【正文】 檔案填寫(xiě)業(yè)主聯(lián)系表，做好入住記錄，業(yè)主資料歸檔。收回驗(yàn)房單，做好相應(yīng)記錄。鑰匙委托 業(yè)主簽署鑰匙托管委托書(shū)，收好鑰匙并做好登記。第二部分一、小區(qū)概況 房態(tài)詳情表、樓房布局圖、住宅樓明細(xì)表、銷(xiāo)控二、戶(hù)內(nèi)設(shè)施設(shè)備 培訓(xùn)要點(diǎn)：地漏、給排水管道、空調(diào)室外機(jī)位置、對(duì)講、燃?xì)獗趻鞝t（閥門(mén)開(kāi)關(guān)、表、管道）、戶(hù)內(nèi)總開(kāi)關(guān)、陽(yáng)臺(tái)、樓道內(nèi)水井電井（水電表、總開(kāi)關(guān)）、公共區(qū)域照明設(shè)備控制開(kāi)關(guān)、地下一層派接室三、案例分析（見(jiàn)案例分析材料表） 知識(shí)要點(diǎn)：①物權(quán)法中業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容；物業(yè)管理?xiàng)l例第三章前期物業(yè)管理中第二十六條規(guī)定；北京市物業(yè)管理辦法第二章的前期物業(yè)管理第八條的規(guī)定，北京市前期物業(yè)服務(wù)合同的有關(guān)合同終止和前期物業(yè)服務(wù)合同有關(guān)合同終止的條款。（上兩章內(nèi)容包括管理規(guī)約的制定、買(mǎi)賣(mài)合同的簽定里應(yīng)含物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容、建設(shè)單位的責(zé)任等）②業(yè)主大會(huì)：物業(yè)管理?xiàng)l例第二章中關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定；建設(shè)部的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則；北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則。③服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的普通住宅小區(qū)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，北京市地方標(biāo)準(zhǔn)住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)④物業(yè)管理：條例第一章第二條物業(yè)管理的定義；辦法一章二條的定義（明確所收費(fèi)用用于的管理活動(dòng)）；管理綜合能力里的合同書(shū)面合同、口頭協(xié)議、事實(shí)合同，形成事實(shí)合同必須要付出相應(yīng)的報(bào)酬。⑤房產(chǎn)隨著主體的變更而易主，新的主體尚未與物業(yè)管理公司簽訂任何協(xié)議，所以在法律上新業(yè)主不會(huì)也不可能繼續(xù)履行張先生（原業(yè)主）的義務(wù)，雖然房產(chǎn)還是原來(lái)的房產(chǎn)，但房產(chǎn)的主人已經(jīng)變更，即原物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體已變更，而房產(chǎn)本身已變成新的法律關(guān)系的客體，這一新的法律關(guān)系的客體是不可能為老的物業(yè)管理法律關(guān)系承擔(dān)任何義務(wù)的⑥水、電費(fèi)是由政府有關(guān)部門(mén)定價(jià)，只有水、電管理部門(mén)才有權(quán)對(duì)用戶(hù)進(jìn)行停水、停電的處理權(quán)。⑦在小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)后，物業(yè)管理公司的管理委托權(quán)就屬于業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)續(xù)聘或解聘由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司。⑧業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主的代表，代表全體業(yè)主的利益，部分業(yè)主不能按照自己的意愿去解聘或選聘物業(yè)管理公司，在沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)或經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)的情形下所做出的決定是無(wú)效的。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（見(jiàn)實(shí)務(wù)第二章內(nèi)容）概念：物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法成立，具備專(zhuān)門(mén)資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。特征：獨(dú)立的企業(yè)法人，屬于服務(wù)性企業(yè)，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類(lèi)有限責(zé)任公司股分有限公司股分合作型全全民所有制集體所有制民營(yíng)外資其他民所有制集體所有制民營(yíng)外資其他按投資主體的經(jīng)濟(jì)成分 股東出資形式物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工商注冊(cè)登記①企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先審核 ②公司地址 ③注冊(cè)資本（技術(shù)、咨詢(xún)、服務(wù)性不低于10萬(wàn)） ④股東人數(shù)和法定代表人 ⑤公司人員 ⑥公司章程物業(yè)服務(wù)企業(yè)章程和內(nèi)容⑴總則，包括公司名稱(chēng)，地址等 ⑵企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍 ⑶公司注冊(cè)資本 ⑷股東的姓名或名稱(chēng) ⑸股東的權(quán)利和義務(wù)⑹股東的出資方式和出資額，股東轉(zhuǎn)讓出資的條件⑺公司的機(jī)構(gòu)及產(chǎn)生辦法，職權(quán)，議事規(guī)則 ⑻公司的法定代表⑼公司解散事由和清算辦法 ⑽職工錄用方式、待遇、管理方法⑾企業(yè)的各種規(guī)章制度 【營(yíng)業(yè)執(zhí)照領(lǐng)取后一個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)資質(zhì)】申報(bào)資質(zhì)所需資料⑴規(guī)定：新成立的企業(yè)，資質(zhì)按最低等級(jí)核定，設(shè)一年暫定期⑵申報(bào)所需資料：①營(yíng)業(yè)執(zhí)照②企業(yè)章程③驗(yàn)資證明④企業(yè)法定代表人的身份證明⑤服務(wù)人員資格證書(shū)，勞動(dòng)合同，管理，技術(shù)人員組織形式直線(xiàn)制：領(lǐng)導(dǎo)能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)；（缺）要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專(zhuān)業(yè)知識(shí)具備多方面的知識(shí)和技能。直線(xiàn)職能制：（優(yōu)）加強(qiáng)了專(zhuān)業(yè)管理的職能，適應(yīng)涉及面廣，技術(shù)復(fù)雜，服務(wù)多樣化，管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（缺）機(jī)構(gòu)人員較多，成本較高，橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。事業(yè)部制：（優(yōu)）①?gòu)?qiáng)化了決策機(jī)制，使公司最高領(lǐng)導(dǎo)擺脫繁雜的行政事務(wù)，著重于公司重大事情的決策。②能調(diào)動(dòng)各事業(yè)部門(mén)的積極性，責(zé)任心和主動(dòng)性，增強(qiáng)了企業(yè)活力。③促進(jìn)了內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，提高了公司的效率和效益。④有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出。（缺）事業(yè)部這間的協(xié)調(diào)困難，機(jī)構(gòu)重重，人員過(guò)多矩陣制：（優(yōu)）①加強(qiáng)了各職能部門(mén)之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源。②有利于調(diào)動(dòng)各方工作積極性，解決處理各自責(zé)任范圍內(nèi)的問(wèn)題，具有較強(qiáng)的機(jī)動(dòng)性和適應(yīng)性。（缺）①組織結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較差，機(jī)構(gòu)人員較多，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)。②部門(mén)之間關(guān)系復(fù)雜，協(xié)調(diào)工作量比較大，處理不當(dāng)容易產(chǎn)生矛盾。各組織形成特點(diǎn)：⑴直線(xiàn)制：企業(yè)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不設(shè)專(zhuān)門(mén)職能機(jī)構(gòu)，這種組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)管理。⑵直線(xiàn)職能制：各級(jí)主管人員直接指揮職能機(jī)構(gòu)是直線(xiàn)行政主管參謀職能機(jī)構(gòu)對(duì)下面直線(xiàn)部門(mén)一般不能下達(dá)指揮命令和工作指示，只是起業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督作用。這種組織形式是目前物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種形式。⑶事業(yè)部制；一是實(shí)行分權(quán)管理；將政策制訂和行政管理分開(kāi)；二是每個(gè)事業(yè)部都是一個(gè)利潤(rùn)中心；實(shí)行獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧；這種形式一般多由那些規(guī)模大物業(yè)種類(lèi)繁多；經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合型物業(yè)管理分公司借鑒采用⑷矩陣制；在同一組織中設(shè)置縱向的只能部門(mén)；又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項(xiàng)目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)；既受所屬職能部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)；又受項(xiàng)目組的領(lǐng)導(dǎo)五、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及成立指導(dǎo)規(guī)則（見(jiàn)摘要圖片）六、物業(yè)服務(wù)合同及早期介入（尹）、業(yè)主服務(wù)手冊(cè)七、物業(yè)竣工驗(yàn)收日常管理（梁）八、從業(yè)人員資格和住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金（周）見(jiàn)總結(jié)九、客服禮儀禮貌和各項(xiàng)服務(wù)規(guī)程（高）十、業(yè)主入住手冊(cè)、裝修手冊(cè)第三部分 實(shí)操 一、入戶(hù)培訓(xùn)：驗(yàn)房、管井、水電表二、共用設(shè)施設(shè)備、機(jī)房三、房屋