10年理論與方法試卷及答案-資料下載頁(yè)
2025-08-04 08:00本頁(yè)面
【正文】 ，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3％，銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3％，每利率為6％，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60％，第二年投入40％，各年年內(nèi)均為均勻投入，%，投資利潤(rùn)率為35％，又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80％，月租金為30元/㎡，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元，安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元；而市場(chǎng)上類似有電梯寫字樓的出租率為85％，正常月租金為32元/㎡，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8％。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分） 答案及解新 參考答案 一、單項(xiàng)選擇題 10. C 二、多項(xiàng)選擇題 10. BCD 三、判斷題 1.√ 2. 3. 4.√ 5. 6. 7. 8. 9.√ 10.√ 11. 12.√ 13. 14. 15.√ 四、計(jì)算題 ?。骸 ?）總有效毛收人A＝40000（120％） 4012=（萬(wàn)元） 2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C=3012+8%≈（萬(wàn)元） 3）年凈收益a＝AC==（萬(wàn)元）， 或a=4（120%）4012（18%）3012＝（萬(wàn)元）； 4）土地總價(jià)L=40000/42100=2100（萬(wàn)元）； 5）年土地凈收益aL=21008%/[11/（1+8%）405]=（萬(wàn)元）； 6）年建筑物凈收益aB=aaL==（萬(wàn)元）； 7）建筑物總價(jià)B=[11/（1+10%）405]=（萬(wàn)元） 8）房地產(chǎn)價(jià)值V=L+B=2100+=（萬(wàn)元） ?。骸 。?）重新購(gòu)建價(jià)格C總 方法一： 1）單價(jià)計(jì)算（每平方米重新購(gòu)建價(jià)格為C） ①建筑安裝成本=1200元/㎡； ?、趯I(yè)費(fèi)用=12008%＝96（元/㎡）； ?、酃芾碣M(fèi)用=（1200+96）3%=（元/㎡）； ④銷售費(fèi)用=C3%； ?、萃顿Y利息=（1200+96++C3%）60%[（1+6%）]+[1200+96++C3%]40%[（1+6%）]≈+C%； ?、掬N售稅費(fèi)=C%； ?、咄顿Y利潤(rùn)=（1200+96++ C3%）35%＝+ C%； ⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦）＝（1200+96++ C3%++ C%+C%++C%）， 2）總價(jià)計(jì)算 ①建筑安裝成本=120030000=3600（萬(wàn)元）； ②專業(yè)費(fèi)用=36008％=288（萬(wàn)元）； ③管理費(fèi)用=（3600+288）3％=（萬(wàn)元）； ?、茕N售費(fèi)用=C總3％； ?、萃顿Y利息=（3600+288++C總3％）60％[（1+6％）]+（3600+288++C總3％） 40％[（1+6％）]=+C總％； ?、掬N售稅費(fèi)=C總 ％； ?、咄顿Y利潤(rùn)=（3600+288++C總3％） 35％=+C總％； ?、嘀匦沦?gòu)建價(jià)格C總=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288++C總3％++C總％+C總％++C總％， 解得C總=?！ 》椒ǘ骸 ∶科椒矫字匦沦?gòu)建價(jià)格C=[1200（1+8％）（1+3％）+C3％]60％（1+6％）+ [1200（1+8％）（1+3％）+C 3％ 40％（1+6％）]+C％+[1200（1+8％）x（1+3％）+C3％]35％， 解得C=（元／㎡）， 則重新購(gòu)價(jià)格=30000=（萬(wàn)元）?！ 。?）折舊計(jì)算 1）可修復(fù)費(fèi)用=35萬(wàn)元； 2）裝修折舊費(fèi)=500 1/5 3=300（萬(wàn)元）； 3）設(shè)備折舊費(fèi)=2001/103=60（萬(wàn)元）； 4）長(zhǎng)壽命項(xiàng)目折舊費(fèi)=（+35500200）1/603=（萬(wàn)元）； 5）缺乏電梯的功能折舊費(fèi)=（3285％30 80％）123／8％[11／（1+8％）57]（180+60）=（萬(wàn)元）； 6）功能過(guò)剩引起的折舊費(fèi)=1/8％[11/（1+8％）57]=（萬(wàn)元）。 ?。?）建筑物現(xiàn)值計(jì)算 V==（萬(wàn)元）。
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