【正文】 檔案填寫業(yè)主聯(lián)系表，做好入住記錄，業(yè)主資料歸檔。收回驗房單，做好相應(yīng)記錄。鑰匙委托 業(yè)主簽署鑰匙托管委托書，收好鑰匙并做好登記。第二部分一、小區(qū)概況 房態(tài)詳情表、樓房布局圖、住宅樓明細表、銷控二、戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備 培訓要點：地漏、給排水管道、空調(diào)室外機位置、對講、燃氣壁掛爐（閥門開關(guān)、表、管道）、戶內(nèi)總開關(guān)、陽臺、樓道內(nèi)水井電井（水電表、總開關(guān)）、公共區(qū)域照明設(shè)備控制開關(guān)、地下一層派接室三、案例分析（見案例分析材料表） 知識要點：①物權(quán)法中業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容；物業(yè)管理條例第三章前期物業(yè)管理中第二十六條規(guī)定；北京市物業(yè)管理辦法第二章的前期物業(yè)管理第八條的規(guī)定，北京市前期物業(yè)服務(wù)合同的有關(guān)合同終止和前期物業(yè)服務(wù)合同有關(guān)合同終止的條款。（上兩章內(nèi)容包括管理規(guī)約的制定、買賣合同的簽定里應(yīng)含物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容、建設(shè)單位的責任等）②業(yè)主大會：物業(yè)管理條例第二章中關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的規(guī)定；建設(shè)部的業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則；北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則。③服務(wù)標準：中國物業(yè)管理協(xié)會的普通住宅小區(qū)服務(wù)等級標準，北京市地方標準住宅物業(yè)服務(wù)標準④物業(yè)管理：條例第一章第二條物業(yè)管理的定義；辦法一章二條的定義（明確所收費用用于的管理活動）；管理綜合能力里的合同書面合同、口頭協(xié)議、事實合同，形成事實合同必須要付出相應(yīng)的報酬。⑤房產(chǎn)隨著主體的變更而易主，新的主體尚未與物業(yè)管理公司簽訂任何協(xié)議，所以在法律上新業(yè)主不會也不可能繼續(xù)履行張先生（原業(yè)主）的義務(wù)，雖然房產(chǎn)還是原來的房產(chǎn)，但房產(chǎn)的主人已經(jīng)變更，即原物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體已變更，而房產(chǎn)本身已變成新的法律關(guān)系的客體，這一新的法律關(guān)系的客體是不可能為老的物業(yè)管理法律關(guān)系承擔任何義務(wù)的⑥水、電費是由政府有關(guān)部門定價，只有水、電管理部門才有權(quán)對用戶進行停水、停電的處理權(quán)。⑦在小區(qū)成立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會后，物業(yè)管理公司的管理委托權(quán)就屬于業(yè)主大會及其委員會，業(yè)主委員會有權(quán)續(xù)聘或解聘由開發(fā)商聘請的物業(yè)管理公司。⑧業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代表，代表全體業(yè)主的利益，部分業(yè)主不能按照自己的意愿去解聘或選聘物業(yè)管理公司，在沒有業(yè)主委員會或經(jīng)過業(yè)主委員會的情形下所做出的決定是無效的。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（見實務(wù)第二章內(nèi)容）概念：物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法成立，具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實體。特征：獨立的企業(yè)法人，屬于服務(wù)性企業(yè)，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類有限責任公司股分有限公司股分合作型全全民所有制集體所有制民營外資其他民所有制集體所有制民營外資其他按投資主體的經(jīng)濟成分 股東出資形式物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工商注冊登記①企業(yè)名稱預先審核 ②公司地址 ③注冊資本（技術(shù)、咨詢、服務(wù)性不低于10萬） ④股東人數(shù)和法定代表人 ⑤公司人員 ⑥公司章程物業(yè)服務(wù)企業(yè)章程和內(nèi)容⑴總則，包括公司名稱，地址等 ⑵企業(yè)的經(jīng)營范圍 ⑶公司注冊資本 ⑷股東的姓名或名稱 ⑸股東的權(quán)利和義務(wù)⑹股東的出資方式和出資額，股東轉(zhuǎn)讓出資的條件⑺公司的機構(gòu)及產(chǎn)生辦法，職權(quán)，議事規(guī)則 ⑻公司的法定代表⑼公司解散事由和清算辦法 ⑽職工錄用方式、待遇、管理方法⑾企業(yè)的各種規(guī)章制度 【營業(yè)執(zhí)照領(lǐng)取后一個月內(nèi)申請資質(zhì)】申報資質(zhì)所需資料⑴規(guī)定：新成立的企業(yè)，資質(zhì)按最低等級核定，設(shè)一年暫定期⑵申報所需資料：①營業(yè)執(zhí)照②企業(yè)章程③驗資證明④企業(yè)法定代表人的身份證明⑤服務(wù)人員資格證書，勞動合同，管理，技術(shù)人員組織形式直線制：領(lǐng)導能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權(quán)分明，指揮及時；（缺）要求領(lǐng)導者通曉各種專業(yè)知識具備多方面的知識和技能。直線職能制：（優(yōu)）加強了專業(yè)管理的職能，適應(yīng)涉及面廣，技術(shù)復雜，服務(wù)多樣化，管理綜合性強的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（缺）機構(gòu)人員較多，成本較高，橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。事業(yè)部制：（優(yōu)）①強化了決策機制，使公司最高領(lǐng)導擺脫繁雜的行政事務(wù)，著重于公司重大事情的決策。②能調(diào)動各事業(yè)部門的積極性，責任心和主動性，增強了企業(yè)活力。③促進了內(nèi)部競爭，提高了公司的效率和效益。④有利于復合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出。（缺）事業(yè)部這間的協(xié)調(diào)困難，機構(gòu)重重，人員過多矩陣制：（優(yōu)）①加強了各職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源。②有利于調(diào)動各方工作積極性，解決處理各自責任范圍內(nèi)的問題，具有較強的機動性和適應(yīng)性。（缺）①組織結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較差，機構(gòu)人員較多，容易形成多頭領(lǐng)導。②部門之間關(guān)系復雜，協(xié)調(diào)工作量比較大，處理不當容易產(chǎn)生矛盾。各組織形成特點：⑴直線制：企業(yè)各級領(lǐng)導者親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導，不設(shè)專門職能機構(gòu)，這種組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復雜的物業(yè)管理。⑵直線職能制：各級主管人員直接指揮職能機構(gòu)是直線行政主管參謀職能機構(gòu)對下面直線部門一般不能下達指揮命令和工作指示，只是起業(yè)務(wù)指導和監(jiān)督作用。這種組織形式是目前物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種形式。⑶事業(yè)部制；一是實行分權(quán)管理；將政策制訂和行政管理分開；二是每個事業(yè)部都是一個利潤中心；實行獨立核算和自負盈虧；這種形式一般多由那些規(guī)模大物業(yè)種類繁多；經(jīng)營業(yè)務(wù)復雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理分公司借鑒采用⑷矩陣制；在同一組織中設(shè)置縱向的只能部門；又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項目的成員受雙重領(lǐng)導；既受所屬職能部門的領(lǐng)導；又受項目組的領(lǐng)導五、業(yè)主大會、業(yè)主委員會及成立指導規(guī)則（見摘要圖片）六、物業(yè)服務(wù)合同及早期介入（尹）、業(yè)主服務(wù)手冊七、物業(yè)竣工驗收日常管理（梁）八、從業(yè)人員資格和住宅專項維修資金（周）見總結(jié)九、客服禮儀禮貌和各項服務(wù)規(guī)程（高）十、業(yè)主入住手冊、裝修手冊第三部分 實操 一、入戶培訓：驗房、管井、水電表二、共用設(shè)施設(shè)備、機房三、房屋