【正文】 參照國(guó)家發(fā)改委與建設(shè)部2006年頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）和我國(guó)現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度、價(jià)格體系,通過(guò)分析計(jì)算項(xiàng)目直接產(chǎn)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制相關(guān)報(bào)表及計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo),以考察項(xiàng)目的盈利能力、貸款償還能力以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力等財(cái)務(wù)狀況，判別本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。本項(xiàng)目二期工程建設(shè)期3年，為2009～2011年，收入運(yùn)營(yíng)期暫取20年，即2012～2031年進(jìn)行評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)基年取2008年。（FIRR），是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。（FNPV），是指未來(lái)各期支出和收入的現(xiàn)在價(jià)值。（Pt），是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間。它是考察項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的投資回收能力的主要靜態(tài)指標(biāo)。建設(shè)總投資。本次財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)按2009～2011年三年建設(shè)期分期投入計(jì)算。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用與物業(yè)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的主要費(fèi)用列示如下：營(yíng)業(yè)稅及附加：營(yíng)業(yè)收入的 %；物業(yè)稅：辦公和商鋪為租金收入的 12%；土地使用稅：根據(jù)無(wú)錫市規(guī)定，該項(xiàng)目收取每平米 9 元的土地使用稅；法定公積金在每年的利潤(rùn)中提取10%；固定資產(chǎn)投資折舊按20年計(jì)算，運(yùn)營(yíng)期末留5%的殘值。折舊方法按平均年限法計(jì)算，其公式為：年折舊率＝（1預(yù)計(jì)凈殘值率）/折舊年限年折舊額＝固定資產(chǎn)原值年折舊率本項(xiàng)目將于2012 年10 月份開(kāi)始對(duì)外租賃。在物業(yè)的持有期內(nèi)，現(xiàn)金流入項(xiàng)放置租金收入。1） 物業(yè)持有期假設(shè)項(xiàng)目二期物業(yè)的持有期自 2012 年至評(píng)價(jià)末年2031年。2） 租金增長(zhǎng)率參考無(wú)錫市類(lèi)似物業(yè)發(fā)展情況，我們預(yù)測(cè)項(xiàng)目的租金年增長(zhǎng)率為 3%。根據(jù)無(wú)錫市政府對(duì)車(chē)位的指導(dǎo)意見(jiàn)，我們預(yù)測(cè)項(xiàng)目車(chē)位價(jià)格的年增長(zhǎng)率為 3%。3） 租金和出租率我們?cè)谇耙粋€(gè)部分評(píng)估了各種物業(yè)可以達(dá)到的租金水平。各種物業(yè)將被假設(shè)為以下的出租水平。表91 物業(yè)出租率類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型出租率（年）開(kāi)始穩(wěn)定科技創(chuàng)業(yè)基地辦公樓20％80％科技孵化器辦公樓15％80％科技大廈辦公樓15％80％地下部分車(chē)位5％60％4） 免租期為計(jì)算方便，本次評(píng)估不考慮免租期。6）資本化率通過(guò)對(duì)無(wú)錫當(dāng)?shù)乜杀容^項(xiàng)目的租金及價(jià)值的對(duì)比，以及對(duì)項(xiàng)目自身特點(diǎn)的考慮，確定了如下的資本化率。表92 資本化率表項(xiàng)目類(lèi)型資本化率寫(xiě)字樓％商鋪％科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)園％車(chē)位％本次取折現(xiàn)率％通過(guò)綜合財(cái)務(wù)分析，損益表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等計(jì)算表明：%的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率,計(jì)算全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）、財(cái)務(wù)投資回收期（N）等指標(biāo)。計(jì)算各指標(biāo)匯總?cè)缦拢罕?3 財(cái)務(wù)分析結(jié)果 方案財(cái)務(wù)指標(biāo)本項(xiàng)目（二期）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR（%）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（萬(wàn)元）53761投資回收期Pt（年）含建設(shè)期經(jīng)過(guò)分析，本項(xiàng)目將在正式運(yùn)營(yíng)后第9年可以收回全部投資，開(kāi)始產(chǎn)生凈利潤(rùn)。因此，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果可知本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，本項(xiàng)目的建設(shè)將帶來(lái)較好的財(cái)務(wù)效益。表94 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（全部投資）(1)序號(hào)資金類(lèi)別2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1現(xiàn)金流入0 0 0 27434 28231 29051 29895 30764 31658 47076 48436 49836 收費(fèi)收入0 0 0 27434 28231 29051 29895 30764 31658 47076 48436 49836 回收固定資產(chǎn)殘值0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2現(xiàn)金流出（總的）99774 74831 74831 3212 3260 3356 3455 3558 3663 6048 6226 6410 固定資產(chǎn)投資99774 74831 74831 0 0 0 0 0 0 0 0 0 物業(yè)稅0 0 0 1644 1693 1744 1796 1850 1906 3435 3538 3644 土地使用稅0 0 0 45 0 0 0 0 0 0 0 0 營(yíng)業(yè)稅金及附加0 0 0 1523 1567 1612 1659 1707 1757 2613 2688 2766 3凈現(xiàn)金流量99774 74831 74831 24222 24971 25694 26439 27206 27995 41028 42210 43426 4累計(jì)現(xiàn)金流量99774 174605 249436 225214 200243 174549 148110 120903 92908 51880 9671 33755 表95 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（全部投資）(2)序號(hào)資金類(lèi)別2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 1現(xiàn)金流入51277 52760 64414 66273 69240 71241 73299 75419 77600 79844 206873 收費(fèi)收入51277 52760 64414 66273 69240 71241 73299 75419 77600 79844 82155 回收固定資產(chǎn)殘值0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 124718 2現(xiàn)金流出（總的）6599 6794 8575 8829 9274 9548 9830 10121 10420 10728 11045 固定資產(chǎn)投資3753 3866 5000 5150 5431 5594 5762 5935 6113 6297 6485 物業(yè)稅0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 土地使用稅0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 營(yíng)業(yè)稅金及附加2846 2928 3575 3678 3843 3954 4068 4186 4307 4431 4560 3凈現(xiàn)金流量44677 45966 55839 57444 59966 61692 63469 65298 67180 69116 195828 4累計(jì)現(xiàn)金流量78433 124398 180237 237681 297647 359340 422809 488106 555286 624402 820230 進(jìn)入二十一世紀(jì)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)面臨越來(lái)越激烈的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，急切需要提高民族企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。只有不斷引進(jìn)國(guó)際上先進(jìn)科學(xué)技術(shù)，才能有足夠的能力應(yīng)對(duì)知識(shí)創(chuàng)新時(shí)代的挑戰(zhàn)?？萍紕?chuàng)新新載體是實(shí)施科技創(chuàng)新的重要支撐，但面對(duì)當(dāng)前人才供小于求的新形勢(shì)，科技創(chuàng)新載體的建設(shè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求仍有一定的差距。特別在“十一五”期間提出：實(shí)施科教興國(guó)戰(zhàn)略和人才強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略，把科技進(jìn)步和創(chuàng)新作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要推動(dòng)力，把發(fā)展教育和培養(yǎng)德才兼?zhèn)涞母咚刭|(zhì)人才擺在更加突出的戰(zhàn)略位置，努力建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家和人力資本強(qiáng)國(guó)。這一要求促使無(wú)錫市要更為完善區(qū)域創(chuàng)新體系，加快科技創(chuàng)新載體建設(shè)。目前，無(wú)錫市的積極結(jié)構(gòu)是以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)占整個(gè)經(jīng)濟(jì)總量的70％。要加快高新技術(shù)改造傳統(tǒng)創(chuàng)業(yè)步伐，同時(shí)要發(fā)展高新技術(shù)新興產(chǎn)業(yè)，就必須搭建一個(gè)科技創(chuàng)業(yè)和成果轉(zhuǎn)化的平臺(tái)。北創(chuàng)科技園的建設(shè)是無(wú)錫市政府大力推動(dòng)創(chuàng)新型城市的體現(xiàn)，是北塘區(qū)支付鼓勵(lì)企業(yè)成為技術(shù)創(chuàng)新主體的體現(xiàn)，也是以政策優(yōu)惠、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、人文優(yōu)勢(shì)吸引眾多人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的體現(xiàn)。本項(xiàng)目的建設(shè)可以作為無(wú)錫市吸引高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的有效載體，提升地方積極人才競(jìng)爭(zhēng)力，提升地區(qū)自主創(chuàng)新能力。正是響應(yīng)了無(wú)錫市重視、吸引人才的相關(guān)政策，從2003年成立到現(xiàn)在，已成功孵化市級(jí)高新技術(shù)企業(yè)21家，省級(jí)高新技術(shù)企業(yè)4家，引進(jìn)了來(lái)自美國(guó)、日本、英國(guó)、韓國(guó)、加拿大等國(guó)家留學(xué)生創(chuàng)業(yè)企業(yè)。它的建設(shè)對(duì)完善區(qū)域創(chuàng)新體系、繁榮經(jīng)濟(jì)，具有重大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義。