【正文】 60。勞動及保險(xiǎn)費(fèi)按國家有關(guān)規(guī)定核計(jì)員工保險(xiǎn)3 折舊費(fèi)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資總額 萬元。按養(yǎng)殖特種產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資15年完成更新。4 維護(hù)費(fèi)%投入年度維護(hù)5 保險(xiǎn)費(fèi)用投資項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、動物特種險(xiǎn)6 利息支出全部投資按10%年利率計(jì)息。7 變動成本科研以200萬元為基數(shù)，按年度5%遞增。8 生產(chǎn)物料動物養(yǎng)殖，按動物養(yǎng)殖增長數(shù)量增長9 管理及營銷宣傳費(fèi)用包括廣告宣傳，營銷業(yè)務(wù)等，按年度營業(yè)額的3%預(yù)計(jì)。10 不可預(yù)費(fèi)用按年度成本總額的約2%預(yù)計(jì)11 合計(jì)2）旅游地產(chǎn)銷售收入預(yù)計(jì)別墅房產(chǎn)銷售：437101600=，計(jì)劃二年建成并完成銷售。預(yù)計(jì)地皮銷售:59868*260=:.成本：建設(shè)（包含土地）成本：43710㎡700元/㎡=租地費(fèi)用：辦證費(fèi)用：208萬元交易費(fèi)用：成本合計(jì)：各項(xiàng)費(fèi)用（元/年）:辦公費(fèi)用：廣告宣傳費(fèi)：差旅費(fèi)用：12萬元交際費(fèi)用： 120萬元工資：勞動及保險(xiǎn)費(fèi)：其他工程測評費(fèi)用：其他：不可預(yù)費(fèi)用:合計(jì)：3） 別墅度假經(jīng)營收入別墅利用方式：預(yù)計(jì)業(yè)主自住使用率達(dá)40%，故別墅區(qū)的60%可用于營業(yè)。別墅營業(yè)部分的經(jīng)營：別墅區(qū)留宿的游客談旺季客開房率按60%，一年開放經(jīng)營日數(shù)按330天計(jì)算，連排別墅單價(jià)380元/套天，獨(dú)棟別墅單價(jià)600元/套天，預(yù)計(jì)度假住宿收入情況如下：連排別墅：181套60％380元/天330天60％＝獨(dú)棟別墅：67幢60％600元/天330天60％＝別墅度假經(jīng)營收入：營業(yè)費(fèi)用:工資：勞動及保險(xiǎn)費(fèi)：差旅費(fèi)用：5萬元交際費(fèi)用： 3萬元辦公費(fèi)用：廣告宣傳費(fèi)：其他工程測評費(fèi)用：38萬元折舊費(fèi)：運(yùn)雜費(fèi)：1萬元不可預(yù)費(fèi)用:物料消耗：水電費(fèi)：郵電,通訊費(fèi)：洗滌費(fèi)：維修費(fèi)：低值易耗品：合計(jì)：4） 會所收入.會所主營收入為超市零售，其次為餐廳。預(yù)計(jì)在此消費(fèi)收入為1400萬元/年，毛利率為20%。毛利：140020% = 280 (萬元)營業(yè)成本：1400*% = (萬元)營業(yè)費(fèi)用：工資：勞動及保險(xiǎn)費(fèi)：差旅費(fèi)用：交際費(fèi)用： 2萬元廣告宣傳費(fèi)：郵電,通訊費(fèi)：洗滌費(fèi)：運(yùn)雜費(fèi)：折舊費(fèi)：維修費(fèi)：不可預(yù)費(fèi)用:70萬元低值易耗品：7萬元合計(jì)：5） 農(nóng)產(chǎn)品收入.預(yù)計(jì)農(nóng)產(chǎn)品銷售：400萬元/年（其中：第一年為30%；第二年為80%；第三年100%）營業(yè)收入:40080%=320(萬元)投資成本: 57(萬元)　　營業(yè)費(fèi)用:工資：勞動及保險(xiǎn)費(fèi)：廣告宣傳費(fèi)：4萬元物料消耗：8萬元水電費(fèi)： 6萬元低值易耗品：不可預(yù)費(fèi)用:12萬元其他費(fèi)用:3萬元合計(jì)：6） 集團(tuán)總部費(fèi)用:（列入門票費(fèi)用）工資：勞動及保險(xiǎn)費(fèi)：差旅費(fèi): 60萬元通信費(fèi)用: 24萬元交際費(fèi)用: 50萬元辦公費(fèi)用: 22萬元廣告宣傳費(fèi)用：30萬元其他：15 萬元合計(jì)：效益分析1）投資效益分析：暫略。2）投資效果總結(jié):① 動物園、樂園、水世界：若客流量不變，各項(xiàng)指標(biāo)、成本不變。原始投資年均投資報(bào)酬率：%，投資回收期：。②其它項(xiàng)目總體原始投資年均投資報(bào)酬率：%投資回收期：。其中:216。 別墅項(xiàng)目原始投資年均投資報(bào)酬率：%投資回收期：。216。 旅游休閑原始投資年均投資報(bào)酬率:%216。 農(nóng)藝項(xiàng)目原始投資年均投資報(bào)酬率：71%投資回收期:。3）社會效益① 產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)：本項(xiàng)目的投資，為游客帶來自然、綠色、歡樂、自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的體驗(yàn)，將一舉扭轉(zhuǎn)廣大游客九嶷山旅游區(qū)“只有舜帝陵”的單調(diào)印象，使九嶷山旅游概念回歸旅游專業(yè)途徑。② 打造綠色旅游產(chǎn)業(yè)鏈：本項(xiàng)目涉及戶外拓展、觀光農(nóng)業(yè)、住宿餐飲、旅游商品開發(fā)，將打造一條綠色旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，并帶動鄉(xiāng)村發(fā)展。③ 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，增加稅源：本項(xiàng)目基本就業(yè)人數(shù)800人，并使用大量臨時(shí)農(nóng)工，將創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，增加社會福利。隨著經(jīng)濟(jì)效益的提高,依法交納的稅費(fèi)也大幅度增長。第五章投資合作開發(fā)商寧遠(yuǎn)縣山水旅游開發(fā)有限公司以項(xiàng)目資源（土地、策劃、前期開辦費(fèi)）及部分自籌資金作股，對外招股。招股分整體合作、項(xiàng)目拆分兩種方式進(jìn)行。 項(xiàng)目價(jià)值估算根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際成本，對項(xiàng)目原始價(jià)值進(jìn)行估算。序號項(xiàng) 目前期費(fèi)用攤分租賃土地征地項(xiàng)目原始價(jià)值（萬元）開辦費(fèi)(萬元)項(xiàng)目策劃(萬元)數(shù)量（畝）價(jià)值(萬元)數(shù)量（畝）價(jià)值(萬元)1 生肖谷8630702 山水狂790303 在水一方450504 天砣莊園700805 朝天馬莊園8001006 麻將故里—山水街130170合 計(jì)11500500說明：租賃土地的價(jià)值按60年租賃金總值計(jì)算；旅游建設(shè)用地征地出讓費(fèi)按均價(jià)9萬元/畝計(jì)算。在水一方的開辦費(fèi)其中的100萬元為李國祥項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 項(xiàng)目招商合作計(jì)劃序號項(xiàng) 目項(xiàng)目原始價(jià)值（萬元）發(fā)起人自籌招募戰(zhàn)略合作資本其它渠道（萬元）項(xiàng)目總投資（萬元）現(xiàn)金(萬元)占股比例現(xiàn)金（萬元）占股比例1生肖谷%%100002山水狂%%23003在水一方%%13814天砣莊園%%5朝天馬莊園%47%23006麻將故里—山水街%%33107合 計(jì)%%① 其它渠道方面指的是貸款、政策扶持等方面的項(xiàng)目投入資金。② 合計(jì)欄的比例是指若在集團(tuán)項(xiàng)目整體合作情況下雙方的持股比例。③ 除生肖谷以外，其它項(xiàng)目合作方可以探討增資控股。第六章環(huán)境評估 建設(shè)全面生態(tài)化以上項(xiàng)目內(nèi)容皆立足于生態(tài)建設(shè)，為旅游者創(chuàng)造生態(tài)綠色環(huán)境，山體全面綠化并與土地提供方個(gè)行政村簽約只種植不砍伐，因此可達(dá)到項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)全面生態(tài)化之目標(biāo)。由于項(xiàng)目致力于以生態(tài)手段美化環(huán)境，可全面帶動周邊鄉(xiāng)村社區(qū)的環(huán)境優(yōu)化。 無三廢排放1） 廢水排放方面：項(xiàng)目動物區(qū)、游客活動區(qū)、街區(qū)、莊園區(qū)皆建立給排水系統(tǒng)，其中排水系統(tǒng)的廢水池用于種植灌溉，達(dá)到經(jīng)濟(jì)循環(huán)利用的目的。2） 廢氣排放方面：項(xiàng)目無工業(yè)項(xiàng)目，沒有有害氣體排放。3） 垃圾處理：建設(shè)項(xiàng)目專用垃圾處理場，以焚燒為主，并對可循環(huán)利用物資進(jìn)行分檢。 環(huán)評結(jié)論本項(xiàng)目立足于生態(tài)建設(shè)，在6年內(nèi)完成項(xiàng)目開發(fā)時(shí)及可達(dá)到全面生態(tài)化之目標(biāo)并致力于環(huán)境美化；項(xiàng)目無三廢排放污染。因此，本項(xiàng)目在是生態(tài)環(huán)保項(xiàng)目。第七章項(xiàng)目可行性分析本項(xiàng)目作為旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目，立足于為大九嶷山旅游注入歡樂元素，在旅游方面擁有主題動物園、運(yùn)動拓展樂園、水上樂園及溫泉SPA，形成了以青少年參與性、休閑度假為主的旅游主導(dǎo)產(chǎn)品；在旅游服務(wù)接待項(xiàng)目方面擁有別墅區(qū)、旅游街，能夠形成高中低端的服務(wù)配套。從投資效果總結(jié)來看，本項(xiàng)目的動物園、樂園、%，投資回收期：；其它項(xiàng)目總體原始投資年均投資報(bào)酬率：%，投資回收期：。投資回報(bào)期較短，進(jìn)入項(xiàng)目成熟期項(xiàng)目的利潤將達(dá)到8892萬元/年。從社會效益來看，項(xiàng)目將帶動建筑、觀光農(nóng)業(yè)、旅游工藝品、旅游服務(wù)業(yè)的發(fā)展，打造強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈，對九嶷山大旅游區(qū)的發(fā)展壯大具有支柱性的重要作用。項(xiàng)目的旅游街建設(shè)，對社會主義新農(nóng)村建設(shè)具有明顯的推動作用。從環(huán)境保護(hù)方面來看，項(xiàng)目無三廢排放污染，立足于生態(tài)建設(shè)，在6年內(nèi)完成項(xiàng)目開發(fā)時(shí)及可達(dá)到全面生態(tài)化之目標(biāo)，并致力于環(huán)境美化，能夠帶動周邊鄉(xiāng)村環(huán)境優(yōu)化、美化。綜上所述，本項(xiàng)目具有良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)業(yè)帶動效果顯著。因此，本項(xiàng)目可行。27