【正文】 目建設(shè)招、投標(biāo)制（詳見(jiàn)招標(biāo)方案）。7．1．2 實(shí)行工程項(xiàng)目質(zhì)量終身責(zé)任制，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)，參與單位的領(lǐng)導(dǎo)和直接負(fù)責(zé)人實(shí)行工程質(zhì)量終身追究制度。7．1．3 實(shí)行工程監(jiān)理制。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，聘請(qǐng)有資格的監(jiān)理單位和人員，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)及設(shè)備安裝調(diào)試等工序進(jìn)行監(jiān)理，抓好工程進(jìn)度，提高工程質(zhì)量，降低成本。7．1．4 嚴(yán)格執(zhí)行基建程序，建設(shè)過(guò)程中，接受建設(shè)主管部門和社會(huì)監(jiān)督，建成后按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的竣工驗(yàn)收。7．1．5 嚴(yán)格項(xiàng)目資金管理，實(shí)行專賬管理、?？顚Ｓ?、嚴(yán)禁挪用和擠占。7．2 項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目實(shí)施分以下三個(gè)階段：準(zhǔn)備：編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、準(zhǔn)備設(shè)計(jì)資料、方案設(shè)計(jì)等?？辈煸O(shè)計(jì)：場(chǎng)區(qū)測(cè)量勘察、總體方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。施工：要落實(shí)好協(xié)作關(guān)系，土建招標(biāo)與施工，設(shè)備安裝調(diào)試。為加快建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)時(shí)間，各階段的工作提前做好準(zhǔn)備，應(yīng)盡量提前進(jìn)行，允許有一定的交叉。7．3 建設(shè)周期工程建設(shè)周期初步計(jì)劃為3年。2012年2月以前為前期準(zhǔn)備工作階段，完成項(xiàng)目的征地、立項(xiàng)、可研、設(shè)計(jì)、招標(biāo)工作；2012年2月2013年2月一期工程施工時(shí)間；2013年2月2014年2月為二期工程施工時(shí)間；2014年2月2015年2月為三期工程施工時(shí)間；2015年2月前完成工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。 第八章 招標(biāo)方案 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱：xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品國(guó)際物流中心。工程規(guī)模：建筑面積237967平方米。總投資：3億元。資金來(lái)源： 項(xiàng)目法人資格承辦單位名稱：xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)有限公司。法定代表人：xxxxxx。項(xiàng)目聯(lián)系人：聯(lián)系電話：擬建項(xiàng)目地址：位于洛陽(yáng)市老城區(qū)邙山鎮(zhèn)營(yíng)莊村。東至洛吉快速通道；南至310國(guó)道；西部隔已建成的工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)與機(jī)場(chǎng)路相望；北接擬建中電產(chǎn)業(yè)洛陽(yáng)基地。 招標(biāo)范圍本項(xiàng)目的建筑、安裝工程及其主要設(shè)備的采購(gòu)。 招標(biāo)方式招標(biāo)方式：公開(kāi)招標(biāo)。 招標(biāo)組織形式項(xiàng)目擬采用委托招標(biāo)形式招標(biāo)。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)：具備組織招標(biāo)條件，有招標(biāo)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。 評(píng)標(biāo)專家?guī)旒霸u(píng)標(biāo)委員會(huì)情況本項(xiàng)目評(píng)標(biāo)委員會(huì)由7人組成，由項(xiàng)目法人和評(píng)標(biāo)專家組成，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家5人（占評(píng)委會(huì)成員總數(shù)的三分之二以上），擬從洛陽(yáng)市評(píng)標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)抽取。 招標(biāo)基本情況表建設(shè)項(xiàng)目名稱：xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品國(guó)際物流中心。招標(biāo)方式招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬(wàn)元）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察設(shè)計(jì)√ √√建筑工程√√√ 安裝工程√√√ 設(shè)備√√√ 建設(shè)單位蓋章第九章 投資估算與資金籌措，總建筑面積為237967m2。預(yù)計(jì)總投資約3億元，資金來(lái)源： 估算范圍及依據(jù)根據(jù)本項(xiàng)目總平面圖包括的全部設(shè)計(jì)內(nèi)容及配套的室外工程、其他基本建設(shè)費(fèi)用等。 １、 征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：本項(xiàng)目為招商引資項(xiàng)目，預(yù)計(jì)土地賠償及拆遷費(fèi)用28萬(wàn)元/畝。２、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作所必需發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通路及平整場(chǎng)地的費(fèi)用，本項(xiàng)目按國(guó)家規(guī)定結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際估算計(jì)入。３、建安工程費(fèi)：指列入施工圖決算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝費(fèi)用，包括房屋主體部分的土建工程費(fèi)、水電安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi)，本項(xiàng)目依據(jù)：①《河南省建設(shè)工程工程量清單綜合單價(jià)》（2008版）②《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（2008版）③ 相應(yīng)的費(fèi)用定額④ 工程造價(jià)管理處2011年第5期公布的材料價(jià)。⑤ 本項(xiàng)目總平面布置圖４、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)( 非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi))：指在用地規(guī)劃紅線以內(nèi)， 與交易用房同步配套建設(shè)的道路、供水、供電、供氣、供熱、通訊、照明、排污、排洪、環(huán)衛(wèi)、綠化、消防等公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。 ５、建設(shè)單位管理費(fèi)：項(xiàng)目籌建過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用，本項(xiàng)目依據(jù)基本建設(shè)會(huì)計(jì)制度暫按1%計(jì)算。 資金籌措及資金使用計(jì)劃本工程資金銀行貸款xxx萬(wàn)元，其余為企業(yè)自籌資金。資金使用計(jì)劃，第一年投入xxx萬(wàn)元，主要用于一期工程建設(shè)，占總投資的30%；第二年投入xxx萬(wàn)元，主要用于二期工程建設(shè)，占總投資的23%；第三年投入xxx萬(wàn)元，主要用于三期工程建設(shè)，占總投資的47%；第十章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 評(píng)價(jià)原則和方法本項(xiàng)目建設(shè)期3年，計(jì)算期為10年，各期項(xiàng)目建成后第二年即投入試運(yùn)行，其中一期工程2012年2月開(kāi)始建設(shè)，次年3月投入試運(yùn)行。試運(yùn)行當(dāng)年按10個(gè)月計(jì)算，達(dá)產(chǎn)率60%，2015年開(kāi)始正式營(yíng)運(yùn)，即開(kāi)始投入使用，達(dá)成營(yíng)業(yè)產(chǎn)量的80%。以后各年相同。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)按照國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》（第三版）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制內(nèi)容及深度所規(guī)定的原則和要求進(jìn)行。以工程投資、運(yùn)行管理費(fèi)用、生產(chǎn)成本等作為項(xiàng)目的成本費(fèi)用進(jìn)行評(píng)價(jià)，以此作為判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性的主要依據(jù)。 經(jīng)營(yíng)收入項(xiàng)目各項(xiàng)收入價(jià)格按照洛陽(yáng)市各市場(chǎng)價(jià)格情況并結(jié)合實(shí)際情況確定。（詳見(jiàn)附表三）：：交易大廳建筑面積共260220㎡(含商鋪167820㎡)，平均租金20元/月㎡,取80%出租率。：農(nóng)產(chǎn)品展示中心建筑面積7500㎡，平均租金30元/月㎡，出租率取80%。租金年收入為216萬(wàn)元。：農(nóng)產(chǎn)品檢測(cè)中心建筑面積3600㎡，項(xiàng)目檢測(cè)服務(wù)為每年700萬(wàn)噸，按每噸10元計(jì)。檢測(cè)年收入為70萬(wàn)元。：1）冷庫(kù)：建筑面積24360㎡，平均租金30元/月㎡。2）倉(cāng)庫(kù)：建筑面積10920㎡，平均租金10元/月㎡。3）加工車間： 建筑面積19800㎡，平均租金13元/月㎡。 ：油罐建筑面積24360㎡，平均租金20元/月㎡。：酒店一年租金收入預(yù)計(jì)150萬(wàn)元。：大棚區(qū)建筑面積79680㎡，平均租金10元/月㎡。%計(jì)算，預(yù)計(jì)年收入為3750萬(wàn)元。 每年合計(jì)營(yíng)業(yè)收入：（+216+70+++++150+）+3750 =+3750=。 成本測(cè)算，（詳見(jiàn)附表四）：工資按每人每年24000元計(jì)，職工福利費(fèi)按工資總額的14%計(jì)取，本項(xiàng)目定員500人。經(jīng)計(jì)算，正常年每年工資福利及保險(xiǎn)費(fèi)共計(jì)1368萬(wàn)元。固定資產(chǎn)折舊按平均折舊法計(jì)算，折舊年限50年，殘值率按5%計(jì)。取折舊費(fèi)的10%。，年電費(fèi)（含稅）；項(xiàng)目年耗水量2110860立方米計(jì)，年水費(fèi)（含稅）。本項(xiàng)目按營(yíng)業(yè)收入的5%繳納營(yíng)業(yè)稅。按營(yíng)業(yè)稅額的7%征繳城市維護(hù)建設(shè)稅，3%征收教育費(fèi)附加。本項(xiàng)目建設(shè)期本金及利息為5年還清，按相關(guān)規(guī)定，建設(shè)期利息計(jì)入投資成本，營(yíng)運(yùn)期間利息計(jì)入生產(chǎn)成本。所以，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前兩年有利息發(fā)生。本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)費(fèi)用支出約占當(dāng)年收入的2%。 本項(xiàng)目零星支出約占當(dāng)年收入的1%。 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 ，%，%。根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：（IRR：內(nèi)部報(bào)酬率；：第t年?duì)I業(yè)收入；：第t年成本費(fèi)用）經(jīng)預(yù)測(cè)，%。本研究報(bào)告根據(jù)達(dá)成期固定費(fèi)用、產(chǎn)品單價(jià)與變動(dòng)成本計(jì)算保本產(chǎn)量的盈虧平衡點(diǎn)，根據(jù)測(cè)算結(jié)果可知本項(xiàng)目正常年份的盈虧平衡點(diǎn)為BEP=%。%的生產(chǎn)能力，就能達(dá)到收支平衡，項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 盈虧平衡點(diǎn)=固定成本/（營(yíng)業(yè)收入變動(dòng)成本）=% 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的測(cè)算，計(jì)算期為10年，當(dāng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)總收入降低3%，%；當(dāng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本提高3%，%。表 　收入降低3%正常情況投資提高3%每年?duì)I業(yè)收入 年成本費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅金及附加年稅前利潤(rùn) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%綜合以上所有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可知，本項(xiàng)目具有良好的發(fā)展前景，但屬于低風(fēng)險(xiǎn)，低回報(bào)，高投入行業(yè)。本項(xiàng)目具有良好的盈利能力以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第十一章 效益評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)。納稅是每個(gè)公民的責(zé)任和義務(wù)。，為洛陽(yáng)市的建設(shè)，為老城區(qū)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。，使投資者得到豐厚的回報(bào)。為xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)有限公司的良性循環(huán)，起到推動(dòng)作用。%，%，高于行業(yè)收益水平。通過(guò)敏感性分析，當(dāng)收入降低3%時(shí)，%；當(dāng)投資上浮3%時(shí)，%。項(xiàng)目敏感性正常。通過(guò)分析，本項(xiàng)目的建設(shè),能夠拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高農(nóng)民收入，間接經(jīng)濟(jì)效益顯著，因此，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 就業(yè)效果分析本項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，需要大量的建筑人力資源，項(xiàng)目建成后，經(jīng)營(yíng)過(guò)程需要大量的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、銷售及管理人員，可直接解決約500多人的就業(yè)問(wèn)題（本公司員工），間接解決上萬(wàn)人的就業(yè)問(wèn)題(承包戶工作人員及物流人員)。整體上說(shuō)，本項(xiàng)目的建成將有效地提高社會(huì)就業(yè)率。xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品國(guó)際物流中心項(xiàng)目位于洛陽(yáng)市老城區(qū)，土地資源非常寶貴。本項(xiàng)目實(shí)行集中發(fā)展戰(zhàn)略，走集約化發(fā)展之路，有利于集約利用土地資源，促使道路、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施集中建設(shè)和使用，最大限度的合理利用土地資源。本項(xiàng)目的建成將有效地提高區(qū)域土地資源的價(jià)值。 本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)環(huán)境保護(hù)具有重要意義。項(xiàng)目?jī)?nèi)將建設(shè)污水處理廠，對(duì)廢水、垃圾進(jìn)行統(tǒng)一管理，所有污染物須經(jīng)處理達(dá)標(biāo)才能排放，改變了項(xiàng)目所在地污水隨意排放的現(xiàn)狀，有效地控制了各種污染物對(duì)于周邊環(huán)境的影響。加之xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品國(guó)際物流中心項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)就充分考慮到環(huán)境的綠化和美化，提高項(xiàng)目的環(huán)境空氣質(zhì)量，減少空氣粉塵，增加空氣的含氧量，調(diào)節(jié)項(xiàng)目的氣候，充分發(fā)揮項(xiàng)目綠地的環(huán)境效益，對(duì)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡的保護(hù)起到了不可估量的作用。xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品國(guó)際物流中心項(xiàng)目將極大地提高洛陽(yáng)市老城區(qū)整體城市形象，為建設(shè)洛陽(yáng)市“旅游城市”、“發(fā)展經(jīng)濟(jì)”提供了高標(biāo)準(zhǔn)的硬環(huán)境，它還將整體推動(dòng)洛陽(yáng)市老城區(qū)產(chǎn)業(yè)水平的整體提高，同時(shí)也帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為洛陽(yáng)市老城區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 做任何一件事情都會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，包括一個(gè)國(guó)家，也包括個(gè)人和企業(yè)，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)包括三方面： 政策性的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策。國(guó)家宏觀政策的變化，金融政策的變化，產(chǎn)業(yè)政策的變化等。規(guī)避此風(fēng)險(xiǎn)的辦法是密切關(guān)注國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，掌握經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)。任何國(guó)家的發(fā)展都不是隨心所欲的，都要按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，政策也有一定的連續(xù)性。本項(xiàng)目為農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，目前是國(guó)家及地方所支持的產(chǎn)業(yè)，在宏觀政策層面不具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。主要的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的盲目建設(shè)、惡性低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、消費(fèi)方對(duì)項(xiàng)目不認(rèn)可。包括：原材料價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手惡意競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、管理和決策失誤風(fēng)險(xiǎn)、資金和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等。規(guī)避該風(fēng)險(xiǎn)的辦法就是：事前做好市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，事中做好投資全過(guò)程控制，事后做好項(xiàng)目的評(píng)價(jià)。運(yùn)營(yíng)中主要通過(guò)加強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，確保在公平、公正、公開(kāi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制中占領(lǐng)優(yōu)先地位；也可以與同行進(jìn)行良性溝通，形成價(jià)格信息、市場(chǎng)信息的互通、共享，共同把農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)做大、做強(qiáng)。 管理風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策。本風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自項(xiàng)目建成后的管理，本項(xiàng)目的投資方具有多年的經(jīng)營(yíng)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn), 在全國(guó)有78個(gè)市場(chǎng)在經(jīng)營(yíng), 輻射面是全國(guó)性的。董事會(huì)委派管理人員均為開(kāi)拓創(chuàng)新型、高素質(zhì)專業(yè)管理人才，科學(xué)管理，以實(shí)力贏取效益。新聘用的員工可以通過(guò)內(nèi)的輪崗培訓(xùn)，不斷提高管理運(yùn)營(yíng)水平。同時(shí)通過(guò)外部招聘引進(jìn)國(guó)際、國(guó)內(nèi)先進(jìn)的管理思想和管理人員充實(shí)進(jìn)來(lái)，以加強(qiáng)管理能力。綜上所述，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)數(shù)較低，在可調(diào)整范圍內(nèi)。第十二章 結(jié)論與建議結(jié)論：本項(xiàng)目可行。建議：有關(guān)部門應(yīng)盡快成立本項(xiàng)目的指揮部，抓緊組織實(shí)施，盡快實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。第十三章 附表 附圖 附件13．1 附表：投資估算比率分析表。：投資估算表。：營(yíng)業(yè)收入表。：成本測(cè)算表。：損益表。：用款計(jì)劃表。：貸款還本付息估算表。：現(xiàn)金流量表。：現(xiàn)金流量表（收入下浮3%）。：現(xiàn)金流量表（成本上浮3%）。 13．2 附圖（1）xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品國(guó)際物流中心項(xiàng)目總平面布置圖。（2）xxxxxx農(nóng)副產(chǎn)品國(guó)際物流中心項(xiàng)目用地坐標(biāo)圖。 附件（1）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。（2）組織機(jī)構(gòu)代碼證。 （3）稅務(wù)登記證。（4）法人代表身份證。（5） 項(xiàng)目法人對(duì)項(xiàng)目真實(shí)性聲明。 59