【正文】 設備選型，招標采購設備安裝調(diào)試與試運行人員招聘培訓竣工驗收第十三章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算依據(jù)●《全國統(tǒng)一建筑工程預算工程量計算規(guī)則》；●2008年《遼寧省建筑工程預算實物量定額》；●2008年《遼寧省建筑工程預算實物量定額單位估價表》；●遼寧省及大連市正在執(zhí)行的有關建經(jīng)文件；●《大連工程造價信息網(wǎng)》近期材料價格?！駠野l(fā)改委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）●其他相關資料第二節(jié) 建設投資估算一、建設投資估算◆土建工程費項目建設內(nèi)容主要包括超五星級酒店工程、高檔寫字樓工程、游艇俱樂部工程、游艇碼頭工程以及其他配套工程。216。 超五星級酒店工程：按照國際超豪華五星級酒店標準建設，總建筑面積104,344平方米。（詳見附表11）216。 高檔寫字樓工程：將建設新一代5A甲級寫字樓，總建筑面積100,000平方米。（詳見附表11）216。 游艇俱樂部工程：本工程總建筑面積295,000平方米，主要包括以下四項建設內(nèi)容：俱樂部會所一座，建筑面積5000平方米；VIP豪華泊園別墅500棟，均為獨立建筑，每棟建筑面積約500平方米，總建筑面積約250,000平方米；游艇維修及服務中心一座，建筑面積20,000平方米；游艇展銷及培訓中心一座，建筑面積20,000平方米。（詳見附表11）216。 游艇碼頭工程：本工程主要包括航道工程、水工工程、游艇泊位工程等。主要建設內(nèi)容包括建設主航道一處；防波堤兩處，總長2410米；游艇總泊位1200個，其中：VIP游艇泊位500個，普通游艇泊位700個。（詳見附表13）216。 其他配套工程：外水電工程200,000平方米；道路及綠化工程650,000平方米?！粼O備購置及安裝工程費估算項目將購置安裝主要設備288臺（套），設備購置費為9760萬元。項目設備主要包括酒店、寫字樓所需設備，以及自備游艇、游艇維護及展銷設備等。設備安裝費按設備購置費的10%計算，為976萬元。項目設備購置及安裝工程費估算額總計為10736萬元。詳見附表14:◆工程建設其他費用包括項目的土地使用權費、勘察設計費、建設單位管理費、工程監(jiān)理費、設備調(diào)試費、職工培訓和其他開辦費等，經(jīng)估算工程建設其他費用為80816萬元。其中土地使用權形成無形資產(chǎn)，合計為78046萬元?！纛A備費工程預備費估算按土建工程費、%進行估算，需5768萬元?！艚ㄔO期利息項目申請銀行五年期長期貸款200,000萬元(其中本金182,083萬元)，%，則建設期利息合計17917萬元。二、建設投資建設投資＝建筑工程費+設備購置費+設備安裝費+工程建設其他費用+工程預備費+建設期利息＝408,218萬元詳見附表1:第三節(jié) 流動資金估算流動資金用于生產(chǎn)啟動時原材料、燃料動力等支出，以及人員工資和其他經(jīng)營費用等。該項目流動資金估算采用分項詳細估算法，對構成流動資金的各項流動資產(chǎn)和流動負債分別估算，為簡化計算，僅對現(xiàn)金、存貨、應收賬款、應付賬款四項內(nèi)容進行估算。經(jīng)各項估算，項目共需流動資金5002萬元，鋪底流動資金按30%估算，約為1507萬元。詳見附表2第四節(jié) 項目建設總投資與資金來源一、項目建設總投資按全部流動資金口徑：項目總投資=建設投資+建設期利息+全部流動資金=413,240萬元按鋪底流動資金口徑：項目總投資=建設投資+建設期利息+鋪底流動資金=409,725萬元年度投資計劃詳見附表3。二、年度投資計劃表建設投資在建設期內(nèi)視工程進度分期投入，項目共分二期建設，總建設期3年。第一年投入建設投資的30%，第二年投入40%，第三年投入30%。鋪底流動資金在啟動生產(chǎn)時投入。項目一期工程建設工期規(guī)劃為兩年，主要建設內(nèi)容包括：◆超五星級酒店工程：總建筑面積104,344平方米；◆游艇俱樂部工程；總建筑面積170,000平方米（其中：游艇俱樂部會所一棟，建筑面積5000平方米；VIP豪華泊園：計劃建設250棟，建筑面積125000平方米；游艇維修及服務中心：建筑面積20000平方米；游艇展銷及培訓中心：建筑面積20000平方米。）◆游艇碼頭工程：包括航道工程，水工工程，建設600個游艇泊位；◆其他工程：外水電工程200,000平方米；道路及綠化工程650,000平方米。項目二期工程建設工期規(guī)劃為一年，建設內(nèi)容主要包括：◆VIP豪華泊園：計劃建設250棟，建筑面積125,000平方米；◆高檔寫字樓工程：建筑面積100,000平方米。三、資金來源項目開發(fā)投資的資金來源為三個方面，一是自有資金，二是各階段的豪華泊園及泊位預售收入，三是當自有資金已全部投入開發(fā)而未獲得租售收入或租售收入不足以滿足開發(fā)投資時，采用貸款或其他融資渠道的形式解決資金問題。項目總投資為409,725萬元（按鋪底流動資金口徑）。資金來源為企業(yè)自籌資金和申請銀行貸款，其中企業(yè)自籌資金209,725萬元，%，申請銀行貸款200,000萬元，%。第十四章 財務評價第一節(jié) 財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取一、財務評價依據(jù)國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》國家發(fā)改委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）項目單位提供的有關基礎資料二、財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取項目計算期項目計算期設定13年（2010年2022年），其中：項目開發(fā)建設期3年（2010年2012年），項目經(jīng)營期10年（2013年2022年）。物業(yè)使用年限商業(yè)物業(yè)使用年限為40年，寫字樓使用年限為50年。財務基準收益率設定根據(jù)現(xiàn)行的銀行貸款利率和投資人的預期，財務基準收益率設定為10%。其他說明假設普通泊位、VIP泊位居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、寫字樓等的日常管理成本和管理費收入相持平，故在項目財務分析中不計列此類物業(yè)的日常管理成本和管理費。第二節(jié) 營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算一、營業(yè)收入項目年均營業(yè)收入91,360萬元。其收益由多項物業(yè)收益構成，大體分為銷售收入和經(jīng)營性收入兩大類，前者包括會籍、普通泊位、VIP泊位等物業(yè)的銷售收入，后者包括會籍年費、酒店、寫字樓等物業(yè)的經(jīng)營收入。各類物業(yè)收益測算計劃如下：◆會籍收益：會籍初始售價水平按價格定位建議作測算，參考國內(nèi)成熟游艇會的發(fā)展歷程，在俱樂部正式開業(yè)后，按每兩年提升2030%的比例測算，會籍銷售進度預計在2018年達到約1000個會員，在2022年最終達致2000個會員。年均收入1350萬元?！羝胀ú次皇找妫浩鹗季鶅r按35萬元/個測算，預計在2020年前售出9成泊位，保留10%的泊位作自用或短期出租之用。年均收入2939萬元。VIP泊位收益：VIP泊位全部與VIP豪華泊園組合銷售，豪華泊園起始均價為20000元/平方米，預計于2017年前售完。年均收入42500萬元?！艟频晔找妫壕频晔找嬷饕头孔饨鹗找?、餐飲及娛樂收益構成。客房收益：酒店設975個標準間，5個總統(tǒng)套房，總床位1955張。標準間日租金按1500元，全年按280天測算。總統(tǒng)套房日租金按20000元，全年按100天測算。年均收入35308萬元。餐飲及娛樂收益：按日人均消費500元測算。年均收入為2323萬元。酒店收益投產(chǎn)期第一年按60%測算，第二年按70%測算，經(jīng)營期各年按80%測算。◆寫字樓收益：寫字樓物業(yè)初始平均租金水平為120元/平方米/月，年均收入約9878萬元。二、營業(yè)稅、營業(yè)稅金及附加項目將形成多種物業(yè)的經(jīng)營性收入，按照稅法規(guī)定，應繳納營業(yè)稅、營業(yè)稅金及附加。營業(yè)稅：按收入的5%計算；營業(yè)稅金及附加：城市維護建設稅，按營業(yè)稅額7%計算；教育費附加，按營業(yè)稅3%計算。營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算詳見附表4。第三節(jié) 成本費用估算一、燃料動力費燃料及動力費用有電費、水費等，經(jīng)估算，達產(chǎn)年燃料及動力費658萬元。燃料動力費估算見附表6。二、工資與福利項目所需員工1500人，人均年工資福利費為24000元，則年工資及福利費總估算額為3600萬元。三、折舊費項目固定資產(chǎn)原值320254萬元，固定資產(chǎn)折舊年限：建（構）筑物平均50年，設備平均10年；固定資產(chǎn)殘值率取5%；采取直線法計提折舊，經(jīng)估算，年折舊費為6945萬元，固定資產(chǎn)折舊費估算見附表7。四、攤銷費項目需支付征地費用78046萬元，形成無形資產(chǎn)按10年平均攤銷，年攤銷費7805萬元。建設期職工培訓費及開辦費經(jīng)估算為400萬元，形成其他資產(chǎn)按5年平均攤銷，年攤銷費用約80萬元。上述兩項攤銷費用合計，則前五年攤銷費用為7885，后五年攤銷費用7805萬元。攤銷費估算詳見附表8。五、修理費根據(jù)項目設備磨損率綜合考慮，修理費按折舊費的15%計算，年修理費用為1042萬元。六、財務費用項目在計算期前五年長期借款利息總計為34560萬元。財務費估算詳見附表12。七、其他費用項目計算期其他費用包括項目日常經(jīng)營管理費用、項推廣及代理費用等形成的其他管理費用。酒店、寫字樓及會所運營費用：參照國際品牌五星酒店、甲級寫字樓在國內(nèi)經(jīng)營管理費用比例的經(jīng)驗，酒店、寫字樓及會所經(jīng)營費用按相應經(jīng)營收入的3%估算。會籍、豪華泊園及泊位、寫字樓推廣費用按銷售收入的8%計提，代理費用按銷售收入的10%計提；其他費用年均估算額合計為19802萬元。八、總成本費用、固定成本、可變成本項目年均總成本費用為48980萬元，其中固定成本22888萬元，可變成本為26092萬元，總成本費用估算見附表5。九、經(jīng)營成本經(jīng)營成本=總成本費用－折舊－攤銷－財務費用項目年均經(jīng)營成本為30734萬元，經(jīng)營成本估算見附表5。第四節(jié) 利潤及利潤分配估算一、利潤總額估算利潤總額為營業(yè)收入扣除總成本費用，營業(yè)稅金及附加后的余額，所得稅按利潤總額的25%計算。通過附表9利潤和利潤分配表計算得出：在整個經(jīng)營期內(nèi)，可獲利潤總額401,324萬元，平均年獲利潤總額40,132萬元；扣除所得稅（25%）后，稅后利潤總額為300,993萬元，平均年獲稅后利潤30,099萬元。二、利潤分配估算稅后利潤額在按10%的比例提取盈余公積金即為未分配利潤。提取盈余公積金后，在整個經(jīng)營期內(nèi)，累計實現(xiàn)未分配利潤為270894萬元，平均每年未分配利潤27089萬元。第五節(jié) 財務效益分析一、盈利能力分析現(xiàn)金流量分析根據(jù)不同角度編制的財務現(xiàn)金流量表估算的經(jīng)濟指標見表10 。表141 財務指標表指 標FIRR（%）FNPV（萬元）（ic=10%）Pt（投資回收期）所得稅前%112,970(含建設期)所得稅后%33,756(含建設期)無論稅前還是稅后的的財務內(nèi)部收益率均高于基準折現(xiàn)率10%，財務凈現(xiàn)值均大于零，可以看出，該項目有較強的盈利能力。項目投資現(xiàn)金流量詳見附表10。投資利潤率、投資凈利潤率總資產(chǎn)報酬率=息稅前平均利潤總額/投資總額=43588/409725=%投資凈收益率=平均凈利潤額/項目資本金=30099/409725=%二、償債能力分析該項目申請銀行貸款200,000萬元，還款期為五年（不含建設期）。采用每年年末等額還本利息照付的方式還款，項目每年償還貸款本金40,000萬元。還款資金來源為折舊、攤銷及未分配利潤。經(jīng)測算，在還款期內(nèi)，每年的利息備付率均大于2，償債備付率均大于1，說明項目有能力在規(guī)定期限內(nèi)還清全部貸款。詳見附表12（借款還本付息計劃表）。第六節(jié) 不確定性分析一、盈虧平衡分析從年均的財務狀況分析，計算結(jié)果如下：BEP（c）＝≈%BEP（銷售收入）=年均營業(yè)收入BEP（c）=91360萬元%≈32271萬元計算結(jié)果表明，%，項目盈虧平衡點較低，%，即年營業(yè)收入達到32271萬元時，就可以盈虧平衡，達到保本經(jīng)營，詳見下頁圖141。圖141 盈虧平衡圖二、敏感性分析財務評價以基本數(shù)據(jù)為基礎，具有不確定性。對財務基本數(shù)據(jù)中的銷售收入（產(chǎn)量或價格）、經(jīng)營成本、建設投資三項因素分別作出增加或降低3%幅度的變化，以判斷其單因素變化對財務評價指標的敏感程度。從表142和圖142中可以看出：表142 敏感性分析表序號不確定因素變化率（%）稅后IRR（%）敏感系數(shù)　基本方案　%　1營業(yè)收入10%% 10%% 2經(jīng)營成本10%% 10%% 3建設投資10%% 10%% 圖142 敏感性分析圖營業(yè)收入（營業(yè)價格或服務量）為最敏感因素，其次是建設投資，再次是經(jīng)營成本。通過上述各項財務指標表明，本項目具有較強的盈利能力。項目的財務內(nèi)部收益率大于設定財務基準收益率，財務凈現(xiàn)值值大于零，說明項目財務指標均較好。盈虧平衡分析表明，%，就可保本經(jīng)營。敏感性分析，當三種不確定因素變化幅度為5%時，財務內(nèi)部收益率均優(yōu)于項目基準收益率，說明項目有較好的抗風險能力。綜上所述，項目在財務上是可行的。第十五章 項目風險分析與對策項目的風險因素包括政策風險、市場風險、管理技術風險、項目建設風險及財務風險等。一、政策風險包括政治變動、國家法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策、財政政策等國家政策的變化對公司投資的相關產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，可能導致所投資產(chǎn)業(yè)項目的市場變動，從而