【正文】 金用于支付返租物業(yè)租金，不足由中海公司貼補(bǔ)，超出部分作為管理收益處理。商管部對(duì)返租的物業(yè)具有經(jīng)營(yíng)處置權(quán)和使用權(quán)以及因經(jīng)營(yíng)而獲取收益的權(quán)利。商管公司約定一個(gè)市場(chǎng)培育期，市場(chǎng)培育期一般規(guī)定在2—3年。在培育期內(nèi)，對(duì)外招租的商家給予租金上的優(yōu)惠，商家享受此優(yōu)惠，必須服從商管公司的統(tǒng)一管理。商管部對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、檔次、規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量、品牌作限定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)鑒于從事商業(yè)管理的機(jī)構(gòu)是物業(yè)公司下屬商管部，商業(yè)管理收費(fèi)含在物業(yè)管理收費(fèi)中，按以下標(biāo)準(zhǔn)收?。? 一層 6元/㎡二層 3元/㎡三層 3元/㎡此費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)與中海公司制定的標(biāo)準(zhǔn)在二層上有所不同，將二、三層管理費(fèi)調(diào)為一致的主要因?yàn)椋?16。 商業(yè)步行街的物業(yè)管理服務(wù)相對(duì)單一，商管與物管在工作職能上有一定的重疊，但主 要一商管為主，有別于住宅或?qū)懽珠g管理費(fèi)的制定原則；216。 作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)，二、三層的經(jīng)營(yíng)口岸沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，物業(yè)硬件配套條件基本一致；216。 作為大型商家整體經(jīng)營(yíng)，二、三商業(yè)很可能是一家，作為同一商家面臨兩種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行難度較大；216。 兩種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)給招商也帶來(lái)一定的難度。商管組織構(gòu)架、職能管理內(nèi)部事務(wù)日常工作：（略）制度執(zhí)行：嚴(yán)格遵守執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。文化建設(shè)：注重企業(yè)文化建設(shè)，弘揚(yáng)公司企業(yè)文化。信息收集：收集與項(xiàng)目有關(guān)聯(lián)的相關(guān)市場(chǎng)信息，對(duì)市場(chǎng)采用不定期調(diào)研。了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及項(xiàng)目的目標(biāo)客戶狀況。根據(jù)項(xiàng)目的要求，分析所儲(chǔ)備的信息資源，撰寫分析報(bào)告。基礎(chǔ)資料；項(xiàng)目租務(wù)管理基礎(chǔ)工作的準(zhǔn)備。基礎(chǔ)資料應(yīng)作到準(zhǔn)確、真實(shí)、具體、可操作性和可持續(xù)性。并在實(shí)際工作中逐步完善。后期運(yùn)作：項(xiàng)目客戶資源的開(kāi)發(fā)。入場(chǎng)商家的業(yè)務(wù)跟進(jìn)，為項(xiàng)目租務(wù)管理進(jìn)行嚴(yán)密細(xì)致的工作。項(xiàng)目執(zhí)行：全力執(zhí)行公司下達(dá)的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，認(rèn)真協(xié)調(diào)參與項(xiàng)目的前期策劃、中期執(zhí)行、重點(diǎn)突出后期租務(wù)管理工作，預(yù)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)。組織管理：根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃，員工進(jìn)行定期或不定期的工作培訓(xùn)。做到分工明確，目標(biāo)到位。文檔管理：收集、整理、歸檔部門的各類文書檔案，專人負(fù)責(zé)，對(duì)密級(jí)檔案確保安全。信息處理：及時(shí)對(duì)所收集的相關(guān)信息進(jìn)行分析，如項(xiàng)目有異動(dòng)情況，應(yīng)及時(shí)調(diào)研，作出調(diào)整。客戶開(kāi)發(fā)：主動(dòng)、熱情、規(guī)范地對(duì)入場(chǎng)客戶進(jìn)行業(yè)務(wù)接洽，注重自身的言行舉止、行為規(guī)范，以企業(yè)形象為本，任真對(duì)待客戶。完善資料：根據(jù)市場(chǎng)和項(xiàng)目變化，在實(shí)際工作中逐步完善相關(guān)資料。求變創(chuàng)新：立足對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)、項(xiàng)目管理工作的提升，在實(shí)際工作中努力求變創(chuàng)新。協(xié)調(diào)關(guān)系準(zhǔn)則：以企業(yè)文化理念、企業(yè)自身形象為準(zhǔn)則，處理好公司內(nèi)部各職能部門和對(duì)外的社會(huì)公共關(guān)系。對(duì)內(nèi)協(xié)調(diào)關(guān)系：緊密聯(lián)系各部門，協(xié)調(diào)好上級(jí)與下級(jí)、公司與公司之間的關(guān)系。從而達(dá)到“企業(yè)利益高于一切”的目標(biāo)。 對(duì)外協(xié)調(diào)關(guān)系：與政府部門關(guān)系：針對(duì)政府機(jī)構(gòu)的特殊性，掌握其機(jī)構(gòu)設(shè)置及職能劃分基本情況。熟知其辦事程序，建立與政府部門的良好關(guān)系。與社會(huì)公眾：建立與媒體和社會(huì)公眾的友好往來(lái)關(guān)系，弘揚(yáng)企業(yè)文化，維護(hù)企業(yè)的社會(huì)形象，體現(xiàn)企業(yè)的品牌價(jià)值。與目標(biāo)客戶：按照“有理、有利、有節(jié)”的原則，保持熱情的態(tài)度，處理和協(xié)調(diào)雙方關(guān)系。要體現(xiàn)相互合作的精神，建立真誠(chéng)雙贏的合作伙伴關(guān)系。崗位、職責(zé) 商業(yè)管理部經(jīng)理（1名）任務(wù)：全面負(fù)責(zé)商業(yè)管理部的各項(xiàng)管理工作，保障公司下達(dá)目標(biāo)任務(wù)的完成。主要責(zé)權(quán)：負(fù)責(zé)整個(gè)商業(yè)管理部的日常管理；負(fù)責(zé)制訂、貫徹商業(yè)管理部的規(guī)章制度，制定工作要求、工作目的；組織商業(yè)管理部的管理目標(biāo)、管理計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整方案的制定；負(fù)責(zé)制定商業(yè)管理部管理策略、宣傳策略及租金收取方案；完成公司下達(dá)的管理目標(biāo)任務(wù)；完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。組織關(guān)系：受物業(yè)公司總經(jīng)理指揮與監(jiān)督，并向其直接報(bào)告；與公司內(nèi)外各方維持良好的關(guān)系，確保渠道暢通；充分體現(xiàn)部門的協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)督、配合和服務(wù)職能作用。業(yè)務(wù)主辦（2名）：任務(wù)：負(fù)責(zé)部門領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的工作計(jì)劃任務(wù)，安排本部門的日常工作及職責(zé)工作完成情況，保證部門計(jì)劃工作的完成情況。主要責(zé)權(quán)：負(fù)責(zé)商業(yè)管理部相關(guān)合同、協(xié)議訂立、業(yè)務(wù)接洽、營(yíng)銷策劃、市場(chǎng)調(diào)研、信息收集等；負(fù)責(zé)按租賃物業(yè)合同條款對(duì)商家進(jìn)行管理，督促商家按合同條款進(jìn)行；對(duì)商家違反合同的行為進(jìn)行界定，即時(shí)處理或提出意見(jiàn)報(bào)批；負(fù)責(zé)協(xié)助經(jīng)辦商家入場(chǎng)、辦證、過(guò)戶、退場(chǎng)等手續(xù)，規(guī)范商家經(jīng)營(yíng)行為；建立開(kāi)放式管理與現(xiàn)場(chǎng)巡邏制度，受理商家投訴，即時(shí)解答和組織現(xiàn)場(chǎng)辦公；負(fù)責(zé)收取租金、物管費(fèi)、水電費(fèi)及其他服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用；維護(hù)市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)秩序，調(diào)解場(chǎng)內(nèi)各種矛盾與糾紛；負(fù)責(zé)協(xié)助部門經(jīng)理協(xié)調(diào)外部關(guān)系（如工商、稅務(wù)、行管、新聞媒體、技監(jiān)等）；定期組織公司相關(guān)部門對(duì)物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備、消防等進(jìn)行安全檢查，并作好相應(yīng)記錄存檔；負(fù)責(zé)配合物業(yè)公司對(duì)新進(jìn)場(chǎng)商家二次裝修方案的審定、監(jiān)督；接受業(yè)主的委托代為進(jìn)行招商，做好商家資源儲(chǔ)備；負(fù)責(zé)商業(yè)管理部各廣告位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定和管理。承擔(dān)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。組織關(guān)系：受商業(yè)管理部經(jīng)理指揮與監(jiān)督，并向其直接報(bào)告；充分體現(xiàn)部門的協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)督、配合、服務(wù)的職能作用。商務(wù)內(nèi)勤（1名）：任務(wù)：負(fù)責(zé)部門經(jīng)理下達(dá)的工作計(jì)劃任務(wù)，安排本部門的日常工作及職責(zé)工作完成情況，保證部門計(jì)劃工作的完成。主要責(zé)權(quán)：負(fù)責(zé)商業(yè)管理部文件撰寫、信息檔案的建立、租賃合同整理和管理等事宜；承擔(dān)商業(yè)管理部的文具保管清點(diǎn)、收發(fā)傳達(dá)文件、妥善保管部門的各類文件等事宜；與公司內(nèi)外各方維持良好的關(guān)系，確保渠道暢通；負(fù)責(zé)銜接設(shè)備設(shè)施的維修維護(hù)、租賃管理事宜；負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)部門的協(xié)作、銜接工作；負(fù)責(zé)商業(yè)管理部日常物資的庫(kù)存、調(diào)度、管理；負(fù)責(zé)商業(yè)管理部各商家的接待、來(lái)訪及售后服務(wù)、消費(fèi)者權(quán)益維護(hù)、糾紛調(diào)解、投訴等事宜；承擔(dān)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。組織關(guān)系：充受商業(yè)管理部經(jīng)理的指揮與監(jiān)督，并向其直接報(bào)告；充分體現(xiàn)部門的協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)督、配合、服務(wù)的職能作用。 團(tuán)隊(duì)建設(shè)四、物業(yè)管理板塊物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（1）房屋公用部分的維修及管理樓蓋、屋頂、梁、柱、墻體、基礎(chǔ)及承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊、通道、門廳、電梯、設(shè)備機(jī)房等（2）施設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行管理公用上下水管道、雨落水管、照明、家養(yǎng)供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等（3）規(guī)劃紅線內(nèi)屬于物業(yè)管理范圍內(nèi)的市政公用設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理道路、室外上下水管道、化糞池、溝、池、井、泵房、路燈、地下停車場(chǎng)等（4）紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理（5）公共環(huán)境（場(chǎng)地、建筑公用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾收集清運(yùn)（6）交通、車輛行駛和停泊管理（7）協(xié)助配合公安進(jìn)行安保和消防工作；（8）開(kāi)展客戶文化娛樂(lè)活動(dòng)；（9）管理物業(yè)擋案、資料收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上同商管收費(fèi)，具體略。五、關(guān)于項(xiàng)目銷售推廣建議 （略）關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的運(yùn)作情況報(bào)告一、 相關(guān)政策和辦證環(huán)節(jié)總體來(lái)看，各級(jí)政府對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的建立或改建持支持的態(tài)度，包括對(duì)在建立或改建的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1000米的范圍內(nèi)取締所有臨時(shí)站道的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；對(duì)經(jīng)營(yíng)中的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的管理和稅收等方面政策都比較寬松；對(duì)進(jìn)入的經(jīng)營(yíng)者沒(méi)有太多的限制。市、區(qū)兩級(jí)政府的“兩場(chǎng)辦”（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和停車場(chǎng)）負(fù)責(zé)審核發(fā)放“經(jīng)營(yíng)許可證”，作為工商證照申辦的必須條件?！皟蓤?chǎng)辦”對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的建立總體也持支持的態(tài)度，主要指標(biāo)是在已建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的1—。二、 市場(chǎng)內(nèi)部區(qū)位劃分農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)部主要包括以下區(qū)位：蔬菜、肉類；副食干雜；水果；家禽（活殺）；水產(chǎn)品；腌鹵熟食；糧油；豆制品；凈菜及冷凍制品。成熟的市場(chǎng)多包含鮮花、糕點(diǎn)、日用品及其他相關(guān)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容等。各類攤位的大小劃分和總量比例根據(jù)各個(gè)市場(chǎng)的具體情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，不盡相同，以下數(shù)據(jù)僅作為參考：蔬菜、肉類為必須項(xiàng)目，一般占整個(gè)市場(chǎng)有效面積的20%—30%。副食干雜、糧油和水果各占10%左右。蔬菜、肉類的單個(gè)面積2—4平米；副食干雜、糧油和水果的單個(gè)面積3—5平米；家禽（活殺）、水產(chǎn)品、腌鹵熟食單個(gè)面積5—10平米；注：以上數(shù)據(jù)特指室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；面積指供商家使用的凈面積。三、 配套及建筑需要停車場(chǎng)自行車停車場(chǎng)為必須。部分條件好的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)還設(shè)有機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，如新建的玉林綜合市場(chǎng)。 水電氣除照明電外，部分項(xiàng)目別如糕點(diǎn)制作等需要?jiǎng)恿﹄娫础ｋ琨u熟食、家禽（活殺）等項(xiàng)目需要熱源，天然氣的配套既便于商家經(jīng)營(yíng)，也便于市場(chǎng)通過(guò)消防等部門的驗(yàn)收和檢查，同時(shí)能減少安全隱患。排污 上下水；垃圾清運(yùn)站。衛(wèi)生間采光通風(fēng) 和其他有商場(chǎng)不同的是，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)對(duì)采光通風(fēng)需要較高。同一市場(chǎng)內(nèi)，采光通風(fēng)條件好的區(qū)域價(jià)格明顯要高一些。四、 收益模式 現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)大多采用攤位租賃的方式，對(duì)市場(chǎng)內(nèi)不同攤位制定相應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行出租，此部分為主要收入來(lái)源。 不同攤位的租金水平差別很大，好的攤位租金水平可達(dá)100元/平米，差的僅為20元/平米。 注：攤位面積指供商家使用的凈面積。 現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)都由市場(chǎng)管理者統(tǒng)一交納各種稅費(fèi)，再以市場(chǎng)管理費(fèi)、清潔費(fèi)等名目向商家分?jǐn)偸杖?，具體方法各個(gè)市場(chǎng)不盡相同，次部分為次要收入來(lái)源。部分農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)如新建的玉林綜合市場(chǎng)，以買斷30年經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式使開(kāi)發(fā)商能一次性收回較大部分投資。五、 本項(xiàng)目的難點(diǎn) 望江綜合市場(chǎng)的存在。位于農(nóng)墾局旁的望江綜合市場(chǎng)為半室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，距本項(xiàng)目直線距離不足1公里，能否獲得“經(jīng)營(yíng)許可證”是問(wèn)題；對(duì)未來(lái)本項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)也有較大的影響。 輻射范圍小。一環(huán)路、九眼橋和府南河的區(qū)隔作用，限制了本項(xiàng)目的輻射能力。 人口密度小。本項(xiàng)目至望江公園沿河一線基本無(wú)居民。 現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)條件不足?？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著格林威治城的建成和業(yè)主的入住，未來(lái)3—5年本項(xiàng)目所屬區(qū)域?qū)⑹址睒s，但其間的時(shí)間跨度中的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)會(huì)比較困難。六、 相關(guān)建議 盡快明確“經(jīng)營(yíng)許可證”獲得的可能性。 對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分的規(guī)劃和設(shè)計(jì)可以適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新和超前。 前期的市場(chǎng)培育比較困難，需要相應(yīng)的策略。 前期采用低費(fèi)用水平的整體承包或分別租賃方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，待市場(chǎng)成熟后以拍賣經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式獲取更大的收益。 和當(dāng)?shù)剞k事處密切合作，盡可能多的享受政策的支持。 邀請(qǐng)專業(yè)人士提早對(duì)內(nèi)部設(shè)計(jì)進(jìn)行規(guī)劃，結(jié)合實(shí)際需要，完善建筑細(xì)部設(shè)計(jì)和功能配套。 成熟的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)鄰近的商鋪，是具有一定知名度的腌鹵熟食品制作和糕點(diǎn)制造企業(yè)以及小型超市和便利店所偏愛(ài)的布點(diǎn)選擇，在業(yè)態(tài)規(guī)劃的時(shí)候應(yīng)予以考慮。３３ / 33