【正文】 品房買賣合同》后原則上不再辦理更名。如有特殊情況確實(shí)需要辦理的客戶，屬直系親屬的，申請(qǐng)人須承擔(dān)商品房總價(jià)款1%的違約金；屬非直系親屬的，申請(qǐng)人須承擔(dān)商品房總價(jià)款2%的違約金。如合同已上報(bào)相關(guān)房地產(chǎn)管理部門備案，需由申請(qǐng)人自行辦理相關(guān)撤消手續(xù)，由此產(chǎn)生的費(fèi)用由申請(qǐng)人自行承擔(dān)。二、 更名辦理程序更名分為加名、減名及變更名字，除加名由營(yíng)銷（策劃）部經(jīng)理審批外，其余需按以下程序辦理：1. 客戶提出書(shū)面申請(qǐng)并填寫(xiě)《銷售房產(chǎn)更名審批表》（直系親屬須提供能證明更名雙方以上關(guān)系的戶口本等合法性證明文件原件和復(fù)印件）。2. 營(yíng)銷（策劃）部經(jīng)辦人員對(duì)對(duì)申請(qǐng)更名單位的房號(hào)、申請(qǐng)人合法性、已付款金額、合同簽訂等情況進(jìn)行核實(shí)。3. 營(yíng)銷（策劃）部經(jīng)理審核。4. 營(yíng)銷總監(jiān)審核。5. 財(cái)務(wù)總監(jiān)審核。6. 總經(jīng)理批準(zhǔn)。7. 財(cái)務(wù)部憑營(yíng)銷（策劃）部經(jīng)辦人員提供的完整手續(xù)收取費(fèi)用。8. 營(yíng)銷（策劃）部經(jīng)辦人員在銷售管理系統(tǒng)作更名操作（不可直接刪改原記錄）。9. 更換認(rèn)購(gòu)書(shū)或《商品房買賣合同》（簽約日期及約定條款不做更改）。10. 變更資料交客戶服務(wù)部存檔。11. 更換收款收據(jù)。12. 如有減免違約金之情況的，必須請(qǐng)示總經(jīng)理，總經(jīng)理須給予審批意見(jiàn)。退換房辦理指引一、 總則在銷售過(guò)程中，客戶由于多種原因而提出退、換房的要求，對(duì)單個(gè)退房客戶，銷售人員要了解客戶真實(shí)想法和要求，做好說(shuō)服工作，盡量避免客戶的退房，同時(shí)根據(jù)退、換房條件和合同條款，對(duì)有違約行為的客戶，進(jìn)行違約處罰后才可以實(shí)施退房。對(duì)超過(guò)3戶以上的集體退房，營(yíng)銷部應(yīng)會(huì)同法律顧問(wèn)仔細(xì)審查合同條款，研究策略，并將處理意見(jiàn)報(bào)公司總經(jīng)理辦公室備案。1. 發(fā)生客戶退房行為時(shí)，由營(yíng)銷部按照雙方簽定的商品房買賣合同的約定以及參照建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。2. 客戶只簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)，未簽定銷售合同時(shí)要求退房，應(yīng)按照雙方認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定收取違約金。3. 客戶已經(jīng)簽訂銷售合同，可選擇以下三種處理方式a) 委托代售：代售成功后方可辦理退房并收取總房?jī)r(jià)的2%代售手續(xù)費(fèi)。b) 公司折價(jià)回購(gòu)：公司與客戶商談確定折價(jià)比例，但最少不低于總房?jī)r(jià)的10%（辦理按揭付款方式的除外）。c) 按照雙方簽定的房地產(chǎn)買賣合同規(guī)定執(zhí)行。二、 免費(fèi)換房條件1. 具備退房條件而未退房，轉(zhuǎn)為換房的。2. 簽訂銷售合同前，客戶無(wú)違反《認(rèn)購(gòu)書(shū)》規(guī)定的行為可換房一次。換房一次以上，每次換房收取違約金1000元/次。三、 其他換房條件簽定合同后：在不損害公司利益和可操作情況下，收取不低于2000元的違約金。四、 退換房辦理程序1. 銷售退換房應(yīng)由客戶提交書(shū)面申請(qǐng)，并提供認(rèn)購(gòu)書(shū)、銷售合同、補(bǔ)充協(xié)議和已交房款證明的原件，由銷售主管負(fù)責(zé)辦理。2. 特例報(bào)批程序：a) 客戶申請(qǐng)b) 現(xiàn)場(chǎng)銷控審核c) 銷售主管審核d) 營(yíng)銷（策劃）部經(jīng)理審核e) 營(yíng)銷總監(jiān)審核f) 財(cái)務(wù)總監(jiān)審核g) 總經(jīng)理批準(zhǔn)h) 銷售主管通知客戶i) 財(cái)務(wù)部退款3. 退換房已辦理了入伙手續(xù)，必須由營(yíng)銷（策劃）部協(xié)同物業(yè)公司指定人員現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并簽署意見(jiàn)后，方可辦理退換手續(xù)。4. 如當(dāng)月發(fā)生了退房換房，營(yíng)銷（策劃）部月底應(yīng)在銷售月、季報(bào)中填寫(xiě)反映，報(bào)公司總經(jīng)理辦公室備案。營(yíng)銷檔案管理指引一、 總則1. 為妥善保管各項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各類營(yíng)銷業(yè)務(wù)檔案，特制定本指引。2. 公司營(yíng)銷（策劃）部在工作活動(dòng)中形成的各種有保存價(jià)值的文件材料，都要按照本制度的規(guī)定，分別立卷歸檔。3. 公司營(yíng)銷（策劃）部應(yīng)堅(jiān)持收集、整理、保管營(yíng)銷業(yè)務(wù)中各類文件材料。指定專（兼）職檔案管理人員，負(fù)責(zé)管理本部門的文件材料，并保持相對(duì)穩(wěn)定。4. 要建立健全平時(shí)歸檔制度。對(duì)處理完畢或批存的文件材料，由專（兼）職檔案管理人員集中統(tǒng)一保管。5. 嚴(yán)格遵守保密制度，檔案資料非特殊批準(zhǔn)，不允許外借。6. 建立查閱、借閱登記制度，公司專業(yè)管理人員調(diào)檔查閱，必須由管理員統(tǒng)一進(jìn)行登記。外單位人員查閱文檔，必須出具公、檢、法工作人員證件及協(xié)助調(diào)查通知書(shū)。7. 營(yíng)銷業(yè)務(wù)檔案主要分為業(yè)務(wù)文件檔案和客戶資料檔案二大類二、 業(yè)務(wù)文件檔案管理1. 業(yè)務(wù)文件檔案管理要求：a) 歸檔的文件材料必須按項(xiàng)目、年度、業(yè)務(wù)類別立卷。檔案管理人員應(yīng)根據(jù)本部門的業(yè)務(wù)范圍及工作任務(wù)，編寫(xiě)檔案名稱及目錄。b) 文件承辦人員應(yīng)保證經(jīng)辦文件的系統(tǒng)完整（文件中的各種附件一律不準(zhǔn)抽存）。c) 文件承辦人員應(yīng)及時(shí)將辦理完畢或經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)人員批存的文件材料，收集齊全，加以整理，送交本部門檔案管理人員歸卷。d) 一項(xiàng)工作由幾個(gè)部門參與辦理，在工作活動(dòng)中形成的文件材料，由主辦部門收集歸檔。會(huì)議文件由會(huì)議主辦部門收集歸檔。e) 歸檔的文件材料種數(shù)、份數(shù)以及每份文件的頁(yè)數(shù)均應(yīng)齊全完整。f) 在歸檔的文件材料中，應(yīng)將每份文件的正文與附件、正稿與印件（或傳真件）、請(qǐng)示與批復(fù)、多種文字形成的同一文件，分別存放在一起，不得分開(kāi)。不同年度的文件一般不得放在一起立卷，但跨年度的請(qǐng)示與批復(fù)，放在復(fù)文年立卷；沒(méi)有復(fù)文的，放在請(qǐng)示年立卷。g) 檔案管理人員應(yīng)及時(shí)將已歸檔的文件材料，按照檔案名稱，放入文件卷夾內(nèi)，并在目錄中登記。h) 部門人員或檔案管理人員工作變動(dòng)或因故離職時(shí)應(yīng)將經(jīng)辦的文件材料向接辦人員交接清楚，不得擅自帶走或銷毀。2. 業(yè)務(wù)文件歸檔范圍（包括但不限于）：216。 價(jià)格方案：開(kāi)盤報(bào)告、原始價(jià)格清單、內(nèi)部審批或上報(bào)公司備案的價(jià)格資料等；216。 會(huì)議紀(jì)要：重要的會(huì)議材料； 216。 營(yíng)銷策劃：營(yíng)銷策劃方案、效果評(píng)估、媒體投放計(jì)劃等營(yíng)銷策劃類文件；216。 廣告發(fā)布：廣告發(fā)布招投標(biāo)、直接委托等業(yè)務(wù)，經(jīng)濟(jì)合同審批（要求另外建立營(yíng)銷類經(jīng)濟(jì)合同臺(tái)帳）、制作類業(yè)務(wù)；216。 銷售執(zhí)行：處理銷售過(guò)程中具體業(yè)務(wù)的文件；216。 客戶管理：客戶來(lái)電、來(lái)訪登記資料，業(yè)主、客戶投訴及回訪記錄；216。 特例折扣：特例折扣申請(qǐng)理由；216。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：與規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)的資料，如戶型配比報(bào)告及批復(fù)等；216。 宣傳資料：宣傳資料審批表、報(bào)樣等；216。 影音資料：錄音、錄像、廣告宣傳片（包括母帶）、照片（含底片）等及文字說(shuō)明；216。 往來(lái)函件：與有關(guān)單位及個(gè)人往來(lái)函件或發(fā)出的公示、通知等三、 客戶資料管理1. 客戶資料管理總則：a) 準(zhǔn)確：指產(chǎn)權(quán)來(lái)源清楚，證件手續(xù)齊備，符合法律政策，記錄與實(shí)際相符。b) 完整：各種表冊(cè)項(xiàng)目無(wú)缺項(xiàng)，各種證件、證明材料無(wú)遺漏。c) 及時(shí)：客戶資料隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移變更，房屋、產(chǎn)權(quán)情況經(jīng)常進(jìn)行更新，隨時(shí)反映發(fā)生了的產(chǎn)權(quán)情況，使之符合現(xiàn)狀。2. 存放與歸檔時(shí)間的確定a) 客戶在銷售現(xiàn)場(chǎng)簽訂樓宇認(rèn)購(gòu)書(shū)后并將其裝入檔案袋，按房號(hào)順序暫存放于抽屜收放柜中。簽署房地產(chǎn)買賣合同及其按揭手續(xù)辦理完畢后，將其補(bǔ)充協(xié)議、客戶身份證復(fù)印件和首期房款復(fù)印件，按照辦理按揭日期的先后暫存放于抽屜收放柜中。b) 客戶合同（房地產(chǎn)買賣合同及按揭合同）在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)或國(guó)土局辦理登記完畢后，公司留一本買賣合同與按揭合同，連同上述資料一起正式歸檔。3. 文檔存放方式a) 為了使客戶資料更加便于利用，防止丟失或破損；使出借，返還的管理變得容易；同時(shí)也更便于保存、保密，營(yíng)銷（策劃）部將整理好的檔案按照項(xiàng)目和房號(hào)的順序，立架整齊排放于檔案室立柜中。4. 存放內(nèi)容一份完整的客戶文檔，必須具備以下資料（按順序存放）：216。 認(rèn)購(gòu)書(shū)216。 買賣合同216。 按揭合同216。 補(bǔ)充協(xié)議216。 特殊折扣審批表216。 客戶身份證復(fù)印件216。 收據(jù)復(fù)印件216。 付清樓款證明書(shū)（復(fù)印件）216。 發(fā)票復(fù)印件216。 其他房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷核心信息統(tǒng)計(jì)表全縣上年度住宅銷售量（萬(wàn)平米）當(dāng)前可售住宅（一手）存量（萬(wàn)平米）當(dāng)前土地存量（萬(wàn)平米）出讓土地面積可見(jiàn)建筑面積項(xiàng)目所在區(qū)域上年度住宅銷售量（萬(wàn)平米）當(dāng)前可售住宅（一手）存量（萬(wàn)平米）當(dāng)前土地存量（萬(wàn)平米）出讓土地面積可見(jiàn)建筑面積未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)未來(lái)一年的銷量預(yù)測(cè)項(xiàng)目所在區(qū)域全縣（主城區(qū)）未來(lái)一年的需求量預(yù)測(cè)項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目所在區(qū)域各地塊的土地價(jià)格地塊名稱地塊位置推出時(shí)間使用性質(zhì)土地面積容積率建筑面積建筑形態(tài)土地價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：上報(bào)時(shí)間：l 半年度提交一次（每年3月1日前提交上年度市場(chǎng)信息，9月1日前提交本年度上半年度上半年市場(chǎng)信息）適用范圍：l 《項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃建議書(shū)》l 《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)》l 《項(xiàng)目開(kāi)盤報(bào)告》l 《半年項(xiàng)目所在市場(chǎng)信息收集》及《年度項(xiàng)目所在市場(chǎng)信息收集》92 / 92開(kāi)盤報(bào)告信息表主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目名稱項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)差異地段差價(jià)（含配套）總住宅建筑面積（平米）已上市面積（平米）已銷售面積（平米）已上市為銷售面積（平米）成交價(jià)格銷售率（%）上市時(shí)間剩余總供應(yīng)量（平米）信息采集日期說(shuō)明附項(xiàng)目所在區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布圖合計(jì)供給要素全縣競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域政策導(dǎo)向及市場(chǎng)變化分析見(jiàn)補(bǔ)充說(shuō)明存量土地存量住宅去年銷量未來(lái)一年銷量上報(bào)時(shí)間：提交《開(kāi)盤報(bào)告》時(shí)上報(bào)適用范圍：作為開(kāi)盤報(bào)告審批時(shí)的必須上報(bào)內(nèi)容項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用目標(biāo)成本表建設(shè)項(xiàng)目名稱：瑞正國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目計(jì)劃成本標(biāo)準(zhǔn)比例備注營(yíng)銷費(fèi)用總計(jì)一、媒介推廣費(fèi)1報(bào)紙廣告2刊物廣告3電視廣告4電臺(tái)廣告5燈箱廣告6公交廣告7互聯(lián)網(wǎng)廣告8印刷品（樓書(shū)等）9戶外廣告牌10工地圍墻廣告11樓宇廣告12影視片制作費(fèi)13其他媒體廣告14廣告公司服務(wù)費(fèi)二、促銷活動(dòng)1產(chǎn)品推薦會(huì)2開(kāi)盤慶典費(fèi)3房屋展銷費(fèi)4促銷活動(dòng)費(fèi)5物業(yè)管理費(fèi)優(yōu)惠三、銷售大廳及樣板間1樣板房裝修2樣板間裝修折舊費(fèi)3銷售大廳裝修4銷售大廳設(shè)備5銷售大廳維護(hù)費(fèi)6銷售大廳包裝7看房通道包裝四、銷售提成1銷售員底薪2銷售員提成五、銷售工具制作費(fèi)1沙盤模型費(fèi)用2促銷禮品費(fèi)用3銷售人員服裝六、辦公費(fèi)用1營(yíng)銷部差旅費(fèi)2辦公費(fèi)七、其他費(fèi)用1建筑面積測(cè)量2產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)用3贊助評(píng)獎(jiǎng)費(fèi)用4機(jī)動(dòng)費(fèi)用合計(jì)：總經(jīng)理： 財(cái)務(wù)總監(jiān)： 營(yíng)銷總監(jiān)： 營(yíng)銷（策劃）部經(jīng)理銷售提成方案審批表項(xiàng)目名稱經(jīng)辦人申請(qǐng)事項(xiàng)提成方案重點(diǎn)說(shuō)明：審批營(yíng)銷部經(jīng)理營(yíng)銷部總監(jiān)財(cái)務(wù)部經(jīng)理（總監(jiān)）成本控制部經(jīng)理（總監(jiān)）總經(jīng)理人力資源部銷售合同文件審批表項(xiàng)目名稱：瑞正國(guó)際廣場(chǎng)文件名稱文件編號(hào)文件類別○樓宇認(rèn)購(gòu)書(shū) ○商品房買賣合同范本 ○合同范本補(bǔ)充條款 ○其他起草人○編制 ○修訂會(huì)簽截止日期營(yíng)銷（策劃）部經(jīng)理意見(jiàn)法律顧問(wèn)意見(jiàn)各部門意見(jiàn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部工程部財(cái)務(wù)部成本控制部物業(yè)公司營(yíng)銷總監(jiān)意見(jiàn)財(cái)務(wù)總監(jiān)意見(jiàn)總經(jīng)理審批銷售房產(chǎn)更名審批表項(xiàng)目：序號(hào)：原購(gòu)人：變更事項(xiàng)類別○減名○更名變更姓名與原購(gòu)人關(guān)系身份證號(hào)說(shuō)明：申請(qǐng)人全體簽字：申請(qǐng)日期：營(yíng)銷（策劃）部填寫(xiě)證明資料○身份證復(fù)印件（ ）份 ○戶口本復(fù)印件（ ）份○結(jié)婚證明（ ） ○其他證明文件（ ）簽約情況○認(rèn)購(gòu)書(shū) ○銷售合同 ○其他房款總價(jià)大寫(xiě)： 佰 拾 萬(wàn) 仟佰 拾 元（RMB）經(jīng)辦人意見(jiàn)是否扣除違約金： ○是 ○否情況說(shuō)明：營(yíng)銷（策劃）部意見(jiàn)財(cái)務(wù)部意見(jiàn)營(yíng)銷總監(jiān)意見(jiàn)財(cái)務(wù)總監(jiān)意見(jiàn)總經(jīng)理審批營(yíng)銷（策劃）部簽收財(cái)務(wù)部簽收：銷售退房審批表申請(qǐng)方填寫(xiě)客戶姓名認(rèn)購(gòu)時(shí)間年 月 日聯(lián)系方式申請(qǐng)說(shuō)明申請(qǐng)方簽名： 日期：銷控填寫(xiě)簽約情況○認(rèn)購(gòu)書(shū) ○銷售合同 ○合同已備案 ○合同未備案已