【正文】 動感區(qū)。12．布局概述12．1 南側(cè)——國際時尚休閑區(qū)因面對臨近的使館區(qū)，而且該處較為清靜，環(huán)境美雅，因此可以休閑、時尚的餐飲、娛樂及雅致的零售為主。這里以“聯(lián)合國式”多國不同風情的餐廳、酒吧、特色零售，及有品位的音樂會所為主。這區(qū)域亦以時尚休閑氣氛，帶有極濃郁的歐陸風味，配以部分冷門但獨特的中東、非洲及東南亞的風情，同時揉合北京文化的色彩。這區(qū)域的特色包括：178。 國際休閑社交場地該區(qū)域?qū)⑹俏v京外交及商貿(mào)人士的交際、社交活動的集中地；同時亦可吸引大量港、臺、日、韓人士，這批人有一定的消費能力。這些人的聚集，將連帶吸引跨國企業(yè)白領，本地愛好時尚文化人士的匯聚。最終成為北京較時尚休閑匯聚的熱點。178。 取代三里屯酒吧一條街憑借地理環(huán)境的優(yōu)勢，以及整個項目的布局，同時有系統(tǒng)地提升它的素質(zhì)，以更健全的管理，使它除了提供一個國際休閑餐飲的地點，還可發(fā)展為多姿多彩的夜間娛樂場，利用更完善的管理，更高質(zhì)量的服務，更豐富的內(nèi)涵，本項目的西區(qū)——國際休閑餐飲區(qū)，有非常好的機會“取代三里屯酒吧一條街。除了三里屯酒吧街可能在不久的將來拆遷發(fā)展，就算以它目前的運作方式及條件，本項目的“國際休閑餐飲區(qū)”有很好的機會取而代之。“國際休閑餐飲區(qū)”并不只是一條“酒吧街”，它是一個“較高尚”、“較具系統(tǒng)”、“更多元”、“更具內(nèi)涵”的休閑區(qū)，在擁有一定格調(diào)之外，亦是讓大眾化接受的時尚休閑區(qū)，因而有更大的吸引力。178。 5大類商業(yè)元素綜合考慮，在這區(qū)域，我們可設立5大類商業(yè)元素：216。 各國風情餐廳216。 各地風情酒吧，包括清吧，有現(xiàn)場演奏的音樂吧等216。 各國特色的風土口味店，如法國的咖啡、巧克力，荷蘭的芝士等216。 健怡健身用品及服務216。 高檔國際精品店，高檔珠寶店178。 綠化休閑及國際品位配合環(huán)境，加強休閑及品味格調(diào)，使其日間有悠閑的氣氛，中午有午間音樂會，午間亦可吸引附近方圓23公里的大部分企業(yè)高層白領，及商業(yè)人士前來午膳或作一個短暫的咖啡會，在舒閑的氣氛下洽談商務。亦可在下午時候，讓不用上班的人士（駐京人士、太太、游客、自由職業(yè)者、文化界、演藝人士）來到這里享受一個舒適愜意的下午。目標人群：本區(qū)域的目的是吸引由20歲至55歲的人群，但以25到45為主要目標群。12．2中心區(qū)——娛樂動感區(qū)中心區(qū)占占據(jù)整個中心廣場及沿街道兩側(cè)。這將是全北京最具特色的動感活力區(qū)域，由西向東的一條內(nèi)街，延伸至東部的東三環(huán)?；盍痈袇^(qū)，是本項目的精髓所在。我們利用獨特的露天廣場，設計適當?shù)沫h(huán)境和設施，舉行文娛、康體活動，并與商品、消費者、潮流導向等互動而成為一個流行生活中心。這區(qū)域的商業(yè)布局類別可分為5大類：216。 時尚潮流服飾、飾物及美容產(chǎn)品216。 時尚運動服飾、用品及設備216。 計算機、影音、手機、電子新潮流產(chǎn)品的展示216。 娛樂、影視及表演216。 動感文化為了發(fā)揮牽頭吸引的作用，在這5大類別之中，各設有一至幾個旗艦店，如：178。 時尚潮流216。 World of Benetton216。 Esprit216。 Mango216。 Kookai216。 Red Earth216。 God178。 運動216。 Nautica216。 Nike216。 NBA專門店216。 曼聯(lián)專門店178。 計算機、影音、手機、電子216。 IBM216。 Intel216。 Samsung216。 Apple216。 Motorola216。 Nokia178。 娛樂、影視、演藝216。 地庫娛樂區(qū)。以地庫一為集中點，可在人流、入口及音響等控制上較易處理216。 設Disco Lounge,日式Music Hall, Rock amp。 Roll bars等。和休閑區(qū)的清吧有所分別，在休閑區(qū)亦可通過地庫進行地庫娛樂區(qū)216。 設電影院。除物色合適伙伴外（如中影、吳思遠、UA、Village等），亦可在布局設計加些心思，例如可將電影院和劇場音樂廳等共享，使場地更多元化運用。劇場可將使本項目更具現(xiàn)代文化色彩，可吸引一批前衛(wèi)領導性的演藝文化界人士到來，加強本項目的號召力。劇場亦可隨時改設為音樂廳、小型或另類音樂會等，增加品位及動感的多元性目標人群：在這個區(qū)域，我們致力吸引由15歲至40歲的主流人群。這批人士，追求潮流，追求新鮮事物，及有大量精力，在北京，本項目的娛樂動感區(qū)將是唯一能滿足這批極有消費能力及意欲群體的未來需求。第 三 節(jié)布　局　內(nèi)　容13．布局內(nèi)容以項目的整體概念和定位為基礎，根據(jù)本項目的建筑設計圖，現(xiàn)將地庫一層至地上五層的商業(yè)元素進行分列和布局。本報告這一部分的布局采用較為大體性的設計，主要目的是：－　將各區(qū)功能分類，并且有系統(tǒng)地列出－　請建筑師事務報就一些商業(yè)元素，例如餐飲娛樂業(yè)等，提供技術(shù)配合的可能性在發(fā)展商對各部分的功能和技術(shù)配合予以確認后，本公司會再根據(jù)最后確定的初步布局方案進行深入地細化，以避免項目建成后，功能和商業(yè)營運的不配合，否則不但會引致經(jīng)濟損失，亦會嚴重影響日后動作。本報告的商業(yè)布局，除了從商業(yè)利益著眼外，亦從項目整體出發(fā)細心考慮，包括公寓、酒店、辦公樓、商業(yè)等各部分之間的相互配合，既要避免相互之間出現(xiàn)互相限制的負面影響，又同時從各部分互動方面增強賣點。14．商業(yè)布局份量分配在以上有關本項目的商業(yè)布局，份量分配約為：商業(yè)類別　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　占整個項目的商業(yè)份量178。 零售用男女服飾　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　35%　　　　　　　　　　　　　　　　　　　216。 運動用品用服飾216。 首飾、鐘表用眼鏡216。 書籍、文具、精品216。 計算機、影音、電子產(chǎn)品及家居用品178。 餐飲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　30%　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　216。 時尚各國風情餐廳咖啡店216。 潮流餐飲（特色快餐和另類文化餐飲）216。 旗艦式中式酒樓216。 港臺新馬泰特色餐廳，例如港式茶餐廳等178。 娛樂　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　20%216。 酒吧類、清吧和音樂吧216。 music hall178。 服務　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3% 216。 銀行216。 旅行社216。 洗衣 178。 健怡　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　12%216。 香熏、桑拿216。 健體中心216。 美容化妝用品　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　15． 地庫根據(jù)地庫的特點，建議將噪音較大的娛樂種類放在地庫，因為：178。 可以解決娛樂項目的高噪音對外界的影響，延長營業(yè)時間；178。 可以將同類的娛樂服務匯聚一起，增強號召力；178。 可將所有需要較高層的商業(yè)放在一起，則其它樓層不用考慮商業(yè)與樓層層高配合的問題。地庫的定位是娛樂區(qū)，與地面的時尚休閑和動感地帶亦可互為配合，既有互動的作用，亦將高噪音限止于地庫。同時，地庫是具有樓高的條件，因此，可便于以各類表演為吸引點。地庫――地下娛樂城1） 地庫酒吧區(qū)北京目前大約有三、四百家酒吧，而且還有繼續(xù)增多的趨勢，多為自發(fā)聚集。大部分分布在朝陽區(qū)和海淀區(qū)的少數(shù)幾個地方，特別是東三環(huán)、三里屯、工體、朝陽公園、什剎海等處。除少數(shù)外，大多從風格、顧客群到價格，都大致相似。今天，酒吧之于都市的年輕人，不僅僅是一各時尚了，而是一種生活方式。本項目地庫可設多個有表演、有樂隊的酒吧，各式各樣、不同風格。例如英式、拉美等風格鮮明的酒吧；或是針對特定人群，如球迷、影迷、野外運動愛好者、DV一族等的酒吧；或是經(jīng)常有樂隊表演、小劇場表演的酒吧，或是由影視、音樂界人士開辦的酒吧等。所有酒吧要各具特色，具不同的格調(diào)和口味，在管理、服務、定位上與本項目的整體定位一致，以區(qū)別于北京其它的酒吧一條街，以便：－　形成一定規(guī)模，成行成市，增強吸引力－　與地上一層的時尚休閑的WINE　BAR，BRISTOL，輕音樂酒吧等相呼應－　從類別和檔次上有所區(qū)分，讓不同需要的客人各得其所－　在布局設計上讓地面休閑與地庫相連，讓人流可以互相流動2） Music House類似上海新天地的ARK，是一種發(fā)源于日本，以搖滾樂隊為號召的：“l(fā)ive music disco bar”,亦是推動原創(chuàng)音樂文化了展的平臺。它的特色是：－　可吸引熱愛音樂的年輕一族，是流行音樂圈人士的交流地；　－　使之成為京城流行音樂，尤其是搖滾樂迷的集中之處；?。∈菄鴥?nèi)外樂隊巡演必到之地；?。∈蔷┏堑叵略瓌?chuàng)音樂展示自己的舞臺；?。∫嗍菄鴥?nèi)外音樂媒體、唱片公司發(fā)掘新人、新樂隊的場所。3) 電影院互動多功能表演場設置一個多功能、高品質(zhì)的電影院，發(fā)展一種雙重功能、多種用途的全新概念，這樣才能產(chǎn)生經(jīng)濟效益。考慮要點：－　受到中國目前的傳媒影響和意識形態(tài)的限制，電影院的經(jīng)營并不容易，電影院的經(jīng)營者往往向發(fā)展商（或業(yè)主）提出很多要求，然而由于電影院仍具一定的吸引人流的力量，因此很多發(fā)展商往往處于被動的位置－　目前，同國外一樣，在中國只有所謂的[大片]才能將觀眾吸引到電影中，因此片源十分重要。約99%的[大片]都是從國外進口(去年國內(nèi)影片僅《英雄》能與國外大片一爭高低)。中國電影進出口總公司每年只能進口10部電影，雖然隨著WTO的政策，進口電影數(shù)量會增加，但相信還有一段時間。就算進口限制放松，[多銀幕]的效益亦會慢慢減退，因此并不符合經(jīng)濟效益。－　由于在本項目的布局中，電影院亦是支柱吸引點。因此，在考慮這三方面因素下，我們需要以獨特的設計才能使這個“電影院”在競爭取勝。因此我們建議本項目的電影院采取多元化的經(jīng)營方式，即：178。 只放映大片從市場定位和推廣方面，讓消費者意識到看大片必須到本項目的電影院來看。因此，23個銀幕就已足夠，較之昆泰的多銀幕電影院，我們在宣傳方面給予不同的賣點：即在本項目看大片才最過癮、最時尚。178。 在設計上增加功能和用途本項目的定位是潮流、動感、文化、時尚、活力；因此，增加電影院的功能和用途，亦使場地的運用更加多元化，包括：a） 表演系列216。 流行音樂表演216。 古典音樂表演216。 另類藝術(shù)表演216。 話劇216。 歌劇注：北京歌劇院在建中，市政府將大力推動表演藝術(shù)，同時，北京是全國的文化中心，就目前來說，一般的表演場地不但破舊、亦缺乏商業(yè)意識。因此本項目的表演場非常適合二線表演（即：有一定水平，較冷門、但有一定追崇者），和另類表演，這類表演不但具有商業(yè)價值，同時更能增加本項目品味和多元性，提升本項目的地位，吸引更多人流。目前，小劇場話劇作為一種小型的“新興化文化產(chǎn)業(yè)”，正在北京、上海等城市開始流行，受到越來越多人的關注，尤其是白領、知識分子、藝術(shù)界人士，演出劇目日漸繁多，市場規(guī)模也不斷擴大。上海已經(jīng)形成安福路“話劇一條街”，上海白領已經(jīng)把聽音樂、看話劇當做一種生活方式，觀眾正以每年30%左右的速度增長。而本項目有條件和，亦有機會成為北京小劇場表演的中心。b） 商業(yè)系列216。 商業(yè)研討會216。 公司員工大會216。 銷售演講216。 商業(yè)培訓216。 潮流/藝術(shù)交流會注本項目是個包涵性極大的商業(yè)商業(yè)項目，既有餐飲、娛樂、購物、亦有服務公寓及辦公樓等，各大公司可以用此場地舉行商業(yè)活動，推廣產(chǎn)品，亦可以舉行種類型會議。這樣一個多元化互動的布局設計，可以將電影院、表演劇院和會議場地三者合一，物盡其用，增強本項目的功能和吸引力。配合電影院互動表演場，酒吧等娛樂集中地，這里將成為一條[夜之街]，不但可以在日間營業(yè)，亦會愈夜愈旺，但因地處地庫，并不影響地面的環(huán)境和活動。16． 地上一層這一層是整個項目的靈魂，整個布局思維就是由此出發(fā)而延伸至各個樓層。地上一層分兩個區(qū)域。178。 時尚休閑178。 活力動感16．1 時尚休閑本項目的西端端比鄰使館區(qū)，這里將被打造成一個國際性的時尚休閑區(qū)，各國風情餐廳，各大洲地道美食、巴黎式休閑咖啡座，高品味的酒吧，bristol等,亦會有東西結(jié)合、供應“fusion food”餐廳。這里我們計劃吸引各國駐京的政商人士及其家人，在他們帶動下，吸引北京本土的時尚人士。這時里將為一向忙碌、焦慮、浮華、急躁的都市人，提供一個享受輕松、從容、慵懶、雅致生活的好去處。178。 時尚休閑走廊在國際時尚休閑區(qū)內(nèi)，設一條時尚休閑走廊，利用露天和[內(nèi)街道]的優(yōu)越條件，特色西式餐飲、咖啡廳可將服務伸展至露天或內(nèi)街道，形成具歐洲周末風情的休閑區(qū)。在這走廊里，將會有歐陸情調(diào)的街頭演藝，令休閑走廊內(nèi)既有怡情氛圍，亦不致嘈雜吵鬧。178。 東亞特區(qū)在南側(cè)商業(yè)主樓內(nèi)向東，在內(nèi)街南側(cè)設立東亞特區(qū)，主要是以港、臺、新馬泰、日韓等為主調(diào)的餐飲為主，讓來自港、臺、新馬泰、日韓駐京及經(jīng)常到京公干的人士，可以享受到非常有其本國風味的地道食品及產(chǎn)品供應。港、臺、新馬泰、日韓群體有非常龐大的消費市場，而這些潮流物品及餐廳亦對北京本地人及外來游客有一定的吸引力。例如港式茶餐廳在北京和上海非常流行，經(jīng)常前往消費的人士，近一半為本地人。 活力動感活力動感是以廣場為中心,亦是整個項目發(fā)展最重要的一環(huán),這里共分三個部分.178。 廣場區(qū)這里是時尚推廣、潮流活動的中心，有關各類活動，上文已經(jīng)提及，這里不再贅述。廣場區(qū)周邊商鋪屬于非租用的空間，它不但是推廣活動的重要場地，亦蘊含創(chuàng)意無限的商業(yè)機會和商業(yè)效益，包括： 時尚品牌、公司企業(yè)產(chǎn)品推廣和品牌宣傳的平臺 例如汽車，手機，各類流行科技產(chǎn)品的推廣；音樂會、大型商業(yè)聚會等。大型活動是跨國公司，如可口可樂公司、生力啤酒等，重要的宣傳推廣工作。 在廣場設立流動花車店鋪或柜式店鋪 可匯集全國有特色的各類貨品，無論現(xiàn)代或傳統(tǒng)，以堆集式擺放。同時在節(jié)日或周末更可舉辦主題賣物集會，吸引駐京外國人士參與，使之成為一個中心。 這樣，不但充分利用資源，增加商機和利潤，最主要是可