【正文】 區(qū)自身的配套上沒有西湖花苑全；金色池塘 （高新區(qū)競爭樓盤）① 地理位置地處蜀山區(qū)樊洼路與蜀鑫路交匯處，距離合肥植物園較近② 開發(fā)商安徽合肥英泰地產(chǎn)③ 銷售代理開發(fā)公司自銷④ 產(chǎn)品類型此樓盤總建面積35萬平米，分期開發(fā)。產(chǎn)品為多層與花園洋房，其中花園洋房為模仿萬科退層戶型。一期花園洋房基本為照抄萬科戶型，二期在戶型上做了一些更改，但一、二期花園洋房均為兩層復(fù)式戶型。三期規(guī)劃尚未確定。多層屋頂采用的是平頂帶平臺或閣樓的類型，主力戶型為80、100、120平方米，房型為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)與三室兩廳兩衛(wèi)。戶型多為南北兩端式，開間較大，126㎡的戶型即有三個開間朝南。外墻采用涂料，底層部分架空，窗戶采用的是彩鋁，玻璃大部分采用的是雙層中空玻璃，供水為直供水，供電量為40A，可提供暖氣與熱水，陽臺形式為北陽臺封閉，南陽臺半封閉，小區(qū)車位配比為多層3：1，花園洋房3：2，二期花園洋房一躍二戶型帶自家車庫，且為贈送。整個小區(qū)采用入門IC卡，電子門禁，單元采用可視對講，小高層1元，綜合看來產(chǎn)品在當?shù)靥幱谳^高水平。 ⑤ 推廣方式廣告投放主要分布在報廣和戶外廣告牌。在市中心繁華地段設(shè)有醒目廣告牌。目前售樓處為樓盤會所，面積較大，裝修豪華。銷售人員著裝統(tǒng)一，服務(wù)態(tài)度好，比較認真，業(yè)務(wù)素質(zhì)較好。一期開盤時間為2003年7月，推出20余幢，500多套多層住宅，3幢，計36套花園洋房。多層分為帶供暖與不供暖兩種，均價分別為2400與2600元，花園洋房均價3500元，最貴景觀戶型達4800元。現(xiàn)一期已全部賣完。二期現(xiàn)拿出2幢多層（均價2750），5幢花園洋房（均價4000元，最高達到了5800元）現(xiàn)多層售基本售完。二期開盤之前曾采取放號申購形式，二期第一組團150套房源有190位客戶拿號，整個銷售形式十分良好。⑥ 賣點分析1）地處蜀山區(qū)，周邊環(huán)境較好，未來發(fā)展及升值空間大。2）花園洋房房型先進，在合肥乃至安徽都為稀缺產(chǎn)品。3）小區(qū)景觀好，大面積水景設(shè)計在當?shù)剌^為突出。4）境外景觀設(shè)計公司（瑞典西林）5）內(nèi)部商業(yè)氣氛較好，有商業(yè)內(nèi)街，咖啡館 6）有樣板房，樣板區(qū)，樣板景觀帶。在合肥較為少見。7）物管公司為深圳金地公司，銷售階段已前期介入，物業(yè)形象很好，著裝、服務(wù)都與萬科物業(yè)相仿。⑦ 劣勢及不足1）周邊配套較差。2）雖然水體面積很大，但水質(zhì)渾濁。3）花園洋房全部為大面積戶型，總價太高。和本項目其主要有以下幾點劣勢：l 區(qū)位上沒有西湖花苑好，西湖花苑在政務(wù)文化新區(qū)，未來規(guī)劃發(fā)展空間很大，l 該項目周邊環(huán)境較差，工廠較多，空氣質(zhì)量也較差，而西湖花苑的空氣和周邊環(huán)境就比他好很多，周邊不是工廠，而是很多綠化，主題公園等，商業(yè)配套也比金色池塘強很多；l 小區(qū)內(nèi)大面積戶型較多，導(dǎo)致總價較高，在這點上沒有西湖花苑設(shè)計的合理，在總價上控制的比較好，主力面積的總價控制在40萬左右。l 西湖花苑周邊有奧體中心，這是金色池塘沒有的。l 車位配比也沒有我們高，他只作到1：3,我們的車位配比為1：綠城桂花園二期 （高新區(qū)競爭樓盤）① 地理位置地處高新技術(shù)開發(fā)區(qū)揚振寧大道② 開發(fā)商安徽綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司③ 銷售代理由開發(fā)商自銷④ 產(chǎn)品類型此樓盤總建41萬平方米，一期總戶數(shù)為500多戶。開發(fā)的產(chǎn)品多層與點式多層及小高層，多層一般以五層的為主，小高層為11層，屋頂采用的是坡頂類型，主力戶型基本為大戶型設(shè)計，平均面積150㎡以上，為三室兩廳兩衛(wèi)，雙臥朝南，戶型方正，通風較好，明衛(wèi)，明廚。外墻采用大理三石貼面與涂料，窗戶采用的是彩鋁，玻璃大部分采用的是雙層中空玻璃，供水為直供與變頻加壓供水，供電量為40A，陽臺形式為北陽臺封閉，南陽臺不給封閉，小區(qū)車位配比為3：2，整個小區(qū)采用紅外二十四小時監(jiān)控、電子巡更和單元采用可視對講，，產(chǎn)品處于較高水平。 ⑤ 推廣方式廣告投放主要分布在報廣和戶外廣告牌。目前售樓處所在位置為樓盤內(nèi)部的會所當中，面積較大。銷售隊伍形象不錯，服務(wù)著裝統(tǒng)一，但業(yè)務(wù)素質(zhì)一般，服務(wù)態(tài)度也一般。開盤時間為2004年3月與5月中旬二次開盤，售價為3600元起，點式多層價格到4000以上，目前銷售形勢較好，一期僅余4套躍層。⑥ 賣點分析1）地處高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，距離大蜀山較近，周邊環(huán)境較好，未來發(fā)展及升值空間大。2）整個園區(qū)景觀已經(jīng)初步形成，會所設(shè)計較完善。3）有現(xiàn)房可以提供比較直觀的產(chǎn)品形象。4）內(nèi)部景觀設(shè)計公司為美國YPA北半球設(shè)計顧問有限公司。5）物管公司為綠城物業(yè)管理公司，形象較好，著裝統(tǒng)一，接待有禮，在銷售階段已前期介入。6）產(chǎn)品質(zhì)量較好，選材較精⑦ 劣勢及不足1）樓盤賣點在銷售中提煉不精，解說不詳細。2）銷售隊伍形象不好，銷售人員服務(wù)不熱情。3）目前該項目交通不便利，周邊配套尚不完善。4）價格偏高，且戶型單位面積較大，購房總價高。和本項目其主要有以下幾點劣勢：l 價格偏高，且戶型單位面積較大，購房總價高，在這點上沒有西湖花苑設(shè)計的合理，在總價上控制的比較好，主力面積的總價控制在40萬左右。l 區(qū)位上沒有西湖花苑好，西湖花苑在政務(wù)文化新區(qū)，未來規(guī)劃發(fā)展空間很大，l 西湖花苑周邊有奧體中心，這是綠城沒有的。l 車位配比也沒有我們高，他只作到3：2,我們的車位配比為1：聯(lián)邦花園 （包河區(qū)競爭樓盤）① 地理位置馬鞍山南路中段（合工大斜對面）, 馬鞍山南路集中了聯(lián)邦花園、東環(huán)廣場、萬振逍遙苑等多家交高檔次樓盤。② 開發(fā)商新禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司③ 銷售代理福建君安國際置業(yè)④ 產(chǎn)品類型此樓盤共有20幢多層小高層住宅。1期2棟小高層，6棟多層。2期2棟多層，6棟小高層，另還剩余4幢在2期后開發(fā)。產(chǎn)品較為普通，玻璃為彩鋁單玻。小區(qū)設(shè)地下地上車位400余個，比例約1：。04年4月開盤。價格在28003500元。建筑外立面低層為面磚，上為彩色涂料。 ⑤ 推廣方式及特點開盤前，報廣投入較多。工地圍墻制作較好，售樓處面積大，全玻璃，裝修豪華氣派。一期8幢已基本賣完，只剩下幾套復(fù)式大面積戶型。二期開盤前曾以5000元預(yù)訂房號，多層被全部訂完，小高層尚有部分。物管在銷售階段即已前期介入，有保安站崗開門，售樓處出入口設(shè)置成自然分開，使進出客戶分流。⑥ 賣點分析1）地段好，馬鞍山南路靠近市中心。2）二期有家樂福進駐，更加完善了商業(yè)配套3）區(qū)內(nèi)有意、德、法、英4國主題景觀大道。4）售樓處位置顯眼，面積大，裝修豪華。5）價格適中6）開發(fā)商實力雄厚、經(jīng)驗豐富。7）物管公司為深圳鵬基形象較好，且前期介入。⑦ 劣勢及不足1）智能化條件不高。2）主干道旁，避免不了噪音。和本項目其主要有以下幾點劣勢：l 西湖花苑周邊有奧體中心，這是聯(lián)邦沒有的。l 區(qū)位上沒有西湖花苑好，西湖花苑在政務(wù)文化新區(qū)，未來規(guī)劃發(fā)展空間很大，l 車位配比也沒有我們高，他只作到1：,我們的車位配比為1：l 發(fā)展商為項目公司，勢力與宋都集團無法相比元一美邦國際 （廬陽區(qū)競爭樓盤） ① 地理位置長豐路68號② 開發(fā)商香港元一集團。③ 銷售代理君安國際置業(yè)④ 產(chǎn)品類型及特點此項目占地60畝，總建11萬平米，共753套住宅。小區(qū)內(nèi)有1萬平米水景。開發(fā)的產(chǎn)品全是板式小高層，沿街兩幢底層為商鋪，所有產(chǎn)品無架空，無挑高，無復(fù)試，屋頂采用的是平頂。主力戶型為120140平方米，房型為三室兩廳兩衛(wèi)，戶型多為南北兩端式，開間大，徑深小，雙臥朝南，采光通風較好，南北通透，空氣對流。另有衛(wèi)生間大、房間小的房型特點，但不很受客戶歡迎。外立面采用米黃色面磚，窗戶采用的是彩鋁單玻，陽臺形式為半封閉，材質(zhì)為鐵藝欄桿，北陽臺為操作陽臺。小區(qū)有車位300個，（地上110個，地下268個）比例為1：。整個小區(qū)采用電子巡更系統(tǒng)，單元采用可視對講，區(qū)內(nèi)從外到里有7重防盜系統(tǒng)。小區(qū)有24小時市政供熱供暖，綜合看來，產(chǎn)品處于中上等水平。 ⑤ 推廣方式廣告投放主要分布在報廣和戶外廣告牌，在售樓處門前路的南北路口各有一塊廣告牌。售樓處面積約80平米，裝修不很高檔，但樓書制作的較為精美，內(nèi)容細膩，在戶型上對每一個功能區(qū)域做了文字注釋。03年10月開盤，價格在26003600。⑥ 賣點分析1）產(chǎn)品定位精準，主力戶型面積120150㎡。無大面積，無復(fù)式戶型。2）地理位置較好，離市中心較近。3）內(nèi)有1萬㎡水體景觀。4）開發(fā)商品牌。知名度較高。5）境外景觀設(shè)計公司，美國北半球景觀設(shè)計顧問有限公司⑦ 劣勢及不足1）銷售形象不好，售樓處面積較小，裝修一般。銷售隊伍素質(zhì)不高。2）無多層選擇，小區(qū)全為高層。3）戶型有一定抗性，衛(wèi)生間面積較大，臥室較小。不太符合合肥市場。和本項目其主要有以下幾點劣勢：l 西湖花苑周邊有奧體中心，這是元一沒有的。l 區(qū)位上沒有西湖花苑好，西湖花苑在政務(wù)文化新區(qū)，未來規(guī)劃發(fā)展空間很大，l 產(chǎn)品比較單調(diào)，全是高層，而西湖花苑多層、小高層都有，產(chǎn)品比較齊全，客戶可以有很多的選擇；l 戶型設(shè)計較差，有很多浪費和不合理的地方，西湖花苑戶型設(shè)計合理、都是全明設(shè)計、沒有浪費，面積也比較全從90180的標準層都有，可以滿足不同客戶的不同需求；l 規(guī)模較小，總建只有十一萬方，而西湖花苑的總建達到30萬方，在小區(qū)自身的配套上沒有西湖花苑全；l 車位配比也沒有我們高，他只作到1：,我們的車位配比為1：繽紛南國 （廬陽區(qū)競爭樓盤）① 地理位置濉溪路西端② 開發(fā)商合肥城建房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司③ 銷售代理上海行家，現(xiàn)已撤出。④ 產(chǎn)品類型此項目總建30萬平方米，共3000戶。建有多層和小高層。產(chǎn)品較為普通，頂層為復(fù)試戶型，屋頂采用的是平頂帶平臺的類型，主力戶型為130160平方米的三室兩廳兩衛(wèi)，最小面積為108㎡。外墻采用面磚，窗戶采用的是彩鋁單玻，陽臺形式較為特殊，南陽臺為全封陽臺，北陽臺半封，層高3m。此樓盤為合肥首個三供項目，即供暖、供冷、供熱水。綜合看來，產(chǎn)品處于中等水平，但體量較大。 ⑤ 推廣方式由于此盤體量較大，所以售樓處也面積超大，約600㎡，全落地玻璃，窗明地凈。銷售員自稱是合肥最大售樓處。廣告投放主要為報廣，現(xiàn)項目暫時無房可買，只在積累客戶，故各媒體投放基本停止。一期推出的200套多層住宅在開盤兩個月后全部賣完，均價2500左右。二期預(yù)計在10月開盤。開發(fā)商請了上海行家做銷售代理，但一期銷售基本結(jié)束時，就撤掉了代理公司，自行銷售了。⑥ 賣點分析1）地理位置較好，處在一環(huán)邊上，離市中心較近。2）小區(qū)規(guī)模較大，配套成熟。小區(qū)內(nèi)將配套小學(xué)。3）三供系統(tǒng)為合肥首家。⑦ 劣勢及不足1）樓盤附近有一個農(nóng)藥廠。2）房型不是很好，進深較大，客廳中有過道。本項目其主要有以下幾點劣勢：l 區(qū)位上沒有西湖花苑好，西湖花苑在政務(wù)文化新區(qū)，未來規(guī)劃發(fā)展空間很大，l 該項目周邊環(huán)境較差，有一個農(nóng)藥廠，空氣質(zhì)量也較差，而西湖花苑的空氣和周邊環(huán)境就比他好很多，周邊不但沒有工廠，還有很多綠化，主題公園等，商業(yè)配套也比繽紛南國強很多；l 西湖花苑周邊有奧體中心，這是繽紛南國沒有的。l 戶型設(shè)計較差，有很多浪費的地方，而且面積都偏大，西湖花苑戶型設(shè)計合理、都是全明設(shè)計、沒有浪費，面積也比較全從90180的標準層都有，可以滿足不同客戶的不同需求。七、答客問問題擬定l 總體介紹 一期所處位置？ 西湖花苑占地面積多少？建有多少幢住宅？總戶數(shù)多少戶？ 總項目將分幾期開發(fā)？預(yù)計何時全部完成？二期；35年 后期產(chǎn)品的工程建設(shè)是否會影響先期住戶的居住，如噪音、保安、空氣、交通等方面？ 與區(qū)域內(nèi)其他物業(yè)相比，項目有何優(yōu)勢？ 項目有何特點？是否存在不足之處？ 周邊環(huán)境對本案造成怎樣的影響？如何解決？ 該區(qū)域交通狀況如何？距離市中心各繁華商業(yè)區(qū)的大約車程是多少？ 建筑公司是哪家、有何業(yè)績、資質(zhì)？ 開發(fā)商曾經(jīng)開發(fā)樓盤？1 沿街商鋪營業(yè)是否對小區(qū)有污染，如何規(guī)避？沿街商鋪的經(jīng)營范圍我們會嚴格控制，不會對小區(qū)造成污染。1 景觀是由哪家公司設(shè)計的？主要作品？1 物管是由哪家管理的 1 土地的使用年限？住宅70年；沿街商鋪40年1 監(jiān)理公司的名稱？資質(zhì)？1 開發(fā)商怎樣處理關(guān)于312國道的問題？離國道還有15米寬的防護林1 小區(qū)南北徑深多少？步行需多長時間？1 一期交付時間？l 小區(qū)配套 小區(qū)有哪些設(shè)施？會所何時開始營建，何時可投入使用？ 區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施是否會向小區(qū)住戶以外的人士服務(wù)？收費如何？會所不對外服務(wù) 多少機動車停車位與自行車位？收費如何（包括購買及租賃費）？ 自行車停放位置？ 哪個公司將承擔小區(qū)的物業(yè)管理？管理費多少？包括哪些服務(wù)內(nèi)容？ 服務(wù)內(nèi)容：保潔、綠化、保安、設(shè)備運行、社區(qū)文化。 有哪些智能化系統(tǒng)？是什么性質(zhì)與概念的？可提供怎樣的服務(wù)？是否會因此增加物管費用？ 一卡通車輛準入系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；遠紅外周界報警系統(tǒng)；電子巡更系統(tǒng)；社區(qū)背景音樂系統(tǒng)。 綠化面積多大？綠化率多少？有何特色？ 小區(qū)內(nèi)有沒有學(xué)校及幼教設(shè)施供住戶子女上學(xué)？ 小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園； 通過何種保安措施，保證住戶安全？非小區(qū)住戶，及其車輛進入小區(qū)有何限制？ 一卡通門禁系統(tǒng)，遠紅外探頭，保安巡邏。 周邊有何醫(yī)療配套設(shè)施？ 1 周邊菜場有哪些？ 1 有無體育設(shè)施？ 1 車位有否產(chǎn)權(quán)？ 無產(chǎn)權(quán)，終身使用權(quán)。1 公共走道燈電費如何收費？業(yè)主分擔1 入住是否要交裝修押金？1 小區(qū)有幾個出入口，在何位置？1 是否是管道天然