【正文】 超市二層：生鮮蔬果、糧油副食、酒水飲料、休閑食品 三層：服飾、辦公用品、小家電、日化 四、五層：廣緣書城 租金管理費(fèi)/推廣費(fèi)100/月，23%營業(yè)額；入場費(fèi)用30004500元（具體視品牌而定）；賣場租金沿街專賣店45005000元/平方米*年、其他12001500元/平方米*年商場印象l 廣緣超市（廣緣商廈有限公司）是興龍集團(tuán)旗下全資子公司；l 超市旗下的廣緣太陽城店以及孟營店面積超過7，000平方米的大賣場，復(fù)合了傳統(tǒng)零售、獨(dú)立商鋪、專賣與大型超市四種零售業(yè)態(tài)，但以一個(gè)成熟大賣場標(biāo)準(zhǔn)而言產(chǎn)品種類不足，獨(dú)立商鋪種類單一，餐飲、休閑缺失等問題。l 廣緣大賣場獨(dú)到之處還在于設(shè)置了圖書專賣的樓層，增添了超市的文化氣息。四樓少兒圖書，主要是針對中、小學(xué)生的輔導(dǎo)教材，從側(cè)面反應(yīng)了超市雖然處于市級商業(yè)中心，但其主要客戶還是以家庭消費(fèi)為主的本市居民。單位面積營業(yè)額4610元/平方米家惠超市名稱家惠超市營業(yè)面積40,000平方米業(yè)態(tài)超市經(jīng)營模式與規(guī)模21家（其中直營店19家，加盟店2家）市區(qū)規(guī)模超市河北店（河北大街）、金輝店（民族南路）超市形象 企業(yè)文化與經(jīng)營業(yè)態(tài)企業(yè)精神自強(qiáng)不息，勤奮務(wù)實(shí)，勇于創(chuàng)新，爭創(chuàng)一流企業(yè)理念以人為本，員工第一，顧客至上，誠信興商企業(yè)規(guī)模注冊資金1950萬元人民幣員工人數(shù)1300人業(yè)態(tài)（河北店）一層：食品、生鮮、蔬菜、化妝品、日化用品、糧油、音響制品等二層：居家用品、辦公用品、廚房用品、服飾、玩具、鐘表等租金管理費(fèi)/推廣費(fèi)100元/月， 23%營業(yè)額。入場費(fèi)用45007000元。超市印象l 家惠超市扎根于秦皇島市場，在秦皇島三區(qū)四縣均有連鎖；l 屬于社區(qū)型超市，商品檔次平民化，屬于生活化的中檔超市；l 08年經(jīng)消費(fèi)者票選獲得超市行業(yè)唯一的行業(yè)先鋒稱號，家惠超市以樸實(shí)、親民形象受廣大消費(fèi)者青睞；l 客源來自周邊居民社區(qū)，輻射范圍在直徑3平方公里；l 位于河北大街的河北店是是秦皇島大型超市群的邊緣區(qū)，自該超市以西近34公里范圍沒有任何大型超市，輻射圈較大，因此也是家惠連鎖中盈利情況最好的一家；l 各門店均處于千萬以上的贏利狀態(tài)，企業(yè)整體實(shí)力平穩(wěn)、堅(jiān)實(shí)。l 走訪中發(fā)現(xiàn)金輝店處于地下一層，入口設(shè)于商場側(cè)門，缺乏明顯導(dǎo)引，超市內(nèi)部人流導(dǎo)入不理想而隔街而望的廣緣超市則明顯客流較多，相對而言金原超市雖然同樣處于地下一層，但自動(dòng)電梯設(shè)于商場入口處，表示明顯人流能順利導(dǎo)入。單位面積營業(yè)額1500元/平方米保龍倉購物中心名稱保龍倉購物中心營業(yè)面積8,000平方米業(yè)態(tài)超市經(jīng)營模式與規(guī)模直營、加盟，共12家連鎖超市，秦皇島2家市區(qū)規(guī)模超市保龍倉燕山店、保龍倉渤海店超市形象 企業(yè)文化與發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)營理念利國、利民、立自身，顧客永遠(yuǎn)正確發(fā)展戰(zhàn)略建立區(qū)域競爭優(yōu)勢，以點(diǎn)帶動(dòng)面，提高規(guī)模擴(kuò)張效益租金管理費(fèi)/推廣費(fèi)100元/月， 23%營業(yè)額。入場費(fèi)用45006000元。超市印象l 保龍倉超市以“一站式購物”理念打造城市購物中心。l 燕山店共兩層營業(yè)廳，但有效營業(yè)面積較小，整體感覺較為狹小，商品種類不齊全。l 超市設(shè)施設(shè)備維護(hù)水平不高，整體感覺略顯陳舊，但地處商業(yè)中心、周邊居住小區(qū)密集因，一定程度上拉動(dòng)了營業(yè)額。單位面積營業(yè)額1200元/平方米艾欣超市名稱艾欣超市營業(yè)面積15,000平方米業(yè)態(tài)超市經(jīng)營模式與規(guī)模10家連鎖超市，分布于秦皇島三區(qū)四縣和遼寧省綏中縣市區(qū)規(guī)模超市港城店、海陽店超市形象 企業(yè)文化與發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)營理念以物流為中心，追求高品質(zhì)、優(yōu)服務(wù)、低成本、低價(jià)位。發(fā)展戰(zhàn)略有盈利，才能有發(fā)展企業(yè)目標(biāo)顧客滿意、員工樂業(yè)、企業(yè)發(fā)展、回報(bào)社會(huì)核心口號生活需要艾欣，艾欣關(guān)注生活 公司架構(gòu)租金管理費(fèi)/推廣費(fèi)100元/月， 12%營業(yè)額。入場費(fèi)用35004000元。超市印象l 艾欣超市是一家農(nóng)轉(zhuǎn)非超市，立足低價(jià)，低成本，是秦皇島低端連鎖超市。l 產(chǎn)品檔次中等偏下，受到秦皇島市中低收入人群的需求。l 主營：洗滌類、家庭類產(chǎn)品、針織、煙酒飲料、糧油調(diào)料、干性食品、生鮮、促銷海報(bào)、日配品單位面積營業(yè)額1170元/平方米各大超市單位面積營業(yè)額從業(yè)人數(shù)5000人單位面積營業(yè)額3363元/平方米*年分析：l 秦皇島超市整體經(jīng)營情況尚佳，市內(nèi)大型超市營業(yè)面積共計(jì)397,700平方米，單位面積營業(yè)額金3363元/平方米*年l 秦皇島缺乏24小時(shí)便利以及倉儲式超市。l 秦皇島尚缺乏意義上的大賣場。l 秦皇島超市分布較為集中，地塊周邊沒有大型超市。l 地塊現(xiàn)階段主要依賴開發(fā)區(qū)孟營以及河北大街上的大超市，考慮到地塊未來人口導(dǎo)入以及周邊現(xiàn)有教職工以及學(xué)生的需求，設(shè)置大型的超級市場是必須的。5 秦皇島市辦公樓市場調(diào)研 調(diào)研方法在此次市場調(diào)研中，由于各不同細(xì)分市場的規(guī)模和特征差異較大，為全面反映總體的特征，采用了分層抽樣的方法。本次調(diào)查樓宇項(xiàng)目共26個(gè)。其中純寫字樓項(xiàng)目14個(gè)，商務(wù)公寓項(xiàng)目8個(gè)，住宅改辦公項(xiàng)目4個(gè)。（詳細(xì)資料見附件）。為了便于調(diào)查、形成對比，將地域分為3個(gè)部分，即A級辦公區(qū)（以太陽城為輻射點(diǎn)的城市CBD）、B級辦公區(qū)（以人民公園、介于建設(shè)大街、港城大街之間的“一點(diǎn)兩線”區(qū)域）、C級辦公區(qū)（河北大街西段、樓齡比較長、分布比較散的辦公樓）從區(qū)域分布來看，A級區(qū)抽調(diào)樓盤項(xiàng)目14個(gè)，數(shù)量、密度為各區(qū)域之首。C級區(qū)抽調(diào)項(xiàng)目5個(gè)，數(shù)量較少，分布較散。從樓盤類型的區(qū)域分布來看， 所調(diào)查樓盤項(xiàng)目各類型及區(qū)域數(shù)量 樓盤類型/區(qū)域A級辦公區(qū)B級辦公區(qū)C級辦公區(qū)合 計(jì)純寫字樓65314商務(wù)公寓6118住宅改辦公2114合計(jì)147526在六個(gè)區(qū)域中，A區(qū)無論是住宅還是辦公，發(fā)展速度及體量都要多，相比之下，C區(qū)的發(fā)展顯得滯后，抽調(diào)的3個(gè)是辦公樓至今純寫字樓、商務(wù)公寓和高層住宅的數(shù)目寥寥。 從地域環(huán)境分析，太陽城板塊由于地處秦皇島市商業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)人口密度大，政府事業(yè)單位、企業(yè)集中辦公多，人口素質(zhì)和受教育程度高，同時(shí)，高收入者數(shù)量遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，此外，A區(qū)交通便利、信息溝通集聚，因此備受開發(fā)商和購房者、投資者青睞；B區(qū)屬城市中央生活區(qū)，居民人口密度大，人均收入水平高，發(fā)展空間大；而C區(qū)由于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套不高級，開發(fā)程度遠(yuǎn)低于市中心區(qū)，加之市中心區(qū)對企業(yè)辦公的選址有引導(dǎo)作用，尤其是一些主營業(yè)務(wù)在秦本地，且經(jīng)營業(yè)務(wù)與辦公環(huán)境有關(guān)聯(lián)性的企業(yè)，不愿意花代價(jià)遷入，導(dǎo)致常年以來C區(qū)辦公樓少，難以得到規(guī)模發(fā)展，因此才有今天調(diào)查結(jié)果，但另一方面，這種滯后發(fā)展的背后也蘊(yùn)涵了許多的需求潛力。通過分析，我們看到了秦皇島房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及各區(qū)域、各種寫字樓類型的分布情況。同時(shí)可以認(rèn)識到：地理位置和地域環(huán)境仍是決定寫字樓辦公用地市場發(fā)展程度的決定性因素，城市中心區(qū)對辦公單位的牽引作用值得注意。 金都寫字樓嘉遠(yuǎn)SOHO香格里金輝寫字樓金原商務(wù)辦公樓層范圍6—8層為純辦公 ，9—23層為商住兩用620層6F20F為小型辦公，21F朝上大型辦公，6F23F辦公6F28F面積區(qū)間38㎡—115㎡40㎡80㎡80㎡220㎡194㎡—230㎡60㎡—200㎡辦公單位總數(shù)335320125總數(shù)72，其中26戶辦公37家空置率%42%30%%35 %總辦公建筑面積22000㎡13000㎡24900㎡16000㎡32200㎡單層總面積1200㎡左右860㎡左右800㎡左右900㎡左右 （一層4戶）1400㎡建筑成新度1年2年2年6年5年建筑高度23層21層30層24層28層售價(jià)/租金水平＜4000元/㎡ 240元/㎡/年＞22000元/年＞400元/㎡/月300元/㎡/年＞5000元/㎡ 250300元/㎡/年物業(yè)費(fèi)㎡/月（有暖氣）㎡/月（無中央空調(diào)）㎡/月（無中央空調(diào)）㎡/月㎡/月，80元/㎡/月（有中央空調(diào)）入駐企業(yè)的行業(yè)性質(zhì)裝飾、美容、商貿(mào)電子科技、事務(wù)所、工作室工程咨詢、能源，商貿(mào)總代理保險(xiǎn)，商務(wù)咨詢，裝飾，經(jīng)紀(jì)公司，貿(mào)易保險(xiǎn)，外貿(mào)，裝飾，事務(wù)所企業(yè)的辦公人數(shù)10人以下的單位居多， 占80%510人居多大公司25—35人之間小企業(yè)在5—15人之間10—20人之間大公司30左右，小公司多為10以下秦皇島辦公樓市場整體并不理想。太陽城商鋪與商圈內(nèi)辦公樓一定程度上的有共的生現(xiàn)象，但這類商貿(mào)公司多為1015人以下的小規(guī)模企業(yè)，他們對于商務(wù)大樓的購買意愿又較為薄弱，而他們恰恰又是商圈內(nèi)辦公樓意向度最高的終端客戶，所以如果這一現(xiàn)狀判斷，那么結(jié)合先前對太陽城內(nèi)部辦公大樓的分析，對于是否需要設(shè)定辦公大樓這個(gè)問題上，本報(bào)告的答案是否定的。即不在本項(xiàng)目內(nèi)設(shè)置商業(yè)辦公。河北大街（海關(guān)民族路段）商業(yè)調(diào)研商鋪分類服裝配飾餐飲娛樂婚紗攝影婚慶箱包鞋類美容化妝美發(fā)珠寶飾品煙酒超市日雜百貨商場批發(fā)專盈文化培訓(xùn)家紡家飾賓館住宿五金機(jī)械醫(yī)療保健銀行保險(xiǎn)車行汽配維修廣告文印電器設(shè)備眼鏡通訊網(wǎng)絡(luò)其他總計(jì)數(shù)目17216210219354933126610511415173比例%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%河北大街（海關(guān)民族路段）商鋪攻擊173家，其中餐飲最多占12%，煙酒、小超市、日雜用品店占11%，和服裝配飾占10%。河北大街沿線各路段租金價(jià)格表：河北大街沿線路段海關(guān)西港路西港路友誼路友誼路紅旗路紅旗路西沙灘路西沙灘海陽路海陽路文化路文化路民族路價(jià)格(元/平方米*年)7001000690440690500140020001200220010002800地塊商業(yè)調(diào)研東、西白塔嶺商業(yè)業(yè)態(tài)比例圖地塊租金：90120元/沒平方米*年燕山大學(xué)（山東堡區(qū)域）商業(yè)調(diào)研各類商鋪共計(jì)306家、%、其次為服裝配飾、%商鋪分類服裝配飾通訊網(wǎng)絡(luò)餐飲娛樂箱包鞋類美容化妝美發(fā)珠寶、飾品煙酒、超市、日雜文化、培訓(xùn)旅館住宿醫(yī)療保健銀行保險(xiǎn)車行汽配維修廣告文印飾品 鮮花禮品電器設(shè)備眼鏡其他總計(jì)數(shù)量2525102930114201418216112620306比例%%%%%%%%%%%%%%%%%100%地段燕山大學(xué)秦海路海洋城三五四零工廠租金（元/平方米*年）200330500580300500330500店鋪舉例塞北超市、奧博體育標(biāo)榜美發(fā)、金元網(wǎng)吧玉明賓館、古朝KTV酒吧千河網(wǎng)絡(luò)、三五四零軍品銷售