【正文】 積的確認(rèn)是從地塊周邊道路中心線處計(jì)起，道路占地面積將計(jì)入兩側(cè)土地建設(shè)用地面積）可以出讓獲取收益，包括工業(yè)用地855畝，綜合用地38畝,同時(shí)修建的倉(cāng)儲(chǔ)用房及配套工程224000平方米(容積率為1)占地336畝, 扣除此336畝豪江公司可對(duì)外轉(zhuǎn)讓土地的土地557畝，包括工業(yè)用地為519畝，綜合用地38畝。根據(jù)對(duì)永川區(qū)工業(yè)、綜合用地出讓市場(chǎng)的調(diào)查分析，隨著朱松產(chǎn)業(yè)帶的各項(xiàng)重大基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)工建設(shè)，工業(yè)園區(qū)氛圍的逐漸形成，投資者對(duì)發(fā)展前景心理預(yù)期值的提高，土地價(jià)格將有一定幅度的增長(zhǎng)。；，分年出讓收入見(jiàn)下表。單位：萬(wàn)元地塊用途地塊可出讓總面積（畝）2011年2012年2013年2014年2015年土地收入單價(jià)出讓面積單價(jià)出讓面積單價(jià)出讓面積單價(jià)出讓面積單價(jià)出讓面積綜合用地38　　　　8038　　　　3040工業(yè)用地519　　　　1520015200151197785合計(jì)557　　60403000178510825建設(shè)綜合規(guī)費(fèi)收入按永委發(fā)〔2007〕38號(hào)文《永川區(qū)加快產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干優(yōu)惠政策》，朱松產(chǎn)業(yè)帶建辦公、宿舍用房及經(jīng)營(yíng)性建筑物按每平方米60元征收，工業(yè)廠房免收建設(shè)配套費(fèi)。按朱松產(chǎn)業(yè)帶該片區(qū)規(guī)劃，綜合用地容積率按2，工業(yè)用地按1計(jì)算（其中工業(yè)用地中辦公、宿舍建筑面積占工廠總建筑面積的20%），本項(xiàng)目對(duì)外轉(zhuǎn)讓的土地共有建筑面積119,，具體明細(xì)見(jiàn)下表：時(shí) 間數(shù)量(平方米)單價(jià)(元)金額(萬(wàn)元)2013年77,601,2014年26,602015年15,60合 計(jì)119,602,財(cái)稅收入項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)財(cái)政收入本級(jí)收入比例本級(jí)收入一、用地面積按控規(guī)方案950畝二、建筑面積三、稅收收入　　土地契稅土地出讓收入3%2,100%2,建安營(yíng)業(yè)稅及附加1200元/m2%1,60%建筑施工企業(yè)所得稅1200元/m23%25%40%開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅3000元/m25%25%40%銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加3000元/m2%60%土地增值稅3000元/m25%100%房產(chǎn)契稅(1200元/m2+3000元/m2)3%247。2100%合 計(jì)　6,　5,注：由于計(jì)算稅收的面積除倉(cāng)儲(chǔ)、服務(wù)用房、露天貨物堆碼場(chǎng)和停車場(chǎng)外還包括綠化帶、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，故該項(xiàng)值比倉(cāng)儲(chǔ)、服務(wù)用房、露天貨物堆碼場(chǎng)和停車場(chǎng)的面積高根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，項(xiàng)目公司已經(jīng)編制項(xiàng)目的還款節(jié)點(diǎn)和金額等詳細(xì)數(shù)據(jù)，請(qǐng)參見(jiàn)《附件2：信托計(jì)劃期內(nèi)資金平衡表》。五、項(xiàng)目資金需求經(jīng)測(cè)算本項(xiàng)目投資總額為55,，其中：土地費(fèi)用11,，建設(shè)工程費(fèi)用為35,，其他費(fèi)用為2,，預(yù)備費(fèi)用為2,，建設(shè)期利息共3,(該數(shù)據(jù)以銀行35年期貸款為測(cè)試依據(jù))。其中企業(yè)自籌資金（資本金）17,，占項(xiàng)目總投資的32%；尚有 38,，占項(xiàng)目總投資的68%，擬通過(guò)金融機(jī)構(gòu)借款方式解決。自由資本金比例符合公司要求。目前項(xiàng)目公司豪江公司已經(jīng)實(shí)際投入資金為11424萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)完成項(xiàng)目進(jìn)度情況如下：土地征收：已投入資金11424萬(wàn)元，均為自有資金投入。土石方工程：?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)：暫未開(kāi)始。倉(cāng)儲(chǔ)用房及配套工程建設(shè)：暫未開(kāi)始。信托資金將用于項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)所需支付資金、項(xiàng)目前期除豪江公司自有資本投入以外的施工企業(yè)等相關(guān)合作方墊付款項(xiàng)的支付。六、項(xiàng)目現(xiàn)金流及還款來(lái)源項(xiàng)目還款來(lái)源為項(xiàng)目自身收入。項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算請(qǐng)參見(jiàn)《附件2：信托計(jì)劃期內(nèi)資金平衡表》。該表按第一期于2012年二季度發(fā)行完畢，后續(xù)各期于2012年四季度發(fā)行完畢計(jì)算。%的投資人收益計(jì)算。已經(jīng)考慮到銀監(jiān)分期還款對(duì)信托報(bào)酬、投資人收益、銀行保管費(fèi)等的影響。其中除投資人收益是分次支付外，信托報(bào)酬和銀行保管費(fèi)均是分別計(jì)算一次性支付。第六部分 風(fēng)險(xiǎn)分析及防范一、本資金信托可能存在的風(fēng)險(xiǎn)（一）信用風(fēng)險(xiǎn) 借款人豪江公司的財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)狀況和支付能力將直接影響本信托計(jì)劃受益人的收益。若因豪江公司的經(jīng)營(yíng)能力、財(cái)務(wù)狀況和支付能力發(fā)生不利變化，將可能影響信托資金到期本金和利息的按時(shí)收回。（二）管理風(fēng)險(xiǎn)在信托資金的管理和運(yùn)用中，可能因?yàn)槭芡腥斯芾矸绞?、管理能力的缺陷，?dǎo)致信托資金運(yùn)作的管理失當(dāng)。（三）政策風(fēng)險(xiǎn)豪江公司將信托貸款用于物流園項(xiàng)目。政策風(fēng)險(xiǎn)（核準(zhǔn)、城市規(guī)劃、土地使用、環(huán)境保護(hù)）可能造成項(xiàng)目不能如期開(kāi)工或按標(biāo)準(zhǔn)建成，影響信托計(jì)劃本金和收益的按期兌付。（四）其他風(fēng)險(xiǎn)不排除因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)、自然災(zāi)害等不可抗力因素導(dǎo)致的收益不確定的可能性。二、風(fēng)險(xiǎn)控制措施（一）信用風(fēng)險(xiǎn)的控制受托人將發(fā)揮在金融信托領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，嚴(yán)格實(shí)行相關(guān)責(zé)任制度和分離制度，堅(jiān)持各種調(diào)查、審查、檢查制度，建立嚴(yán)格有效的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制制度。豪江公司擬提供其所有的，合計(jì)面積391,、評(píng)估價(jià)值44,。（二）管理風(fēng)險(xiǎn)的控制受托人將以安全性為首要管理原則，嚴(yán)格限制信托資金按照規(guī)定的募集資金用途使用，在建立專人管理、定職定責(zé)管理基礎(chǔ)上，將信托資金與其自有資產(chǎn)分別管理、分別核算，充分做到?？顚Ｓ谩６ㄆ诠嬗每钊说呢?cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)情況，加強(qiáng)與代理銀行的聯(lián)系與合作，從而有效控制與化解管理風(fēng)險(xiǎn)。本次信托如果發(fā)行成功，所募集信托資金將全部交由具有資質(zhì)的專業(yè)銀行進(jìn)行保管，通過(guò)專業(yè)保管人對(duì)信托資金的保管，控制和化解管理風(fēng)險(xiǎn)。（三）政策風(fēng)險(xiǎn)的防范抵押物權(quán)屬狀況明細(xì)，豪江公司已取得土地證并且沒(méi)有第三方的抵押，項(xiàng)目涉及的核準(zhǔn)（包括審批、備案）、項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)等手續(xù)均已審批完畢，項(xiàng)目基本無(wú)政策風(fēng)險(xiǎn)。（四）其他風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警盡管不可抗力因素非人力可避免與化解，但受托人將竭盡所能，積極加強(qiáng)對(duì)不可抗力因素的研究判斷分析能力，盡可能地向用款人、委托人報(bào)告不可抗力因素的出現(xiàn)可能，以便其采取相應(yīng)的對(duì)策。第七部分 盡職調(diào)查情況我們多次到豪江公司對(duì)項(xiàng)目前期項(xiàng)目情況、項(xiàng)目建設(shè)和本項(xiàng)目涉及的建設(shè)工程等進(jìn)行了詳盡的盡職調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)主豪江公司的資產(chǎn)、人員、財(cái)務(wù)、港橋工業(yè)園和永川區(qū)財(cái)政情況也做了獨(dú)立的核查。多次向豪江公司了解其經(jīng)營(yíng)以及債務(wù)情況，到豪江公司擬抵押地塊實(shí)地考察。與豪江公司的領(lǐng)導(dǎo)以及財(cái)務(wù)、規(guī)劃、工程等部門(mén)相關(guān)人員進(jìn)行交流溝通，全面掌握合作各方的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況，同時(shí)還考察了豪江公司管理層的業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理能力；參與永川區(qū)政府及區(qū)財(cái)政局相關(guān)部門(mén)溝通接觸，調(diào)查該區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況、區(qū)財(cái)政收支情況、未來(lái)幾年財(cái)政實(shí)力及償債能力等；通過(guò)查閱國(guó)家相關(guān)政策及公共媒體披露信息，綜合評(píng)估永川區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和項(xiàng)目建設(shè)的宏觀環(huán)境，分析判斷對(duì)實(shí)施本次信托計(jì)劃的影響。第九部分 結(jié)論綜上所述，豪江公司資產(chǎn)充足，有較強(qiáng)的還款能力，物流園項(xiàng)目本身現(xiàn)金流可以全額覆蓋，且拆遷工作已經(jīng)全部完成，后續(xù)不存在實(shí)質(zhì)性障礙。項(xiàng)目公司能夠提供足額的抵押物，能夠?qū)π磐匈J款形成有效的保障。第十部分 備查資料清單一、融資方重慶豪江建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司資料清單 重慶豪江建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司基本情況介紹； 重慶豪江建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司工商登記最新查詢信息； 重慶豪江建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)年檢的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件； 重慶豪江建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司法定代表人身份證明暨法定代表人本人的簽字樣本； 重慶豪江建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件； 重慶豪江建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司章程； 重慶豪江建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司驗(yàn)資報(bào)告； 重慶豪江建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表； 重慶豪江建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司審計(jì)報(bào)告（索原審發(fā)[2011]46號(hào)）； 重慶豪江建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司審計(jì)報(bào)告（索原審發(fā)[2010]25號(hào)）；1 重慶豪江建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司審計(jì)報(bào)告（索原審發(fā)[2009]69號(hào)）；1 重慶豪江建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司稅務(wù)登記證復(fù)印件；1 重慶豪江建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司董事會(huì)決議；1 重慶豪江建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司董事會(huì)成員認(rèn)定書(shū)和簽字樣本；1 重慶豪江建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司關(guān)于重大事項(xiàng)聲明書(shū)；1 重慶豪江建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司中國(guó)人民銀行信貸登記系統(tǒng)查詢資料；1 重慶豪江建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司授權(quán)委托書(shū)；1 重慶豪江建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司貸款證（卡）復(fù)印件及密碼；二、項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 重慶市人民政府關(guān)于永川產(chǎn)業(yè)帶港口物流園區(qū)工程農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的批復(fù)（渝府地[2009]862號(hào)）； 重慶市永川區(qū)人民政府關(guān)于同意重慶永川工業(yè)園區(qū)中山、大安港口組團(tuán)更名的批復(fù)（永川府[2008]19號(hào)）； 項(xiàng)目用地國(guó)有土地使用權(quán)證； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證（渝規(guī)地證[2011]永川字第015號(hào)）； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（渝規(guī)建證[2011]永川字第022號(hào)）； 工程建筑工程施工許可證； 重慶市永川去發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于重慶永川朱（沱）松（溉）產(chǎn)業(yè)帶港橋物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)（永發(fā)改投[2011]12號(hào)）； 重慶市永川去發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于重慶永川朱（沱）松（溉）產(chǎn)業(yè)帶港橋物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書(shū)）的批復(fù)（永發(fā)改投[2011]13號(hào)）； 重慶市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)批準(zhǔn)書(shū)（渝（永）環(huán)準(zhǔn)[2011]78號(hào)）； 自有資金明細(xì)表及單據(jù)；1 擬抵押土地國(guó)有土地使用權(quán)證；1 關(guān)于重慶豪江建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司擬抵押資產(chǎn)預(yù)評(píng)估的函；1 重慶豪江建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司未來(lái)58年財(cái)稅收入測(cè)算表。（陰影部分資料后補(bǔ)）二〇一二年一月重慶豪江建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司20112017年財(cái)稅收入測(cè)算表編制單位：豪江公司單位：萬(wàn)元年份收入支出收支品迭備注土地出讓工商稅收其他稅收規(guī)費(fèi)收入合計(jì)土地儲(chǔ)備整治其他合計(jì)2011600002520040004008960057000工業(yè)用地1000畝1綜合用地500畝110.201298900360005000100014090078000工業(yè)用地900畝1綜合用地1000畝120.2013122690280085000 工業(yè)用地500畝1綜合用地800畝120.2014103650300078600工業(yè)用地200畝1綜合用地800畝120.20158118520005050096000146500綜合用地500畝120.20166000012000020002000184000472009800014520038800綜合用地500畝120.20174950012600020001000178500631009300015610022400工業(yè)用地1000畝1綜合用地200畝120.合計(jì)57592520800459400