【正文】 1萬平方米2000合計15萬平方米不含地下和交通部分面積前期策劃研究總費用將分攤包括在投資總成本中具體如下：科目內(nèi)容金額市場定位與商業(yè)布局策劃包括市場調(diào)查定位、商業(yè)布局與業(yè)態(tài)設計；建筑策劃220萬元招商摸底工作需要根據(jù)商業(yè)規(guī)劃方案與目標商家進行溝通和談判，確定進駐意向100萬元VMD商業(yè)視覺形象策劃與商品陳列，導示系統(tǒng)500萬元招商宣傳需要在項目啟動后進行招商宣傳工作300萬元招商代理費用以一個月租金作為招商代理費用，換算后金額為10萬2012240萬元重新設計費用26萬平方米40元1040萬元合計2400C 方案—— 專業(yè)電子市場綜合體 屬于已經(jīng)完成部分建筑造價總成本業(yè)態(tài)成本金額電子市場12萬平方米2500+3萬平方米步行街3000=酒店式公寓3萬平方米2000寫字樓SOHO3萬平方米2000酒店3萬平方米4000餐飲1萬平方米2000空中花園2萬平方米2000總面積27萬平方米交通物業(yè)部分10萬平方米 造價 2億元C方案項目總成本： +2+ =（二）資金籌集模式與融資結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新(1) BOT方式的運用 由大型企業(yè)投資運營非交通部分,交通物業(yè)直接交給政府下屬企業(yè)運營。免收投資企業(yè)的地價和部分費用,給予辦理土地手續(xù),辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。投資企業(yè)通過運營銷售和經(jīng)營商業(yè)物業(yè)盈利。項目投資招商目標A境外公司及我國香港地區(qū)公司 在軌道交通物業(yè)開發(fā)方面香港公司已經(jīng)摸索成功經(jīng)驗香港地鐵集團商業(yè)經(jīng)營管理公司已收購北京最大的地鐵輕軌樞紐東直門的地鐵商業(yè)綜合體大廈“東方銀座”目前在籌備將這家已虧損關(guān)閉的銀座百貨重新開張。并且他們還在尋找新的項目投資。對我們是很好機會。另外，香港新世界集團、香港和記黃埔集團、香港恒隆集團等大型企業(yè)集團.對投資本項目商業(yè)物業(yè)企業(yè)要求企業(yè)凈資產(chǎn)10億元以上.招商優(yōu)先(A).具有著名品牌批發(fā)與零售企業(yè)的投資集團優(yōu)先考慮。(B).鼓勵長期持有物業(yè)的投資者優(yōu)先發(fā)展及。(C).上市企業(yè)優(yōu)先,具有成功開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗的企業(yè)優(yōu)先。(2)聯(lián)合投資模式有政府下屬軌道交通公司和外來投資公司聯(lián)合投資,政府負責交通物業(yè)部分,外來投資負責商業(yè)物業(yè)主體。(3)獨家投資模式由政府企業(yè)統(tǒng)一投資,不吸收外來投資。七、項目財務分析及贏利能力預測我們將商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營分為銷售和持有租賃經(jīng)營這兩部分。而持有租賃經(jīng)營這部分，是將物業(yè)通過出租給經(jīng)營企業(yè)經(jīng)過幾年的時間，經(jīng)營升值，使物業(yè)增殖后，再將此升值的物業(yè)作為經(jīng)營項目出售，以此獲得更高的回報，這種做法，是商業(yè)地產(chǎn)商比較普遍的經(jīng)營贏利方式。這樣做，既可以安全度過商業(yè)物業(yè)剛開始營業(yè)的培育期，又可以保值增殖獲利。例如，將大型商業(yè)建筑其中的一部分設計成百貨商場，出租給著名品牌的百貨公司經(jīng)營，該百貨公司是成熟有業(yè)績有品牌效應的，經(jīng)過幾年的經(jīng)營，此部分物業(yè)不在是一個建筑部分，而是一個著名的百貨商場，這時再出售此百貨商場，獲利是物業(yè)銷售的十幾倍。我們在策劃這種持有性物業(yè)經(jīng)營時，是按照商業(yè)地產(chǎn)最成功的模式——預定式設計的，是在建筑之初就與有關(guān)的主力店進行溝通商洽，進行定向預制，使建筑完全符合將要出租的主力店的要求，從而使將要入住的主力商家順利入住經(jīng)營。綜觀國內(nèi)外的成功的商業(yè)地產(chǎn)商，無一不是將出售與持有經(jīng)營兼顧起來。一般都是將一部分商鋪（這部分商鋪在建筑里是非主導的不礙統(tǒng)一經(jīng)營管理的）出售，可以快速回籠一本分資金或大部分投資。其余部分進行持有經(jīng)營，待物業(yè)增殖后可以——出售高回報、——資產(chǎn)運營、——資本運作、——各種融資等等。鑒于這些分析考慮，我們修改了原方案，設計成為銷售的和持有租賃經(jīng)營這兩部分。下面先分別按A B C 三個規(guī)劃方案（以及D方案）進行贏利預測分析，然后再進行整體項目的財務分析及贏利能力預測分析，即專項的經(jīng)濟評價報告的簡述。（一）A B C 三個方案的分析：——A方案贏利能力分析可以銷售的部分類別面積單價金額說明空中步行街3萬平方米2萬元6億元可以分割出售，獨立產(chǎn)權(quán)酒店式公寓5萬平方米6000元3億元分割或整棟出售商務酒店3萬平方米5000元未來可以整體出售寫字樓1萬平方米*7000元分割或整棟出售餐飲1萬平方米4000元可以分割出售合計13萬平方米可以出租部分通過上述成本與銷售分析，酒店部分建議單獨策劃為主題商務酒店，建議采取單獨招商，為酒店管理集團定向開發(fā)，減少資金回收的風險。酒店式公寓和空中步行街部分等可以采取向銀行貸款方式融資。類別租金計算年租金（萬元）購物中心7萬平方米其中5萬平方米百貨或?qū)I(yè)市場30元12月2萬平方米15121800360展覽中心面積2萬平方米1212288四維電影院健康服務中心101215127272 總計2592開業(yè)三年后，購物中心商業(yè)經(jīng)營比較旺盛，商業(yè)物業(yè)增殖，零售物業(yè)可以考慮整體出售，預計售價2萬元每平方，盈利空間為14億元左右?！狟方案贏利能力分析功能類型面積銷售單價金額 （億元）專業(yè)批發(fā)市場7萬平方米2500保留經(jīng)營空中步行街3萬平方米200006商務酒店式公寓2萬平方米5000餐飲1萬平方米4000合計B方案策略是剛剛收回全部投資，批發(fā)市場保留五年經(jīng)營后全部出售，經(jīng)營狀況較好預計可以盈利7萬平方米1萬元/平方米等于7億元；經(jīng)營狀況特別理想售價可以達到2萬元/平方米，盈利可以達到14億元?！狢方案盈利能力分析可以銷售部分類別面積單價金額說明空中步行街3萬平方米商鋪可以分割出售，獨立產(chǎn)權(quán)酒店式公寓5萬平方米6000元3億元分割或整棟出售商務酒店3萬平方米5000元未來可以整體出售寫字樓1萬平方米*7000元分割或整棟出售餐飲1萬平方米4000元可以分割出售合計13萬平方米商鋪售價敏感數(shù)據(jù)，是此方案關(guān)鍵，要求成功招商和經(jīng)營?？梢猿鲎獠糠? 13萬平米電子批發(fā)專業(yè)市場，租金1元/平米/天， C方案策略是作成知名的專業(yè)批發(fā)市場，經(jīng)營五年后全部或部分出售，經(jīng)營較好預計可以盈利13萬平方米1萬元/平方米等于13億元；經(jīng)營特別理想售價可以達到2萬元/平方米，盈利可以達到20億元。 ——可銷售部分分析2樓改成步行街部分 可以出售6億元左右，其他部分只能采取出租方式經(jīng)營。否則難以實現(xiàn)銷售。松江新城的人口聚集能力和項目本身業(yè)態(tài)的吸引能力決定項目未來盈利空間項目在松江新城人口達到30萬人以上時候能夠取得良好回報（二）對持有類的物業(yè)的經(jīng)營贏利模式分析 持有類的物業(yè)的經(jīng)營贏利空間前景展望⑴、軌道交通會極大提升沿途的地產(chǎn)增殖，創(chuàng)造五千個到一萬個就業(yè)機會，軌道交通的發(fā)展遠景對區(qū)域的經(jīng)濟帶動影響力是極大和有效的，城市軌道的開通的會極大提升沿途的地產(chǎn)增殖。另外輕軌每開發(fā)一公里就創(chuàng)造五千個到一萬個就業(yè)機會，因此，在不少地方的建設中常常出現(xiàn)這么一種情況，當輕軌列車尚未駛出時，許多商家已經(jīng)在沿途經(jīng)濟熱點地區(qū)圈好了地盤，各種商業(yè)集團等名家占據(jù)了輕軌沿線有利地形，都想在輕軌的發(fā)展圈中分一杯羹。⑵、借鑒國外和香港等地的經(jīng)驗，采取一系列“政策投入”。將會帶動促進軌道經(jīng)濟的發(fā)展。會因軌道交通的功能促使新商圈迅速崛起，縮短商圈正常培育期周期的一半。比如:低價將軌道交通沿線的土地劃撥給投資者進行商業(yè)性開發(fā)；減免相關(guān)拆遷費用及軌道交通設施運營收益稅收；國家的政策性金融機構(gòu)如開發(fā)銀行承諾相當于投資額一定比例的長期、低息貸款；以增加其投資的補償；給予投資者在軌道交通定價方面更大的自主權(quán)差異化拉動市場。這些有利的條件都是傳統(tǒng)商圈所無法具備的，傳統(tǒng)商圈都是經(jīng)過了時間的積累以及人氣的不斷聚集才形成的。 ⑶、本市區(qū)政府、開發(fā)商的開發(fā)保障上海的軌道交通已步入快行道，其規(guī)劃與發(fā)展特征主要體現(xiàn)在：土地利用布局與軌道交通相互協(xié)調(diào)，沿軌道通道集中發(fā)展；交通導向開發(fā)(TOD)的成熟，軌道交通建設計劃與土地開發(fā)計劃協(xié)調(diào)；對站點周圍地區(qū)實施較高強度的開發(fā)，站點周圍集公共交通樞紐、住宅、商業(yè)和娛樂設施為一體。軌道交通商業(yè)之所以能賺錢，是因為將交通建設與地面物業(yè)開發(fā)結(jié)合。在每一個出口都有商業(yè)的物業(yè)來服務，反映出軌道交通物業(yè)巨大的商業(yè)價值和服務功能。通過上述分析，認為本項目可以同樣具備獲取政府相關(guān)扶持、優(yōu)惠的發(fā)展中不可多得的條件，同時可更廣泛和深度的拓展項目開發(fā)的融資和經(jīng)營空間。(三). 不同方案盈利能力基本評估專業(yè)市場群體贏利能力最強，投入較小培育周期兩年白領城市綜合體投入較大，收益最大生活基地培育期4年詳見AB兩個不同方案差異化的敏感性分析。（四）項目整體投資回收財務分析詳細的項目整體投資綜合財務分析請見附件《上海輕軌松江大學城站商業(yè)項目經(jīng)濟評價》現(xiàn)將其經(jīng)濟評價概要提供如下：一 A方案投資估算1項目建設成本占地134610㎡，根據(jù)項目地塊取得時的市場地價，按100萬元/畝（含契稅）即1500元/㎡估算。則項目建設用地成本20192萬元項目建筑安裝及室外工程成本具體建筑指標見下表序號項目數(shù)量單位1用地面積134610㎡2總建筑面積303078㎡3計容積率建筑面積227478㎡集中式商業(yè)建筑面積110000㎡百貨30000㎡MALL20000㎡大賣場12000㎡專業(yè)進口商品超市8000㎡餐飲16000㎡電影院6000㎡溜冰場4000㎡博物館或展覽中心10000㎡鍵康服務中心4000㎡可銷售建筑面積110000㎡空中步行街及其他商鋪30000㎡酒店式公寓50000㎡產(chǎn)權(quán)式酒店兼辦公（四星）30000㎡卸貨區(qū)7478㎡4不計容積率建筑面積75600㎡地下停車場47800㎡自行車庫3800㎡地下設備用房24000㎡具體成本如下：注：上述成本含項目目前已完工部分的成本。項目建筑安裝及配套成本構(gòu)成表 序號項目成本（萬元）備注1集中式商業(yè)成本330002空中步行街及其他商鋪45003酒店公寓成本100004產(chǎn)權(quán)式酒店成本75005卸貨區(qū)成本11226停車場及設備間成本151207合計71242項目開發(fā)建設期間費用項目開發(fā)建設期間費用構(gòu)成表序號項目金額（萬元）備注1勘察設計費24252項目管理費21373不可預見費用21374其他費用14255財務費用56786營銷推廣費26807合計16482項目建設總投資項目建設總投資為以上一~三項之和，約為109256萬元。項目建設總投資構(gòu)成表 序號項目成本（萬元）備注1建設用地成本201922建筑安裝及配套成本712423建設期間費用164824合計107916項目資金籌措分析。按35%的自有資本金計算，35%=。=。A方案經(jīng)濟效益測算凈銷售收入：定價：㎡酒店公寓單位平方米銷售價格7000元/㎡產(chǎn)權(quán)式酒店單位平方米銷售價格8000元/㎡本項目銷售收入即空中步行街及其他商鋪銷售收入+酒店式公寓銷售收入+產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入，%，為7437萬元凈銷售收入（銷售收入–銷售稅金）為126563萬元本項目的凈銷售收入為：126563萬元凈銷售收入名細表序號項目金額（萬元）備注1空中步行街銷售收入750002酒店式公寓銷售收入350003產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入240004總銷售金額1340005銷售稅金74376凈銷售收入126563凈租賃收入租賃收入來源于三部分：集中式商業(yè)的租賃收入；廣告位的租賃收入；地下車位的租賃收入。集中式商業(yè)的租賃收入估算本項目集中式商業(yè)可租賃面積為11萬平方米，按照平均56元/平方米月計算，即每年平均租金為674元/平方米，部分的租金水平預測見下表：序號項目租賃面積（㎡）租金單價（元/㎡.月）1百貨30000502MALL200001503大賣場12000304專業(yè)進口商品超市8000355餐飲160004