【正文】 兩方面融解了小高層的銷售難度。姚總提醒城郊小高層在建的項目：多層一定要與小高層拉開距離。充分利用小高層的觀景優(yōu)勢，設(shè)計上要讓小高層更好用。如該空出來的地方一定要空出來，給住戶更多的綠地。姚總認為，與消費者的溝通也很重要。你必須很了解你的客戶都有哪些需求，通過溝通，你可以將客戶所擔心的問題去掉。姚總認為，“創(chuàng)新”也是必不可少的。 長城建設(shè)的湯經(jīng)理認為，消費心態(tài)是需要引導(dǎo)的。如果小高層的建筑材料、電梯的品質(zhì)等各方面都比多層做得更好，越來越理性的購房者會將目光更多地投向小高層。耀江麗景灣副總經(jīng)理陸怡認為，市郊樓盤一般擁有大的社區(qū)環(huán)境，開發(fā)商也要考慮在利用稀缺的土地資源時，在整體規(guī)劃設(shè)計方面如何將產(chǎn)品突出出來。小高層在沿海城市發(fā)展已經(jīng)非常成熟，這是值得本地開發(fā)商借鑒的。 德盛行物業(yè)顧問有限公司市場部經(jīng)理吳曉分析，由于售價相對較高，因此，小高層在市場推廣時有一定的難度，但也并非不能逾越。吳曉提出，郊區(qū)要建小高層，不能跟多層搶市場，而應(yīng)另辟一個“小高層市場”。她分析說，從購房者的需求層面上來講，購房是個綜合的過程。購房者在做選擇時，不單單是在多層或小高層之間作比較，還有居住環(huán)境、物業(yè)管理、戶型等各方面的考慮。小高層開發(fā)商如果從這些方面著手，將小高層的劣勢降到最低，優(yōu)勢發(fā)揮得最大，讓小高層達到多層的舒適度，就有可能出現(xiàn)“小高層市場”。 具體說來，吳曉建議從三個方面入手。首先，小高層的戶型不能參照多層，應(yīng)在滿足居住功能的前提下，縮小單套面積，比如現(xiàn)在的三室二廳面積多在130~140平方米，那么小高層的三室二廳放在120平方米左右會比較合適。一來總價降低，減小了購房者的付款壓力，二來，由于在居住方面不會受到明顯的影響，較為容易得到購房者的認可。其次，小高層最好采取“板式”，不宜采取“點式”。點式易帶來兩個問題：“黑房”和電梯緊張。板式在避免了這兩個問題的同時，和多層一樣的結(jié)構(gòu)還會帶來相似的居住感受。最后，還要將小高層的尊貴程度與多層區(qū)分開來。這主要是從一些附加設(shè)施上下工夫，如居住環(huán)境、物業(yè)管理等。小高層的購買成本比多層高，如果居住環(huán)境優(yōu)于多層，物業(yè)管理更為周到，會給購房者帶來心理上的滿足感，從而樂意購買小高層。附錄2：鄭州小高層發(fā)展（2005）很多人都會贊嘆聳入云層的建筑師杰作，但是真正讓他們把家安在高層之上時，他們卻突然都患上了恐高癥。他們不了解高層住宅，在他們眼里，小高層公攤面積大、物業(yè)費多、價格高、戶型不好，更甚者他們擔心會被困在電梯里。但是，每一個新事物的出現(xiàn)，必定給人們帶來的好處要多于它的缺點，它的發(fā)展也是一個逐步完善的過程。 目前鄭州高層住宅的價格一般在3000元/平方米左右，地段景觀配套好一點的每平方米要4000元以上。雖然比多層略高，但還是在一個合理范圍內(nèi)。至于高物業(yè)費，隨著消費理念的成熟，許多消費者也比較理性。相對于多層住宅，小高層的公攤其實就是多了電梯面積，通過建筑新技術(shù)、新材料的采用，加上合理的設(shè)計，公攤面積會變小，因此小高層的得房率與多層已不差上下。對于開發(fā)商，他們也不斷地在提高小高層的環(huán)境價值和配套價值，創(chuàng)造更大的效益空間。對于購房者來說，選擇什么樣的樓盤意味著享受什么樣的服務(wù)。小高層的客戶群一般經(jīng)濟基礎(chǔ)好，文化素質(zhì)高，對新事物接受能力較強，比較關(guān)心樓盤的品質(zhì)，價格已不再是他們購房考慮的唯一重要因素。他們更看中的是居住品質(zhì)和樓房的潛在價值。 鄭州的漢飛城市公園是一個倡導(dǎo)人與自然相融的江南山水園林，精心打造了坡景建筑小高層。其新穎的生活形態(tài)、居高臨下的氣質(zhì)風韻、與人相協(xié)調(diào)的遺園藝術(shù)，必然以其罕見性和稀缺性從眾多“綠色樓盤”中脫穎而出，成為鄭州樓市又一建筑經(jīng)典。從居住價值來看，通風良好、戶戶朝陽．視野開闊，收納更多的風景；空氣質(zhì)量好、噪音污染小，帶給我們的是更高的生活質(zhì)量。在漢飛城市公園，讓您真正得到50％以上的綠化率，享受高品質(zhì)的公園生活，完善的小區(qū)配套：時尚休閑沙龍、體閑娛樂廣場等。并建有小區(qū)幼兒園、小學(xué)，與鄰近新七中、藝術(shù)小學(xué)形成全齡教育體系，實現(xiàn)家長對孩子未來的期望。 從投資價值來看，在二、三線城市，小高層住宅一般位于城市土地資源缺乏的繁華地段和正在發(fā)展的第二城市中心。從交通到環(huán)境，從配套到物業(yè)服務(wù)，居住和投資的大好前景毋庸置疑。在鄭州，小高層與多層住宅的差價并不大，這與鄭州的發(fā)展和消費水平有關(guān)。小高層在這樣一個不成熟的區(qū)域，價格不得不保守。叫得太低，成本不保；叫得太高，很多人難以接受。要與多層奪天下．差價就不能拉太大。但是在今后的幾年．小高層價值日益上漲．成為市場的寵兒。這是由小高層住宅產(chǎn)品品質(zhì)一般較好，能夠歷時增值，在城市居住發(fā)展大潮中能夠長時間保持不落后等內(nèi)在原因決定的。附錄3：武漢市小高層住宅市場研究小高層住宅近年來已成為武漢住宅發(fā)展的新趨勢?；仡櫸錆h市房地產(chǎn)市場，2000年以前，多層住宅以絕對的優(yōu)勢成為市場的主導(dǎo)產(chǎn)品，而小高層住宅作為一種嶄新的建筑形式并沒有被武漢市民所接受。“待置閨中無人識”的“小高層”，而今已逐漸成為武漢市住宅建設(shè)的重要形式。所謂小高層住宅，是指層數(shù)為7層以上14層以下的住宅，其平面布局類似于多層住宅，有載人電梯無消防電梯。與傳統(tǒng)的多層住宅和高層住宅相比，小高層住宅有許多優(yōu)點，可以說是更“人性化”的住宅。首先，小高層住宅帶有電梯，滿足老、弱、病、殘、孕居民上下樓，也給搬運重物帶來方便，提高了生活質(zhì)量。其次，從節(jié)地原則出發(fā)，小高層住宅提高了建筑容積率，節(jié)約用地，但建筑密度卻縮小，從而可空出更多土地營造環(huán)境，提高綠化率，小區(qū)環(huán)境質(zhì)量因而可大幅度改善。另外，相對于高層住宅而言，小高層住宅層數(shù)較低，結(jié)構(gòu)體系簡單，對于開發(fā)商來說，投資較少，因此受到開發(fā)商青睞。目前，武漢市小高層項目的售價一般在2100元／平方米至3000元／平方米之間，約高出多層10％；電梯、環(huán)境的維護，使物業(yè)管理費用提高，武漢市民的消費觀相對滯后，高價產(chǎn)品受認同的程度相對較低。因此武漢市小高層消化情況和多層住宅相比相差甚遠。專家認為，由于土地的稀缺性，使節(jié)地原則在未來住宅建設(shè)中占有主導(dǎo)地位，小高層既順應(yīng)了這種要求，其結(jié)構(gòu)設(shè)計也十分符合人居需要。盡管初期在推廣上會有一定的阻礙，但只要有引導(dǎo)力，努力培育其市場，小高層會有更廣闊的市場前景。一、小高層樓盤數(shù)量統(tǒng)計根據(jù)對武漢市小高層住宅市場的調(diào)查統(tǒng)計，武漢市目前現(xiàn)有住宅樓盤430個(不完全統(tǒng)計)，其中小高層住宅樓盤有93個(不完全統(tǒng)計)，％，多層住宅仍是市場的主導(dǎo)，％，其中小高層所占比例較2000年、2001年已有較大的突破。武漢市小高層住宅市場發(fā)展一覽表小高層樓盤個數(shù)增長比例(％)2000年43個232001年62個442002年93個50從以上“武漢市小高層住宅市場發(fā)展一覽表”中可以看出武漢市小高層樓盤數(shù)量各年的增長幅度，雖然武漢市小高層現(xiàn)有數(shù)量僅有85個，但其快速的增長幅度以及小高層住宅固有的優(yōu)勢，讓我們有理由相信武漢市小高層樓盤會成為未來武漢建設(shè)的主要形式。二、小高層在各區(qū)域分布狀況在武漢市現(xiàn)有93個項目中，在售小高層達到85個，％；漢陽地區(qū)共有7個小高層樓盤，％；武昌地區(qū)共有小高層樓盤36個，％。在漢口、漢陽、武昌三個城區(qū)中，以商業(yè)為主要市場特征的漢口地區(qū)聚集的小高層項目最多，有42個小高層在售樓盤，武昌區(qū)近年來由于光谷地區(qū)和徐東地區(qū)房地產(chǎn)市場逐漸成熟，小高層項目在數(shù)量上也有很大程度的提高。武漢市小高層項目主要集中在漢口地區(qū)，其中金融片區(qū)香港路、臺北路沿線是漢口地區(qū)小高層住宅項目主要聚集地該地區(qū)近年來隨著政府的支持引導(dǎo)，以及城市建設(shè)力度的加強，區(qū)域住宅項目建筑形態(tài)從多層住宅逐漸向小高層、高層住宅轉(zhuǎn)變。小高層項目成為該區(qū)域住宅的主要建筑形式。另外，武昌徐東片區(qū)近年來小高層發(fā)展態(tài)勢良好2000年在對徐東片區(qū)住宅市場的調(diào)查過程中，我們發(fā)現(xiàn)徐東片區(qū)小高層項目銷售不暢，且小高層項目僅有鵬程花園、秦園居等少數(shù)樓盤。但目前徐東片區(qū)新開發(fā)的樓盤都以小高層住宅為主，這種新興的建筑形態(tài)逐漸被市場接受。中心城區(qū)為小高層聚集的主要區(qū)域而更深入的觀察，可發(fā)展小高層住宅項目主要集中在經(jīng)濟較為繁榮的中心城區(qū)，其主要特征有如下幾點：◆區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民消費水平相對較高。◆人口密度大，人流量大，交通便利?！魠^(qū)域土地資源日漸稀缺?！羯藤Q(mào)繁盛，配套設(shè)施齊全。例如漢口的金融片區(qū)和武昌的徐東片區(qū)以及部分老城區(qū)，這些片區(qū)主要小高層住宅達到53個，％。近年來，小高層住宅以商業(yè)城區(qū)為中心向四周發(fā)展小高層住宅帶有強烈的時代烙印和區(qū)域色彩。小高層住宅經(jīng)過幾年的發(fā)展，消費者的消費心理日趨成熟，商業(yè)中心已不再是商家和消費者的首選。所謂“黃金地段”并不是居住的理想地段。于是住宅開始偏離中心商業(yè)城區(qū)，以中心商業(yè)城為中心向四周發(fā)展。到今天，小高層、高層住宅在中心商城的邊緣地段大行其道，這些地段具有與中心商業(yè)城區(qū)相近的城市功能，只是在商業(yè)價值上稍遜，地價卻低得多；開發(fā)商可以在營造環(huán)境、錘煉物業(yè)品質(zhì)和營造文化氛圍上投入大量的精力和資金，真正的人性化的小高層住宅才初露雛形，就漢口而言解放大道(東起澳門路，西至寶豐路)與發(fā)展大道之間是理想的中高檔住宅發(fā)展區(qū)域，其中新華下路、臺北路與香港路沿線最具優(yōu)勢。表：武漢小高層產(chǎn)品一覽表主要片區(qū)各細分片區(qū)小高層個數(shù)代表樓盤漢口地區(qū)（42個）江岸老城區(qū)5個永清庭園、金惠公寓江漢老城區(qū)3個江城華庭、滿春花園東西湖片區(qū)3個嘉禾園、麗水佳園常青片區(qū)5個天梨豪園、東方帝園后湖片區(qū)6個黃埔雅苑、亞安花園金融片區(qū)14個藝樹家、晴雅軒寶豐片區(qū)6個東輝公寓、漢華公寓漢陽地區(qū)（7個）沌口片區(qū)2個新都國際嘉園漢陽大道片區(qū)3個麗水花園鸚鵡大道片區(qū)2個藍江花園、東方江景園武昌地區(qū)（36個）南湖片區(qū)3個碧云天、寶安加州花園老城區(qū)7個鳳凰世紀家園、東龍世紀花園楚雄光谷片區(qū)9個麗島花園、勝景華庭徐東片區(qū)10個和盛世家、新新花園水果湖片區(qū)3個銀海山莊青山片區(qū)4個雅苑、青翠苑小區(qū)29 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