【正文】 屋，應(yīng)作為分戶面積，參與共有面積的分?jǐn)偂? 設(shè)備間、警衛(wèi)值班室、消防控制室的分?jǐn)?，?yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：幢內(nèi)設(shè)置的設(shè)備間、值班警衛(wèi)室、消防控制室，供警衛(wèi)、保安值班使用、休息，為本幢服務(wù)的，列為幢共有面積；為多幢服務(wù)的，列為不分?jǐn)偣灿忻娣e。10公共陽臺(tái)的分?jǐn)?，?yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行： 1）在建筑物底層、頂層架空設(shè)置的用于公共綠化、休閑的建筑空間，應(yīng)列為不分?jǐn)偣灿忻娣e；2）在建筑物某功能區(qū)內(nèi)逐層設(shè)置與公共通道相通的公共陽臺(tái)，符合計(jì)算建筑面積的，應(yīng)列為功能區(qū)或?qū)庸灿忻娣e；3）在建筑物某功能區(qū)內(nèi)隔層設(shè)置的不規(guī)則公共陽臺(tái)（花園），符合計(jì)算建筑面積的，應(yīng)列為功能區(qū)共有面積。11 避難層的分?jǐn)?，?yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行：整層為避難的，列為不分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e；當(dāng)局部區(qū)域?yàn)楸茈y的，避難部分單獨(dú)計(jì)算，不參與幢共有面積的分?jǐn)偂?2 多功能綜合樓的共有建筑面積分?jǐn)倯?yīng)符合以下規(guī)定： 1）房屋內(nèi)的核心筒和樓（電）梯間，是幢內(nèi)的共有設(shè)施，因管理需要，局部功能區(qū)或局部樓層不開門（停機(jī)）的，不影響共有面積的分?jǐn)偅òㄗ≌瑯侵?～2層復(fù)式房）；2）地上多功能綜合樓內(nèi)，通往各功能區(qū)的核心筒（垂直通道）部分，應(yīng)按功能區(qū)分隔，納入各功能區(qū)共有面積；當(dāng)核心筒（垂直通道）局部功能區(qū)或局部層次不使用時(shí)，應(yīng)列為地上部分各功能區(qū)共有面積；當(dāng)?shù)叵虏糠譃槎喙δ軙r(shí)，可參照?qǐng)?zhí)行；3）裙樓屋頂?shù)臉?電)梯間，應(yīng)列為裙樓的共有面積；塔樓屋頂?shù)臉?電)梯間，應(yīng)列為裙樓與塔樓的共有面積；4）連接核心筒的前室部分，應(yīng)作為核心筒的共有部分，保持與核心筒分?jǐn)傄恢拢?）首層的大廳（大堂）及其公共出入口，首層功能開門（使用的），應(yīng)作為該功能區(qū)共有面積；其他情形，應(yīng)根據(jù)實(shí)際確定，由功能區(qū)或?qū)舆M(jìn)行分?jǐn)偅?）商業(yè)、辦公內(nèi)，其樓梯、自動(dòng)扶梯（垂直通道），功能區(qū)各層均有時(shí)，列為功能區(qū)共有面積；否則，樓梯間、自動(dòng)扶梯列為層共有建筑面積；7）當(dāng)功能區(qū)或?qū)觾?nèi)使用功能各異（如裙樓中局部層內(nèi)有商業(yè)、超市或會(huì)所；一層臨街商鋪局部有辦公或住宅；綜合商場首層的內(nèi)外商鋪等），應(yīng)先劃定功能區(qū)（或?qū)觾?nèi)）不同的使用功能區(qū)域，然后，確定功能區(qū)（或?qū)觾?nèi)）應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e，按本規(guī)程相應(yīng)條款規(guī)定執(zhí)行；8) 高層建筑中設(shè)置的高、低區(qū)電梯，高、低區(qū)電梯之間在某一層可以互通的樓梯間應(yīng)作為幢共有面積，計(jì)入核心筒（或電梯間）內(nèi)，根據(jù)實(shí)際確定，由功能區(qū)或?qū)舆M(jìn)行分?jǐn)偂?3 其他特殊情形的分?jǐn)偅瑧?yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行：1）當(dāng)房屋由主樓、附樓組合時(shí)，其主、附樓僅通過消防通道或公共開放空間相連時(shí)，應(yīng)作為多幢。涉及主樓、附樓共有的值班警衛(wèi)室、消防控制室等，應(yīng)列為不分?jǐn)偣灿忻娣e；當(dāng)主、附樓有各自服務(wù)的梯間、門廳等共有面積時(shí)，應(yīng)分別列入主、附樓共有面積。2）在單一住宅樓中，當(dāng)各單元共有樓（電）梯差異較大〔如：某單元有一部樓（電）梯、另單元為三部樓（電）梯〕時(shí)，各單元可作為幢內(nèi)不同功能區(qū)，進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。3）獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋（獨(dú)立別墅或以整幢為單元登記產(chǎn)權(quán)）的，可按地上、地下部分的外墻直接計(jì)算幢建筑面積。4）幢內(nèi)的非自然層（插層、夾層、設(shè)備層等），當(dāng)樓（電）梯開門（使用）時(shí)，應(yīng)列入所在功能區(qū)或?qū)庸灿忻娣e。否則，作為共享空間，不計(jì)算建筑面積。5）屋面車庫的升降機(jī)房，按自然層數(shù)計(jì)算面積，并作為屋面車庫的共有面積。6）聯(lián)排別墅的半外墻，應(yīng)作為幢應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e。 7）非成套房屋中的廳堂、廂房、壁櫥、灶間、衛(wèi)生間等，凡由部分房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的部位，有分割文件或協(xié)議的，按分割文件或按協(xié)議執(zhí)行；無分割文件或協(xié)議的，按其共同使用部位的產(chǎn)權(quán)人戶數(shù)平均分?jǐn)偂?）房屋的半外墻（整幢房屋外墻墻體的水平投影面積一半），應(yīng)按功能區(qū)或?qū)觿澐郑⒎謩e列入相應(yīng)功能區(qū)或?qū)庸灿忻娣e。 分?jǐn)傁禂?shù)的計(jì)算方法1單一住宅樓的分?jǐn)偡椒?，?yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行：單幢同功能建筑，當(dāng)各層（單元）共有建筑面積基本一致時(shí)，應(yīng)采用共有建筑面積的整體分?jǐn)傆?jì)算，即：1）幢分?jǐn)傁禂?shù)（K）=應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e/套內(nèi)建筑面積總和2）分戶（室）應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e=戶（室）套內(nèi)建筑面積*幢分?jǐn)傁禂?shù)（K）3）分戶（室）建筑面積（S1）=戶（室）套內(nèi)建筑面積+分戶（室）應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e2 綜合樓的分?jǐn)偅ǘ嗉?jí)分?jǐn)偅┓椒ǎ瑧?yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行：一幢房屋有兩個(gè)以上功能區(qū)域時(shí)，應(yīng)采用多級(jí)分?jǐn)偡椒?，?yīng)按協(xié)議優(yōu)先、自上而下的原則。即首先執(zhí)行協(xié)議；無協(xié)議的按以下程序執(zhí)行：1）計(jì)算幢共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)（確定各功能區(qū)應(yīng)分?jǐn)倲?shù)據(jù)）；2）計(jì)算功能區(qū)共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)(確定各層應(yīng)分?jǐn)倲?shù)據(jù))；3）計(jì)算層共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)到戶（室）〔確定各戶（室）應(yīng)分?jǐn)倲?shù)據(jù)〕；4）計(jì)算各戶（室）建筑面積。3具體計(jì)算步驟，應(yīng)符合以下規(guī)定： 1）ΣSi功能區(qū)分?jǐn)傁禂?shù)（K2） = Σ幢應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e / （ΣSi功能區(qū)總建面 ΣSi功能區(qū)內(nèi)幢共有面積） 2) ΣSi功能區(qū)應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e(B1) = (ΣSi功能區(qū)總建面 ΣSi功能區(qū)內(nèi)幢共有面積) * ΣSi功能區(qū)分?jǐn)傁禂?shù)（K2）3） ΣSi功能區(qū)總建面(S2） = ( ΣSi功能區(qū)總建面 ΣSi功能區(qū)內(nèi)幢共有面積) + ΣSi功能區(qū)應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e(B1)4) ΣSi層分?jǐn)傁禂?shù)（K3）= 〔（ ΣSi功能區(qū)應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e + ΣSi功能區(qū)內(nèi)幢共有面積） / (ΣSi層內(nèi)總建面 –ΣSi層內(nèi)幢共有面積 ΣSi層內(nèi)功能區(qū)共有面積) 〕 5）ΣSi層應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e(B2) = ( ΣSi層總建面 –ΣSi層內(nèi)幢共有面積 –ΣSi層內(nèi)功能區(qū)共有面積 ) * ΣSi層分?jǐn)傁禂?shù)（K3） 6）ΣSi層總建面（S3） = ( ΣSi層總建面 –ΣSi層內(nèi)幢共有面積 –ΣSi層內(nèi)功能區(qū)共有面積 ) + ΣSi層應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e(B2)7） 層內(nèi)戶（室）分?jǐn)傁禂?shù)（K4）= 〔（ΣSi層內(nèi)應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e + ΣSi層在功能區(qū)內(nèi)共有面積 + ΣSi層內(nèi)幢共有面積 ）/ (ΣSi層內(nèi)總建面 –ΣSi層內(nèi)幢共有面積 ΣSi層內(nèi)功能區(qū)共有面積 ΣSi層共有面積) 〕8）層內(nèi)戶（室）應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e(B3) = (ΣSi層內(nèi)總建面 –ΣSi層內(nèi)幢共有面積 ΣSi層內(nèi)功能區(qū)共有面積 ΣSi層共有面積 ) *層內(nèi)戶（室）分?jǐn)傁禂?shù)（K4）9） 層內(nèi)戶（室）建筑面積（S4）= (ΣSi層內(nèi)總建面 –ΣSi層內(nèi)幢共有面積 –ΣSi層內(nèi)功能區(qū)共有面積 ΣSi層的共有面積 ) + 層內(nèi)戶（室）應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e(B3)10） 幢總建筑面積=Σ幢戶（室）建筑面積總和+Σ幢內(nèi)不分?jǐn)偣灿忻娣e總和5 房屋的變更測算 ～ 本章節(jié)主要依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T 179862000第9章節(jié)、住建部令第168號(hào)部《房屋登記辦法》和住建部與國家測繪局頒發(fā)的第83號(hào)令《房產(chǎn)測繪管理辦法》中的相關(guān)條款制定。 1 變更的測算主要用于已竣工（建成），且已進(jìn)行過房屋建筑面積測算的房屋。 2 變更的分類由現(xiàn)狀變更與權(quán)屬變更二類。 3 變更受理測算，應(yīng)滿足房屋登記與相關(guān)法律法規(guī)要求。 4 對(duì)已登記的房屋建筑面積除來源不明或確系計(jì)算錯(cuò)誤的，一般應(yīng)維持原登記面積。 5 對(duì)不同時(shí)期，按當(dāng)時(shí)相關(guān)規(guī)定形成的房屋測算成果，應(yīng)維持原成果。 6 涉及共有建筑面積變更、功能變更的應(yīng)由相關(guān)權(quán)利人形成書面分?jǐn)倕f(xié)議。 7 在受理已取得房屋所有權(quán)證，并符合變更條件的，當(dāng)發(fā)現(xiàn)原為未封閉陽臺(tái)，現(xiàn)狀發(fā)現(xiàn)權(quán)利人陽臺(tái)自行封閉的，應(yīng)維持登記面積。 8 當(dāng)發(fā)現(xiàn)預(yù)測與實(shí)測陽臺(tái)封閉情況不一致時(shí)，應(yīng)由委托方或相關(guān)權(quán)利人提供合法手續(xù)。 9變更后的分幅、分丘圖上的地物點(diǎn)、界址點(diǎn)、房屋面積的精度,應(yīng)符合GB/《房產(chǎn)測量規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定。 10 房屋分割后各戶房屋建筑面積之和與原有房屋建筑面積的不符值應(yīng)滿足本規(guī)程規(guī)定的限差要求。6 房屋面積測算成果報(bào)告～ 本章節(jié)主要依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T 179862000第10章節(jié)、住建部令第168號(hào)部《房屋登記辦法》、建設(shè)部與國家測繪局頒發(fā)第83號(hào)令《房產(chǎn)測繪管理辦法》、建設(shè)部第88號(hào)令《商品房銷售管理辦法》中的相關(guān)條款制定。1 各省轄市應(yīng)采用統(tǒng)一的坐標(biāo)系統(tǒng)；統(tǒng)一的房屋面積計(jì)算軟件和成果格式，在滿足房屋登記需求的基礎(chǔ)上，保持在省轄市統(tǒng)一。2房產(chǎn)平面控制測量精度，其末級(jí)相鄰基本控制點(diǎn)的相對(duì)點(diǎn)位中誤差應(yīng)≤177。3房產(chǎn)要素和地物點(diǎn)的精度，其相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差應(yīng)≤177。4 房屋的邊長、面積誤差、限差，、附表2表中的精度要求。5房屋面積測算中的共有建筑面積分?jǐn)偅瑧?yīng)遵循先按服務(wù)范圍由大到小、由整體到局部的順序依次遞減。即從整幢——功能——層內(nèi)——戶（室）的原則。6 房產(chǎn)測量成果的檢查，應(yīng)采用二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收，行政主管部門最終審核確認(rèn)，并確保房屋登記的質(zhì)量。7為保證提供數(shù)據(jù)的正確可靠，并保持與提供資料的一致性，委托方應(yīng)對(duì)提交測算成果中的相關(guān)資料進(jìn)行校核。包括房屋的用途、結(jié)構(gòu)、建成年份、層次、陽臺(tái)的封閉情況與分層分戶圖上標(biāo)定的共有面積部位及分?jǐn)偁顩r等。8 用于房屋預(yù)銷售的測算數(shù)據(jù)，包括：房屋的測算成果、共有建筑面積分?jǐn)倕f(xié)議認(rèn)定表和分層分戶圖等，為保證公正、公開的原則，開發(fā)建設(shè)單位取得房屋預(yù)售許可證后，在房屋預(yù)售時(shí)，應(yīng)在現(xiàn)場進(jìn)行公示。9用于房屋登記的分幅、分丘、分層分戶平面圖，應(yīng)符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T 17986的相關(guān)要求，并保持在省轄市內(nèi)統(tǒng)一。10 提交的房屋測算成果，應(yīng)根據(jù)本規(guī)程要求，并滿足房屋登記的需求。第 21 頁 共 20