） 2）總運營費用C=3012+8%≈（萬元） 3）年凈收益a＝AC==（萬元）， 或a=4（120%）4012（18%）3012＝（萬元）； 4）土地總價L=40000/42100=2100（萬元）； 5）年土地凈收益aL=21008%/[11/（1+8%）405]=（萬元）； 6）年建筑物凈收益aB=aaL==（萬元）； 7）建筑物總價B=[11/（1+10%）405]=（萬元） 8）房地產價值V=L+B=2100+=（萬元） ?。骸 。?）重新購建價格C總 方法一： 1）單價計算（每平方米重新購建價格為C） ?、俳ㄖ惭b成本=1200元/㎡； ②專業(yè)費用=12008%＝96（元/㎡）； ?、酃芾碣M用=（1200+96）3%=（元/㎡）； ?、茕N售費用=C3%； ?、萃顿Y利息=（1200+96++C3%）60%[（1+6%）]+[1200+96++C3%]40%[（1+6%）]≈+C%； ?、掬N售稅費=C%； ⑦投資利潤=（1200+96++ C3%）35%＝+ C%； ⑧每平方米重新購建價格C=（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦）＝（1200+96++ C3%++ C%+C%++C%）， 2）總價計算 ?、俳ㄖ惭b成本=120030000=3600（萬元）； ?、趯I(yè)費用=36008％=288（萬元）； ?、酃芾碣M用=（3600+288）3％=（萬元）； ④銷售費用=C總3％； ⑤投資利息=（3600+288++C總3％）60％[（1+6％）]+（3600+288++C總3％） 40％[（1+6％）]=+C總％； ?、掬N售稅費=C總 ％； ?、咄顿Y利潤=（3600+288++C總3％） 35％=+C總％； ?、嘀匦沦徑▋r格C總=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288++C總3％++C總％+C總％++C總％， 解得C總=。 方法二： 每平方米重新購建價格C=[1200（1+8％）（1+3％）+C3％]60％（1+6％）+ [1200（1+8％）（1+3％）+C 3％ 40％（1+6％）]+C％+[1200（1+8％）x（1+3％）+C3％]35％， 解得C=（元／㎡）， 則重新購價格=30000=（萬元）?！ 。?）折舊計算 1）可修復費用=35萬元； 2）裝修折舊費=500 1/5 3=300（萬元）； 3）設備折舊費=2001/103=60（萬元）； 4）長壽命項目折舊費=（+35500200）1/603=（萬元）； 5）缺乏電梯的功能折舊費=（3285％30 80％）123／8％[11／（1+8％）57]（180+60）=（萬元）； 6）功能過剩引起的折舊費=1/8％[11/（1+8％）57]=（萬元）?！ 。?）建筑物現(xiàn)值計算 V==（萬元）。
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