某市場(chǎng)定位報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-01 22:37本頁(yè)面
【正文】 晨島花園03/4皇騏愛(ài)麗舍03/804/5n 區(qū)域內(nèi)目前各項(xiàng)目的主力總價(jià)相對(duì)集中在聯(lián)排別墅110130萬(wàn)元，雙拼別墅80100萬(wàn)元，獨(dú)棟別墅主力總價(jià)相對(duì)集中在200220萬(wàn)元左右。六、老城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述松江是上海之根，老城區(qū)擁有良好的歷史文化積淀，城市基礎(chǔ)設(shè)施較為完善。因此在上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)大盤走高和新城樓市啟動(dòng)之時(shí)，老城區(qū)依靠良好的城市基礎(chǔ)，挖掘古城深厚的文化底蘊(yùn)和特色，結(jié)合舊城改造，形成較為完整的樓市板塊。由于松江新城規(guī)劃中的城市中心將逐漸北移，故老城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)順應(yīng)這一趨勢(shì)，推案量主要集中在老城區(qū)北部（滬杭高速公路以南），在建筑形態(tài)和居住氛圍上逐漸與新區(qū)聯(lián)成一片。另外結(jié)合舊城改造，在老城區(qū)中心也形成較大的推案量。相對(duì)新城區(qū)而言，老城區(qū)的物業(yè)相對(duì)單一，多層公寓為市場(chǎng)的絕對(duì)主力。由于區(qū)域內(nèi)舊改項(xiàng)目較多，且在 建筑風(fēng)格上缺少統(tǒng)一規(guī)劃，多數(shù)個(gè)案建筑品質(zhì)較低，立面簡(jiǎn)單粗糙，沒(méi)有形成鮮明的建筑風(fēng)格。在市場(chǎng)啟動(dòng)前期，老城區(qū)依靠良好的城市基礎(chǔ)和人氣積淀，在新城房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)中處于相對(duì)領(lǐng)先的地位，因此市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)較高，至2003年年中區(qū)域主力市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到3600元/m2，與新城區(qū)基本持平。位于老城北部的方舟休閑廣場(chǎng)住宅部分市場(chǎng)價(jià)格已達(dá)到3900元/m2。錯(cuò)誤！不能通過(guò)編輯域代碼創(chuàng)建對(duì)象。n 目前老城區(qū)市場(chǎng)可售案量較少。預(yù)計(jì)未來(lái)推案量將逐漸平穩(wěn)，舊城改造和近郊區(qū)域的城市化進(jìn)程成為老城區(qū)房地產(chǎn)的主要推動(dòng)力量?？深A(yù)見(jiàn)，在與新城區(qū)同步上升一段時(shí)期后，隨著新城區(qū)市政配套的逐漸完善，其城市核心和競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)勢(shì)地位的確立，老城區(qū)的綜合優(yōu)勢(shì)將逐步弱化，由市場(chǎng)的主流板塊轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)的追隨板塊，市場(chǎng)漲幅趨緩，市場(chǎng)價(jià)格逐步被新區(qū)拉開距離。第二部分產(chǎn)品建議二、項(xiàng)目SWOT優(yōu)化分析優(yōu)勢(shì)（Strenth）n “一城九鎮(zhèn)”的發(fā)展戰(zhàn)略，生態(tài)綠地的政策扶持，軌道交通的快速建設(shè)，地面路網(wǎng)的不斷完善，公共設(shè)施的逐步落成，加之松江大學(xué)城的濃郁氛圍，人氣漸旺，都讓松江新城成為上海居住環(huán)境最佳的中等規(guī)模文化旅游園林城市和現(xiàn)代化衛(wèi)星城市的目標(biāo)更顯明朗，指日可待。同時(shí)也是松江新城房地產(chǎn)市場(chǎng)高速健康持續(xù)發(fā)展的有力保障。n 本案位于松江新城高尚住宅區(qū)，又能輻射到大學(xué)城、畬山等大環(huán)境亮點(diǎn)，加之區(qū)域環(huán)境整潔寬敞。地塊方正平整，便于設(shè)計(jì)和建造。西北的河道景觀又可得到利用，因此本項(xiàng)目具備一定的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)（Weakness）n 交通配套是新城區(qū)住宅的第一抗性。雖然松江新城的道路網(wǎng)絡(luò)已現(xiàn)雛形，平坦寬闊、四通八達(dá)、縱橫交錯(cuò)，但是目前新城內(nèi)的交通系統(tǒng)仍然十分落后，僅有的幾條公交線路甚至還滿足不了大學(xué)城市生的出行。連出租車都比較難叫。因此，2005年開通的9號(hào)線成為了居民過(guò)分依賴的交通方式。新城內(nèi)巨大的市場(chǎng)供應(yīng)量和相對(duì)落后的交通結(jié)構(gòu)之間存在著不小的矛盾。n 就目前來(lái)講，松江新城的生活配套是相當(dāng)缺乏的，商業(yè)以沿街鋪面為主，主要集中在老城區(qū)和新城示范區(qū)中央的核心地段。缺少規(guī)模性的商業(yè)場(chǎng)所。剛剛建成松江商業(yè)廣場(chǎng)也還未招商；只有開元廣場(chǎng)一個(gè)集中商業(yè)在建，且離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)。新城區(qū)內(nèi)一般規(guī)模比較大的項(xiàng)目都是靠社區(qū)商業(yè)來(lái)彌補(bǔ)住戶對(duì)生活配套的要求，但是社區(qū)商業(yè)的品質(zhì)和豐富性非常有限，和產(chǎn)品的定位乃至整個(gè)松江新城的定位都有差距。n 本項(xiàng)目所處位置距離軌道交通9號(hào)線、大學(xué)城以及新城的核心尚有一段距離，另外，由于本項(xiàng)目與自然的畬山風(fēng)景相隔較遠(yuǎn)，從而自然景觀的資源及景觀價(jià)值感不高。因此本案的地段劣勢(shì)比較明顯。而且目前地塊周邊的荒涼現(xiàn)狀也可能使意向客戶對(duì)本區(qū)域的信心和好感產(chǎn)生動(dòng)搖。機(jī)會(huì)（Opportunity）n 上海整體市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)火爆，且在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)具有強(qiáng)勁穩(wěn)定的發(fā)展?jié)摿Α６山瓌t因其得天獨(dú)厚的自然地理環(huán)境和歷史文化底蘊(yùn)成為了新上海的規(guī)劃發(fā)展藍(lán)圖中的一枝獨(dú)秀。其區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)也備受政策扶持和外界關(guān)注。因此各方面的綜合利好信息都相應(yīng)的帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)利好，使得未來(lái)的預(yù)期良好，房地產(chǎn)增值、投資空間廣大。n 本項(xiàng)目距離科技園區(qū)的距離比較近，這給本項(xiàng)目吸引經(jīng)濟(jì)科技園區(qū)內(nèi)的客源帶來(lái)了很大的機(jī)會(huì)。松江科技園區(qū)IC產(chǎn)業(yè)的飛速擴(kuò)張與崛起勢(shì)必導(dǎo)致更多的臺(tái)資企業(yè)和其它外資企業(yè)入駐，吸引眾多的高素質(zhì)工作和創(chuàng)業(yè)人員來(lái)此，從而也將是本案所在區(qū)域存在更大的升值空間。威脅（Threat）n 目前新城內(nèi)已建和待建項(xiàng)目非常多而且很大一部分的開發(fā)進(jìn)度也非常近，由此可見(jiàn)，項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)會(huì)十分激烈。n “英倫風(fēng)貌”和“歐陸風(fēng)格”的規(guī)劃限制使得建筑創(chuàng)作上的自由度縮小，產(chǎn)品設(shè)計(jì)差異化存在困難，創(chuàng)新的難度較高。n 因?yàn)槟壳暗纳顧C(jī)能尚不成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于遠(yuǎn)景與近景的過(guò)程之中（如上分析），所以，就上海客戶而言，在一定程度上并不是以自用為第一置業(yè)目標(biāo)，而是以投資為目的的。這一現(xiàn)象暗示投資比例的加大，使市場(chǎng)成長(zhǎng)的前景存在不確定性。三、產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位的考量點(diǎn)：目前，松江新城正處于大規(guī)?？焖匍_發(fā)階段內(nèi)，一樣的土地、一樣的容積，甚至見(jiàn)建筑風(fēng)格也有所框限。整個(gè)新城區(qū)內(nèi)已售、在售和待售的項(xiàng)目從多層、小高層、公寓到聯(lián)排、獨(dú)棟別墅，幾乎涵蓋了住宅市場(chǎng)上所能見(jiàn)到的所有產(chǎn)品類型。核心問(wèn)題：我們拿什幺和別人競(jìng)爭(zhēng)？差異化的創(chuàng)新！客源定位地塊特點(diǎn)市場(chǎng)狀況客戶特征客戶構(gòu)成自然環(huán)境市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)需求生活環(huán)境 對(duì)產(chǎn)品形態(tài)、形態(tài)配比、項(xiàng)目檔次以及價(jià)格定位的關(guān)鍵指導(dǎo)產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新建筑風(fēng)格的創(chuàng)新結(jié)構(gòu)品質(zhì)的創(chuàng)新景觀規(guī)劃的創(chuàng)新產(chǎn)品文化的創(chuàng)新為此，我方本著客觀科學(xué)的分析對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品作如下創(chuàng)新定位：一個(gè)以平層電梯別墅為主，連排、雙拼別墅為輔的精品特色混合社區(qū)平層電梯別墅―――我司取名為Villouse，形態(tài)上介于公寓與別墅之間，具備以下特點(diǎn)：n 戶型科學(xué)，面積寬松， 4～6層，帶電梯。n 大面積陽(yáng)光露臺(tái)或退臺(tái)花園，每戶面積在30㎡左右。n 講究私密性。25 / 25
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