【正文】 義［說明估價對象用途和宗地內(nèi)外實際開發(fā)程度、本次估價所設(shè)定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實際用途需以國有土地使用證登記用途為依據(jù)。說明估價報告與估價結(jié)果的有效期限；（4）申明估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價機構(gòu)對估價結(jié)果有解釋權(quán)；（5）違規(guī)使用土地估價報告和估價結(jié)果的法律責任。這里估價方法應(yīng)根據(jù)估價目的和估價對象特點等選定，并與估價原則和估價依據(jù)銜接一致］要求所選估價方法不少于兩種。利用現(xiàn)狀包括估價對象上的建筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建筑應(yīng)說明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細部說明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及其他地上附著物狀況等；土地利用變遷包括估價對象的不同歷史沿革、規(guī)劃利用、最佳利用等情況，對以規(guī)劃條件進行評估的，應(yīng)說明規(guī)劃條件的批準機關(guān)及批準日期、具體規(guī)劃條件等］四、影響地價的因素說明1．一般因素［應(yīng)說明影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內(nèi)容：（1）城市資源狀況（包括地理位置、土地、城市人口等）；（2）房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況（含土地制度、住房制度、地價政策等）；（3）產(chǎn)業(yè)政策（含稅收政策等）；（4）城市規(guī)劃與發(fā)展目標；（5）城市社會發(fā)展狀況（包括城市布局、發(fā)展水平、綜合實力、社會儲蓄與投資物價變動等內(nèi)容）］2．區(qū)域因素［說明待估宗地所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對地價的影響，可包括：（1）區(qū)域狀況（含區(qū)域位置、人口、級別、經(jīng)濟條件、區(qū)域優(yōu)勢等）；（2）交通條件（含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對外交通條件等）；（3）基礎(chǔ)設(shè)施條件（指區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、通訊、通暖、煤氣及學校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度）；（4）環(huán)境條件（含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境）；（5）產(chǎn)業(yè)集聚狀況；（6）規(guī)劃限制等］［這里區(qū)域大小可參照城鎮(zhèn)內(nèi)基準地價級別、行政分區(qū)、功能分區(qū)等確定］［以上一般因素和區(qū)域因素可根據(jù)估價對象特點和估價目的有所選擇和側(cè)重，著重進行影響因素的描述］3．個別因素［說明待估宗地位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質(zhì)、地形、地勢、容積率、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件以及估價對象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價水平的因素說明］第三部分對估價依據(jù)則應(yīng)注明文號、批準單位及批準日期等］四、估價基準日［說明估價結(jié)果對應(yīng)的具體日期，樣式為年月日］五、估價日期［說明該項估價工作的起止日期］六、地價定義［說明估價對象用途和宗地內(nèi)外實際開發(fā)程度、本次估價所設(shè)定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實際用途需以國有土地使用證登記用途為依據(jù)。報附件：（估價報告）［據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，國土資源部，］土⑧附件。估價的假設(shè)和限制條件是用來說明估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)，在估價中未考慮的因素和一些特殊處理及可能造成的影響，估價報告使用的限制條件等。沒有人對估價對象提供了重要專業(yè)幫助（如有例外，應(yīng)說明提供了重要專業(yè)幫助者的姓名、專業(yè)背景及其所提供的幫助內(nèi)容）。我是依照中華人民共和國國家標準《宗地估價規(guī)則》的規(guī)定進行分析，形成意見和結(jié)論，以及撰寫估價報告。估價報告中的分析、意見和結(jié)論，是公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但要受估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制和影響。是告知委托人和估價報告使用者，估價師是以客觀無偏見的方式進行估價，同時對簽名的估價師也是一種警示。u另外，通常隨此函附交一份估價報告。指委托人的全稱。③致委托人函。估價報告編號。u說明受理估價項目的估價機構(gòu)的全稱。委托人。u①封面。⑤宗地估價報告必須由實際參加評估工作人員編寫，并由參加該宗地的估價師簽署姓名、及具有土地估價資格的機構(gòu)加蓋公章后方可生效。②嚴格按照評估協(xié)議要求辦事，滿足委托方的需要。城鎮(zhèn)土地估價方法適用性統(tǒng)計市場比較法 基準地價修正法 收益還原法 剩余法 成本逼近法住宅用地 首選方法 適用 適用 投資待建、城鎮(zhèn)新開發(fā)土地規(guī)劃區(qū)外的土地商服用地 首選或次選 慎選 租賃性土地首選 投資待建土地 中心城區(qū)以外缺少市場可比案例區(qū)域慎選工礦倉儲用地 首選方法 缺少市場可比案例區(qū)域3.185082001）的相關(guān)要求《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T價地區(qū)的因素并加以適當修正；有交易地區(qū)，且地產(chǎn)有或不動產(chǎn)的估價 或建筑物 開發(fā)的價值 建筑物或新開發(fā)土地已有基準地價和宗地價格修正系數(shù)表評估對象、適用范圍、或無市場時難以評限制條件 估；以實際地價比較求1。評估地產(chǎn)價格，一般不應(yīng)少于兩種方法。從已掌握的國內(nèi)外的情況來看，土地估價的方法很多，這些方法有的是在實踐中產(chǎn)生的，有的是理論界提出的。15在交付估價報告時，還應(yīng)就估價中的某些問題作口頭說明，最后是根據(jù)有關(guān)規(guī)定和收費標準與委托人結(jié)清估價費用。6（5）實地察看估價對象實地勘查就是就委托人介紹或提供的估價對象的有關(guān)情況到實地查證和對未知情況進行調(diào)查，包括，地產(chǎn)位置狀況、地上建筑物現(xiàn)狀、裝修及使用情況、宗地周圍環(huán)境景觀、地價調(diào)查等。要有充分的資料和數(shù)據(jù)。在明確了有關(guān)事項后，雙方應(yīng)簽訂估價合同（或協(xié)議）。宗地地價評估實際程序，是從接受委估者的估價委托書開始到最后寫出估價報告書，然后將報告書交給委估者而領(lǐng)取估價報酬的全過程。1——宗地評估程序及報告一、實習目的宗地估價