【正文】 得出本項(xiàng)目高層的 07年 12月靜態(tài)市場比準(zhǔn)均價(jià) 為： 3706元 /m2 *競爭樓盤打分表詳見附件“參考樓盤 ”基于競爭樓盤以及區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目 ?！皺?quán)重 ”為產(chǎn)品差異度指數(shù)計(jì)算所得。：典型樓盤比較法別墅市場自然增長溢價(jià)率—— 數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)研究中心基于 2022年至 2022年市場上別墅市場數(shù)據(jù)的情況顯示，價(jià)格增長率在 8%12%,取近期六個(gè)月市場成交價(jià)格增長率的平均值為％％ 左右。：典型樓盤比較法根據(jù)參考項(xiàng)目的市場靜態(tài)比準(zhǔn)及結(jié)合市場自然增長溢價(jià)率的計(jì)算，得出本項(xiàng)目的市場比準(zhǔn)均價(jià)為手動修正為： 聯(lián)排： 6121元 /m2 （ 2022年入市）疊拼： 4608元 /m2 （ 2022年入市）高層： 4384元 /m2（ 2022年入市）P：動態(tài)市場比準(zhǔn)價(jià) Pn：靜態(tài)比準(zhǔn)均價(jià) r：市場自然增長溢價(jià)率P = Pn (1+r)P聯(lián)排 =5553(1+%) P高層 =3706(1+%)價(jià)格策略：開盤 入市價(jià)格入市均價(jià)：n聯(lián)排產(chǎn)品： 6142元 。 入市時(shí)間： 2022年 5月n疊拼產(chǎn)品： 4608元 。 入市時(shí)間： 2022年月 8月n高層產(chǎn)品： 4384元 。 入市時(shí)間： 2022年 3月價(jià)格核算（入市價(jià)格）備注： 產(chǎn)品價(jià)格參照市場情況，并依照價(jià)值排序進(jìn)行預(yù)測；開盤時(shí)間： 2022年 5月 18號111價(jià)格走勢：整體價(jià)格體系說明靜態(tài)價(jià)格體系產(chǎn)品權(quán)重 A 主景觀B 節(jié)點(diǎn)景觀C 庭院D 開闊度E 戶型F 外界影響（社區(qū)內(nèi)位置）G 特殊調(diào)差（針對以上某項(xiàng)指標(biāo)用于放大價(jià)差的權(quán)重分配，面向具特殊優(yōu)勢的戶型或區(qū)域）動態(tài)價(jià)格體系客觀因素時(shí)間系數(shù) (代表工程進(jìn)度及交樓入住時(shí)間對產(chǎn)品價(jià)格的影響系數(shù) )特殊位置 /資源調(diào)差 (針對特殊位置、資源進(jìn)行價(jià)格手動調(diào)差 )展示狀況調(diào)差 (針對現(xiàn)場成熟度進(jìn)行價(jià)格手動調(diào)差 )一期銷售情況與市場供應(yīng)調(diào)差備注：在靜態(tài)價(jià)格體系中，實(shí)收均價(jià)為重要指標(biāo)因素，本價(jià)表體系中以市場比準(zhǔn)得出的實(shí)收均價(jià)為價(jià)格制定依據(jù)。推售因素推貨批次系數(shù) (用以控制產(chǎn)品線推售狀況的價(jià)格系數(shù) )112價(jià)格走勢：項(xiàng)目內(nèi)部價(jià)值分區(qū)價(jià)值一區(qū)價(jià)值二區(qū)價(jià)值三區(qū)價(jià)值四區(qū)價(jià)值分區(qū)的影響因素：?資源占有條件?局部氛圍與距離資源的位置?區(qū)域的獨(dú)立性與環(huán)境的可塑性人行出入口社區(qū)入口社區(qū)入口社區(qū)主入口社區(qū)入口社區(qū)入口113價(jià)格走勢：基于產(chǎn)品內(nèi)部條件打分權(quán)重影響因素權(quán)重 分差說明主景觀35%向南面對主景觀 10分，向北面對主景觀 9分；葉脈景觀 2~4分；無大景觀 0分。節(jié)點(diǎn)景觀10%主景觀內(nèi) 10分；大節(jié)點(diǎn)園林 5~8分；小節(jié)點(diǎn)園林 2~4分；無節(jié)點(diǎn)景觀 0分。庭院18%打分考慮因素：（占 3分）：南向、向 3分，北向 1分；（占 7分）個(gè)別庭院面積超常戶型單獨(dú)加分。開闊度12%一側(cè)開闊得 1~3分，三面均開闊的產(chǎn)品得分7~10分。戶型10%戶型打分原則： 贈送面積：l 露臺：面積小于 10平米不加分， 1020平米加 ， 20平米以上加 1分；l 地下室： 70平米以下不加分， 7080平米加， 80平米以上加 1分； 南向臥室個(gè)數(shù)：除主臥室外增加一個(gè)南向臥室加 1分； 戶型整體舒適度：根據(jù)實(shí)際空間的舒適度適當(dāng)增加 12分； 挑空：門廳挑空不加分，餐廳挑空加 分，起居室挑空加 1分。外界影響5%臨近北側(cè)圍墻及主入口得 10分，臨近西側(cè)圍墻及主入口得 8分，臨近南側(cè)圍墻及主入口得 4分，臨近東側(cè)圍墻得 0分；特殊調(diào)差10%局部影響因素及市場影響因素的調(diào)整。114450050005500600065007000614263264800494457355907 602561453%疊拼入市 3%16%3%2%2%下半年累計(jì)漲幅： 21% 7500項(xiàng)目整體價(jià)格走勢分析聯(lián)排入市115600065007000750080008500614263266642 664269747323739685063%5% 0%5%5%1%15%下半年累計(jì)漲幅： 34% 9000聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格走勢分析聯(lián)排入市11645005000550060006500700045004770 477051515666 5666疊拼入市6% 0%8%10% 0%下半年累計(jì)漲幅： 24% 7500疊拼產(chǎn)品價(jià)格走勢分析117價(jià)格策略：整盤實(shí)現(xiàn)動態(tài)均價(jià)4200整盤實(shí)現(xiàn)靜態(tài)均價(jià) =（ ∑ 各產(chǎn)品面積 *各產(chǎn)品單價(jià)） /總面積 =5011元 /平米1234價(jià)值分區(qū)的影響因素：?聯(lián)排產(chǎn)品： 106493平米?三疊拼產(chǎn)品： 101025平米?高層產(chǎn)品： 125855平米下半年平均漲幅： %整盤實(shí)現(xiàn)動態(tài)均價(jià) =5011*=5186元 /平米118風(fēng)險(xiǎn)提示：全盤實(shí)現(xiàn) 5050元 /平米的均價(jià)目標(biāo)，聯(lián)排產(chǎn)品部分將會高價(jià)入市，將增大銷售壓力，對銷售速度與銷售目標(biāo)產(chǎn)生一定風(fēng)險(xiǎn)；119推售策略 1204：推售策略 —— 小步快跑，不斷制造開盤熱銷場面推售原則 p 根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)的配合進(jìn)行推售安排（示范區(qū)開放、三疊拼樣板間開放、小高層樣板間開放、景觀園林展示）；p 每個(gè)階段有明確的主推產(chǎn)品類型；p 三疊拼產(chǎn)品保證適當(dāng)?shù)姆帕?，保證現(xiàn)金流；營銷策略及行動4現(xiàn)場展示策略區(qū)域造勢客戶策略推廣策略價(jià)格策略推售策略形象策略121競品銷售速度及價(jià)格項(xiàng)目名稱 區(qū)域 總價(jià)區(qū)間均價(jià) 物業(yè)類型銷售速度回款總額天恒別墅山懷 柔 190230萬9000 聯(lián) 排 28套 /月 53006400萬龍山新新家園懷 柔 180270萬9000 聯(lián) 排 15套 /月 27004000萬翠提花墅 密云 80110萬6000 聯(lián) 排 8套 /月 640880萬柏林山水 密云 130160萬7000 聯(lián) 排 45套 /月 58007200萬別墅市場整體銷售速度緩慢，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高速回款目標(biāo)有一定的難度122項(xiàng)目的主要有三類產(chǎn)品分別為聯(lián)排別墅 ,疊拼和高層 。產(chǎn)品分類總量 產(chǎn)品分類A地塊聯(lián)排、疊拼B地塊聯(lián)排、疊拼C地塊聯(lián)排、疊拼D地塊聯(lián)排、疊拼E地塊高層、公寓A 地塊 B 地塊C 地塊D 地塊E 地塊產(chǎn)品分類產(chǎn)品類型面積聯(lián)排產(chǎn)品10萬平米洋房產(chǎn)品11萬平米高層及其他12萬平米合計(jì) 33萬經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)聯(lián)排、疊拼、高層各占 1/3的低密度項(xiàng)目123n交通便利程度，交通的便利性及通達(dá)性；n地塊周邊的環(huán)境因素；n項(xiàng)目地塊內(nèi)的產(chǎn)品類型及排布情況 ；價(jià)值排布原則2改 造 水 渠現(xiàn)狀村水泥廠農(nóng)田線性森林步道核心景觀帶13 54地塊價(jià)值排序124貨量測算A 地塊B 地塊C 地塊D 地塊E 地塊總平圖：A（西北）組團(tuán)產(chǎn)品面積比產(chǎn)品種類面積（m2）比例雙拼 0 0三聯(lián) 8601.5%四聯(lián)1108019.1%五聯(lián)19603.4%六聯(lián)2436042.0%三疊拼1972834.0%共計(jì)57988100%B（東北）組團(tuán)產(chǎn)品面積比產(chǎn)品種類面積（m2）比例雙拼 0 0三聯(lián)2580%四聯(lián)2160%五聯(lián)2600%六聯(lián)2392046.9%三疊拼1972838.7%共計(jì)50988100.0%A、 B地塊的產(chǎn)品以六聯(lián)排產(chǎn)品為主 125貨量測算A、 B地塊的產(chǎn)品以六聯(lián)排產(chǎn)品為主C、 D地塊的產(chǎn)品以三疊拼產(chǎn)品為主A 地塊B 地塊C 地塊D 地塊E 地塊總平圖：C（東南）組團(tuán)產(chǎn)品面積比產(chǎn)品種類 面積（ m2） 比例雙拼 640 0三聯(lián) 1720 %四聯(lián) 4320 %五聯(lián) 0 %六聯(lián) 8120 %三疊拼 40689 %共計(jì) 55489 %D（西南）組團(tuán)產(chǎn)品面積比產(chǎn)品種類 面積（ m2） 比例雙拼 640 %三聯(lián) 860 %四聯(lián) 7560 %五聯(lián) 0 %六聯(lián) 13920 %三疊拼 44388 %共計(jì) 67368 %126銷售核算銷售核算產(chǎn)品 面積 單價(jià) 總價(jià) 比例聯(lián)排 102022 6000 33%三疊拼 133900 4600 39%小高層 114000 4400 5億 28%合計(jì) —— —— 100%127推售方案： 128推售方案：項(xiàng)目整體分期情況二期銷售分期：一期： A、 D地塊為項(xiàng)目一期；二期： B、 C地塊為項(xiàng)目二期；三期： E地塊為項(xiàng)目三期；5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月7月初獲得二期預(yù)售許可證5月初獲得一期預(yù)售許可證銷售方面工程方面 4月底示范區(qū)具備展示條件 5月底疊拼樣 板間到位方案前提：一期 二期三期129目標(biāo)回顧： 08年底回款 8個(gè)億大運(yùn)河銷售目標(biāo)分解時(shí)間節(jié)點(diǎn)2022年 5月2022年 6月2022年 7月2022年 8月2022年 9月2022年 10月2022年 11月2022年12月 合計(jì)銷售目標(biāo)（億） 認(rèn)購數(shù)量（套） 250 77 133 100 144 100 88 77 969簽約數(shù)量（套） 160 140 129 120 135 110 90 85 969首付回款金額（億） 按揭回款金額（億） 回款合計(jì) 8推售安排基于對銷售目標(biāo)的分解130推售安排：AD CB大運(yùn)河銷售目標(biāo)分解時(shí)間節(jié)點(diǎn)2022年 5月2022年 6月2022年 7月2022年 8月2022年 9月2022年 10月2022年 11月2022年12月 合計(jì)銷售目標(biāo)（億） 認(rèn)購數(shù)量（套） 250 77 133 100 144 100 88 77 969推售依據(jù)：，利于塑造項(xiàng)目形象地 塊 產(chǎn) 品 套數(shù) 推售情況備 注A地塊聯(lián) 排 222套5月主推A戶 型：126套+50套B戶 型：81套+46套C戶 型：15套 +4套D地塊聯(lián) 排 84套 5月附推合 計(jì) 306套131推售安排：大運(yùn)河銷售目標(biāo)分解時(shí)間節(jié)點(diǎn)2022年 5月2022年 6月2022年 7月2022年 8月2022年 9月2022年 10月2022年 11月2022年12月 合計(jì)銷售目標(biāo)（億） 認(rèn)購數(shù)量（套） 250 77 133 100 144 100 88 77 969推售依據(jù)：（先推 C地塊后推 B地塊）； B地塊引發(fā)客戶對項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注，吸引客戶進(jìn)行積累；地 塊 產(chǎn) 品 套數(shù) 推售情況備 注D地塊疊拼 132套6月主推A戶 型：28套B戶 型：29套C戶 型：3套疊拼：276套C地塊聯(lián) 排 60套 7月主推C地塊疊拼 144套8月主推合 計(jì) 336套6月7月8月 132推售安排：AD C大運(yùn)河銷售目標(biāo)分解時(shí)間節(jié)點(diǎn)2022年 5月2022年 6月2022年 7月2022年 8月2022年 9月2022年 10月2022年 11月2022年12月 合計(jì)銷售目標(biāo)（億） 認(rèn)購數(shù)量（套） 250 77 133 100 144 100 88 77 969推售依據(jù)：，樹立價(jià)格標(biāo)竿地