【正文】 ，定期收集反映實(shí)際進(jìn)度的有關(guān)數(shù)據(jù)，同時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地檢查。六、加強(qiáng)協(xié)調(diào)機(jī)制協(xié)調(diào)工作是項(xiàng)目管理的重點(diǎn)，也是保證項(xiàng)目順利實(shí)施的關(guān)鍵，在整個(gè)實(shí)施過(guò)程中，業(yè)主與相關(guān)職能部門之間、所涉及街辦、鎮(zhèn)、施工單位，以及項(xiàng)目與周圍環(huán)境、其它市政建設(shè)工程間存在著相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系和矛盾，特別是工期緊迫，需進(jìn)行多頭、平行作業(yè)的情況下尤為突出。因此，要取得土地整理項(xiàng)目的成功，就必須通過(guò)積極有效的組織協(xié)調(diào)、排除障礙、解決矛盾，以保證實(shí)現(xiàn)搬遷整理項(xiàng)目的各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)。39 / 52七、加強(qiáng)項(xiàng)目的安全管理本項(xiàng)目安全管理的好壞將直接影響到搬遷整理項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。首先，監(jiān)督和要求實(shí)施單位建立健全安全生產(chǎn)制度。必須建立符合該項(xiàng)目特點(diǎn)的安全生產(chǎn)制度，參與項(xiàng)目的管理、監(jiān)理及相關(guān)人員都必須認(rèn)真執(zhí)行制度的規(guī)定和要求。項(xiàng)目安全生產(chǎn)制度要符合國(guó)家、地方、相關(guān)行業(yè)及單位的有關(guān)安全生產(chǎn)政策、法規(guī)、條例、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。其次，做好安全檢查。對(duì)安全檢查結(jié)果必須認(rèn)真對(duì)待，需要整改的必須限定整改完成時(shí)間，落實(shí)整改方案和責(zé)任人。八、項(xiàng)目的資金管理該項(xiàng)目建設(shè)資金應(yīng)按銀行要求開(kāi)設(shè)專用帳戶，專款專用。制定每月用款計(jì)劃，確保實(shí)施過(guò)程中的資金足額、恰當(dāng)、適時(shí)用于項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)。 九、發(fā)揮專業(yè)部門和專家的作用為有效、有利、有序開(kāi)展項(xiàng)目區(qū)建設(shè)工作，由建設(shè)業(yè)主單位聘請(qǐng)農(nóng)業(yè)、水利、林業(yè)、規(guī)劃、環(huán)保等方面的專家組成顧問(wèn)小組，并委托專業(yè)公司進(jìn)行總體和專項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。在科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上全面統(tǒng)籌、分步實(shí)施、突出重點(diǎn)，以發(fā)揮項(xiàng)目的最大生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益。由技術(shù)組專家負(fù)責(zé)，充分發(fā)揮專家的指導(dǎo)作用，從科研院所、大學(xué)，及市農(nóng)業(yè)、水利、林業(yè)、規(guī)劃、環(huán)保等部門抽調(diào)專家和專職技術(shù)人員，組成技術(shù)組，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施、驗(yàn)收進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督工作。40 / 52十、加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)行管理該項(xiàng)目的建設(shè)要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的原則，切實(shí)抓好項(xiàng)目的管理，項(xiàng)目各項(xiàng)環(huán)節(jié)要建立健全各級(jí)管理體系，嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目法人制、招投標(biāo)制、建設(shè)監(jiān)理制的三項(xiàng)建設(shè)管理制度。項(xiàng)目建設(shè)完成后，建議由業(yè)主成立專業(yè)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)展后續(xù)管理運(yùn)行工作。第九章 投資估算及資金籌措一、工程總投資 項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì) 45000 萬(wàn)元，包括以下部分：（一）搬遷整理及農(nóng)民安置費(fèi)整理土地的拆遷成本（1）拆舊區(qū)共整理取得新增建設(shè)用地土地 600 畝土地建設(shè)指標(biāo)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 30 萬(wàn)元/畝，共計(jì) 18000 萬(wàn)元；（2）建新區(qū)掛鉤指標(biāo)土地 600 畝，各項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)為 30 萬(wàn)元/畝。共計(jì) 18000 萬(wàn)元。建新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要包括建新區(qū)的道路、道路綠化、管網(wǎng)“六通”建設(shè)等，5萬(wàn)元/畝，共 600 畝，投資 3000 萬(wàn)元。（二）項(xiàng)目前期費(fèi)用項(xiàng)目前期工作費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、地勘費(fèi)、審圖費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)等前期費(fèi)用預(yù)計(jì)共計(jì) 500 萬(wàn)元。(三)管理費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi) 1000 萬(wàn)元。（四）利息41 / 52利息按照年利率 ％計(jì)算，貸款期 3 年，其中建設(shè)期 24 個(gè)月，寬限期 12 個(gè)月，銀行貸款占總投資的 %，建設(shè)期利息總額約 3000 萬(wàn)元。（五）擔(dān)保費(fèi)擔(dān)保費(fèi)按貸款額的 %/年計(jì)算，2 年共 1500 萬(wàn)元。（六）依上所述，本項(xiàng)目總投資為 45000 萬(wàn)元。二、資金籌措項(xiàng)目總投資45000萬(wàn)元，包括自籌資金、銀行貸款兩部分。本項(xiàng)目自籌資金為15000萬(wàn)元，%，由項(xiàng)目業(yè)主自籌。申請(qǐng)銀行貸款30000萬(wàn)元，%。貸款期限3年(其中1年為寬限期)，貸款利率按13年期貸款基準(zhǔn)%測(cè)算。42 / 52第十章 項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)分析一、項(xiàng)目收入分析本項(xiàng)目主要收入為對(duì)拆舊區(qū)的土地整理獲得新增建設(shè)用地指標(biāo)600 畝土地，政府按固定收益及固定項(xiàng)目回報(bào)返還企業(yè)。(一)可出讓土地基本情況根據(jù)國(guó)土資源部《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》 （國(guó)土資發(fā)[2022]138 號(hào)）和四川省《關(guān)于印發(fā)四川省城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法的通知》 （川國(guó)土資發(fā)[2022]68 號(hào)）的要求，本項(xiàng)目拆舊區(qū)土地綜合整理后，將產(chǎn)生 600 畝掛鉤周轉(zhuǎn)土地指標(biāo)，位于****大同鎮(zhèn)。項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)這 600 畝土地的征用及配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)工作，待地塊開(kāi)發(fā)完成并營(yíng)造出良好的投資環(huán)境后，由政府將可供出讓的土地以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。政府取得的土地收入后按雙方協(xié)議返還企業(yè)投資及投資收益。（二）土地出讓價(jià)格二、項(xiàng)目成本費(fèi)用本項(xiàng)目成本共計(jì) 45000 萬(wàn)元，包括以下部分：拆舊區(qū)共整理取得新增建設(shè)用地土地 600 畝土地建設(shè)指標(biāo)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 30 萬(wàn)元/畝，共計(jì) 18000 萬(wàn)元；建新區(qū)掛鉤指標(biāo)土地 600 畝，費(fèi)用為 30 萬(wàn)元/畝，共計(jì)18000 萬(wàn)元。建新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要包括建新區(qū)的道路、道路綠化、管網(wǎng)“六通”建設(shè)等，5萬(wàn)元/畝，共 6000 畝，投資 3000 萬(wàn)元。43 / 52項(xiàng)目前期費(fèi)用項(xiàng)目前期工作費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、地勘費(fèi)、審圖費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)等前期費(fèi)用預(yù)計(jì)共計(jì) 500 萬(wàn)元。管理費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)共計(jì) 1000 萬(wàn)元利息利息按照年利率 ％計(jì)算，銀行貸款占總投資的 %，銀行建設(shè)期貸款利息約 3000 萬(wàn)元。擔(dān)保費(fèi)擔(dān)保費(fèi)按貸款額的 %/年計(jì)算，為 1500 萬(wàn)元。三、項(xiàng)目收益本項(xiàng)目以政府土地出讓收益作為還款保障，土地價(jià)格高低與企業(yè)收益無(wú)直接關(guān)系。根據(jù)協(xié)議公司每年按當(dāng)年投資總額向政府收 15%的整理成本和 5%的年度項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)，項(xiàng)目完成后向政府收取 25%的項(xiàng)目總投資回報(bào)。按測(cè)算，2022 年投資 1000 萬(wàn)元，累計(jì)投資 1000 萬(wàn)元，應(yīng)收整理成本 1000*15%=150 萬(wàn)元，應(yīng)收年度項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi) 1000*5%=50 萬(wàn)元，2022 年收益為：150+50=200 萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)下年投資額為：1000+150+50=1200 萬(wàn)元；2022 年新增投資 20220 萬(wàn)元，其中銀行利息 500 萬(wàn)元，政府認(rèn)可總投資 20220500+1200=20700 萬(wàn)元，應(yīng)收整理成本 20700*15%=3105 萬(wàn)元，應(yīng)收年度項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi) 20700*5%=1035 萬(wàn)元，2022 年收益為：3105+1035=4140 萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)下年投資額為：44 / 5220700+3105+1035=24840 萬(wàn)元；2022 年新增投資 20220 萬(wàn)元，其中銀行利息 1500 萬(wàn)元，政府認(rèn)可總投資：24840+202201500=43340 萬(wàn)元，應(yīng)收整理成本 43340*15%=6501萬(wàn)元，應(yīng)收年度項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi) 43340*5%=2167 萬(wàn)元，2022 年收益為：6501+2167=8668 萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)下年投資額為：43340+6501+2167=52022 萬(wàn)元；2022 年新增投資 4000 萬(wàn)元，其中銀行貸款 1000 萬(wàn)元，政府認(rèn)可總投資：52022+40001000=55008 萬(wàn)元，應(yīng)收整理成本 55008*15%=8251萬(wàn)元，應(yīng)收年度項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi) 55008*5%=2750 萬(wàn)元，項(xiàng)目結(jié)束應(yīng)收項(xiàng)目投資回報(bào) 55008*25%=13752 萬(wàn)元，2022 年收益為：8251+2750+13752=24753 萬(wàn)元，2022 年應(yīng)收回資金為：55008+24753=79761 萬(wàn)元。項(xiàng)目實(shí)際總投資為 45000 萬(wàn)元，收益為：7976145000=34761萬(wàn)元，項(xiàng)目投資收益率為：%，自有資金投資回報(bào)率為：%?？鄢枚惡罄麧?rùn)為：26071 萬(wàn)元，項(xiàng)目?jī)艋貓?bào)為 %，自有資金凈回報(bào)為 %。45 / 52第十一章 貸款償還及財(cái)務(wù)分析一、貸款資金根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主的資金籌措方案，本項(xiàng)目資金來(lái)源為業(yè)主自籌資金、銀行貸款兩部分，其中銀行貸款3000萬(wàn)元。二、貸款利率貸款年利率按13年期貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行，%。三、貸款期限貸款期限為3年，其中2年為建設(shè)期，1年寬限期。四、利息按照上述條件，經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目在建設(shè)期的貸款利息為3000萬(wàn)元。五、還款資金來(lái)源分析第一還款來(lái)源本項(xiàng)目?jī)攤Y金第一還款來(lái)源是項(xiàng)目的可出讓凈用地后政府還款79761萬(wàn)元。擔(dān)保公司的擔(dān)保本項(xiàng)目由貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保公司為企業(yè)提供全額融資擔(dān)保，幫助企業(yè)提高信用能力。六、貸款償還方式本項(xiàng)目計(jì)劃從貸款滿 2 年一次性償還本息，需還本付息合計(jì)33000 萬(wàn)元。其中貸款本金 30000 萬(wàn)元，利息 3000 萬(wàn)元。46 / 52七、清償能力分析經(jīng)上述分析，可用于償還貸款本金的資金總額為 79761 萬(wàn)元，是貸款本金總額 30000 萬(wàn)元的 倍；是貸款本息總額 33000 萬(wàn)元的 倍，能夠滿足貸款償還要求。在還款期內(nèi)，本息償還保障率均超過(guò) 100%。八、敏感性分析由于項(xiàng)目投資采用固定回報(bào)方式由政府兜底，所以敏感性分析結(jié)果與清償力分析一致，即貸款本息償還保障率為 242%，大于 130%，財(cái)務(wù)指標(biāo)較好。47 / 52第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析一、投資估算的風(fēng)險(xiǎn)由于本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，且項(xiàng)目涉及的相關(guān)規(guī)劃資料尚未細(xì)化，本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行了初步估算，主要工程的工程量、拆遷安置量和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際可能存在一定的偏差，同時(shí)今后政策、法律、市場(chǎng)等因素的變化可能對(duì)估算投資產(chǎn)生影響，最終可能影響本項(xiàng)目的投資和正常實(shí)施。對(duì)策：業(yè)主在實(shí)施過(guò)程中應(yīng)對(duì)規(guī)劃建設(shè)方案進(jìn)行優(yōu)化，減少不必要的工程量，并委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷面積、涉及戶數(shù)、人數(shù)等進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查和分類，確定合理的賠償標(biāo)準(zhǔn)，并采用多種安置方式相結(jié)合，盡量減少投資。如發(fā)現(xiàn)對(duì)估算投資產(chǎn)生重大影響的變化，及時(shí)對(duì)估算投資進(jìn)行調(diào)整，并調(diào)整融資策略，確保項(xiàng)目正常實(shí)施。二、土地出讓收入實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目位于大同鎮(zhèn)，區(qū)域內(nèi)有較多房產(chǎn)類項(xiàng)目，由于宏觀調(diào)控的影響，土地交易出現(xiàn)疲軟，甚至流拍現(xiàn)象，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)土地出讓價(jià)格為 萬(wàn)元/畝，系在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)較好，且區(qū)域基礎(chǔ)、公建配套設(shè)施在今后兩年內(nèi)逐步完善的情況下預(yù)測(cè)能實(shí)現(xiàn)的土地出讓價(jià)格，如土地出讓價(jià)格不能實(shí)現(xiàn)，則項(xiàng)目可能出現(xiàn)還貸困難。對(duì)策：充分考慮項(xiàng)目建設(shè)的特點(diǎn)，加強(qiáng)招商引資工作，要求政府給予政策傾斜，保證土地出讓價(jià)格。三、資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)48 / 52本項(xiàng)目拆遷安置和工程建設(shè)投資所需資金量大，周期短，建設(shè)資金有很大一部分要從銀行借款解決，如在實(shí)施過(guò)程中遭遇意外的困難而使項(xiàng)目建設(shè)延期，將使資金籌措方案中滾動(dòng)投入部分無(wú)法實(shí)現(xiàn)，則項(xiàng)目可能出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難。對(duì)策：充分考慮項(xiàng)目建設(shè)的特點(diǎn)，對(duì)拆遷安置和工程建設(shè)進(jìn)行周密安排，保證按期完工，充分落實(shí)建設(shè)所需資金。與各銀行保持良好的合作關(guān)系，拓展各種籌資渠道，在資金出現(xiàn)困難時(shí)，爭(zhēng)取政府財(cái)政支持，確保建設(shè)所需資金。三、拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目區(qū)拆遷安置工作是本項(xiàng)目主要任務(wù)之一，拆遷安置工作正常進(jìn)行是保證本項(xiàng)目正常實(shí)施的核心工作和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，拆遷安置投資占項(xiàng)目總投資的比例約 40%。在拆遷安置工作中廣泛存在的問(wèn)題多樣性、困難艱巨性和周期不確定性對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)周期和投資具有重大影響。對(duì)策：為了克服拆遷安置工作這個(gè)難點(diǎn)，加快拆遷速度，降低拆遷成本，一方面將對(duì)拆遷方案進(jìn)行優(yōu)化，加強(qiáng)拆遷前期調(diào)查研究，減少拆遷量，并委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷面積、涉及戶數(shù)、人數(shù)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查和分類，確定合理的賠償標(biāo)準(zhǔn)，并采用多種安置方式相結(jié)合，減少投資。針對(duì)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提前開(kāi)展工作，使拆遷中存在的不可預(yù)見(jiàn)因素早暴露、早發(fā)現(xiàn)、早解決；另一方面，要依法拆遷，加強(qiáng)對(duì)拆遷政策的學(xué)習(xí)，正確把握政策尺度，充分利用法律和政策化解拆遷矛盾。四、拆遷政策風(fēng)險(xiǎn)49 / 52盡管成都市政府在城市拆遷方面有相應(yīng)的法規(guī)和規(guī)章，但隨著城市建設(shè)的發(fā)展，拆遷政策將進(jìn)行調(diào)整和完善。由于拆遷安置投資占項(xiàng)目總投資的比例較大，因此，任何與拆遷政策有關(guān)的調(diào)整都會(huì)對(duì)項(xiàng)目投資和資金籌措產(chǎn)生直接影響。對(duì)策：為了避免拆遷政策調(diào)整給本項(xiàng)目造成不利影響，業(yè)主應(yīng)積極加強(qiáng)對(duì)拆遷政策研究，力求準(zhǔn)確把握拆遷政策調(diào)整的趨勢(shì)和方向，提前做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。五、籌資風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目建設(shè)所需要的資金，除了業(yè)主的自有資金外，主要來(lái)源于銀行借款。一旦國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)政策和銀行的信貸政策進(jìn)行調(diào)整，土地出讓量不能按計(jì)劃出讓，土地出讓價(jià)格不能保證，都可能給本項(xiàng)目的資金籌措帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：針對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)，首先是加強(qiáng)管理，保證按計(jì)劃進(jìn)行建設(shè)和完工，節(jié)約投資；二是政府在確定土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)保證本項(xiàng)目區(qū)土地出讓量和出讓價(jià)格；三是準(zhǔn)確把握國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和銀行信貸政策變化，及時(shí)調(diào)整策略；四是開(kāi)辟新的融資渠道；五是積極尋求政府支持。六、貸款償還風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目用于償還貸款本息的資金來(lái)源主要為配置土地收益。根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的償債能力。如果配置土地不能按計(jì)劃到位，土地出讓價(jià)格不能保證，財(cái)政專項(xiàng)資金安排未及時(shí)到位，都可能給本項(xiàng)目的貸50 / 52款償還帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：針對(duì)貸款償還風(fēng)險(xiǎn)，首先是政府在確定土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)保證本項(xiàng)目配置土地出讓量和出讓價(jià)格；二是通過(guò)集中區(qū)已征土地對(duì)配置土地進(jìn)行置換和補(bǔ)充。