實習十一宗地地價評估程序及報告-資料下載頁
2025-08-03 11:52本頁面
【正文】 本評估價格包括土地使用權(quán)出讓金；根據(jù)國家規(guī)定，該劃撥土地轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)交納土地出讓金。(3)本報告的評估價格系全部限制條件下求得的。根據(jù)XX房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的《國有土地使用證》，該土地已設(shè)定抵押權(quán)，因抵押人未能按期還款，該土地已由XX市中級人民法院查封?？紤]到本次評估是為法院處置該土地提供價格依據(jù)，所以未考慮抵押權(quán)對價格的影響。(4)本報告自估價基準日起一年內(nèi)有效。十一、土地估價師簽字姓名 土地估價師資格證書號 簽字王XX XXX (簽字)李XX XXXX (簽字)十二，土地估價機構(gòu)(章)2004年7月14日第二部分估價對象界定一、估價對象描述I、土地登記狀況根據(jù)XX房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的《國有土地使用證》，該土地所有權(quán)屬于國家所有，土地使用權(quán)人為XX 房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，土地權(quán)屬性質(zhì)為國有出讓。該宗地已設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)人為XX銀行，因未能按期還款，估價對象土地已由XX市中級人民法院查封。估價對象土地為國有出讓土地使用權(quán)，土地使用期限為2001年11月19日至2072年11月18日，自評估基準日起還剩余67年4個月。根據(jù)XX房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的國有土地使用權(quán)，估價對象宗地編號為:XXXX，圖號為:XXXX，地號為:XXXX，規(guī)劃用途為住宅用地，土地總面積平方米，處于基準地價三級區(qū)域。國有土地使用證號:XXXXXX號。(1)規(guī)劃指標: 根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同，項目批準建造四層公寓式商品住宅二幢，總建筑面積2244平方米。(2)地塊目前尚來開發(fā)，除沿XX路還有三戶待拆房屋外，其余已于2002年9月拆平。二、地價影響因素分析一般因素(略)區(qū)域因素估價對象地塊周邊公交線路多，交通方便，距市中心直線距離4千米，四周多為二層或多層住宅，幼托、小學、商店、郵局、銀行等公共設(shè)施齊全，人均公共綠化面積大，為該城市低密度居住區(qū)。評估地塊基本規(guī)則，面積小，土地開發(fā)工程建設(shè)所需的水，電尚未接通。第三部分土地估價結(jié)果及其使用一、估價原則本項目評估遵循土地估價的合法原則、公平公正原則、估價時點原則、供求原則。二、估價方法和估價過程由于估價對象位于城市低密度居住區(qū)，房地產(chǎn)市場和土地市場比較發(fā)達，有較多的成交實例可以選擇，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）并結(jié)合估價對象的具體特點，選擇市場比較法及成本逼近法進行評估。(一)市場比較法根據(jù)替代原則，將估價對象土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實例進行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、日期、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在估價時點地價的一種方法。（計算過程略）經(jīng)測算，三個可比實例經(jīng)修正后的價格分別是4501元/m4437 元/m2和4748 元/m，取三個可比實例修正價格的算術(shù)平均值作為待估宗地的價格即為4562元/m2(二)成本逼近法成本逼近法是以土地取得費、土地開發(fā)所耗各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值稅收益(土地使用權(quán)出讓金)來確定土地價格的估價方法。（計算過程略）計算公式：土地價格=土地取得費十土地開發(fā)費十利息十利潤十稅費十土地增值收益(土地出讓金)經(jīng)測算：單位土地面積單價為：6521元/m2三、地價的確定地價的確定方法成本逼近法估價結(jié)果為6521元/m2，市場比較法估價結(jié)果為4562元/m2,說明XX房地產(chǎn)有限公司當初取得此地塊成本較高，但考慮開發(fā)后利潤不大(容積率受控制，可建面積僅2244m2),結(jié)合評估目的，市場比較法結(jié)果較能反映現(xiàn)時該類地塊的市場價格，故以市場比較法價格為最終結(jié)果。經(jīng)評估，待估宗地于估價基準日在現(xiàn)狀條件下67年4個月使用期限的土地使用權(quán)價格為:土地單價為4562元/m2總價為4562X2244=10237128(元)大寫:壹仟零貳拾叁萬柒仟壹佰貳拾捌圓整(人民幣:元)第四部分 附件2004年7月【答案】土地估價技術(shù)報告中存在的主要錯誤及其致錯原因1估價目的不能同時有兩個目的，如為兩個目的，應(yīng)分別出具報告。2地價定義不清。應(yīng)明確對應(yīng)的土地用途，使用年期、土地開發(fā)程度等內(nèi)容。3 需要特殊的說明的事項中，待估宗地的土地權(quán)屬為國有劃撥，與后面描述的土地權(quán)利狀況為國有出讓前后不一致，說法有誤。4土地估價機構(gòu)蓋章欄，沒有估價機構(gòu)負責人的簽字。5 土地登記狀況中描述的內(nèi)容與登記狀況不符，此中描述的內(nèi)容應(yīng)為土地權(quán)利狀況的內(nèi)容。6土地權(quán)利狀況中描述的內(nèi)容與權(quán)利狀況不符，此中描述的內(nèi)容應(yīng)為土地登記的內(nèi)容。7估價對象的土地使用期限2001年11月19日至2072年11月18日有誤。超過了法定最高年限。8估價原則中，缺替代原則、預期收益原則等。9總地價計算有誤，應(yīng)將單價乘以土地面積，而不是建筑面積。10附件中缺土地權(quán)屬來源文件。11附件中缺估價對象利用照片。
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