【正文】 加強招商質(zhì)量和進度的控制。質(zhì)量體現(xiàn)在業(yè)態(tài)的組合方面，以下幾種情況可能破壞原有業(yè)態(tài)組合。第一，極富號召力的主力業(yè)態(tài)進入；第二承租方（主力店）單方面違約退場；第三，具備投資和經(jīng)營雙重身份的客戶經(jīng)營業(yè)態(tài)與周邊業(yè)態(tài)不符。對于第一種情況，應(yīng)以積極的態(tài)度促成其進入，在不影響業(yè)態(tài)招商比例的情況下，盡量通過轉(zhuǎn)移調(diào)整以促成主力店入駐，同時，也可通過一系列優(yōu)惠策略轉(zhuǎn)移已生成業(yè)態(tài)。對于第二種情況，解決辦法是加強客戶儲備管理，項目業(yè)態(tài)的客戶儲備量越大，選擇的空間就越大，風險也就較小，對于第三種情況出現(xiàn)的可能性較小，但仍要注意通過商鋪置換的方式解決。第三、加強組織保障，完善投資控制措施。XXXXX項目采用總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的項目經(jīng)理負責制，公司其他各部門予以大力配合、協(xié)助，切實解決項目實施中遇到的問題。對投資的控制采取限額包干、落實責任部門和相應(yīng)的責任人，特別是工程費用、設(shè)計費用、策劃推廣費用、管理費用、銷售費用等應(yīng)重點控制。第八章 項目組織架構(gòu)及工作流程一 項目組織架構(gòu)XXXXXXX項目由XX城建公司研發(fā)中心進行前期項目策劃，XXXXXXX項目部承擔開發(fā)建設(shè)任務(wù)，并由其負責項目的整個實施工作。項目部實施組織結(jié)構(gòu)如下：公司總經(jīng)理XX項目部公司總工辦購物中心發(fā)展公司公司營銷部公司成本控制部公司拓展報建部公司研究發(fā)展部集團財務(wù)部說明：XXXXX項目部將于2003年9月30日之前組建完成，形成以項目部為核心、其他部門接受項目部業(yè)務(wù)調(diào)控的運作模式，公司各個部門對項目部的運作必須予以全力配合與支持。經(jīng)理項目副經(jīng)理1人工程總監(jiān)1人內(nèi)勤人員1人外勤人員1人預(yù)算人員1人土建工程師2人設(shè)備工程師2人說明： 土建工程師負責現(xiàn)場建筑、結(jié)構(gòu)工程監(jiān)理 設(shè)備工程師負責現(xiàn)場水、電、暖通工程監(jiān)理 預(yù)算人員負責工程的預(yù)、決算工作 外勤人員負責辦理、協(xié)調(diào)現(xiàn)場相關(guān)施工手續(xù) 內(nèi)勤人員負責資料管理、計劃及日常事務(wù)二 項目實施工作流程公司總經(jīng)理 控制XXX項目經(jīng)理項目部監(jiān)理部 成本控制部 配合與協(xié)調(diào)財務(wù)部 配合與協(xié)調(diào)研究發(fā)展部 配合與協(xié)調(diào)總工辦 配合與協(xié)調(diào)營銷部 配合與協(xié)調(diào)經(jīng)營管理公司 配合與協(xié)調(diào)拓展報建部 配合與協(xié)調(diào)鑒于XXXXXXX項目所在地較遠，工作牽涉到許多部門，為協(xié)調(diào)各部門工作，明確各自應(yīng)承擔的責任和義務(wù)，強化各部門的成本意識，根據(jù)XXXXXXX的具體情況，提出XXXXXXX項目的協(xié)調(diào)與控制措施。為加強XXXXXXX項目的管理，XXXXXXX項目部、拓展部、營銷中心、經(jīng)營管理公司專門負責具體實施和組織協(xié)調(diào)工作，其他部門如財務(wù)中心、研究發(fā)展部、總工辦、行政人事部應(yīng)按照項目部或本控制計劃書的工作要求進行配合，并保證按時按質(zhì)完成各自的相關(guān)任務(wù)。l 資金使用控制：資金使用的控制是確保項目效益的根本，根據(jù)XXXXXXX項目目前的進展情況及特殊性，在資金控制上，建議各職能部門根據(jù)本總控計劃制定詳細的控制執(zhí)行計劃，工程上嚴格按審定的概、預(yù)算控制。l 進度控制：進度控制應(yīng)嚴格按XXXXXXX項目總控計劃執(zhí)行，各部門應(yīng)在材料、設(shè)備供應(yīng)、方案手續(xù)報批上與之配合，同步實施。l 質(zhì)量控制：XXXXXXX項目的質(zhì)量控制應(yīng)包含設(shè)計質(zhì)量、工程質(zhì)量、工作質(zhì)量三個方面，公司各部門應(yīng)盡職盡責，在提高自身工作質(zhì)量的基礎(chǔ)上，保證設(shè)計質(zhì)量和工程質(zhì)量。l 營銷控制：營銷控制是保證資金回籠，集團投資回收和效益的關(guān)鍵。因此，在營銷工作中，必須嚴格按XXXXXXX項目控制計劃書和銷售計劃完成。公司對XXXXXXX項目主要控制項目總投資、啟動資金和稅前利潤等，同時，為確保計劃目標的順利實現(xiàn)，每3個月，總經(jīng)理（或分管領(lǐng)導(dǎo)）對各部門進行指標考核。l 當分項考核指標超過計劃指標時，各部門應(yīng)立即查找原因，提出解決辦法，并及時上報公司總經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)，由項目經(jīng)理決定是否召開協(xié)調(diào)會。l 當分項考核指標超過計劃指標2%時，各部門應(yīng)立即查找原因，及時上報公司總經(jīng)理，召開協(xié)調(diào)會議，提出可行的解決辦法。l 當考核指標超過計劃指標5%以上時,各部門應(yīng)立即上報公司總經(jīng)理，由總經(jīng)理召開協(xié)調(diào)會，提出解決辦法。第九章 項目控制流程圖 全過程流程圖市場機會分析XXXXX項目實施全過程工作主要流程見下表，表中未列流程以ISO9000調(diào)整后的流程為準。初步市場調(diào)查專項市場調(diào)查土地協(xié)議簽定立項項目策劃書編制設(shè)計任務(wù)書項目推廣計劃書項目概念設(shè)計銷售推廣執(zhí)行報建方案設(shè)計初步可行性研究設(shè)計方案報審銷售及招商培訓初步設(shè)計詳細可行性研究銷售準備及價格制定初步設(shè)計報審放號認購詳細招商計劃書施工圖設(shè)計施工圖報審前期洽談項目開工預(yù)售開始施工許可證25 / 25